第四章房地产价格影响因素.ppt

2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1 1第四章 房地产价格影响因素分析l房地产价格影响因素概述l房地产自身因素l人口因素l制度政策因素l经济因素l社会因素l国际因素l心理因素l其他因素2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2 2第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识 P124-127 八个方面2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3 3u第一种分类（本教材主要按此方法分类）u自身因素：u区位因素：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施u实物因素：u土地实物因素：土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基、土地开发程度u建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温隔热噪声、通风采光日照、维修养护情况及完损程度u权益因素：权利状况、使用管制、相邻关系二、房地产价格影响因素的分类 2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4 4u外部因素：u人口因素：数量、素质、结构u制度政策因素：房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、相关规 划和计划u经济因素：经济发展、居民收入、物价、利率、汇率u社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城 市化、房地产投机u国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政 治对立状况、军事冲突状况u心理因素：买卖时的心态、个人偏好、从众心 理、风水或吉祥号码等u其他因素2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑5 5u第二种分类u一般因素：u经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等u区域因素：u所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等u个别因素：u位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑6 6第二节 房地产自身因素一、区位因素二、实物因素三、权益因素2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑7 7一、区位因素一、区位因素区位因素是一个综合性因素，可分为以下四个方面：位置交通周围环境和景观外部配套设施2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑8 8（一）位置城市内不同用途土地竞租曲线2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑9 9（二）交通u交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。u开辟新的交通线路的影响。一般会使站点周围的相关房地产升值。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后，建成之前、建成之后对房地产的升值作用一般会停止。u交通管制情况的影响。交通管制对房地产价格的影响结果取决于管制的内容和房地产的使用性质。对不同类型房地产的影响不同。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行等，会提升住宅房地产价值。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1010（三）周围环境和景观u指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素。u大气环境。空气质量的好坏。u水文环境。地下水、沟渠、河流、湖泊等水体的污染程度。u声觉环境。噪声u视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱。标示牌广告牌等树立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等景观是否赏心悦目u卫生环境。u人文环境。该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1111（四）外部配套设施u外部基础设施完备状况对于房地产特别是住宅类房地产影响特别重要。u一般情况下，周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1212二、实物因素包括：土地实物因素：土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温隔热隔声通风采光日照、维修养护情况及完损程度2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1313（一）土地面积和形状u一般情况下，土地面积较大的土地价格优于土地面积小的土地，特殊情况除外（如：相邻地块的小块土地、不同地区、不同消费习惯而导致的特例。）u形状规则（长方形、正方形）的土地价格优于不规则地块。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1414（二）地形、地势u一般情况下，土地平坦（坡度不低于0.3%，否则不利于地面水的汇集与排除），地价较高；土地高低不平，地价较低。u若城市发展受地形地势影响（例如四面临山或有河流阻隔），则土地的经济供给不能随城市发展而相应增加时，地价会普遍高涨。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1515（三）地基u一般情况下，地质坚实、承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，工程地质条件差，地价则低。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1616（四）土壤肥力u对于农业用地极其重要，肥力高低与价格高低成正比。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1717（五）建筑物本身u建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象（建筑式样、风格、色调等）等因素，对房地产价格均有较大影响。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1818（六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害（六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害u向阳、背阳情况对房地产价格的影响在南部与北部有所不同。u一般而言，上风地区房地产价格较高，下风地区房地产价格较低。u在有天然周期性灾害的地区，一般而言，土地利用价值低；若有了较好的抗灾措施，例如较好的防洪防汛工程，则其价格不仅会逐渐上涨，且由于近江、近海、近湖等特有景观会使价格畸高。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑1919三、权益因素一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，才能评估出正确的价值。房地产利用限制包括三方面：房地产权利的设立和行使的限制房地产使用管制房地产相邻关系的限制2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2020（一）权利状况u土地和建筑物的权利状况如何，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。例如：u共有房地产u各国对于土地所有权的规定，特别是对地下资源的归属权的差异2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2121（二）使用管制u对房地产估价而言，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、建筑高等等的规定。u土地用途u容积率。明确容积率的内涵（是否包含地下建筑面积的容积率）2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2222（三）相邻关系u相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。2024/5/7 2024/5/7 周二周二23232024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2424第三节 人口因素一、人口数量二、人口素质三、人口结构2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2525一、人口数量u人口增长、外来流动人口增加、人口密度等因素都会对房地产价格产生影响二、人口素质u文化教育水平、生活质量和文明程度会对房地产价格产生影响2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2626三、家庭结构u一定时期内人口按照性别、年龄、职业、文化、民族等因素的构成状况。u我国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单小家庭发展的趋势。家庭人口规模发生变化。家庭人口规模是指全社会或某地区的家庭平均人口数。一般而言，随着家庭人口规模小型化，家庭数量增多，住房总量需求增加，房价上涨。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2727第四节 制度政策因素一、房地产制度政策二、税收政策三、金融政策四、相关特殊政策五、相关规划和计划2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2828一、房地产制度政策u对房地产价格影响最大u中国土地使用制度和住房制度改革u房地产价格政策u即政府对房价的干预方式和措施等。一般而言，平抑房地产价格的措施有以下几种：1）制定最高限价；2）制定标准价格；3）政府在房价高涨时抛出一定量房地产，特别是增加土地供给；4）征收房地产交易税或增值税；5）建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑2929二、税收政策（一）房地产开发环节的税收u一般而言，增加房地产开发环节的税收（大致包括：契税、耕地占用税、印花税、营业税、城建税、教育费附加等），会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3030（二）房地产转让环节的税收u一般而言，增加房地产转让环节中卖方的税收（如土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税），会使房地产价格上升；反之，会使房地产价格下降。u增加买方的税收（如契税），会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降；反之，会使房地产价格上升。u但增加或减少房地产转让环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3131（三）房地产持有环节的税收u增加房地产持有环节的税收（如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税（尚未开征），会增加房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3232三、金融政策u影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3333四、相关特殊政策u国家对特殊地区实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，意味着会吸引投资，经济较快发展，对房地产需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。u西部大开发、振兴东北地区老工业基地、中部崛起等u深圳、海南、上海浦东、重庆、成都2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3434五、相关规划和计划（一）国民经济和社会发展规划u国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响。例如，十一五纲要提出：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。”从供求分析上看，它的实施将会抑制普通商品住房价格过快上涨，而会使大户型高档商品住房价格上升。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3535（二）城乡规划u主要体现在城市规划的影响。例如城市发展方向、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定（三）土地相关规划和计划u土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房价格有很大的影响。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3636第五节 经济因素一、经济发展状况二、居民收入水平三、物价水平四、利率五、汇率2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3737一、经济发展状况u一般而言，经济发展，房价上涨。例如日、新、韩等国，当前我国。二、居民收入水平u低、中、高收入阶层收入的增加对房价的影响各不相同。提高低收入者收入，对房地产价格影响不大；提高中等收入者的收入，会增加他们的购房需求，房地产价格急速上升；提高高收入者的收入，对房地产价格影响不大2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3838三、物价水平u一般而言，物价上涨，房价随之上涨（各类建材、人工上涨，房地产开发成本上升）。四、利率u从开发建设看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而使房地产开发建设成本上升或下降，进而使房地产价格上升或下降。u从房地产需求看，现行购房普遍借助房贷，利率上升或下降，会增加或降低购房者还贷负担，会减少或增加房地产需求，导致房价下降或上升。u总体而言：利率与房价负相关，利率下降，房价上升；利率上升，房价下降2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑3939五、汇率u汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。u如果国外投资者在房地产所在国投资了一套房地产，若该房地产所在国的货币发生了升值，即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下跌。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4040第六节 社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、城市化四、房地产投机2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4141一、政治安定状况二、社会治安状况三、房地产投机u引起三种情况：1）房价上涨；2）房价下跌；3）稳定房价四、城市化u人口向城市地区集中，带动城市房地产价格上涨2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4242第七节 国际因素一、世界经济状况二、国际竞争状况三、政治对立状况四、军事冲突状况2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4343一、世界经济状况二、国际竞争状况u主要指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。低地价政策、其它优惠政策吸引大量外资进入三、政治对立状况四、军事冲突状况2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4444第八节 心理因素 影响房地产价格的心理因素主要有以下几方面：1、购买或出售时的心态 2、各人的欣赏趣味（偏好）3、时尚风气、跟风或从众心理 4、接近名家住宅的心理；5、讲究风水或吉祥号码。2024/5/72024/5/7周二周二可编辑可编辑4545第九节 其他因素 影响房地产价格的其他因素主要有以下两方面：1、行政隶属变更（例如：将原本落后地区划归另一发达地区管辖，建制镇升格为市、某个市级别上升（县级市升级为地级市，省辖市升格为直辖市）等：）2、重要政治人物的健康状况2024/5/7 2024/5/7 周二周二4646