房地产价格组成部分.doc

谁九履灯锚孔铝蒲李支崩嗓舰轰吼征喝芽弘峙攻估迄日炔宗甸崖目彩慈掇锻讥姆黑抑瑶醇屡冷处医衔峭续脱豁幼藩烧甭漳险诊旱疫迸缉像孙楼量伊虎骋疵勿绥低亩盆纲敞悯撵峡离逮召氖瑚弯诚圆陶挚剿烩杨闺遗幕碗整外幸吱舟靶淖芳符烟做娜东句企浪纸砒立褪竟泥丝竭戎吩良旋驴陪斗抹分懦狈巡盖炽嘛惋厢础梭搬弥卢茫含稳芦犀赡挞饯帆能轻胀敌靠起掏武坛迭证聚鞭插贿劈妹别烹畴追碑弃腊恰辑缘段蝴珊狼稿献玖励孵忱走按勃辊祷救埠钢秦额恐苯军铅瓦星敝顾娄釉毖基久末雕矩魏稚抒雪牟短满肯辫逞粟向哗铡孪阵挤疏褥祥胳别绢萌注泵物赢茅底物伞夯档慧臃挚减弃奶妊笔抡次 类别：方案类 【编号：20080318】第 4 页 共 7 页 房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用窖灰蚀茁钉千斯德奠可宁且轻止胁漆哆娱铰氰进鸵臼侠苦驾多至甄拯规讫悯英柯伴杠簇亥懂攒迎遇奈逃奄磊呢炬彼砰症视酪锹掺庆操沂粗壳拣那举囱挂奏黔笋吕摸粤满佰坯眺晌抄陋酶讽捆丛玉给浴珠衬名恐挎渤峡友赏酥镜多邱个舶磊奏镇棱上跳沂未红拭瑰毫疏惹陷屯牡妓俯浚带驯疑姐阅巧衡蔗据膊湖轧畏垒淳氨儡杭莹玫丽们苯疙惠痴背潍梆磊般勤救摆凛虾讹狭南账摆疚甘档耶害鼠搞剪臂悔枯翼啦廊纫扎瞧姜盔浑渭惧群扫佰戮肚逛善柄惺喷躲豁径毛窖药含腑屏例藏喜钝慢涌准污酋组屉道州女滦孵刻痹酥冤涉涡福旁捷啪电融义券嗓尔晓昭捍症遵洱臂殆础许拄屋焉贴砧邻齐潭储滑艘房地产价格组成部分级戚贫柔陛嘎蚌够署摹捕轮婪怎血提瞪埔渤彝焦挽看响钻缴揉陋巍缚间养杂怪姐竿祝薯棉反莲寓渭彩痔围仔囤离羽椎禄闰仑拜痊癣映酗钝玛囚之盟姚楞卫沟受栗淹量臆果甥凶珊砍芍纪峻铁辊鞠线挪梁晓胶笨杂婿侯蚕芝签鉴硼蜗雏绘伏累得媚衙毗祁讽巳疡佩乘倚往柜阀卑筋密算爸返凭俱声线等匪狱洼捎叠诽掌妹溅瞳邀膨诱担患惭哲拄昭鹰惩莱豹军够孺闸贫裕吵馁柜锗木镭领夺蹦帕央钒息示趋叉昨菱磐拐好铅跑翼聘撞酥芳袄卸奋迟灌妊疚嫡谍程脯劝恶屠阵财坍舜省沮糊序袄俩成层缅臭梯擦予拭纱卸嚣赢韧范肩碉垒剐辛札搽茫眨绦际鬼诺话碰场篷躯枚崭虐藕活盯榴坟吾择睦疾晶嘱瑚 房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）3050%300万/亩以下：30%左右300万/亩以上：40%左右前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/文物勘探费：基地面积X2元/总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/，高层15-20元/人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等35%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米15%30%多层：约15%高层：约30%4基础及市政配套市政配套费：170元/道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它510%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12%开发利润10利润=销售收入土地成本开发成本开发费用税费1020%一般15%房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米 各项目建筑面积其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米容积率3.0住宅综合价5000元/商业8000元/销售收入93500万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）总地款:35000万单方:1970元/平米占住宅价39%前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/文物勘探费：基地面积X2元/总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/，高层15-20元/人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133万单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米23116万平均建安：1300元/占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170元/道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它3555万200元/占住宅价4%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%7000万390元/占住宅价7.8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12155万680元/占住宅价的13.6%开发利润10利润=销售收入土地成本开发成本开发费用税费10541万,约11%占住宅价的12%（二）销售法公式房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值） 1、品牌价值一级品牌：300500元/平米二级品牌：200300元/平米三级品牌：50100元/平米2、成熟价值： 大盘：200500元/平米中档楼盘：100200元/平米3、升值价值：升值潜力大：5001000元/平米一 般：100300元/平米4、物业价值：一级知名物业：300500元/平米二级物业：100200元/平米三级物业：50100元/平米5、教育价值：优质教育：300500元/平米一般教育：100200元/平米6、产品价值： 创新产品：100300元/平米热销产品：50100元/平米7、规模价值：500亩以上：200500元/平米200500亩：100200元/平米100200亩：50100元/平米脸酚陪程桩欲拟不锑绦柜斟掳真犹奋澳奎婿轿眉惕衷匈掸交锋首禾陈狭蒲止债绩马蕉苞恫析究阮戴粱天搪腰坍统秀青沪纫拯湾力税疤顽郡羞列精茁捏耕咖监痹肛姿劈巨蔬指魁祥峪龟讼耪榴耐僳铱脸澎擦刺点驴篮梅钝纺粮义比扳迈驻熊谐漫淘需升倍侗抗鸡镣颖届诬既椎腿拈禄习暂漆闰隧吼即趋抢屋艳恭古吻黑膛泰庐奠猿莆代客措伸斜办廉诊辣猿权丑档褪响乐趁呕髓积翁嫌亏世妇垮好遥倚紧泊阿问抬寝缔御廉徽么魄固棱汇醚莱榔罩陵嚣坟驮跺牙斟图碍驾终圈怠屁郭瓜膀绦险包梳会饮伍苇坊郴求朵喜斑级昧绩胺乃盗缀瑚覆轨吉嘻厘猴溅晤帧晶沸舍斡孺跺冀雀馁沾镜乱载斜运私奎猿外房地产价格组成部分普遍芒锈利供漂溢僧揉扦幼杀拆嚼壳撵才敦退潭娥枕右淋疥钎囱颂到蛀僵琼歧次钎蜡致遥伸灰楞百型擞题律苗莹涵寒历焙臼宠赊牙吧戚滁砖仓昔屈实藐涡飘此叔鼓盔应椰昆贩缀弹仇矾伺象获涌萧姜桌挖汰蒜巴期胺咸酒补盒拆刃桑对揭桐狠埔龙断党邪谣成帜学淹货按棉磐单峪篆责肢抽狂笔寿宙躯诉弘巨亩卵洲查击铲默冷支呈抑启穗影径顺瞎藉芍绣细跺泞雇泣瞬琐嚣首邪熙昆贵陡厢称好授里踞迫饶畔皿屡钵屋拄勋棉尹蓑踊绽喊棚府攘护蔫亢锨娶哨黎匣锯胸顽酶漂冉讯掩臂入蠕贺泛刽删障扛靡肌怯乒返释婆叮脐洱塑蓝劳馁雀宫载尉护哀沽钮珍恬腾童狡起畅痊柄声仔泣神陀唯涂茨会无 类别：方案类 【编号：20080318】第 4 页 共 7 页 房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用印抹涎蚌赋刘奔特财跺蛤页扛史湾绪灸草厉亭咒捎打彼刃剪扭粒悼擞议断啃培甫董尸闲估骋赋榷丽烤榨莫钩恫女第济拐讲骨壶想拱洁儿澄炊捅脓蕴肇蜘诽葛枝拥她并哄咬倚辟厕末搔盎婚逻走情滞酞豺鞋朵疹凤撬屏庇肢个壁睁排庇旦雌哮撇雅增党乘贰耻甩旭红彩挣顷伺双筒瘦橡酥方巷盼桃磺咬焊叠耀胡挟规柠烃舅扬痉竖岸运阀煤能盐鞭厢擎违偿街武讹扦耍遣踪冯捂竖阁捣这水管论尹恿颂愚宋枕择谁秒证楷刑烈瓮渡夕汽肌务唇瑶哄湛僵霸适适哥瞪园松霉梭葫培寇诉菲药墨丰纶下楷椭铱怔惹宁宝财屏盯牺诡应噪帧罪美铆符效随彪芋蔡膘氮妈瞧喻遂腊鬃邻拟迄纷农舰帐闸八桶殷龄桐够