物业管理协议.doc

物业管理委托合同
本合同订立双方：
委托方（以下简称甲方）：招商银行股份有限公司沈阳分行
受委托方（以下简称乙方）：沈阳文新物业有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等有关物业管理法律和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对驻文新大厦甲方部分物业实行专业化物业管理服务，订立本合同。
一、物业基本情况
座落位置：沈阳市和平区民主路68号
具体分布：1—2层、8层、10层和16层物业房产。
建筑面积：6237.49平方米（1层640.37M2、2层1763.14 M2、8层1697.06M2、10层326.92M2、16层1810.00M2）
物业类型：写字楼
二、委托管理事项
（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。
具体包括：楼盖、屋顶、外墙面、内外墙体、梁柱等承重结构和基础、公共楼梯间、走廊通道、门厅、电梯前室、监控室、楼前雨搭、消防楼梯、围墙、阶梯、自行车棚、停车棚、楼前停车场等。
（二）公共设施、设备的维修、养护、运行和管理。
具体包括：给排水系统、通风空调系统、供电系统、共用照明、供冷供暖设施设备、高压水泵房、楼内消防设施设备、主楼电梯、强弱电等配电设备、排烟及通风系统、发电机组等设备。
（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。
具体包括：楼前停车场、周围道路、室外上下水管道、化粪池、井、路灯等。
（四）公共环境卫生。
具体包括：公共场所、房屋公共部位、电梯前室、通道的清洁卫生；垃圾的收集、清运；外墙清洗及冬季大厦公共区域的除雪工作等。
（五）制冷、供暖中央空调系统保障。
根据气候变化情况，乙方按照国家规定的供暖向甲方提供中央空调服务。冬季供暖期为五个月，供暖时间为当年的11月1日至次年3月31日，时间不少于151天；夏季制冷期由甲方自行解决，乙方可以不提供相应的制冷保障。供暖期前后7日为调剂性供暖期，乙方在此期间要保证供暖质量。
（六）给排水系统保障。
确保甲方经营、办公需要的给排水系统通畅，做好水处理工作，保证水质达到国家标准。
（七）车辆停放秩序的管理。
（八）安全保卫服务管理（不含人身、财产的保险、保管责任。另不包括一楼、二楼自管部分）。
（九）消防监控服务管理。
（十）共用绿地、花木的养护和管理。
（十一）管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工资料等。
（十二）法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。
（十三）其他特别服务委托：
1、甲方房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费；
2、甲方需要用主楼电梯搬运大件办公用品、其他物品时，乙方应给予全力配合；
3、甲方如有会议或集中活动时，乙方应积极给予协助，提供保安警卫、安排车位、维持现场秩序和疏导人流；
4、乙方协助处理第三方责任引发的突发应急事件；
5、乙方全力提供突发紧急情况下的救援工作的处置。
三、委托管理期限
委托管理期限为一年。自2004年1月1日起至2004年12月31日止。
四、双方权利义务
（一）甲方的权利义务
1、服务甲方的经营需要，维护甲方合法经营权益；
2、协助乙方制定业主公约并监督甲方人员遵守公约；
3、审定乙方拟定的物业管理制度、与乙方议定物业管理年度计划、年度费用概预算及决算报告；
4、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理；包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人，乙方可以提请甲方有关部门协助解决；
5、检查监督乙方的管理工作的实施及制度的执行情况，每年第一季度进行一次全面的考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
6、甲方按合同规定按期交纳物业管理费，承担自用部分的政府性各项行政费用；
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
8不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
9、负责处理非乙方原因而产生的与甲方有关的各种纠纷；
10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方权利义务
1、根据有关法律、政策法规及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益，获取不当利益；
2、遵照国家、地方政府对物业管理服务的收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取；不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
3、负责编制房屋及附属建筑物、设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方共同议定后由乙方组织实施；
4、有权选聘专营公司承担本物业的专业管理业务并支付费用，但不得将本物业的整体管理责任及利益转让给第三方；
5、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督检查；
6、建立本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；
7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须向甲方和有关部门批准后方可实施；
8、负责本物业公共财产的使用和保管，保证公共财产的完好率，协助处理本合同生效前发生的房屋、设施、设备的遗留问题；
9、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
10、每年向全体业主公开公布一次管理费用收支帐目；
11、本合同终止时，乙方必须向驻厦全体业主移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，全体业主有权指定专业审计机构；
12、负责大厦内二次装修和外来施工单位施工现场的监督工作，协调处理非乙方原因造成的甲方经济损失；
13、不承担对业主及非业主使用人的人身安全、财产的保管、保险义务；
14、负责处理非甲方原因而产生的与乙方有关的各种纠纷；
15、法规政策规定由乙方承担的其他责任。
五、管理服务质量
乙方保证对甲方的物业综合服务满意率93%以上，在全年书面投诉不超过5起。
六、管理服务费用
（一）物业管理服务费
物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元标准执行。
（二）水电费收取
甲方根据甲方实际使用发生的水电消耗量支付乙方水电费，水电费收取标准按国家规定的收费标准执行。甲方不予支付由于乙方责任所发生的有关水电费项目的罚款和滞纳金等费用，乙方负责为甲方提供安装计量表（电表采用峰谷平分段计量表），安装的水电表需经双方认定。
（三）采暖费的收取标准
采暖费按27.00元/平方米/采暖期标准支付。
（三）支付方式
1、物业管理费按季度支付，每季度第一个月十五日前为交费期间（遇节假日顺延）。
2、水电费按月交纳，甲乙双方于每月十五日抄录甲方水电表实际读数，甲方于每月二十日前向乙方交纳水电费（遇节假日顺延）。如因乙方原因未及时向供电、供水公司交纳水电费造成的甲方损失，乙方承担一切责任。
3、甲方采暖费要在采暖期前7日内支付给乙方50%的采暖费，采暖期后，甲方视乙方采暖期供暖情况，双方协商余下的采暖费支付款额。
上述各项费用的支付以转帐方式支付。
（四）管理服务相关费用标准的调整按下列几项执行：按政府规定的标准经双方协定调整。
（五）乙方对甲方的房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
（六）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：房屋共用部位的小修和养护费用，由乙方承担；
七、违约责任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成规定的管理标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改。
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理标准约定的质量管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
（三）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
（四）乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退款，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
（五）甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付全年物业管理费总额的5%违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
八、其它事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止；双方如续订合同，应在本合同期满一个月前向对方提出书面意见。
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由当地人民法院诉讼解决。
（五）本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策解释执行。
（六）本合同一式四份，甲乙方各执二份，具有同等法律效力。
本合同自签订之日起生效，该合同到业主委员会成立并与物业公司签订物业委托合同后废止。

甲方：招商银行股份有限公司沈阳分行 （盖章）

甲方委托代表： （签字）

乙方：沈阳文新物业有限公司 （盖章）

乙方委托代表： （签字）

日期： 二○○三年十一月一日

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