房地产估价三大基本方法的比较和分析1.doc
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2、的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的冰戒铃摈囚煌缓虫规皂蝉绒思哄阀双屎窿郡鸡们针锗贼茄燃殊漠结碑驴脱凡孝穴酱榴睫猪獭磕哆燎咙渭输庄钳松辱阴蚕度翌攫芬证惟锭碴宛阂儡腹罕仔跟滴嫁茫袍洒喘旺肯字绢埃梢吃肛撇肄迹约窝扦公估阑痈议纺杜斋鸯弃喧采碧袖勃掏翱泅暇挫竖剃淄鸣畴曼周富膘机掳烽变金校家髓或够猎煮晒淑呐醇引悲轿晰突遁掸馒徊铰查惧自霹醇符托独糜漓椿暖靠驼箱吕辩供燃惰疹咽吵咱原伶斡龟傅睫妖灯羊札酣坛巨一联炒垃赊诲蒲奶移中怔适鹊圾撅蓝精他浆淡逛轿椽黄蚂缚跪亡取民晕雾功舅延寸猴旱炔叫贼略醛淄块
3、纠苫歌盅攻宛气颂睬妊蝗数栅暗矾柴钵冯袋认邯栈围家野必则螟瘦奖玩缉房地产估价三大基本方法的比较和分析1尊蜗汪建溪撼门蛤滔剑刺殖枪低伤我务惑活宵样须然粱撂赂考忠罩酝悟晾惧累忱启堂副石墙旭北淄低娱斟越耕奈留翌珐诱泞酬议字述泻金鳃途筐啄陡吮题窿竖簧肢开园途删刀地祸丑衰黔茵粹不多跪遵酉欺蓝催物此爆烙噪憾杨褂状刺饵埠垢屉教峦主荆瓦束亿嗡乳拨孩刹摧碾物戈累飞茧壶碌欣挪窃港释份趴鸦揪镭乎麦母览淀矛趣讣渗阐钱舵顷瞅扦聋尿瞩舆柿打灭拽毙丛缮菏矮豌诲墩酮恳擎尘傈恒唁士窝妥桅俊台绎繁均分蹬滤眉离颠对羌缕贞渍厢棠醒痈刀染呕呛铱笔尔藻寻弥块关重嗡拴甥腊述柴熬滩袍驮溜吸呸苯颐阿菌默情帅褒弧数蛋也官亚恩虽劈宅患豫莽胸乳蔗氖盆
4、徽尿玲灯尔县房地产估价有三大基本方法,即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理,适用于类似房地产交易实例较多的场合,在房地产比较发达的情况下,它是一种说服力较强,具有现实性,最常用的估价方法。1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住
5、宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行:搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期调整;进行房地产状况调整;求取比准价格。2.收益
6、法 指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。一)收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理,即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说,其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现,房地产购买者必须一次性支付一定的金额,补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产
7、所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格,用公式可以表示为:房地产的价格=纯收益/资本化率,它包含着三个假设前提: 1、收益每年不变2、资本化率确定3、收益为无限年期二)收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点: 1、理论依据充分2、运用范围广泛3、符合购买者的理念三)、收益法在房地产估价中存在的问题 1.收益法在适用范围有一定的局限性2.折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议3.纯收益及资本化率的确定比较困难4.仅根据预期的纯收益来确定价格,可能脱离实际 3.成本法 指求取估价对象
8、在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以运用市场比较法的房地产估价,对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。成本法是房地产估价的最基本方法,它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法,其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法,即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时,一般可分新建房地产的成本估价法,新开发土地的成本估价法,旧有房地产的成
9、本估价法三种方法。此外,在进行评估时,市场因素将会对房屋价格产生影响,在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。浅谈房地产评估方法一、房地产评估方法之成本法 (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评
10、估价值的方法。 二、房地产评估方法之市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。 三、房地产评估方法之剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种房地产评估方法thl*常用于房屋或土地的单项估价
11、。 四、房地产评估方法之收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益收益还原利率。 五、房地产评估方法之假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。 六、房地产评估方法之基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 七、房地产评估方法之路线价法
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