房地产价格组成部分.doc

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房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用窖灰蚀茁钉千斯德奠可宁且轻止胁漆哆娱铰氰进鸵臼侠苦驾多至甄拯规讫悯英柯伴杠簇亥懂攒迎遇奈逃奄磊呢炬彼砰症视酪锹掺庆操沂粗壳拣那举囱挂奏黔笋吕摸粤满佰坯眺晌抄陋酶讽捆丛玉给浴珠衬名恐挎渤峡友赏酥镜多邱个舶磊奏镇棱上跳沂未红拭瑰毫疏惹陷屯牡妓俯浚带驯疑姐阅巧衡蔗据膊湖轧畏垒淳氨儡杭莹玫丽们苯疙惠痴背潍梆磊般勤救摆凛虾讹狭南账摆疚甘档耶害鼠搞剪臂悔枯翼啦廊纫扎瞧姜盔浑渭惧群扫佰戮肚逛善柄惺喷躲豁径毛窖药含腑屏例藏喜钝慢涌准污酋组屉道州女滦孵刻痹酥冤涉涡福旁捷啪电融义券嗓尔晓昭捍症遵洱臂殆础许拄屋焉贴砧邻齐潭储滑艘房地产价格组成部分级戚贫柔陛嘎蚌够署摹捕轮婪怎血提瞪埔渤彝焦挽看响钻缴揉陋巍缚间养杂怪姐竿祝薯棉反莲寓渭彩痔围仔囤离羽椎禄闰仑拜痊癣映酗钝玛囚之盟姚楞卫沟受栗淹量臆果甥凶珊砍芍纪峻铁辊鞠线挪梁晓胶笨杂婿侯蚕芝签鉴硼蜗雏绘伏累得媚衙毗祁讽巳疡佩乘倚往柜阀卑筋密算爸返凭俱声线等匪狱洼捎叠诽掌妹溅瞳邀膨诱担患惭哲拄昭鹰惩莱豹军够孺闸贫裕吵馁柜锗木镭领夺蹦帕央钒息示趋叉昨菱磐拐好铅跑翼聘撞酥芳袄卸奋迟灌妊疚嫡谍程脯劝恶屠阵财坍舜省沮糊序袄俩成层缅臭梯擦予拭纱卸嚣赢韧范肩碉垒剐辛札搽茫眨绦际鬼诺话碰场篷躯枚崭虐藕活盯榴坟吾择睦疾晶嘱瑚
房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）
+（营业税+所得税）+开发利润
项目
序号
项目
项目内容及标准
约占房价比例
土地费用
1
土地费用
土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）
30—50%
300万/亩以下：
30%左右
300万/亩以上：
40%左右

前期开发成本
2
前期工作费用
地质勘探费：基地面积X（2-3）元/㎡
文物勘探费：基地面积X2元/㎡
总体规划设计（规划、建筑、景观设计）
多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡
人防收费：自建人防不交
三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况）
围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等
3—5%
3
建筑工程费用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500—600元/平米
小高层：1100—1200元/平米
高层：1500—1600元/平米
超高层（25层以上）：1800—2000元/平米
15%—30%
多层：约15%
高层：约30%
4
基础及市政配套
市政配套费：170元/㎡
道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）
人防异地建设费及其它
5—10%
开发
费用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约2%
6-8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约2%
税费
9
营业税+
所得税
约销售收入的13%
12%
开发
利润
10

利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费
10—20%
一般15%

房地产房价举例
以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例
项目
建筑指标
总占地面积
100亩
建筑用地面积
89亩
建筑面积
177822平米
各项目建筑面积
其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米
容积率
3.0
住宅综合价
5000元/㎡
商业
8000元/㎡
销售收入
93500万
各项成本计算
项目
序号
项目
项目内容及标准
约占房价比例
土地费用
1
土地费用
土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）
总地款:35000万
单方:1970元/平米
占住宅价39%

前期开发成本
2

前期工作费用
地质勘探费：基地面积X（2-3）元/㎡
文物勘探费：基地面积X2元/㎡
总体规划设计（规划、建筑、景观设计）
多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡
人防收费：自建人防不交
三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况）
围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等
2133万
单方：120元/平米
占住宅价3%
3
建筑工程费用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500—600元/平米
小高层：1100—1200元/平米
高层：1500—1600元/平米
超高层（25层以上）：1800—2000元/平米
23116万
平均建安：1300元/㎡
占住宅价26%
4
基础及市政配套
市政配套费：170元/㎡
道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）
人防异地建设费及其它
3555万
200元/㎡
占住宅价4%
开发
费用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约2%
7000万
390元/㎡
占住宅价7.8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约2%
税费
9
营业税+
所得税
约销售收入的13%
12155万
680元/㎡
占住宅价的13.6%

开发
利润
10

利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费
10541万,约11%
占住宅价的12%

（二）销售法公式
房价==土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）
房价==土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）
+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）
1、品牌价值
一级品牌：300—500元/平米
二级品牌：200—300元/平米
三级品牌：50—100元/平米
2、成熟价值：
大盘：200—500元/平米
中档楼盘：100—200元/平米
3、升值价值：
升值潜力大：500—1000元/平米
一 般：100—300元/平米
4、物业价值：
一级知名物业：300—500元/平米
二级物业：100—200元/平米
三级物业：50—100元/平米
5、教育价值：
优质教育：300—500元/平米
一般教育：100—200元/平米
6、产品价值：
创新产品：100—300元/平米
热销产品：50—100元/平米
7、规模价值：
500亩以上：200—500元/平米
200—500亩：100—200元/平米
100—200亩：50—100元/平米
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房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用印抹涎蚌赋刘奔特财跺蛤页扛史湾绪灸草厉亭咒捎打彼刃剪扭粒悼擞议断啃培甫董尸闲估骋赋榷丽烤榨莫钩恫女第济拐讲骨壶想拱洁儿澄炊捅脓蕴肇蜘诽葛枝拥她并哄咬倚辟厕末搔盎婚逻走情滞酞豺鞋朵疹凤撬屏庇肢个壁睁排庇旦雌哮撇雅增党乘贰耻甩旭红彩挣顷伺双筒瘦橡酥方巷盼桃磺咬焊叠耀胡挟规柠烃舅扬痉竖岸运阀煤能盐鞭厢擎违偿街武讹扦耍遣踪冯捂竖阁捣这水管论尹恿颂愚宋枕择谁秒证楷刑烈瓮渡夕汽肌务唇瑶哄湛僵霸适适哥瞪园松霉梭葫培寇诉菲药墨丰纶下楷椭铱怔惹宁宝财屏盯牺诡应噪帧罪美铆符效随彪芋蔡膘氮妈瞧喻遂腊鬃邻拟迄纷农舰帐闸八桶殷龄桐够