未取得物业管理资质的物业服务合同纠纷案件的认定与处理.doc

未取得物业管理资质的物业服务合同纠纷案件的认定与处理
湖北谦顺律师事务所 马家强律师

近几年来，随着房地产市场的迅速崛起，以专业的物业公司作为商品住宅小区物业服务企业的模式已经越来越普遍，此外，物业管理领域也早已突破传统的住宅，拓展到商业写字楼、医院、学校等多种领域。所以，对于执业律师而言，深入研究物业服务合同纠纷有着突出的意义和价值。
依据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。然而在实践中，存在大量的物业公司没有物业管理资质却在提供物业服务，这种普遍存在的不正常的社会现象导致大量业主以此为由拒绝支付物业费，并最终酿成诉讼。然而，在审理该类案件时，各地法院的做法也并不一致。笔者在本文中，以法院裁判文书为分析对象，试图整理出人民法院在审理未取得物业管理资质的物业服务合同纠纷案的裁判思路，以期能够给大家带来一定的启发。
一、上海地区法院认为，物业公司是否取得物业管理资质证书，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同关系。物业公司在未取得资质证书而为业主提供物业服务的情况下，应由行政主管部门进行处罚，并不必然导致其丧失收取物业管理费的权利。具体表现如下：
1、上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第132号民事判决书
关于被告辩称原告某公司不具物业管理资质的意见，本院认为，原告某公司不具物业管理资质并不影响其收取物业管理费。
2、上海市静安区人民法院（2016）沪0106民初3413号民事判决书
至于原告或相关物业公司有无相应的物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理，因此被告关于物业公司未取得相应物业管理资质故相关物业管理合同无效的辩称，本院不予采信。
3、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3376号民事判决书
本院认为，首先，就周彩英关于荣柏公司及其工作人员不具备物业管理资质而属于违法经营的上诉主张，因在荣柏公司实际为涉案物业提供物业服务的情况下，此并不能作为周彩英不予支付物业管理费的理由，故对周彩英该主张，本院不予采信。
二、广东地区法院认为，物业公司应当具备与其服务的物业项目相对应的资质，若物业公司违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，未取得物业服务资质证书，则属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的违反了行政法规的强制性规定，案涉合同作无效处理。具体表现如下：
1、深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15019、15021、15035-15038、15043号民事判决书
原审法院认为，根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。阳光花园物业公司虽具有公司法人资格，但其原有的三级物业管理资质于2010年12月21日被注销，且至今仍未重新取得，故其与开发商之间签订的物业服务合同因违反上述行政法规的规定，应属无效合同。
本院认为，本系列案系物业服务合同纠纷。首先，阳光花园物业公司原有的三级物业管理资质于2010年12月21日被注销且其后未重新取得资质，故此后涉案合同依法应属无效。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。其次，涉案合同无效，合同双方因此取得的财产应予返还，无法返还的应予折价补偿。
2、东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第830号民事判决书
案涉合同的效力问题。《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》是各方真实意思表示，合同签订后，裕展物业公司也为案涉小区提供了物业管理服务，故广域公司以东莞市横沥镇房地产开发公司未在合同签章、裕展物业公司在签署合同时还没有正式成立为由主张合同无效依据不足。但根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。根据上述规定，物业服务企业应当具备与其服务的物业项目相对应的资质，裕展物业公司作为案涉物业的服务企业，应当具备与案涉物业项目相应的资质。但裕展物业公司诉讼中明确其一直未能取得物业服务资质证书，违反了《物业管理条例》第三十二条第二款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，结合广东省司法实践，案涉《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》因违反了行政法规的强制性规定而无效。
3、江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第619号民事判决书
关于第二个争议焦点。本案中，导致物业服务合同无效的原因在于新达城公司不具备物业服务资质，故其属主要过错方，相应的物业服务费标准应根据新达城公司提供的物业服务项目、质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。根据物价局公布的《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，物业服务政府指导价中，电梯房屋最低级别的最高价为1.5元，最低价为1元。故原审结合涉案小区的设施、绿化率、业主满意度等情况，酌定按每月每平方米1.3元计算电梯房屋的物业服务费并无不当，本院予以维持。
4、广州市中级人民法院（2016）粤01民终17227号民事判决书
本案争议焦点之二，罗秀芳、郭志银应否向某甲公司支付2015年7月28日至2015年12月31日期间物业管理费的问题。虽然越某公司与罗秀芳、郭志银签订《委托协议》，但越某公司实际控制涉案商铺，罗秀芳、郭志银在上述期间并未收回涉案商铺，且越某公司无物业管理资质，也未提交证据证明其进入涉案场地提供物业管理服务经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，一审判决驳回越某公司的诉讼请求符合公平合理原则，本院予以维持。
5、江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第199号民事判决书
根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度，原告新达城虽然原具有二级物业管理资质，但其资质证书有效期至2012年12月4日止。在本案中，原告新达城公司在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其物业管理资质仍处于有效期内，应视为其未取得相应的物业管理资质。结合我省审判实践的通常做法，原告与涉案小区业委会在签订《物业管理委托合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《物业管理委托合同》时，原告对自身的资质证书失效的情况是明知的，涉案小区业委会也未对原告资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，原告与涉案小区业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。
三、北京地区法院认为，物业公司是否具有物业管理资质系行政主管部门行政管理范畴，并不影响物业服务合同的效力，相关当事人不能据此拒绝交纳物业费。但作为物业公司，在自身没有资质的情况下，提供物业服务，违反了相关物业管理法规的规定，法院将酌情扣减一定的物业费。具体表现如下：
1、北京市第一中级人民法院（2017）京01民终2604号民事判决书
本院认为，第一、姜凌上诉称物业公司的资质不符合规定，但物业服务资质本身并不影响物业服务合同的效力。如姜凌认为物业公司资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，不能据此拒绝交纳物业费。
第二、姜凌与物业公司签署的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律拘束力。在该合同签订后，物业公司为姜凌提供了物业服务，姜凌理应向物业公司交纳物业管理费。
2、北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25131号民事判决书
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告为被告实际提供了物业服务，被告享受了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告支付欠付的物业费有事实依据。但根据本院查明，原告未能提交相关的物业管理资质证明。原告在无物业管理资质的情况下，进行物业管理服务，违反了相关物业管理法规的规定，应属不当。本院综合考虑原告提供物业服务的情况以及原告不具有物业管理资质等情节，酌情对原告要求的数额扣减一定的比例。
3、北京市第三中级人民法院（2016）京03民终132号民事判决书
于康立成主张的阳光助业公司系没有资质且未在住建委备案的物业公司，不能进行物业服务的上诉理由。本院认为，对物业公司的资质管理属行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效，康立成的上述上诉理由，本院不予采信。
总体而言，笔者认为，目前大多数地区的法院都倾向性将对物业公司的资质管理属行政管理范畴，一般都不会仅以未取得资质证书的问题直接认定物业服务合同无效。
此外，应当指出的是，无论法院对物业服务合同的效力作何认定，都不应否认双方所建立的事实物业服务合同关系，更不应忽视物业公司的实际付出。物业公司与小区业主之间本身就是互相依存的关系，物业公司应当不断地提升物业服务水平和质量，完善服务细节；小区业主也应自觉遵守各种规章制度，按时缴纳物业费用。当小区业主发现物业公司存在一系列问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司也应当积极改进服务，加强与业主之间的沟通，互相理解、互相支持，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、文明、和谐的生活小区。