东城一品前期物业管理服务合同.doc

东城一品前期物业管理服务合同

第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
单位名称：四川建发房地产开发有限公司
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受托方（以下简称乙方）：
企业名称： 遂宁佳和物业管理有限公司
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将
东城一品电梯公寓住宅小区 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称： 东城一品电梯公寓
物业类型： 高层电梯公寓
座落位置： 遂宁 市 路（街道） 号
占地面积：84939.42 平方米
建筑面积：332564.50平方米
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾站、共用照明、天线、水泵房、配电房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商铺、文化体育娱乐场所。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 协助组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、上报政府主管部门处理等措施。
第十六条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；
3、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；
4、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务；
5、法律政策及协议规定的其他事项。
第三章 委托管理服务期限
第十七条 委托管理期限暂定为 3 年。自 2007 年 6 月 10 日 0 时起至 2010 年 6 月 10 日 24 时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方拟定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；
4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第 [1] 种方式处理：
[1]甲方负责返修；
[2]委托乙方返修，支出全部费用；
[3]其他方式。
5、在接管验收之日起 10 日内向乙方提供不低于 100 平方米建筑面积的经营性商业用房，其经营收入用于弥补物业管理费的不足；
6、在接管验收之前 30 日内向乙方提供 3891 平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；
7、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
8、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。
9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
11、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；
12、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；
13、从合同生效之日起，分两次向乙方支付前期开办费共计5万元（明细见附件）。第一次于合同生效之日起15日以内支付2.5万元，第二次于接管验收之日前30日支付2.5万元。
14、在乙方接管验收之前，所产生的前期物业管理介入服务费用由甲方每月按实际支出支付乙方（主要是人员工资），随着工程的进展，物管人员的增加必须由甲方确认。
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；
2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；
7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；
10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划，并于每年 12 月以 书面 方式向甲方提出这些计划和报告；
11、每 6个 月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；
15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；
16、在接管后两年内争创“市级优秀物业管理住宅小区”成功。
第五章 物业管理服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到： 98% 。
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 0.9 元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳，具体是商铺每月每平方米 1.5 元向乙方交纳； 。
3、本物业管理公共服务费每 月 交纳一次，每次交纳费用时间为 每月30日前 。
4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由 甲方和业主 按其拥有建筑面积每月每平方米 0.9 元向乙方交纳。
5、本物业管理公共服务费标准的调整，按 市场价格 调整。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按
该幢住户实际用量共同分摊；
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之 3 交纳滞纳金；
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每月： 80 元/个；
2、车库车位：每月： 150 元/个；
3、摩托车/电动车：每月： 15 元/个；
4、自行车：每月： 5 元/个；
5、甲方未出售的地下车位，每月向乙方支付50元/个管理费和清洁费。
6、临时停车，按市物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取。
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准见《有偿服务价目表》。
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；
2、不属保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或 承担。
3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 30万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十一条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第八章 附则
第三十二条 自交房之日 30 天以前，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十三条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十四条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十六条 本合同正本连同附件共 9 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可依法向人法院提起诉讼。
第三十九条 本合同自 签定之日 起生效。

甲方签章： 乙方签章：
法定代表人： 法人代表人：

年 月 日

附件：前期开办物品表

名 称
数量/型号
一、办公用品开办物品
电脑
2台/组装主机、17寸纯平显示器
打印机
1台/EPSON450
对讲机
20只/摩托罗拉GP-885
对讲机电池板
40块/1000mA
充电器
20只/单路
现金保险箱
1台/永发 4800
办公桌
4张/防火板台面1600*800*750
办公椅
6把/麻面钢制滑轮转椅
接待桌
2张/防火板台面1600*800*750
接待椅
4把/麻面弓型扶手椅
洽谈桌
1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm
洽谈椅
4把/麻面镀铬钢椅
会议桌
1张
会议椅
12把
烟灰缸
3只/612202A
考勤钟
1只/科密 8100
标识
若干/
塑封机
1台/焕达320P
饮水机
1台/立式
电视机
1台/29寸
传真机
1台/松下FT-153CN
分栏文件柜
5组/900*400*2300
档案夹
250只/HY2052
阅览架
1只/标准
电话机
2只/来电显示
大货架
2只
更衣箱
15只/六门
伞架
3只/定制
大雨伞
3把　
小雨伞
30把　
二、维修工器具开办物品
电锤（进口）
1台/博士
电动疏通机
2台/大力牌GC 70
铝合金合页梯(1.5m－5m)
3只/标准
管子钳
1把/新工600m/m 24寸
台虎钳
1套/沪工5”、6”各一
数字式万用表
2只/
指针式万用表
4只/永红MG-28
数字式钳形表
2只/永红MG-28
兆欧表
1只/东海500V
砂轮机
1台/××2.2KV
潜水泵
2台/长乐220V 750W
拖线板
6只/塔牌60A、1M2、30M
切割机
2台/
梅花扳手
4套/电工牌10件
套筒扳手
3套/电工牌32件
内六角扳手
5套/电工牌1.5m/m-10m/m
工具箱
10套/
保险带
4套/
组合工具
10套/
硅胶抢
3只/大小各一
牛油枪
3只/沪工400g
管道工具
2套/
泥瓦、木工工具
2套/
三、保洁工具开办物品
升降梯
1部/登月牌7米
多功能擦地机
2台/国产17寸经济型
吸尘吸水机
2台/国产双马达
高压水枪
2只
2.5米铝梯
3部
1.5米铝梯
2部
多功能清洁车
6部/捷霸AF－160
拖线盘
4只/
黄鱼车
2部/
四、保安器具开办物品
雨衣/雨鞋
35套
电筒
4只/四节
录像带
30盘/
警棍
35根/
宿舍用品
35套
五、员工服装
保洁部
20套
安保部
35套
设备管理部
12套
客服部
5套

备注：以上购置的物品，产权甲方所有，由乙方使用，在乙方退场时原物移交。
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