山东临沂房地产市场分析报告.ppt

PPT模板下载： 1 1、调研临沂城市经济、政治、人文概况及未来规划，调研临沂城市经济、政治、人文概况及未来规划，以指导对临沂房地产市场的分析预测。以指导对临沂房地产市场的分析预测。2 2、调研临沂市房地产住宅市场供应特点，综合分析具调研临沂市房地产住宅市场供应特点，综合分析具 体板块、项目市场特征、产品特性等。体板块、项目市场特征、产品特性等。3 3、分析发掘临沂房地产市场其内在规律，分析住宅市分析发掘临沂房地产市场其内在规律，分析住宅市 场现状的内因并预期市场日后发展方向。场现状的内因并预期市场日后发展方向。报告结构A A A A篇篇篇篇区域概况篇区域概况篇区域概况篇区域概况篇 -地理环境地理环境 -经济环境经济环境 -人口环境人口环境 -人文环境人文环境 -分区规划分区规划 B B B B篇篇篇篇市场分析篇市场分析篇市场分析篇市场分析篇 -市场概况综述市场概况综述 -板块项目分析板块项目分析 -板块对比分析板块对比分析 C C C C篇篇篇篇分析总结篇分析总结篇分析总结篇分析总结篇 A篇 区域概况篇 临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从本篇就房地产宏观环境而言，分别从本篇就房地产宏观环境而言，分别从本篇就房地产宏观环境而言，分别从“地理环境、经济环地理环境、经济环地理环境、经济环地理环境、经济环境、人口环境、人文环境境、人口环境、人文环境境、人口环境、人文环境境、人口环境、人文环境”等几个方面综合分析了解对房地产等几个方面综合分析了解对房地产等几个方面综合分析了解对房地产等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素，市场影响力度较大的几个宏观环境因素，市场影响力度较大的几个宏观环境因素，市场影响力度较大的几个宏观环境因素，力图以此为背景根力图以此为背景根力图以此为背景根力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展的大方向。据正确把握房地产市场发展的大方向。据正确把握房地产市场发展的大方向。据正确把握房地产市场发展的大方向。一、地理环境一、地理环境2.2.交通：交通：交通：交通：临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737737737737、麦、麦、麦、麦道道道道82828282等机型，等机型，等机型，等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的现已开通北京、上海、广州、青岛的现已开通北京、上海、广州、青岛的现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以直飞航班。境内以直飞航班。境内以直飞航班。境内以4 4 4 4条过境国道条过境国道条过境国道条过境国道 和和和和14141414条省道干线为条省道干线为条省道干线为条省道干线为主。主。主。主。兖（州）石（臼所）铁兖（州）石（臼所）铁兖（州）石（臼所）铁兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）路、坪（上）岚（山）路、坪（上）岚（山）路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）沪（上海）沪（上海）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到一个十字形，通车里程达到一个十字形，通车里程达到一个十字形，通车里程达到340340340340公里。公里。公里。公里。1.1.区位：区位：区位：区位：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长中原，南接江苏，地域南北长中原，南接江苏，地域南北长中原，南接江苏，地域南北长223223公里，东西宽公里，东西宽公里，东西宽公里，东西宽161161公里。总面积公里。总面积公里。总面积公里。总面积17250.9817250.98平方公里，平方公里，平方公里，平方公里，10151015万人万人万人万人口，辖区口，辖区口，辖区口，辖区3 3区区区区9 9县，县，县，县，是山东省人口最多，面积最大的是山东省人口最多，面积最大的是山东省人口最多，面积最大的是山东省人口最多，面积最大的市。市。市。市。全市土地总面积为全市土地总面积为全市土地总面积为全市土地总面积为1718992.74 1718992.74 公顷公顷公顷公顷 （25784891.125784891.1亩），占全省土地总面积的亩），占全省土地总面积的亩），占全省土地总面积的亩），占全省土地总面积的10.9310.93。3.3.气候：气候：临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气候，年平均气温候，年平均气温候，年平均气温候，年平均气温13.313.3度，年平均降水量度，年平均降水量度，年平均降水量度，年平均降水量829mm829mm。为典型北方气候特点，住宅建筑注为典型北方气候特点，住宅建筑注为典型北方气候特点，住宅建筑注为典型北方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。重采光、通风、保暖。重采光、通风、保暖。重采光、通风、保暖。4.4.地形：地形：临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。地势西北高东南地势西北高东南地势西北高东南地势西北高东南低低低低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南构成扇状冲积平原。向南构成扇状冲积平原。向南构成扇状冲积平原。向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、山地集中分布在沂水、沂南、山地集中分布在沂水、沂南、山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔400400米以上。山地米以上。山地米以上。山地米以上。山地313855.00 313855.00 公顷（公顷（公顷（公顷（4707825.04707825.0亩），占全市总面积的亩），占全市总面积的亩），占全市总面积的亩），占全市总面积的18%18%；丘陵为；丘陵为；丘陵为；丘陵为758812.00758812.00公顷公顷公顷公顷（11382180.011382180.0亩）占全市总面积的亩）占全市总面积的亩）占全市总面积的亩）占全市总面积的44%44%；平原洼地平原洼地平原洼地平原洼地46341.00 46341.00 公顷公顷公顷公顷.1.1.1.1.经济增长：经济增长：经济增长：经济增长：20062006年，临沂市全年实现生产总值年，临沂市全年实现生产总值年，临沂市全年实现生产总值年，临沂市全年实现生产总值1404.91404.9亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长16.3%16.3%，其中第一产业增加值其中第一产业增加值其中第一产业增加值其中第一产业增加值178.7178.7亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长3%3%，其第二产业增加值，其第二产业增加值，其第二产业增加值，其第二产业增加值730.8730.8亿元，亿元，亿元，亿元，增长增长增长增长18.5%.18.5%.第三产业增加值第三产业增加值第三产业增加值第三产业增加值495.4495.4亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长18.3%18.3%。三次产业增加比例为。三次产业增加比例为。三次产业增加比例为。三次产业增加比例为12.712.7：5252：35.335.3，第三产业所占比重同比提高，第三产业所占比重同比提高，第三产业所占比重同比提高，第三产业所占比重同比提高1.31.3个百分点。国、个百分点。国、个百分点。国、个百分点。国、地税收入占生产总值比重为地税收入占生产总值比重为地税收入占生产总值比重为地税收入占生产总值比重为6.45%6.45%，同比提高，同比提高，同比提高，同比提高0.740.74个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。民营经济实现增加值占生产总值比重为民营经济实现增加值占生产总值比重为民营经济实现增加值占生产总值比重为民营经济实现增加值占生产总值比重为 72.8%72.8%，提高，提高，提高，提高2.32.3个百分点。民营经济在生产、个百分点。民营经济在生产、个百分点。民营经济在生产、个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全 市规模以上民营工业企业完成投资市规模以上民营工业企业完成投资市规模以上民营工业企业完成投资市规模以上民营工业企业完成投资388.6388.6亿亿亿亿 元，增长元，增长元，增长元，增长56.7%56.7%。年末工商注册私营企业年末工商注册私营企业年末工商注册私营企业年末工商注册私营企业2 2万万万万 家，个体工商户家，个体工商户家，个体工商户家，个体工商户16.516.5万户；个体私营经济注册万户；个体私营经济注册万户；个体私营经济注册万户；个体私营经济注册 资金资金资金资金352.5352.5亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长32.9%32.9%。二、经济环境二、经济环境2.2.财政收入：财政收入：20062006年实现地方财政收入年实现地方财政收入年实现地方财政收入年实现地方财政收入58.358.3亿元，亿元，亿元，亿元，增长增长增长增长23.5%23.5%，其中税收收入，其中税收收入，其中税收收入，其中税收收入40.140.1亿元，占地方亿元，占地方亿元，占地方亿元，占地方财政收入比重为财政收入比重为财政收入比重为财政收入比重为68.8%68.8%，比，比，比，比20052005年提高年提高年提高年提高1.31.3个百分点，财政支出个百分点，财政支出个百分点，财政支出个百分点，财政支出9999亿，增长亿，增长亿，增长亿，增长 20.4%20.4%。国税地税收入合计。国税地税收入合计。国税地税收入合计。国税地税收入合计90.690.6亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长31.1%31.1%其中国税收入其中国税收入其中国税收入其中国税收入55.855.8亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长 37.3%37.3%；地税收入；地税收入；地税收入；地税收入34.834.8亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长22.2%22.2%。20062006年全市金融机构各项存款余额年全市金融机构各项存款余额年全市金融机构各项存款余额年全市金融机构各项存款余额1014.61014.6亿元，比亿元，比亿元，比亿元，比20052005年增加年增加年增加年增加104.6104.6亿元；其亿元；其亿元；其亿元；其 中储蓄存款余额中储蓄存款余额中储蓄存款余额中储蓄存款余额671.1671.1亿元，增加亿元，增加亿元，增加亿元，增加8585亿元。各项贷款余额亿元。各项贷款余额亿元。各项贷款余额亿元。各项贷款余额813.9813.9亿元，增加亿元，增加亿元，增加亿元，增加138.2138.2亿元。亿元。亿元。亿元。3.3.固定资产投资：固定资产投资：20062006年临沂规模以上固定资产投资完成年临沂规模以上固定资产投资完成年临沂规模以上固定资产投资完成年临沂规模以上固定资产投资完成530.2530.2亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长18.3%18.3%，其中，第，其中，第，其中，第，其中，第 一产业投资一产业投资一产业投资一产业投资7.37.3亿元，第二产业投资亿元，第二产业投资亿元，第二产业投资亿元，第二产业投资350.2350.2亿元，其中工业项目投资亿元，其中工业项目投资亿元，其中工业项目投资亿元，其中工业项目投资266.4266.4亿元；第三亿元；第三亿元；第三亿元；第三 产业投资产业投资产业投资产业投资172.7172.7亿元。投资规模亿元。投资规模亿元。投资规模亿元。投资规模50005000万元以上项目万元以上项目万元以上项目万元以上项目460460个，完成投资个，完成投资个，完成投资个，完成投资288.8288.8亿元，过亿元，过亿元，过亿元，过 亿项目亿项目亿项目亿项目210210个完成投资个完成投资个完成投资个完成投资202.5202.5亿元。亿元。亿元。亿元。20062006年房地产投资完成年房地产投资完成年房地产投资完成年房地产投资完成5050亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长37.5%37.5%，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资34.534.5亿元，亿元，亿元，亿元，增长增长增长增长69.7%69.7%。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积517.1517.1万平米，增长万平米，增长万平米，增长万平米，增长58.2%58.2%；竣工面积；竣工面积；竣工面积；竣工面积178.7178.7万平万平万平万平 米，增长米，增长米，增长米，增长44.5%44.5%；销售面积；销售面积；销售面积；销售面积186.7186.7万平米，增长万平米，增长万平米，增长万平米，增长6969，9 9；商品房销售额；商品房销售额；商品房销售额；商品房销售额31.631.6亿元，增亿元，增亿元，增亿元，增 长长长长62.2%62.2%。4.4.物流商贸物流商贸 临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活跃着商贸活动辐射跃着商贸活动辐射跃着商贸活动辐射跃着商贸活动辐射2020多个省、市、自治区，多个省、市、自治区，多个省、市、自治区，多个省、市、自治区，日交易额达日交易额达日交易额达日交易额达1010亿人民币；日流动人口达亿人民币；日流动人口达亿人民币；日流动人口达亿人民币；日流动人口达3535万万万万人次。人次。人次。人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。20062006年商品市场交易额年商品市场交易额年商品市场交易额年商品市场交易额725.4725.4亿元，其中临沂批发城交易额亿元，其中临沂批发城交易额亿元，其中临沂批发城交易额亿元，其中临沂批发城交易额450450亿元，分别增长亿元，分别增长亿元，分别增长亿元，分别增长4.98%4.98%和和和和5.9%5.9%。全年实现社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额554.7554.7亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长16.4%16.4%。消费结构升级。消费结构升级。消费结构升级。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额411411亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长16.8%16.8%：县城以下农村：县城以下农村：县城以下农村：县城以下农村市场零售额市场零售额市场零售额市场零售额143.7143.7亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长15.1%15.1%。20062006年公路旅客运量年公路旅客运量年公路旅客运量年公路旅客运量9510.49510.4万人，旅客周转量万人，旅客周转量万人，旅客周转量万人，旅客周转量57.657.6亿人，货物运输量亿人，货物运输量亿人，货物运输量亿人，货物运输量1090410904亿亿亿亿吨，货物周转量吨，货物周转量吨，货物周转量吨，货物周转量89.289.2亿吨公里。亿吨公里。亿吨公里。亿吨公里。全年航空货邮量全年航空货邮量全年航空货邮量全年航空货邮量488.6488.6吨，客运量吨，客运量吨，客运量吨，客运量15.915.9万人次，分别增长万人次，分别增长万人次，分别增长万人次，分别增长51.1%51.1%和和和和35.1%35.1%。三、人口环境三、人口环境 临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600600600600平方公里，目前在建平方公里，目前在建平方公里，目前在建平方公里，目前在建城区面积城区面积城区面积城区面积123123123123平米公里，市区常住人口平米公里，市区常住人口平米公里，市区常住人口平米公里，市区常住人口120120120120万万万万，规划到，规划到，规划到，规划到2010201020102010年，城区人口年，城区人口年，城区人口年，城区人口145145145145万人，城市建万人，城市建万人，城市建万人，城市建设用地设用地设用地设用地168168168168平方公里平方公里平方公里平方公里 ,人口自然增长率控制在人口自然增长率控制在人口自然增长率控制在人口自然增长率控制在7 7 7 7左右。左右。左右。左右。截止截止截止截止2006200620062006年底，年底，年底，年底，城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入10772107721077210772元元元元，增长，增长，增长，增长19.9%19.9%19.9%19.9%；城镇居民人均消；城镇居民人均消；城镇居民人均消；城镇居民人均消费性支出费性支出费性支出费性支出6877687768776877元，增长元，增长元，增长元，增长10%10%10%10%。城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入12355123551235512355元元元元，增长，增长，增长，增长14.4%;14.4%;14.4%;14.4%;城市居民人均城市居民人均城市居民人均城市居民人均消费性支出消费性支出消费性支出消费性支出8795879587958795元，增长元，增长元，增长元，增长17.2%17.2%17.2%17.2%。农民人均纯收入农民人均纯收入农民人均纯收入农民人均纯收入4083408340834083元元元元，增长，增长，增长，增长13.4%13.4%13.4%13.4%。农民人均生活消费。农民人均生活消费。农民人均生活消费。农民人均生活消费性支出性支出性支出性支出2456245624562456元，增长元，增长元，增长元，增长12.6%12.6%12.6%12.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为年末城乡居民住房使用面积分别为年末城乡居民住房使用面积分别为年末城乡居民住房使用面积分别为23.823.823.823.8和和和和28.428.428.428.4平方米平方米平方米平方米。年末。年末。年末。年末民用汽车拥有量民用汽车拥有量民用汽车拥有量民用汽车拥有量37.937.937.937.9万辆，比上年增长万辆，比上年增长万辆，比上年增长万辆，比上年增长15.6%15.6%15.6%15.6%，其中私人小汽车其中私人小汽车其中私人小汽车其中私人小汽车10.610.610.610.6万辆，增长万辆，增长万辆，增长万辆，增长51.1%51.1%51.1%51.1%。县区县区土地面积土地面积(平方公里平方公里)乡乡(个个)镇镇(个个)办事处办事处(个个)村村(个个)户数户数(万户万户)人口数人口数(人人)合计合计17184.1017184.103232129129191995789578309.02309.021018633110186331兰山兰山兰山兰山650.37650.377 74 444744725.4625.46892802892802罗庄罗庄罗庄罗庄370.63370.638 822622613.9113.91428150428150河东河东河东河东727.63727.631 14 47 747547517.5017.50610959610959沂南沂南沂南沂南1774.081774.081 1161697897829.8529.85909136909136郯城郯城郯城郯城1306.581306.586 6111187187126.1326.13981045981045沂水沂水沂水沂水2334.802334.806 613131225122535.9435.9411082741108274苍山苍山苍山苍山1799.861799.867 714141179117931.6931.6911842041184204费县费县费县费县1903.751903.754 414141045104528.3128.31925383925383平邑平邑平邑平邑1824.791824.792 214141056105629.2029.20991112991112莒南莒南莒南莒南1752.001752.002 2161693793734.1234.12991239991239蒙阴蒙阴蒙阴蒙阴1601.601601.602 29 958758717.6717.67530391530391临沭临沭临沭临沭1038.011038.011 1111155255219.2319.23633636633636 四、人文环境四、人文环境 临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱王朝控制东方的重要支柱王朝控制东方的重要支柱王朝控制东方的重要支柱 ,临沂地域除分属齐、鲁等国外，临沂地域除分属齐、鲁等国外，临沂地域除分属齐、鲁等国外，临沂地域除分属齐、鲁等国外，见于见于见于见于春秋春秋春秋春秋的的的的还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国。春秋时期，见于春秋时期，见于春秋时期，见于春秋时期，见于春秋春秋春秋春秋 的有启阳，的有启阳，的有启阳，的有启阳，中丘、祝丘中丘、祝丘中丘、祝丘中丘、祝丘、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等20202020个。个。个。个。闻名的汉代帛画和闻名的汉代帛画和闻名的汉代帛画和闻名的汉代帛画和孙子兵法孙子兵法孙子兵法孙子兵法、孙膑兵法孙膑兵法孙膑兵法孙膑兵法竹简等，就出土在临沂竹简等，就出土在临沂竹简等，就出土在临沂竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期的市银雀山下。春秋时期的市银雀山下。春秋时期的市银雀山下。春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿唐代书法家颜真卿、颜杲卿唐代书法家颜真卿、颜杲卿唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，都与临沂有着千丝万缕的联系。等，都与临沂有着千丝万缕的联系。等，都与临沂有着千丝万缕的联系。等，都与临沂有着千丝万缕的联系。同时临沂也是著名的同时临沂也是著名的同时临沂也是著名的同时临沂也是著名的革命老区革命老区革命老区革命老区，抗日战争和解放战争时期，抗日战争和解放战争时期，抗日战争和解放战争时期，抗日战争和解放战争时期，著名的沂蒙著名的沂蒙著名的沂蒙著名的沂蒙山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，沂蒙精神、红嫂精神都沂蒙精神、红嫂精神都沂蒙精神、红嫂精神都沂蒙精神、红嫂精神都给临沂的发展留下了深深烙印。给临沂的发展留下了深深烙印。给临沂的发展留下了深深烙印。给临沂的发展留下了深深烙印。五、城市规划及分区五、城市规划及分区 规划预测规划预测规划预测规划预测20102010年和年和年和年和20202020年临沂市的城镇人口年临沂市的城镇人口年临沂市的城镇人口年临沂市的城镇人口分别为分别为分别为分别为493493万和万和万和万和701701万左右：万左右：万左右：万左右：城市化水平分别达到城市化水平分别达到城市化水平分别达到城市化水平分别达到45%45%和和和和60%60%左右。左右。左右。左右。1 1、城市性质、城市性质、城市性质、城市性质 鲁东南地区的中心城市：鲁东南地区的中心城市：鲁东南地区的中心城市：鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心全国性商贸物流中心全国性商贸物流中心全国性商贸物流中心 之一之一之一之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。2 2、人口规划、人口规划、人口规划、人口规划 近期（近期（近期（近期（20102010年）：年）：年）：年）：城市人口为城市人口为城市人口为城市人口为145145万人，其中常万人，其中常万人，其中常万人，其中常 住人口住人口住人口住人口118118万人，暂住人口为万人，暂住人口为万人，暂住人口为万人，暂住人口为3030万人。万人。万人。万人。3 3、用地规划、用地规划、用地规划、用地规划 近期（近期（近期（近期（20102010）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到160160平方公里。平方公里。平方公里。平方公里。远期（远期（远期（远期（20202020）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到219219平方公里平方公里平方公里平方公里 4 4、一河五片规划、一河五片规划、一河五片规划、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以临沂中心城区的空间结构提出以临沂中心城区的空间结构提出以临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的东南五片组团的东南五片组团的东南五片组团的“一河五片、组团发展一河五片、组团发展一河五片、组团发展一河五片、组团发展”的发展战略建议。的发展战略建议。的发展战略建议。的发展战略建议。一河五片规划一河五片规划一河五片规划一河五片规划 城市分区主要职能规模规 划 要 点人口规模(万人)用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格局附表：市区附表：市区附表：市区附表：市区“三区一片三区一片三区一片三区一片”城市规模及职能分工城市规模及职能分工城市规模及职能分工城市规模及职能分工 B篇 住宅市场分析篇 临沂市房地产市场发展起步较晚，临沂市房地产市场发展起步较晚，临沂市房地产市场发展起步较晚，临沂市房地产市场发展起步较晚，从从从从19981998年形成真正的房地产业年形成真正的房地产业年形成真正的房地产业年形成真正的房地产业，20002000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取消消消消2828家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场发展迅猛发展迅猛发展迅猛发展迅猛,2002,2002年全年房地产投资年全年房地产投资年全年房地产投资年全年房地产投资1414亿元人民币亿元人民币亿元人民币亿元人民币,房屋开发施工面积达到房屋开发施工面积达到房屋开发施工面积达到房屋开发施工面积达到150150万万万万平方米平方米平方米平方米,而而而而20042004年全年年全年年全年年全年,临沂市房地产投资达到临沂市房地产投资达到临沂市房地产投资达到临沂市房地产投资达到2626亿元人民币亿元人民币亿元人民币亿元人民币,开发施工面积开发施工面积开发施工面积开发施工面积250250万平方米万平方米万平方米万平方米,一下子进入了高产期一下子进入了高产期一下子进入了高产期一下子进入了高产期.2006 2006年临沂房地产投资完成年临沂房地产投资完成年临沂房地产投资完成年临沂房地产投资完成5050亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长37.5%37.5%，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资，其中商品房建设投资34.534.5亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长69.7%69.7%。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积。全年商品房施工面积517.1517.1万平米，增长万平米，增长万平米，增长万平米，增长58.2%58.2%；竣；竣；竣；竣工面积工面积工面积工面积178.7178.7万平米，增长万平米，增长万平米，增长万平米，增长44.5%44.5%；销售面积；销售面积；销售面积；销售面积186.7186.7万平米，增长万平米，增长万平米，增长万平米，增长69.9%69.9%；商；商；商；商品房销售额品房销售额品房销售额品房销售额31.631.6亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长62.2%62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导。目前临沂的房产以居住型为主导。目前临沂的房产以居住型为主导。目前临沂的房产以居住型为主导 。截止到截止到截止到截止到20072007年年年年3 3月，临沂房地产开发企业完成投资亿多元，施工面积达月，临沂房地产开发企业完成投资亿多元，施工面积达月，临沂房地产开发企业完成投资亿多元，施工面积达月，临沂房地产开发企业完成投资亿多元，施工面积达361361万平方米，同比增长。万平方米，同比增长。万平方米，同比增长。万平方米，同比增长。一、市场概述一、市场概述1.1.历史规模历史规模20072007年年年年1 1至至至至3 3月，月，月，月，临沂市商品房和经济适用房交易共临沂市商品房和经济适用房交易共临沂市商品房和经济适用房交易共临沂市商品房和经济适用房交易共60136013套，总面积超套，总面积超套，总面积超套，总面积超过过过过4747万平方米。其中商品房为万平方米。其中商品房为万平方米。其中商品房为万平方米。其中商品房为37653765套，商品房销售总面积超过套，商品房销售总面积超过套，商品房销