安置小区物业管理服务合同--副本.doc

安置小区物业管理服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
单位名称：XX市XX区XX
地 址：
法人代表人：
联系电话：

委托方（以下简称乙方）
单位名称：XX市XX物业管理有限公司
地 址：XX市XX路XX号
法人代表人：XXX
联系电话：XXX-XXX
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对XXXX小区实行物业管理，特订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业名称： XXXX小区
物业类型： 多层住宅
座落位置：
建筑面积： XXXXXXX㎡
第三条 乙方提供服务的受益人为XXXX小区物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主使用人均履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 组建XXXX小区物业管理机构。
第五条 房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、庭院。
第六条 公共设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、公共照明、消防设施等。
第七条 公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道。
第八条 公共绿地、花木的养护与管理
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
1、内容：
（1）限速、限重、禁鸣；
（2）按规定停放；
2、责任：
（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；
（2）保持小区安静；
（3）确保道路畅通。
第十一条 公共秩序维护
1、内容：
（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
（2）值班、巡视；
2、责任：
（1）协助公安部门加强治安管理，协查各种违法案件；
（2）检查、掌握小区的各类情况。
第十二条 消防管理
1、内容：
（1）公共区域消防设施的管理；
（2）义务消防；
2、责任：
（1）消防设施有效；
（2）消防通道畅通；
（3）发生火警及时报警。
第十三条 编制小区物业管理制度、手册、实务操作文本等，满足物业管理的要求。
第十四条 做好物业接管准备工作。
第十五条 接收管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案。
第十六条 负责向业主或物业使用人收取物业管理费。
第十七条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十八条 对业主和物业使用人违反物业管理有关规定和小区管理制度的行为进行规劝，必要时提请有关部门依法处理。
第十九条 其他委托事项，由甲乙双方另行协商。

第三章 委托管理期限

第二十条 委托期限 二 年，自20XX年1月1日至20XX年12月31日。

第四章 双方权利义务

第二十一条 甲方权利义务
1、协助乙方与业主签订《物业管理服务协议》、《业主临时公约》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《物业管理服务协议》、《业主临时公约》；
2、审定乙方制定的物业管理制度；
3、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求；
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责及时返修，且需保证质量；
（2）委托乙方返修，并支付全部费用。
5、根据《XX市区物业管理办法（试行）》第三十三条规定。在物业公司入驻小区前有甲方无偿提供办公用房XXXX平方米的房屋作为乙方物业管理用房。并提供XXXX平方米的物业管理经营用房。物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。
6、贯彻执行并督促业主、物业使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作；
7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于小区交付时向乙方移交；
8、协助乙方做好物业管理工作，开展宣传教育；
9、将各类公共设备等有关维保合同书复印件交乙方一份；
10、协助召开小区首届业主大会。
第二十二条 乙方权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理方案；
2、受甲方委托对小区交付后的物业进行日常管理；
3、受甲方委托按本合同第二章之约定内容，参与各项工作；
4、劝阻损害本物业公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿；
5、征得甲方同意，可选聘专业公司承担本物业的特殊专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、根据本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业管理服务费用，向甲方收取补贴费用、开办费用；
7、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备的年度维修养护计划；
8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定；
9、每年向全体业主公布专项维修基金收支使用情况；
10、对本物业的公共场所、公共设施不得擅自占用或改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
11、负责做好业主大会的筹备和会务工作；
12、合同终止时，乙方必须向业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第五章 物业的承接验收

第二十三条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、建筑工程消防验收意见书；
5、环卫设施综合验收表；
6、废、污管网排水许可证；
7、物业管理用房核定表；
8、城市市政验收意见表；
9、房地产开发项目交付使用通告书；
10、商贸三产项目综合复核验收合格通知书。
第二十四条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业管理服务要求和标准

第二十五条 按下列约定，实现管理目标，即业主和使用人对乙方的管理满意率达到
80%以上。
1、 房屋外观：维护房屋外立面整洁。
2、 共用部位、共用设施设备：专人维护保养。
3、 环境卫生。
（1） 环境整洁、无污染；
（2） 垃圾日产日清。
4、 交通秩序与车辆停放。
（1） 畅通有序；
（2） 停放整齐。
5、绿 化
（1） 养护得当，定期修剪；
（2） 美观协调。
6、现场管理员。
（1） 统一服装，挂牌上岗，文明值勤；
（2） 协查各类违法案件。
7、房屋共用部位、共用设施小修和急修。
（1） 小修：2日完成；
（2） 急修：当日完成。
8、消防：小区内的消防栓，每月检查一次，确保有效率达100%；现场管理员熟练掌握消防常识，小区内无重大责任火灾事故。

第七章 物业管理服务费用

第二十六条 物业管理服务费
1、住宅物业管理服务费由乙方按住宅建筑面积每月每平方米XXX元（含阁楼），向业主或物业使用人收取；乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
2、商铺管理服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取；乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
上述两项费用收费原则：由乙方负责向业主或物业使用人收取，由甲方共同配合。缴费日期：每年收取一次。第一年在办理入住时一次性收取，之后每年的11月至次年3月为收缴日期。
3、甲方按住宅面积XXXX平米每月每平方米0.25元补贴给乙方。一年物业费为XXX元。每半年支付一次。在每年的最后一个月由乙方申请支付款项，经甲方审批后支付年费用的50%。小区物业管理必须达到四星物业等级标准，如达不到四星物业等级标准时，则浮动报价部分按中标价的80%折算物业管理费。如达到五星物业等级时，则浮动报价部分按中标价的120%折算物业管理费。具体见XX县建〔2011〕XXX号文件的“XX县城区拆迁安置小区、老旧住宅小区物业“以奖代补”实施暂行办法及附件一：XX县普通住宅小区物业服务等级考核评分表”，该文件至20XX年XX月30日止，如有新政策，则按新政策实施。
4、未安置（或未出售）的空关房物业管理费由甲方全额支付乙方。
第二十七条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准，按物价部门
批准或备案的标准收取。
第二十八条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付。
第二十九条 房屋的共同部位、公用设施、设备、公共场所的维修、养护费用：
1、房屋共同部位的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。
2、房屋共同设施、设备的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。
3、公用设施和附属建筑、构筑物的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。
4、公共绿地的养护费用，在物业管理费用中列支；改造、更新费用，由专项维修基金承担。
5、小区内道路路灯电费及垃圾清运费，在物业管理费用中列支。
6、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。
第三十条 房屋共同部位，共用设施设备的保险在业主委托之后，由乙方代为办理，保险费用由全体业主归各自所占有的房屋面积比例分摊。业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。
第三十一条 水费、电费、有线电视收视费等按国家规定，由相关单位自行向最终用户收取。暂时无法移交有关部门甲方委托乙方负责收取，总表与分表之间度数差额所发生的费用，由甲方承担。自行车库用电实行一户一表，电费由乙方负责抄表，并向用户收取，代收代付。
第三十二条 前期开办费为20万元，主要用于物业办公用品购买。办公用品主要包括空调、电脑、电话机、传真机、复印机、办公桌椅、档案柜等，由乙方列出开办所需用品清单及费用，经甲方审核同意后方可购买，并按实结算。在第一次支付物业管理服务费的同时支付开办费。

第八章 违约责任

第三十三条 甲方违反合同第二十一条的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十四条 乙方违反本合同第六章（含具体的物业管理服务质量）的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十五条 甲方违反合同第七章的约定，不按期支付相关费用的，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额5%的违约金；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十六条 乙方违反本合同第七章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十七条 甲乙双方任何一方无法律根据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币壹万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第九章 附 则

第三十八条 双方约定，自小区移交前一个月，根据甲方委托管理事项，办理有关接管手续。
第三十九条 订立合同时，乙方应向甲方缴纳管理服务保证金伍万壹仟元整，于合同期满时归还保证金。
第四十条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由建设单位和设施生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。
第四十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第四十二条 本合同及其补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请仲裁或人民法院裁定。
第四十五条 本合同共6页，一式四份，甲乙方双方各执一份，存档一份，上报主管部门一份，具有同等法律效力；本合同手写体与印刷体具有同等法律效力。
第四十六条 本合同自签订之日起生效，未尽事项由双方协商解决

甲方（签章）：

代表人：

乙方（签章）：XX市交通物业管理有限公司

代表人：

年 月 日

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