前期物业服务合同空置物业补充协议(修订版).doc

前期物业服务合同空置物业补充协议

甲方：海南天利投资发展有限公司
地址：海口市秀英区滨海大道260号
联系人/电话：
乙方：深圳市天利物业管理有限公司海口分公司
地址：海口市秀英区滨海大道260号
联系人/电话：
依据《前期物业服务合同》第三章第七条内容规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳，甲乙双方通过友好协商就空置物业的管理、费用结算等方面双方达成一致，协议内容如下。
一、空置房分类
1.未出售物业：是指已办理接管验收但未出售的空置房；
2.已售房未收房物业：是指建设单位已销售但购买人尚未办理正式收房手续的物业（以购买人签署的收房手续书为准），包括业主未办理完结按揭手续、未按时付清购房尾款的物业、因施工单位的工程质量问题未收房的；
3.非正常收房物业：是指自《商品房买卖合同》法定交楼日开始，因施工单位的工程质量问题影响业主不能收房，通过减免物业费情况而收房的业主。
二、 甲方的权利与义务
1.甲方有权按照《前期物业服务合同》及补充协议约定内容，对乙方的物业服务工作进行监督、评价，并以监督情况为依据进行物业服务费用的付款。
2.甲方有权要求物业提供所需的任何涉及合同及补充协议约定的应提交的文件，并通过文件执行情况或现场实际情况提出限期整改要求。
3.甲方承担房屋建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位的质量责任。
4.甲方可指定一名工作人员，与乙方一起监督物业工作，并就物业工作中所遇到的问题，进行双方协商，落实《四星物业服务方案》内容。
5.甲方有权对于协议内容或合同未涉及的事项，通过书面与乙方沟通并要求乙方执行。
6.甲方有义务每月15日前，准时支付乙方的空置物业服务费，若遇到特殊情况时，可适当延期。
7.甲方不得干涉乙方依法或依本协议规定内容所进行的管理和经营活动。
8.甲方负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
三、乙方的权利与义务
1.在本物业管理区域内设立专门机构负责空置物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本协议。
2.根据法律、法规的有关规定和本协议的约定，自主开展空置物业经营活动。
3.根据有关法律、法规的规定和本协议的约定向甲方收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题。
4.结合本物业的实际情况，编制空置物业管理标准，年度维修养护计划。
5.本协议终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续。
6.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方
7.接受甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每季度向甲方报告本协议履行情况。
8.此协议的《空置物业管理规程》详见附件内容。
四、协议期限
此协议自2016年1月1日起执行，直至物业管理区域内无空置物业时止。
五、 协议费用
根据天利•龙腾湾项目实际情况，空置物业是具有明确产权所有人，与“小业主”一样同等享受物业服务的权利，不能割裂《前期物业服务合同》约定的内容，而另行制定收费准则。具体收费如下：
1.未售物业空置房物业费用按照：酒店式公寓2.25元/平方米计算，裙楼商业空置物业费按照4.2元/平方米计算（在原物业服务费基础上7折优惠）。
2.已售房未收房物业，当满足以下条件：购买人未按销售合同约定的交付时间收房超过六个月的，建设单位应先行垫付物业服务费给物业公司。具体按照：第一年，酒店式公寓1.75元/平方米计算，裙楼商业空置物业费按照3元/平方米计算；第二年起，酒店式公寓3元/平方米计算，裙楼商业空置物业费按照6.05元/平方米计算。
3.非正常收房物业，乙方将按照甲方审批的有关减免物业费用文件内容，向甲方申请付款。
4.关于空置物业中发生的裂缝、渗漏水、空鼓等本体问题，因维修所产生的费用应由甲方与施工方沟通解决。
5.空置物业2013年度至2015年度期间的费用解决，参考此协议内容进行决算。
6.综上，乙方向甲方申请物业服务费用付款时，应提交请款申请和物业服务费用明细表，甲方应在收到乙方的申请之日起15个工作日内完成核对，不应无故拖延；若甲方有异议时应书面回复物业公司。
六、违约责任
1.如乙方未能落实此协议中达成的共识内容，由此给甲方造成的任何损失，均由乙方承担因此而产生的任何后果。
2.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止协议。
3.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止协议。
4.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。
七、其他事项
1.此协议只是针对空置物业管理要求而制定的，与《前期物业服务合同内容》密不可分，此协议未涉及的设备设施管理、清洁卫生、园林绿化、四害消杀、治安消防、客诉等工作，均应按照甲乙双方签订的《前期物业服务合同》约定执行。
2.此协议服从《前期物业服务合同》的内容，若与合同条款冲突则以合同约定的内容执行。
3.此协议的附件《空置物业管理方案》与本协议具有同等法律效力。
4.本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方执壹份。
甲方：海南天利投资发展有限公司
甲方代表：
签订日期：
乙方：深圳市天利物业管理有限公司海口分公司
乙方代表：
签订日期：

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附件：
空置房物业管理方案

1.0空置房基本概况
天利龙腾湾项目截止10月份，已交付1#、2#、3#、4#楼，塔楼总套数为1401户；其中，1#楼448户、2#楼494户、3#楼243户、4#楼216户，全部为30层高层建筑。截止11月份，空置房1138套其中1#空置372套、2#楼空置494套、3#楼空置88套、4#楼空置184套，另，1#和2#裙楼商业空置面积为8951平方米，3#楼裙楼商业空置2628.74平方米，4#楼裙楼商业空置面积为2629.64平方米。
2.0 目的
为规范空置房的管理，明确房屋空置期间物业服务费的责任划分，同时保证房屋的正常使用功能。
3.0适用范围
3.1适用于已经办理接管验收的空置房的管理；
3.2已出售但未办理入伙手续的房屋；
3.3已办理入伙手续但存在维修问题而不能入住，或业主个人原因未入住的房屋。
4.0 人员安排与职责
4.1 物业服务中心经理负责每月对空置房的抽查和评估。
4.2 客服组负责空置房日常相关事务的统筹安排及跟踪处理。
4.3 工程组负责空置房内发现问题的维修、保养处理工作。
4.4 客服管家负责管辖范围内空置房日常管理和检查，属主要责任人。该区域的秩序维护巡逻岗、保洁员为配合人，实行区域包干负责制。具体为：1#、4#楼客服管家：陈秋萍；2号楼安管管家：早班巡查员；3号楼客服管家：许晶晶；裙楼商业管家：工程技术员。
5.0方法及过程空置
5.1.空置房的登记建档：
5.1.1客服（副）主管对接管的空置房进行登记造册。
5.1.2客服（副）主管将空置房登记在《空置房登记表》内。
5.1.3客服人员制作《空置房动态表》，每月25日前报服务中心备案，并抄送管家、工程组。
5.2空置房维护计划的制定
5.2.1工程（副）主管应于每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计划，内容应包括：维护管理的项目；维护管理的频率；维护管理的措施；维护费用预算等。
5.2.2空置房维护计划报管理处经理审核后，汇入服务中心年度工作计划中报公司总经理审批;经总经理审批通过后的维护计划由服务中心负责具体组织实施。
5.3空置房的维护
5.3.1空置房由服务中心客服组统筹进行日常管理及跟踪处理。
5.3.2客服组人员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、除湿。应防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。工程组人员负责对房内五金配件需定期加油保养。
5.3.3客服组对于精装修的房屋在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。
5.3.4工程组定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。
5.3.5客服组每月定期通知清洁供方进行一次例行清洁。对于精装修的房屋应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。
5.3.6 管家巡视毛坯空置房时特别注意管道是否有漏水、煤气是否有泄漏、设施是否有缺损、装修是否有霉变、门窗是否有损坏。若发现任何异常，均需作详细的记录，并及时维修、处理，必要时应向发建设单位/大业主书面报告。
5.3.7管家巡视时如遇晴好天气，须将厨房或阳台窗开启一扇作为通风之用，避免房间空气不流通导致的墙面发霉及墙皮脱落问题。与风雨天气之前/后及时检查房屋，避免因风雨天气造成损失。
5.3.8管家巡视时精装空置房时除毛坯空置房时应关注的项目外，也应检查照明是否完好、开关、插座是否正常，家用电器和燃具是否正常，若发现问题，通知建设单位或请供应商/制造商进行维修。
5.3.9空置单元内需要维修，在质保期内应由原施工安装单位承担，超出质保期的维修保养应通知由建设单位/大业主承担维修责任。
5.3.10若遇强暴风、暴雨或火灾等灾害后，应对物业内最不利位置的空置单元进行抽查，发现损坏及时修理，若属保险范围，应及时取证，以便向保险公司索赔。
5.3.11若遇跑水或有业户二次装修，事后应对可能有影响的空置单元进行检查，以便及时追究肇事者之责任。
5.4空置物业维护标准及频次
序号
巡视项目
巡视标准
频次
备注
1
门窗部分
入户门开关正常、无损伤、无灰尘
每两月1次

空置毛坯房两月1次巡视；精装空置房和业户委托代管房每月1次巡视，并通风2次，除湿1次（视天气情况）

空置毛坯房两月1次巡视；精装空置房和业户委托代管房每月1次巡视，并通风2次，除湿1次（视天气情况）
2
门锁开关正常、无松动、脱落
每两月1次
3
门框无污垢、无破损
每两月1次
4
窗户玻璃无裂纹、开关正常、无灰尘
每两月1次
5
地面部分
毛坯地面无垃圾、杂物
每两月1次
6
精装地砖无积尘、裂纹，木质地板无发霉、松动
每月1次
7
墙面部分
毛坯墙面无污点、无起沙、无蜘蛛网
每两月1次
8
精装墙面无发霉、发黄、裂纹、脱落
每月1次
9
天花部分
天花无灰尘、发黄、脱落、蜘蛛网
每两月1次
10
天花无水渍、无渗水、漏水
每两月1次
11
阳台部分
阳台门开关正常、玻璃无灰尘
每两月1次
12
阳台护栏无生锈氧化、无脱落、松动
每两月1次
13
卫生间部分
毛坯房上下水管无漏水、渗水
每两月1次
14
毛坯房水管无灰尘，预留管道口无异物
每两月1次
15
精装房洗手盆干净、给水装置完好
每月1次
16
精装房卫生间台面干净、无划痕
每月1次
17
精装房马桶给水、冲水顺畅、配件完好地漏无堵塞
每月1次
18
厨房部分
毛坯厨房管道无灰尘、地漏无异物
每月1次
19
检查煤气管道、煤气表，正常无泄漏
每月1次
20
精装厨房台面干净、橱柜无发霉、松脱、柜内无杂物
每月1次
21
精装厨房洗菜盆干净、取水、排水装置完好，无漏水
每月1次
22
精装厨房地漏无异物、地板完好
每月1次
23
电器设施部分
毛坯房电源箱、弱电箱无灰尘、无脱落，箱内配件、线路完好
每两月1次
24
精装房内空调、有线电视正常使用、燃气正常，无泄漏
每月1次
25
水电部分
毛坯水电预留设施完好
每两月1次
26
精装水电功能使用正常
每月1次
27
通风、除湿
精装空置房根据天气情况通风、并用抽湿机进行抽湿处理
每月2次
28
毛坯空置房根据天气情况通风
每月1次
29
特别工程问题
如有缺件、工程遗留问题、质量保质期内或因故不能及时维修的情况出现时，必须在一个工作日内以书面作出及时报告。
一个工作日内
涉及建设单位必须以书面告知
30
维修工作
需做维修的单元，必须填写《维修单》由工程组进行，客服组跟进。
即时

31
钥匙管理
钥匙必须每周五下班前清点一次，发现问题及时跟进处理
每周一次

32
门锁已更换的，必须及时作相应调整
即时

33
钥匙的借出和归还，必须做好记录
即时

6.0支持文件
6.1 四星物业服务方案
7.0记录
7.1 精装空置房及业户委托房日常巡检表
7.2 空置毛坯房日常巡检表
7.3 空置房动态一览表

深圳市天利物业管理有限公司
海口分公司
二0一五年十一月二十日

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