南昌酒店式公寓精装修可行性报告.doc

酒店式公寓精装修可行性报告

² 近两年，酒店式公寓已成为房地产市场的新宠；作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。

² 根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

² 没有调查，就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析、乃至项目定位及市场推广提案前，我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格、户型、销售情况等进行调查分析，以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。

一、 南昌市小户型酒店式公寓的市场背景
南昌市酒店式公寓市场发展轨迹

南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”。“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓，在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓，全部精装修酒店式公寓，颇为惹人侧目。
继“东方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装，易名“天龙商务公寓”，以小户型的商务公寓形式投入市场销售，取得了不俗的销售业绩。
2003年，同为烂尾楼改造工程，位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场，这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目，从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对，无不挥洒得淋漓尽致。
自此，紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金汇、明珠广场等小户型楼盘、纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔，还是“类酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在楼市中经蔓延开来，将作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。
如今，越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报，于是，精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。自前段时间风行一时的小户型，到现在的酒店式公寓的不断推出，都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。此类物业其实是市场细分的产物，它们的出现使之很快成为了楼市的亮点，给购房者也带来了全新的投资理念和置业方式。

二、目前南昌公寓市场供需分析
1、公寓市场供应量分析
据粗略统计，市场上林林总总、名目繁多的小公寓项目，有十余来个，从这十余个项目的市场销售率逐一看过来，可以发现市场销售率均较高，不少项目在短期内达到 100％的倾巢而出。排除个别楼盘因地理位置及部分户型过大而导致的销售周期长的个别现象外，从总体来看，南昌市酒店式公寓市场反响热烈。

据统计，目前南昌市现有酒店式公寓5个，即将推出的有5个，去年开盘项目如尚东大道、世纪风情、时代广场、胜利广场、天佑国际、铂金特区等均已建至尾期，恒茂水晶座、博泰滨江威尼斯现已交楼入住。即将推出的楼盘的是：明珠广场、海航白金汇、星河国际、江信国际嘉园·银座、精英汇、东方百灵、剑桥春天等。

41

公寓项目一览表
楼盘项目
建筑形式
推出套数
地理位置
年限
开盘售价
交房时间
备注
爵士馆
两幢
22层高层
一房 160
二房 160
南昌市高新开发区一路与发展路交汇处
50年
起价2500 均价2800（精装修另计，装修标准约500元/平方）
2003/12
已入住
自由都
一幢
18层高层
共约189
青山南路25号
50年
起价2498 均价2800 最高价3048（含简装）
2004/3
已入住
东方巴黎
一幢
22层高层
一房270
二房38
三房30
洪城路武警总队对面
70年
起价3550 均价3980最高价5300 （含精装修，装修标准约800元/平米）
2004/1
已入住
地王广场
一幢
28层高层
单间70
一房40
二房60
三房16
中山路八一公园对面
70年
起价5000 最高价6800均价5700（含精装修，装修标准约800—1000元/平米）
2003/12
已入住
金色水岸
一幢
30层高层

青山湖东岸南京东路与湖滨路交汇处
70年
起价3300最高价4200
均价3800
2004/5
已入住
洪城时代广场
二期
4幢18—31层
高层

红谷滩新区红谷六路
与红谷大道交界处
70年
起价2500 均价2700
最高价3200
2005/10
已入住
恒茂国际华城
皇冠座
1幢
31层高层
600
八一广场南侧广场南路333号
70年
最高价6400 均价5500（含精装修，装修标准约1000元/㎡）
2004
已入住

恒茂国际华城
水晶座
1幢
26F高层
480

均价：6800
2005

博泰滨江威尼斯
1幢30层高层
共348
红谷滩新区，红谷大道与红谷一路交界处
70年
均价3600 楼层差价30（（毛坯））
2005/12
已入住
尚东大道
17#楼
180套
34㎡90套
60㎡90套
北京东路、高新大道口
70年
均价3800（毛坯）
2007/7
尾房销售，销售率92%
世纪风情
8#、9#、10#
550套
10# 46㎡34套
51—66㎡141套
北京东路、京东大道口
40年
均价3800（毛坯）
2007/10
10号楼推出175套销售率77%，9号楼于本月发放VIP卡
东方明珠城·铂金特区
2栋 25F
960套
30—60㎡900套
85㎡60套
南昌市解放西路360号
40年
均价4950（精装修）
2007/12
总计960套
目前基本受售罄
胜利广场
A#20层
266套
41—56㎡224套
74—77㎡ 28套
108㎡ 14套
胜利路与叠山路交汇处
50年
均价6600（ 精装修）
2007/12
售罄
时代广场
中段18层
182套
45—57㎡130套
72㎡ 52套
胜利路步行街和民德路交汇处
40年
均价6600（精装修）
2007/9
售罄
天佑国际
1号楼 16层
112套
68㎡28套
75㎡84套
解放西路26号
70年
均价5500
2007/7
1号楼推出122套，已售69%
Q时代

200套
江大南路178号

均价3800（精装修）

产权不能交易
江信国际花园·金领域
18#15层19#22层
330套
41—50㎡258套
71—88㎡ 60套101㎡子12套
红谷滩丰和大道和世贸路交汇处
70年
均价4000
2007/12
售罄

2、公寓市场需求量
A、多年的改革开放已使民间积累了相当的投资资金，而与此同时，城市发展长期滞后却严重影响了市民投资的合理需求，调查表明：南昌市民对现有的投资方式满意仅为10%。表明消费者对投资的需求十分巨大。政府对南昌市城市建设的力度加大，吸引着越来越多的公司前来发展，外来人员的增加，也必然带动着住宅市场的进一步发展，而小户型的公寓也成为了白领阶层购房的首选。例如在恒茂皇冠座、水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。而且租房率达到90%左右。使得业主没有后顾之忧。

B、同时，目前南昌写字楼业不够成熟，大量中小型企业，私人创业，集中在创意、广告、IT、销售等行业精英，往往选择租住在市中心附近的酒店式公寓进行办公。

三、公寓市场分布状况
目前南昌市场内，纯住宅小区内的酒店式公寓大（毛坯）多分布在京东和红谷滩片区，在较繁华的市中心片区以高档酒店式公寓（全屋品牌精装修+部分家电）为主。
项目名称
项目位置
所属片区
尚东大道
北京东路与高新大道交汇处
青山湖区京东
新城国际商都
南昌市青山湖区北京东路1666号
青山湖区京东
爵士馆
高新开发区高新一路与发展路交汇处
青山湖区京东
庐山花园·庐郡
南昌市青山湖区南京东路666号
青山湖区京东
世纪风情
北京东路与京东大道交汇处
青山湖区京东
自由都
青山南路25号
市中心
恒茂国际华城（恒茂水晶座、皇冠座）
广场南路333号
市中心
东晖6号SOHO公寓
南昌市二七北路19号
市中心
胜利广场
胜利路与叠山路交汇处
市中心
时代广场
胜利路步行街和民德路交汇处
市中心

天佑国际
解放西路26号
市中心
Q时代
江大南路178号
市中心
东方明珠城·铂金特区
南昌市解放西路360号
市中心
东方巴黎
洪城大道武警总队对面
朝阳洲
天使领寓
洪城路洪城大市场正大门往西200米
朝阳洲
江信国际花园·金领域
红谷滩丰和大道和世贸路交汇处
红谷滩
海航·白金汇
红谷滩区红谷中大道348号
红谷滩
博泰江滨威尼斯
红谷一路
红谷滩

四、公寓市场特征分析
1、酒店式公寓的户型设计特点
单从户型来看，南昌小公寓的户型以一居室（包括单间）占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓的楼盘项目的户型数量配置中，表现得甚为分明，一房（包括单间）以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最，远超二居、三居，而在今年推出的两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房、博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹——全部单位为一居室（单间）户型，没有二、三居户型的配置。
在户型面积上，小公寓的一居（单间）面积从范围20—70平米不等，其中，30—50平米左右占主导，二居室户型多集中在70平米左右，三房则达到120平米上下。
小公寓户型面积小，在功能格局的划分布局上受到拘束，卧、厅、厨、餐、卫难以面面俱到的全部兼顾，通常在小公寓的户型设计功能划分侧重层次上来说，卧、卫放在首要位置，厅其次，厨、餐排在最后，在酒店式小公寓的户型设计上，厨、餐功能完全弱化甚至被省略。此种功能侧重排序是源于小公寓产品的目标消费者的生活方式和特点所致。
不可忽略的一点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构的高层建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通风效果不畅的缺陷。

2、酒店式公寓的硬件设施及软体服务
酒店式公寓项目大多规模小，在社区的景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理的重视，“酒店式服务”、“商务式功能”是定位为酒店式公寓的小公寓项目最常见的服务管理方式。
酒店式服务是指能提供清洁、送餐、代购物等类似于酒店式的贴身服务，商务式功能是指能需足复印、打字、会客等简单商务性需求。相应的在酒店式公寓的硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商务中心、会客厅等。
从目前南昌市已交付使用的酒店式公寓来看，硬件配套、软体服务处于不到位或是一片空白的状态，有浪得虚名之嫌疑。东方巴黎、天龙商务公寓、金色水岸等大多数项目没有相应的会所配套设施，而对于酒店式、商务式的软体服务，不少物管公司甚至没有这个概念，只停留在最原始的环卫、保安等基本服务层面上。
当然，没有配置相应的会所配套及软体服务，也存在一定的客观原因，社区业主少，没有足够的消费力足以支撑相关配套的运营是根本原因。爵士馆就是最好的例证，装修一新的健身房、酒吧、小超市等会所配套在免租半年的优惠政策下，最终酒吧还是以关门告终。
针对会所配套的难以运营，大多数小公寓项目的通用做法是，针对酒店、商场、超市等大型商家招商，将裙楼改为对外经营的酒店或是商场，如东方巴黎就是将原来承诺给业主的会所配套改为现在的餐饮酒店，金色水岸、恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场、酒店招商。

3、建筑特征分析
1）酒店式公寓（如尚东大道、博泰江滨威尼斯、恒茂国际华城）
酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。
建筑设计采用单体造型，外墙均为先进的中空、钢化、镀膜玻璃幕墙，具有良好的隔音、保温、节能功能。建筑风格简洁、挺拔、时尚，充满了现代气息。

4、产品特征分析
1）规模小，但趋势看好
南昌市各公寓的规模都普遍偏小，大都是零星一栋、两栋，目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江滨威尼斯等。
2）开发的产品形式多样
在产品形式上，开发商采用高层独立开发（如东方巴黎、爵士馆）、高层和多层混合开发（如尚东大道、铂金特区）、写字楼与公寓混合开发（恒茂国际华城、博泰江滨威尼斯）。

5、营销特征分析
1）酒店式公寓：小风险投资模式
酒店式公寓有一个最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“烂尾楼”改造包装而成（如、东方巴黎、自由都），因此在售价上面占有很大的优势，业主在购买后做为一种投资渠道，回报率高过多层、高层的住宅楼，是近年来房地产市场出现的一种新型的投资物业。
6、价格特征分析
从现在已有的公寓项目的售价来看，酒店式公寓均价差别较大，其中但根据酒店式公寓的地段不同是最大的影响因素，市价因地而宜，但从总体来看，价格不菲，单价从3800—6800元/平米不等。需要注意的是，在部分项目是夹带精装修销售，在销售单价中，含有500—800元/㎡的精装修价格。
小公寓项目虽然单价高，但是户型面积小，总价也只有十余、二十万，低总价是小公寓项目的市价优势，也是小公寓受市场青睐的主要原因。
酒店式公寓的租金价格受总价影响较大，一般来说，单套房型租金价格控制在1200元以下较受居住型房客欢迎，而价格在1200元/套/月，以上对于居住型房客则存在相当的市场抗力，取而代之绝大多数被办公型房客、做二房东或高级白领承租。目前处在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金单价普遍为30—45元/㎡/月。

五、酒店式公寓的租金回报状况
附表：各酒店式公寓租赁市场分析
楼盘项目
租 金
承租率
交房条件
承租用途
物管费
承租消费
群体特征
备注
爵士馆
一房 900元/月
二房 1300元/月
90%
精装修
居住
1.3
元/㎡/月
白领阶层
外籍教师
特殊群体
由物业管理公司代租，并收取一定中介费用
自由都
800—1500元/月
（37—70㎡

简装修/
精装修
办公、居住
1.2
私营业主
由物业管理公司代租，并收取一定中介费用
东方巴黎
平均
30元/平米/月
95%以上
精装修
带家电
居住 90%
办公 10%
1.3
白领阶层
私营业主
特殊群体
由物业管理公司代租，并收取一定中介费用
金色水岸
30元/平米/月
（50㎡以上）
80%左右
精装修
带家电
办公 80%
居住 20%
办公2
居住1.28
私营业主
白领阶层
由物业管理公司代租。该项目户型面积偏大（最小的50㎡），租金总价较高，故此，租作办公之用的较多
恒茂国际华城
平均35元/㎡/月
70%左右
精装修
带家电
办公 20%
居住 80%
1．3
白领阶层
私营业主
特殊群体
30%为家庭式酒店
35%为二房东来经营
20%为业主自己经营
15%为业主自住

六、酒店式公寓的客源分析

一般而言，小户型产品的消费群体大致可分为六类：1、过渡性家庭；2、都市单身白领；3、“soho一族”；4、以丁克家庭为代表的小家庭；5、以办公为目的的置业者；6、投资客。根据南昌市目前在售楼盘的消费群体消费行为的调查分析可以发现南昌市的消费市场显示出一定的地域性，分类及各类比重具有一定特点。
1、过渡性家庭。过渡性家庭是指家庭人口少，手头没有太多积蓄，有二次、三次置业准备的家庭。过渡性家庭购买小户型产品，主要源于小户型总价低，能轻松负担，但是小户型产品并非受有终身，只作暂住过渡之用。过渡性家庭在南昌市小户型项目的消费群体中占有一定比重，但所占份额不大。导致比例不大原因是，小户型产品作为过渡性产品，其部分客户被具有相同之用的二手房分流，二手房价格低、地理位置大多不错，是许多年轻小家庭作为过渡之用的理想选择，与小户型项目存有很大的竞争性。另外，市场上开发的商品房面积趋向小型化，不少项目还配置了部分的小户型房源，这对于小户型项目来说，具有相当冲击。

2、都市单身白领。这部分消费阶层为中、青年龄段，收入比较高比较稳定，崇尚自由，接受新生事物能力较强。都市单身白领购买小户型产品的需求，一部分来自都市年轻人参加工作后想独立，想脱离原有家庭束缚而产生的需要，一部分是来自异地的工作者，想省去租房的麻烦而产生的需要。在南昌市小户型的这部分消费市场中，以后者占大多数，异地来昌工作者，是小户型项目的购买及终端使用上占有部分份额。

3、“SOHO一族”。“soho”的全称是“small office home office”，指在家办公的意思，“soho一族”可以视为都市单身白领的一个分支，但是因工作性质及需求上的的特殊性，特单列出来分析。“soho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻译、漫画工作者，这部分从业者工作比较自由，生活品味较高，对小户型产品要求既要有办公性质，又要有居住性质。从调查显示的结果来看，南昌市限于经济的发展，“SOHO一族”明显偏少，不成气候，“SOHO一族”占小户型消费市场的份额很少。

4、丁克家庭。所谓丁克家庭是指夫妻双方自动要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭选择小户型产品的根本原因是家庭成员小，家庭结构简单。在中国大多数城市，丁克家庭还比较少见，一些名义上的丁克家庭实际上也只是“暂时性的”，基本可归入过渡性家庭一类。

5、以办公为目的的置业者。这类消费群体大多是私营业主，与其它消费群体不同，其将小户型项目作办公之用，而非住宅之用。小户型项目地处商业高度集中的商业街区，交通通畅便利，租售价格都按住宅的标准投入市场，诸般利好条件特别适宜中、小型公司单位使用。从调查显示的结果来看，南昌市相当部分的小户型产品作为办公之用而被售出，小户型作为写字楼销售，倍受市场青睐。

6、以投资为目的的投资客。这部分投资客将小公寓作为投资性产品，或转售或租赁以赚取投资利润。小公寓产品，占据黄金口岸，宜商宜住，不论是作为住宅还是写字间转租，都有市场。而随着南昌市近年经济的发展，流动人口的大幅增多，房地产的三级租赁市场也的确日趋火爆。从目前市场上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江滨·威尼斯、爵士馆、东方巴黎等的入住情况来看，多数项目的承租率达到80%以上，租赁价格达30元/㎡，其投资收益极可观，甚至可以做到“以租还贷”的收益，投资小公寓以后会以可观的收益成为一种投资热潮在小公寓的消费市场中所占比重将会越来越大！

附表：各酒店式公寓消费群体分析
楼盘项目
消费群体类别
消费群体特征描述
所占比例
置业用途
选择该项目的原因
爵士馆
外地来昌工作人员
以28—40年龄阶段消费为主，有较稳定较丰厚的收入。
30%
自用
户型小、总价低、精装修方便、交通比较便利。
单身人士
15%
自用
市区小家庭
35%
自用/投资
市区投资客
20%
投资
自由都
私营业主
中、青、老年各年龄层都有，附近周边消费占多数。
30%
办公
户型小、总价低、地理位置较好。
外地/本地投资客
60%
投资
单身/小家庭
10%
自住
东方巴黎
私营业主
以中、青年消费为主，洪城大市场的私营业主是消费大户。
55%
自用/办公/投资
总价低、地理位置较好、有知名度、有投资潜力。
白领人士
20%
自用/投资
本地投资客
35%
投资
地王广场
私营业主
消费群体层面较广，主要特征是收入颇丰的高消费群体。
60%
不
明
地段位置、区位环境、彰显身份
公务员
20%
异地来昌工作者
10%
其它
10%
洪城时代广场
市区、外地投资客
中、青年消费群体居多
60%
投资
户型小、总价低、户型设计合理、未来升值潜力空间
私营业主
5%
办公
中年家庭

赠送
其它

不详
恒茂国际
华城
投资客
中、青年消费群体居多
70%
投资
地段位置、精装修户型、开发商品牌力
单身白领
30%
自住
博泰江滨威尼斯
各类投资客
以中、青年的公务员、私营业主、白领阶层为主要消费群体
70%
投资
地段位置、交通便利、升值潜力
年轻小家庭
20%
自住
单身白领
10%
投资/自住

八、酒店式公寓的营销手法分析

小公寓产品因本身的产品品质、产品功用上具多样性与特殊性的特点，因此在营销手法上受一定产品属性上的牵制和影响，具有一定的特点。
1.首先从项目定位的角度来看，“酒店式公寓”、“商务公寓”、“商住型公寓”“产权式酒店公寓”，始终没有走出一个套路——“产权式归属＋酒店式服务＋公寓式住宅”：即从用途属性上都定位于公寓式住宅；在服务类别上都是“宾馆式”、“酒店式”的高档服务；在归属上，“产权式”“世袭式”，意味几十年的物业所有权。

2.另外，夹带精装修销售，越来越广泛的应用于小公寓的销售中，成为小公寓销售中的一项惯用营销策略，在北京、上海等城市非常多见，当然，在南昌的大部分小户型项目中也沿袭了这种营销手法。甚至可以说，在2007年之前，毛坯小户型还是市场主流，而2008年的南昌小户型市场，将是酒店式精装修公寓的天下。

3.小户型，精装修，最大的作用在于能帮助提升小户型项目的形象。小户型项目通常位于闹市中，规模不大，没有景观绿化方面的美化，户型没有朝向、采光、通风的讲究，尤其是单间小户型，连起码的功能分区都没有，而美观精致的精装修恰恰能弥补户型上的不足，一些有品味的装修，令人倍增好感，甚至能帮助提升对整个项目的印象，从而弱化项目的劣势，换言之，精装修就是项目的另一种形象包装手段。

4.另外，小户型项目的目标使用群体以青、中年消费为主，这部分消费群体的行为特征之一是生活节奏快，品味较高，消费观念前卫，精装修小户型恰好能符合这部分人群的消费“胃口”，满足消费需求。
九、项目目标客户分析及竞争楼盘分析
1.通过对酒店式公寓市场调查，对于酒店式公寓的市场消费群体分析及消费行为分析详见下表所示：

户型
单间 / 一居
二居
三居
户型面积
30—50㎡
70㎡
120㎡
销售客户
投资客/单身白领
过渡小家庭
私营单位
消费
行为
分析
这是最受投资客追捧的房型，总价低、首付低，易租赁，收益稳定有保障。
投资客最关心的因素是物业的投资回报、物业升值潜力。
单身白领较关注物业的品质服务，文化品味。
过渡小家庭是70㎡二居的主力消费群，因为手上没有太多积蓄，转而选择低总价小户型作为中转站，价格因素、户型因素是他们较关心的因素。
120㎡三房是酒店式公寓最难处理的房型，现在越来越多的酒店式公寓不再配置此房型。
该房型的主要消费群体是一些私营单位、公司买来做办室之用。因此物业位置、交通、停车位等是其关注的因素。

2.参照市场分析结果，结合本项目特点，本项目客户定位如下所述：

核心目标客户：全市各类投资客。该类投资客看中本项目户型面积小、地理位置好，交通便利，投资回报率高，此类群体消费力强劲，预估投资客消费群将占据本项目目标客户的七成比例。有针对性的对本项目投资前景、投资收益方面的宣传将会是一剂强有力的催化剂，坚定的客户投资信心，促成购买行为。

其它客户群：此类群体将占据全部目标客户的三成比例。
A）单身人士。单身人士主要指都市白领阶层或收入较高的公务员等消费群体，他们置业的目的并不明晰，或自用或投资，模棱两可，地理位置优越、周边环境热闹、交通便利是吸引该类消费群体选择本项目的主要原因。

B）过渡小家庭。一般是指手中没有足够积蓄，有梯度置业准备的年轻家庭，酒店式公寓的低总价、位置好，是他们选择本项目的主要因素。

C）私营单位。这类群体购买小公寓是用作写字间，办事处等，酒店式公寓相对低于写字楼的售价，及便利的交通是最大的优势，此类群体一次性购买的数量可观，通常是数套并购，或整层购买。

3.南昌市潜在酒店式公寓预计
A、近两三年来，以恒茂国际华城（水晶座、皇冠座）、博泰江滨威尼斯为代表的酒店式公寓成为市场的主角，围绕酒店式公寓的探讨也在业界展开。但无论褒贬，热点地区的酒店式公寓好卖却是不争的事实。南昌是发展中城市，区域中心形态还未形成，一批社会品牌、实用性品牌将进入南昌，这就促进高层次、高品味、配套完善、科技含量高的酒店式公寓应运而生。

南昌市潜在酒店式公寓预计表

楼盘
备注
星河国际
星河国际占地面积:15000平方米，总建筑面积:58000平方米。由2栋高层600套左右酒店式公寓和1栋写字楼组成，预计下半年第四季度推出。精装修房每户配备指纹防盗锁提高楼盘品质。
世奥中心
一栋写字楼，一栋酒店式公寓，酒店式公寓共计200套，阳明东路由四方房地产开发公司开发。预计明年推出
海航白金汇
酒店式公寓40—90m2 501套，预计5月份推出，开发商自留123套做酒店，精装修，每平方900元装修费，面积40—90 m2，18层共3部电梯，四星级酒店定位，也可打通做写字楼。
隆鑫广场
C区规划为小户型白领公寓面积14410㎡，预计明年推出
金域名都
规划中有一栋酒店式公寓，预计推出时间为2008年左右
皇冠花园酒店
皇冠国际酒店项目位于南昌市沿江中大道东侧，毗邻西湖区政府、西面紧邻赣江一线江景。项目总占地面积约113亩（其中公共绿化部分33亩，公建部分约20亩，住宅部分约60亩），容积率为4.5，地上总建筑面积约24万平米，业态有五星级国际酒店，甲级写字楼、SOHO、国际公寓等。
联发大厦
酒店式公寓建筑面积5万㎡，目前工程进度：打地基
泰耐克国际金融大厦
精装修酒店式公寓，层高27层，建筑面积35164㎡，精装修酒店公寓514户
精英汇
精英汇位于南昌市北京东路1462号（原京东镇桃竹村）。总占地面积20亩，总建筑面积近2.2万平方米，2栋6层公寓楼和1栋15层高层建筑组成。多层公寓为精装修住宅，1层为6米高的商业，2-6层为33-60平方米不等的精装修公寓，高层为1栋15层商住楼，一房50、二房90、三房130平方米等多种户型。
1＃楼6层多层商业金融用房，2＃楼15层二类高层展销大厦，1＃楼A座地下1层停车库和设备用房。总建筑面积21929.72平方米，其中地上120496.42平方米，地下1433.3平方米。
江信国际嘉园·银座
江信国际嘉园2007年3月17日首度推出银座VIP卡（31.02-77.41㎡小户型 326套）,预计5000元/㎡，20000元/卡，享受1%的优惠
明珠广场
项目位于南昌市坛子口立交桥东南侧，小区规划为全高层，南昌首个6A写字楼及3个三栋公寓，分别为22层、25层、28层，以公寓（40—80 m2 884套）、办公写字楼（70—100 ㎡ 250套）、商业（店铺30—100㎡ 321套）等为主，作为高级公建区，将为城市的建设和发展构筑新型象。项目总建筑面积206079.28平米，其中地上建筑面积：181772.45平米，地下建筑面积：24306.83平米。

B、根据上表显示，我们可发现除隆鑫广场、江信国际嘉园已确定为非装修的小户型，其他楼盘基本为精装修酒店式小户型。

十、酒店式公寓重点项目分析
重点酒店式公寓项目详解
我们选择重点项目的原则是：
1、 项目素质较高或与本项目素质相若，有一定的参照可考性；
项目是近期发售的项目，在市场把握上对本项目具借鉴作用。
¢恒茂国际华城
¢博泰滨江威尼斯

NO 1 恒茂国际华城酒店式套房

地理位置：八一广场南侧，广场南路333号
建筑形式：一幢31层高层
建筑风格：后现代主义建筑风格
户 型： 单间、一房一厅
户型面积配比：单间：33 / 36 / 42 一居室：50 / 77 销 售 率：100%

整层户型平面图
户型图
户型面积
户型设计特点
户型装修标准

装修价格标准：1000元/㎡

装修设施标准：
外墙：高级环保涂料或面砖，色彩简洁明快，特有隐藏空调

一居 77.41
卧室附带小书房，动静分区，生活阳台方便生活。
外机设计
大堂及公有部位：天然石材或玻化石地面
室内地面：采用品牌实木地板
室内墙面：品牌环保涂料，配品牌分体壁挂空调
卫浴：墙面、地面采用玻化石或瓷砖，配备品牌电热水器、品牌浴缸、面盆及座便器
开放式厨房：设有垂直排烟通道，配备品牌单眼电磁炉，品牌脱排油烟机及厨柜
门窗：高级入户门、彩色铝合金窗
电梯：合资名牌电梯
网络：配备宽带接口，有线电视接口

单间
50.72
单间户型，户型狭长，卫生间是暗室，缺生活阳台。

单间
33.54
户型方正，卧室两面采光，附带阳台。

（图略）
一居
70.52
户型方正，动静分区，户型方正，动静分区，卫生间闭塞。

（图略）
单间
36.2
单间户型，卫生间无采光，弧形折角窗，改写了空间直线的呆板感。

（图略）
单间
42.61

消费群体分析
畅销户型
项目卖点
群体类别
比例
户型
特点
卖点1
卖点2
各类投资客
70%

地理位置
投资收益高且稳定
单身人士及其它
30%

营销手法剖析
1.户型定位：户型定位的纯粹性，与其它酒店式公寓大小面积两边通吃所不同的是，恒茂酒店式公寓全部是小面积户型，以30—40平米左右的单间户型占据一半的户型供给，参照酒店装修效果，全部统一风格精装交付，赋予真正意义酒店式公寓相关硬件条件。

2.客户定位：在该项目的营销推广中，明确的对投资客作了投资回报方面的宣传，从客户定位角度来看，很显然，其定位锁住在投资客一族。在酒店式公寓的主要消费群体中，投资客占据了相当大的份额，且这一比率趋向走高，恒茂国际华城酒店式公寓这种有的放矢的定位宣传，具有针对性，值得学习借鉴。

3.全部精装修房交付：为了能达到酒店式公寓的品质，销售单位全部精装修后交付给业主，这种做法，一来能为业主省力省心，二来可以统一公寓的装修品质，达到酒店式公寓的品味档次要求，保证酒店式公寓租赁市场的水平与稳定。
NO 2 博泰滨江威尼斯
地理位置：红谷滩新区八一大桥边、
红谷大道与红谷一路交界处
建筑形式：一幢30层高层
建筑风格：现代主义风格
户 型：一居 53、54、72
单间 45
户型面积配比：
单间 45㎡ 58
一居 52㎡ 58
一居 54㎡ 58
一居 72㎡ 174
售 价：均价3600元/㎡，楼层差价30元/㎡，
景观差价1000元/㎡
整层户型平面图

3、4、5 ——户型一
8、9、10——户型一
图略
6、7 ——户型二
1、12 ——户型三
2、11 ——户型四

户型图
户型面积
户型设计特点
公共设施及建材
户
型一
（图略）
一居
53
54
该款户型是主力房型：方正大卧室，外加大视野转角凸窗，营造舒适自由空间；配置观景阳台，晾衣观景方便生活；卫生间较大但欠缺规则；完全弱化厨房功能；此款房型是注重主人享受的房型设计
结构：建筑主体采用钢筋混凝土剪力墙结构。
外观：建筑底层采用花岗岩贴面；上部主体采用高级外墙涂料。
门厅：每户设置信报箱，地面采用天然石材，墙面采用高级乳胶漆，配以艺术灯饰。
门窗阳台：各入户大门采用优质防盗门，门锁防盗警眼；框窗采用高级静电粉末喷涂彩色铝合金；客厅阳台采用优质不锈钢栏杆，玻璃栏板。
楼层电梯厅及过道：地面采用优质防滑地砖，
户型二
C
一居
72
此款房型的采光较好，没有一间暗房。
大卧室、大卫生间，舒适自由空间，但形状有欠规则。
动静分区，互不干扰。

墙面采用高级乳胶漆
厨房：冷水管敷设到位并预留电路接线盒。
卫生间：冷水管敷设到位，并预留电路接线盒及卫生洁具排水口。
户
型
三
（图略）
一居
52
各房采光较好，大卧房舒适独立，但唯缺阳台，客厅形状不方正，利用率低。
户型四
（图略）
单间
45
唯一的一款单间户型，各功能空间区分模糊，卧室空间小

消费群体分析
畅销户型
项目卖点
群体类别
比例
户型
特点
卖点1
卖点2
投资客
80%
54平米一居
位置好
交通便利
可观江景
其它

20%

营销手法剖析

1.成功一：户型定位。博泰江滨威尼斯的户型定位与恒茂国际华城的酒店套房类似，全部是50—70㎡的单间和一居，产品定位相当纯粹，与项目市场定位相一致。此外，该项目的户型设计有创新感，别具匠心，大卧室、大卫生间赋予个人更大的活动空间；观景阳台、观景凸窗，增加了更多的观景享受元素；同时又能兼顾各房的采光。

2.失败一：销售进度的拖沓。该项目自8月8日拿出10、11、12、20、21、22六层出来作内部认购后，转至三个月，再没有任何响动，销售进度的拖沓，无形中容易使客户对该项目的造成一些疑虑和猜测，同时容易流失客户。

2、项目是近期发售的项目，但缺少精装修、毛坯房入市。 代表楼盘为
¢世纪风情“星座”小户型
¢尚东大道小户型

NO 1 世纪风情“星座”
地理位置：青山湖区北京东路1588号世纪风情大街
建筑形式：3栋高层（一号地块8.9.10#综合楼）
建筑风格：地中海主义建筑风格
户 型： 单间、一房一厅
户型面积配比：单间：46/51 一居室：51/66 销 售 率：45%

整层户型平面图

户型图
户型面积
户型设计特点

46.76
带阳台，适宜SOHO商务办公

46.76
带阳台，布局紧凑，适宜居住

51.46
户型方正，带阳台，短进深、大面宽
卧室相对独立，近卫生间，生活较为便捷舒适

51.46
户型方正，带阳台，短进深、大面宽
适宜办公使用

66.81
卧室带凸窗、、客厅带阳台
但入户有部分空间利用率较低

营销手法剖析
1.户型定位：户型定位的不够纯粹，居住与SOHU、办公兼有，但毛坯房交付，造成项目推售的半年内、去化缓慢、价格幅度增加缓慢。

2.客户定位：从客户定位角度来看，很显然，其定位锁住在自住、soho一族。但项目所处区位，该类客源较少，造成销售的停滞