成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告.doc

成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告
第一章 项目概况
一、    项目名称：成都XXX城
二、    项目地址：成都市XXXX
三、    项目地块用地面积 约2500亩
四、 地貌特点：
项目地块属于浅丘地形，地块内浅山连绵，但坡势低缓，相对高度都在100米以内，在项目规划用地范围内，七座浅丘形成自然的两个围合地势，围合中央有山间谷地分布其中，原生态植被较为茂密。
五、具体地址：
地块紧靠岷江，近旁水面广大，距新津县城仅为一华里，距成（都）—雅（安）高速公路新津出口不足三公里，并且与市政山地公园、道教胜地老君山以及水域面积达600亩的一处水库三面紧邻。
六、交通状况：
地块通过成（都）—雅（安）高速公路，可以非常便捷地与成都市区连通，车程不足25分钟，该高速公路路面宽阔，通行非常快捷，路两旁风光较好。
七、周边市政规划发展状况：
地块紧靠在新津县的迎宾公路旁，目前，市政水、电、气及排污管道已连通至地块内。周边区域已列入新津县的行政中心东移发展的范围内，目前已有数个公寓和别墅楼盘进入开发，且销势良好。
八、土地目前的使用状况：
截止当前，我公司已取得400亩的出让土地权证，另1200亩已由正式合同形成，确定出让给我公司开发，并已纳入当地政府的城市发展规划当中，其余900亩政府已原则同意追加出让给我公司，整体纳入项目开发使用。
第二章          市场分析
一、成都的别墅产品作为房地产市场的有机部分，已有十几年的发展历史。从2001年以来，近郊的山水别墅成为市场的持续热点，供销量都有大幅增长。据资料统计，成都在2003年1—7月共计销售别墅达61万平米，同比增长73%，远近郊的山水别墅和市内景区别墅的占比很大。
二、典型别墅楼盘描述（2003年）
典型别墅楼盘分析表
名称
销售价格
销售面积
特征
景色特点
周边状况
草堂之春别墅
7500—18800
13000
独幢
市区景色别墅
浣花风景区
万达河宾印象
4800—7900
97000
连排别墅
市区景色别墅
望江公园
青城白鹭洲
3200（均价）
62300
单体、连排
山水别墅
青城山风景区
青城高侠山庄
4000（均价）
55000
单体、连排
山水别墅
青城山风景区
金林半岛
11200
65600
单体别墅
市区景色别墅
浣花风景区

2、价格
根据以上各楼盘的品质、景观配置及配套价格情况分析，成都国航花园的初步销售定价为：
单体别墅 4000元/平米
连体别墅 3200元/平米
花园洋房 2500元/平米
3、成都地区民航购买力分析
成都民航系统单位主要有：国航西南分公司、双流国际机场、西南民航管理局等组成，目前共有职工一万二千余人，其中飞行员和中高层干部属于高收入阶层，购买能力较强。据我们初步调查，有购买别墅意向的人数约为900余人，可能在本项目购置别墅的数量在700套左右，如按65—70万元/套的单价对其销售（250平米/套平均面积）则可能实现销售收入4.5—4.9亿。
第三章 规划建设内容
一、    产品类型及面积
独幢别墅 248000平米 户均面积 350平米/套
连排别墅 217000平米 户均面积 280平米/套
花园洋房 155000平米 户均面积 160平米/套
公建配套 46000平米
合计 666000平米
二、    装修水平
对出售的别墅及花园洋房只进行外墙精装修。
对公建部分的商业铺面也仅对外墙橱窗精装修
公建会所部分内外全面精装修，并进行家具用具的配置。
三、    社区配套
1、         全面的物业管理、安防及管家式服务。
2、         特色商业风情街、主题生活广场、运动健身及文化设施、教育论坛和湖宾酒吧等。
3、         主题休闲会所和多个沙龙俱乐部配套。
第四章、投资预算
一、    开发总投资
投资预算表
投资内容
工程量
单位造价（元）
投资额
备注
土地费用
2500亩
65000
16250

园林及基础设施
2500亩
60000
15000

建安工程
666000平米
900
59940

开发间接费
666000平米
100
6660

规划设计
666000平米
40
2664

不可预见费

5185
按总投入的5%计算
合计

105699

二、项目分期开发期次
为减少项目的初始投入，拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡，项目的开发计划分为5期进行，各期推进时间如下：
首期 2004年1月——2005年9月
二期 2005年10月——2006年9月
三期 2006年10月——2007年9月
四期 2007年10月——2008年9月
五期 2008年10月——2009年10月
开发总周期约为6年。
三、首期开发投资预测及筹资方案
首期开发用地面积：600亩
开发建设面积：96000㎡
首期投资预计为：24000万元（包含项目推广、营销等费用）
筹资计划表
资金来源
金额（万元）
百分比
各股东单位投入
10000
41．7%
银行贷款
8000
33．3%
项目销售收入滚动投入
6000
25%
合计
24000
100%
第五章 项目经济效益分析
一、项目开发周期：6年
二、银行贷款利息：
8000×（1+6%）5－8000=2705.8
三、销售收入
销售收入预测表 万元
产品类型
面积（㎡）
单价 元/㎡
销售余额
花园洋房
150000
2500
38750
连排别墅
217000
3200
69440
独栋别墅
248000
4000
99200
合计
620000

207390
四、开发利润 开发利润预测表 万元
计项名称
金额
备注
销售收入
207390

开发成本
105699

营销推广费用
8295．6

销售税金
15346.9

管理费用
4147.8

综合经营费用
2073.9

财务费用
2705.8

不可预见费
6000
指方案出现调整时可能出现的重复建设等
利润
63121

五、投资利润率
年投资利润率 = 项目开发利润÷年次/项目实投资数×100%
= 63121万元÷6/18000万元×100%
= 58.4%
注：如果定向出售给民航系统的700套独幢别墅，单套面积按280㎡平均计算，每平方米单价降低800元计算，则减少利润15680元。
项目利润=原计划数－减少数
=63121万元－15680万元=47441万元
年投资利润数=47441万元÷6/18000万元×100%=43.3%

方案二：

建筑产品类型：全部为单栋别墅
容积率为：0.3
总建设面积：500250㎡
其中： 别墅面积：460000㎡
土建配套面积：40250㎡
开发总成本： 万元
投资成本
工程量
单位造价（元）
投资额
土地费用
2500亩
65000
165250
园林及基础建设
2500亩
60000
15000
建安工程
500250㎡
900
45023
市政配套费
500250㎡
50
2501
拔建税费
500250㎡
50
2501
规划设计费
500250㎡
40
2001
不可预见费

4163
合计

87439

销售收入 万元
销售收入
面积
单价
金额
对民航定向销售
196000㎡
3200元/㎡
62720
对市场销售
264000㎡
4000元/㎡
105600

460000㎡

168320

利润
计项名称
金额
备注
销售收入
168320

开发成本
87439

营销推广费用
6733
按销售额之4%计提
销售税金
12456
按销售额之7.4%计提
管理费用
3366
按销售额之2%计提
综合经营费用
1683
按销售额之1%计提
财务费用
2705.8

不可预见费
6000

利润
47937.2

年投资利润率=47937.2万元÷6/18000万元×100%=44.36%