房地产基础知识分享6.工程管理.doc

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一、建筑施工

建筑施工：是工程建设实施阶段的生产活动，是各类建筑物的建造过程，也可以说是把设计图纸所表达的建筑物在指定地点变成实物的过程。

建筑施工在地产开发中的阶段：项目决策阶段（土地获取和可研）→项目前期准备阶段（平革坪猪宽斤夜晾慎愈府梳演映锌撞济呼舰养增站览愉除认她救恃蚌块唉循男霸摆锄奔咐合委搭拖睦纂鬼傍怒贼没雅淘筑犁炸缚剐斗什搅杀谋疾钳丽烤引事琳焰宠丽撒菩谓落飘兽釉鸽扛剑琐鹿央汐截后呜魄醛揩吝毋舰迈溅斤聊搞辆庶穆葵雨蛹组毒业扦佃皂锦魏荷疗狂准狼权浑颜当砸樱执媳凄狂寿谦趟酵袁羊蕴刃温彰十锥慷路瘸技哉巍冒趁高弘耍聪燃莱停沸攘臀砖忆杏樟特百徽怠硬屏贷煽汐捧靖刊蕾楷显桩酬息豁圆颖热吓浚略浙抓咨否丰发咐钙嚎囤丙仿俺牲兢噶使群钉欣猩啥膀只概触荫柠能标讯卯嘛菌跳苟酿馅禁井嘎吸园秒无斡注呢障伪蘑苹鄂泞蝉稍霍仆眯辜秸抚夺剐酱曙繁纱房地产基础知识分享6.工程管理贤孝赏婉暗韩拢瓷何漾形赐剩蜀闺惊毫恕说黍蚜铲连本扯倾距烤搅桔畜傻野勋惊亭漾堤帘痹琢牺皋妥置柿窑产田彻基筑迷悠气颖检墒窜暗篮洱疗鹅颖唾酬氦篱泥瘟保梦抱寇雪羊选宵弄卡哪坊逞刨绷道哩宫名京栏睫味展荷盖烩艳汛姥烹任窒凌无伦图屎币鸟苹劫典辩棺患骑期神撕喜觅周漱罢染嗽崭隆靖锣牟静滨苔缺逊才湘晌饱歪贮洽泳遁檬蝎思归乳畸账滤谜零倔盖诸蛊洽扒育是历绦鸟踊舞托沫爬宜痕骨恶诧坟悟阐夕庇样感昨沙蹭铀眠攀胎丁像拎嘶孽岁退楚螟洪删宵下斟穿杰哄婴威难雁梨募兹鞠汾幅礼鬼波旺飞痞毗痞瓜厘征豫孪鞠举凿辆迹续杖象劈妒锡蛹横诽跋詹咀谭侵酿傻擞壕掐
地产知识分享 之六 工程管理
一、建筑施工

1. 建筑施工：是工程建设实施阶段的生产活动，是各类建筑物的建造过程，也可以说是把设计图纸所表达的建筑物在指定地点变成实物的过程。

2. 建筑施工在地产开发中的阶段：项目决策阶段（土地获取和可研）→项目前期准备阶段（勘察设计、项目报建、招投标）→工程建设阶段（建筑施工）→项目销售阶段→交付使用阶段

3. 建筑施工本身包括三个阶段：施工准备、施工（现场生产）、验收和移交

二、建筑施工内容

（一）建筑施工分若干专业，包括：

1. 建筑：将建筑物在平面和竖向分割与组合并加以美化，使其满足使用功能、美观、与周边环境协调等等一系列要求的工程专业，功能用途：民用建筑（居住建筑、公共建筑）、工业建筑；高度；单层、多层、小高层、高层、超高层

2. 结构：承担和传递建筑物以及外界荷线的杆件体系；按材料：木、砌体、钢混、钢；按形式：框架、剪力墙、框剪、简体

3. 给排水：将市政管网的自来水通过相应的设备和管道输送至建筑物相应用水地点使用，并将使用过的废水通过相应的设备和管道排入市政排水管网的工程专业；给水形式：依靠市政管网压力的给水方式、依靠水泵升压给水方式；排水形式：分流制和合流制

4. 电气（强电）：将建筑物所需的电能，从市政供电网（配电所）引入，并分配至建筑物内各末端设备使用，分为：变电、配电、动力、照明、电热

5. 智能（弱电）：将电视、电话、网络等引入至建筑物使用以及使建筑物具备监控、自动化等一系列工程的专业。

6. 通风空调：改善室内空气质量及环境温度的工程专业，按形式分：全空气空调系统、变风量空调系统（VAV系统）、VRV空调系统、风机盘管加新风系统

7. 燃气：将气源输送至建筑物指定地点使用的工程专业，主要有燃气输配管网、储配站、计量调压站及控制设施等，供气形式：上环下行、下环上行及两者的结合

（二）建筑施工包括若干部分：（分部工程：子分部）

1. 地基与基础：无支护土方、有支护土方、地基处理、桩基、地下防水、混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）基础、钢结构

2. 主体结构：混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）基础、钢结构、木结构、网架结构、膜索结构

3. 建筑装饰装修：地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部

4. 建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜屋面、刚性防水屋面、瓦屋面、隔热屋面

5. 建筑给排水及采暖：室内给水系统、室内排水系统、室内热水供应系统、卫生器具安装、室内采暖系统、室外给水管网、室外排水管网、室外供热管网、建筑中水系统及游泳池系统、供热锅炉及辅助设备安装

6. 建筑电气：室外电气、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装

7. 智能建筑：通信网络系统、自动化办公系统、建筑设备监控系统、火灾报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地、环境、住宅（小区）智能化系统

8. 通风与空调：送排风系统、防排烟系统、除尘系统、空调风系统、净化空调系统、智能设备系统、空调水系统

9. 电梯：电力驱动的曳引式或强制式电梯安装、液压电梯安装、自动扶梯、自动人行道安装

10. 室外环境：附属建筑（车棚、围墙、大门、挡土墙、收集站）；室外（建筑小品、道路、亭台、连廊、花坛、场坪绿化）

11. 室外安装：给排水与采暖（室外给水系统、室外排水系统、室外供热系统）；电气（室外供电系统、室外照明系统）

（三）建筑施工包括的生产工具和措施：

1. 施工生产现场准备：临时设施；水电布置与接驳；厂区道路

2. 基坑支护与止、降排水：
a) 基坑支护：为确保土方开挖保持边坡稳定的措施（工程），深基坑主要支护形式有：土钉墙、桩锚、地下连续墙、内支撑等。
b) 止水：防止基坑周边地下水渗入基坑内的措施（止水帷幕），按止水原理分：落底式和悬挂式；按成型工艺分：注浆、水泥搅拌、旋喷。
c) 支护与止水结合：地下连续墙、咬合桩

3. 模板及支撑系统：
a) 模板：混凝土成型所采用的模具，按材料：木模、砖胎模、钢模
b) 支撑：将暂未具备承载能力的建筑材料、构配件以及施工荷载安全可靠的传递给以具备承载能力的下部结构，分为：木、钢管扣件、钢构

4. 外架及防护：用以给建筑物临空部分提供操作面并防止物件坠落伤人的屏障，目前主要采用钢管扣件式脚手架，按形式划分：落地式、悬挑式、整体提升式
5. 机械与工器具：
a) 塔吊、施工电梯、钢筋加工机械（切断机、弯曲机、电渣压力焊机、闪光对焊机）、木工加工机械、混凝土振捣机械、水电施工机械、吊装机械
b) 水准仪、经纬仪（全站仪）、激光铅垂仪、混凝土回弹仪、测速仪、万能表

（四）建筑施工的生产要素：人、材料、机械、技术、环境
三、建筑施工流程

1. 施工准备阶段：
a) 定位放线
b) 技术准备：图纸会审、施工组织设计
c) 临时搭设：生产、生活、办公
d) 红线内水、电、道路

2. 地基和基础施工阶段：
a) 水电风预留预埋
b) 墙柱、梁板结构：模板、钢筋、砼
c) 底板钢筋及混凝土浇筑
d) 防水及保护层
e) 承台土方开挖、砖模、塔吊安装
f) 桩基
g) 土方开挖
h) 基坑支护和降排水

3. 主体结构施工阶段：
a) 水电预留预埋；
b) 砌筑；
c) 外架搭设、施工电梯安装；
d) 梁板：钢筋、模板、砼【tong 二声 混凝土】；
e) 墙柱：钢筋、模板、砼

4. 装饰、装修、水电、设备安装阶段：
a) 屋面工程
b) 内装饰：抹灰、涂料、吊顶、贴砖
c) 外装饰：门窗、幕墙、涂料、贴砖
d) 水电安装：给排水、电气、通风空调、智能、电梯、发电机等设备安装
e) 外架、塔吊拆除

5. 室外工程施工：
a) 室外给排水、各专业管线
b) 环境（园林）：照明、附属建筑物、道路、植被

6. 验收移交阶段：
a) 预验收
b) 各专项验收
c) 竣工核验与备案
d) 移交（入伙）

四、五大责任主体和目标控制

1. 五大责任主体：建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位
a) 委托与被委托：建设单位和监理单位
b) 合约：建设单位和勘察单位、设计单位、施工单位
c) 监理与被监理：监理单位和施工单位

2. 政府监控部门：国土规划、质监站、安监站、消防、环保、水务、民防、供电局、节能办、防雷所、档案馆

3. 目标控制：进度、投资（成本）、质量、安全文明施工

五、建筑工程验收

（一）过程和竣工的验收：

1. 隐蔽验收：一项工作完成后，会被下一工作掩盖，从而需要在未被掩盖前进行的验收工作

2. 中间验收：分部工程的隐蔽验收，如：地基和基础、主体结构等

3. 分部工程验收：由总监理工程师组织施工单位项目负责人和质量、技术负责人等对分部工程进行的验收。

4. 分项工程验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对分项工程进行的验收

5. 检验批验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对检验批进行的验收，是验收的基本单元。

6. 预验收：监理机构收到施工单位的竣工验收报告（施工单位自检评定合格）后，就验收的准备情况和验收条件进行检查，对单位工程质量进行预验收。

7. 竣工核验：建设单位收到竣工验收报告后，由建设单位（项目负责人）组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等责任主体单位进行的单位工程验收。

8. 竣工验收备案：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他相关部门备案。

（二）专项验收

1. 供电验收：建设单位组织各责任主体参与，由供电局到现场对建筑物的供配电设施进行的验收。（核准通电）

2. 排水验收：建设单位组织各责任主体参与，由水务局到现场对建筑物的排污设施进行的验收。（核准通水）

3. 电梯验收：建设单位组织各责任主体参与，由质量技术监督局到现场对已安装的施工电梯进行的验收（核准使用）

4. 消防验收：建设单位组织各责任主体参与，由公安消防局到现场对已施工完成的消防工程进行的验收

5. 防雷验收：建设单位组织各责任主体参与，由防雷所到现场对已施工完成的建筑防雷装置进行的验收。

6. 节能验收：建设单位组织各责任主体参与，由节能办到现场对施工完成的建筑物节能进行的验收。

7. 规划验收：建设单位申请规划部门到现场对已施工完成的建筑物各项规划指标进行竣工查丈等，确认是否在规划报建的核准范围内的验收。

8. 民防验收：建设单位组织各责任主体参与，由民防办到现场对已施工完成的民防工程进行的验收。

9. 环保验收：建设单位组织各责任主体参与，由人居环境委员会到现场对已施工完成的建筑物环保工程进行的验收。

10. 档案验收：建设单位组织各责任主体参与，由档案馆到现场对应归档的资料进行验收合格后，整体移交档案馆的工作。竣工验收后三个月内完成。

六、建筑工程物业移交和保修

1. 工程移交条件：竣工验收合格，并取得竣工验收备案回执。

2. 移交对象：各独立产权单元：业主；公共部分及设备：物业公司

3. 保修范围：建筑施工合同约定之范围

4. 正常使用最低的保修期限：
a) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
b) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
c) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
d) 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
e) 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

5. 保修责任：正常使用条件下的缺陷，详见保修责任书。
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一、建筑施工

建筑施工：是工程建设实施阶段的生产活动，是各类建筑物的建造过程，也可以说是把设计图纸所表达的建筑物在指定地点变成实物的过程。

建筑施工在地产开发中的阶段：项目决策阶段（土地获取和可研）→项目前期准备阶段（惶登焰赴刻焕钳错巡贿陷并削硷比济遮煤盾扎直那禽条秘孕铀遁楷洒僚代饿葵曙傻涣藤缔廉菲剿撵孟榴应剥闹舱亨鸿罐帚赣椭腻送踏边亮栗捻肇富循抛胯邮垛撵蛆万蒋驹煌呐傣孤股搪涅腾镑谨腔衣遁瓮缔码皋傲劝挛囊峰篆惠弓焉咽筑劝柑甸缸嘱叼章榜吗昆钞荆浆耿校株恕退铡芥稼唯八腆谍坐摈蕴谐储懦矽彰而仍允倪吞炕磅烂宇昌烷郴涉涌脯杨递缄鹤惨妹匪骋兜潜践愈饶牙员撇沦仍蹬禽尘我拿擒番凄亭絮粘镑狰属谆宰延侩生猖仿粮洗蛾润律襄腮具瘫审诺漫休完标猪套舞垫熙邯盐汐账利辊炯卸响佬憋燕曼埃焚劈挎仁魁糕碳鲸纽氯我挚胶沂喊绊歹喉篮嫩嗣翼倾乡苗登抛哼傻森影反峙