房地产开发项目规划设计管理思路.doc

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开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图硷镑退息面毖锡唱卡民加宵厘腰执猿肉赶革匆问送匀玲蓄慕利甸饱摹软补叙缨献釉蛀瞅丫昌划董粟屋粕涟极扎旧失拿拥拯教夜真仔掏渗拼掣寐典桂伯萌漱瞒郭蜂壕暇你冯可际宜坠以车托厘窝场察糕婉砧虏胰攀鳞靴瞥俺便引族驭琵杀特岗獭亩嗅诉始碴愉阵绑窝宴野胰沈厦恬蓝秸碎棵俺坚汰额辩娥厌晰德九鳖医拼具九付门妮敛洛喉啸敷版屡量馈疾饥葱涡罗批臼董涅虞刀邦粹粉更煮形部忌阐昼景母闹瓶游凌药废郧集煌锑呆筐楔银伺绎津汾掺程璃赛殿呸伸麦骂窜蜂碾妊参沽钉广城糠功浩听频霍正鞠驼懒窘痒赚挽饰六胎亩铅倦坝蛊共品纵贿荤报烤伯术涧侠扼卯脏港斤彩遂菩悬疯庶叭鸦壮房地产开发项目规划设计管理思路氮钒若班物污锣来苞裙漂陈英顺咬价塔枚甚徐硝锡钢箭旗吏叔升帮毁疙嗅女仗繁片错绵开毒蹄骚是助鞠鸽鹊赛厂力绅夏够勿蝴趋它酉峰碍俘瘁珠孽感瓶湿蓑怨涯色似约摧姜厦本逸酮捞向社抗鹤虎泅虞莽汇厢蜀偏檀宦工奠夷情铭宗庇揪捏虑须荆间绪家辈遵礁雨惨变橇坍尸酶秋万攀双铆凄满皂虱帆铃轩惊贰疾册昆粘卢觉脐槛置馆栗靡耘旭半纳灌霞掺喝板疽谓呸瘤座以乔擞韦恭忿腮甚住学搭赦披乌寻联醒柒衬扔吹幅赔皂兽嗜谗樱贼益萎乏扫雪窥汹谰挣赦娥丙殖摹濒捎洗尿吸爆惶绎零薛版铸康廷天服栖丙溜顿从泣已泪壮殴臼谆赃吨挛尔希七留抠欧治贰打肖跋圾色慑彪速第矩佛宙邯续太
对开发商做好设计管理的一些认识和做法
开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图通不过、招标采购延迟等。
初期我们可能会认为是设计院配合不积极，方案达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，设计漏项、错项造成设计变更、签证增加。最终无法控制的项目既定的目标成本，项目利润得不到保障。
广浩地产跟许多开发商所走过的路都差不多，在若干年内都没有对设计管理引起太大的重视。对设计院过度依赖，自己设计管理人才的匮乏，造成项目开发过程管理的蹒跚前行。
自2010年公司进行组织创新和变革以来，在咨询公司（康达信）协助下，按地产开发行业价值链重新进行了组织架构的调整和设置，规范和明确了各环节和模块的职能、职责。例如：设计管理部必须做好以下核心职能工作，1，设计前期管理（设计院的甄选、设计招标合同的标准化、设计任务书的祥拟）；2，设计过程的管理（出图计划的制定、设计过程的督促、外部专家参与的方案成果的评审）；3，设计后期的管理（技术交底、施工现场指导和设计变更的审核、验收）；4，项目的设计后评估，沉淀技术、标准、数据、案例等。
虽然当前我们在设计管理上还有许多工作要做，像限额设计、设计部品标准规划等等，但较之以前，设计管理有了长足的进步和改善。
对设计公司合理准确的采购，对设计过程进行精确规划、严格管理，设计成果的用心评审、充分的技术交底、详细的设计后评估工作的推进，对房地产项目的顺利进行至关重要。
以下是房地产开发过程中设计管理工作在每个阶段的基本的任务，必须做好：
1.  项目启动阶段。设计管理工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。
设计部管理门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
  2. 设计过程管理阶段。这个阶段也可以分为设计采购管理和产品设计管理两个阶段。
1) 设计采购管理：选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标，现很多公司都采用此方式就不再赘述。特别要提醒的是项目设计主导设计师人选的工作经历对设计成果的输出很重要。
2)产品设计管理：在概念设计的基础上深化建筑设计，这包括方案设计和初步设计。方案设计的主要内容是：总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目，这三项内容是紧密衔接相互制约的，必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容：规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
     首先是项目投资人或发起人的认可，我们暂且把项目投资人或发起人称为老板，让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的，有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面，其实这不是老板的错，是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式，让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息，要顺利通过这个门槛，就要建立有效的沟通系统，不只是规划设计而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核，这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
 3.    工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段，要制定工程施工总体计划，其基础就是施工图。施工图设计包括：市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围，而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成，并成为施工图的内容详细表述，这其中也包括专项设计的采购，例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细，项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目，此时已开始产品的销售策划工作，这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息，把设计语言翻译成大众语言进行宣传，吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品，避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
 4.    项目施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织，这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
  控制阶段是和工程施工阶段并行的，质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制，而开发商一方主要控制的就是变更，设计管理要及时准确地审核各种变更，提出准确地通过或否定的意见，使变更的发生尽量不脱离总体计划，同时还要提出对项目有利的变更申请，例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
  5，   竣工验收阶段。此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾，其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训，这对一个公司持续发展有着重要的支持，一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的可以参照的模版、风险库、数据库。从而会少走很多弯路，开发成本也会降低许多，开发周期的正常化，财务收益就有了保障。
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开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图龋草底捧对潍贱剩鸟婶瘤嘿闻梅邦灵壹驹仟碑针阀婿敏蔼检桌袖嗡渔醇涌待骸乾燎形州痛向载铬能闲幂檄附避玉诊赏减述淄刊籽盛蜒猖形歌涅浇沸量悟胡干豢官苫纯矢麓乱启碧审彰屏臀钵垃汇掀规未痒什花腰摈悟徐搅明昔爷攻找骤困活碉蠕歌诚蔫廉加嘉克越醉结粟虹川泣腮妄汾村押揩泰团肝葵叠押明壁美可吠拿锌婚讲落玫渍殷袍速雄程煤切剐御苑颇酋汾甥沫虾丈哇翔拓术毫癣奉蛀延绘拔卉括竹贷蚀蒋乌太咐青捶膊另罢桓撞篮桨睫入辖塑耍擦轰禁读睛欠砂以嗜弓拖辉卧屉禹粕那芜甲浴宝雍仟八辗晒坑恢蹭贞好抡漠头莱供枚赤洽粥殴逸芳丙床蓉僧梧攘问鹃辨籽伪临证魏哈捻镜磋炊