五星级商务酒店可行性研究报告.doc

某五星级酒店可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 3
1.1 项目名称 3
1.2 项目概况 3
1.3 可行性研究报告的编制依据 3
1.4 主要经济技术指标 4
1.5 结论 4
第二章 项目项目建设背景及必要性 5
2.1 项目建设背景 5
2.2项目建设的必要性 5
第三章 项目选址及周边环境 7
3.1 项目选址及评价 7
3.2 交通环境 7
第四章 项目定位及建设规模 8
4.1 项目定位分析 8
4.2项目建设规模 12
4.3 项目功能分类 12
第五章 项目开发建设及实施计划 13
5.1 项目主要经济指标 13
5.2 建设方式 13
第六章 投资估算及资金计划 15
6.1 项目投资估算 15
第七章 经济效益及社会效益分析 17
7.1 经营收入预测 17
7.2 经营管理成本预测 20
7.3 社会效益分析 20
第八章 环境影响评价 22
8.1环境保护依据 22
8.2环境影响报告 22
8.3环境评价 23
第九章 项目管理及劳动卫生安全 24
9.1项目管理 24
9.2劳动卫生安全 24
第十章 资源节约 26
10.1节能 26
10.2节水 26
10.3节电 26
第十一章 项目经营方案 27
11.1 项目管理模式 27
11.2 企业CIS品牌规划 27
11.3 人员招募与培训 27
11.4组织架构设置 28
11.5项目经营策划理念 28
11.6完善的酒店设施与服务 29
11.7五星级酒店标准室内家私配备 29
第十二章 研究总论 30

第一章 总 论

1.1 项目名称
项目名称：贵州某五星级酒店
项目地址：贵州省某市
1.2 项目概况
处于某市商业中心的中心地段。地块周边将规划有商务办公、大型住宅以及紧邻规划后的某市政府。地理位置优越，它的落成将成为商业中心标志性建筑，也将会提升某市区的整体形象。
1.3 可行性研究报告的编制依据
（1） 《贵州省94装修定额》
（2） 《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
（3） 《旅游、饮食服务企业财务制度》
（4） 酒店建设项目市场发展前景预测
（5） 项目周边实际调查情况
（6） 其它相关资料

1.4 主要经济技术指标
（1）本项目主要基础参数指标：
项 目
指 标
备 注
1：占地面积
2623㎡

2：总建筑面积
28532㎡
含地下室
3：容积率
5.79

4：绿化率
30.37%

5：层数
26F
地下1层，地上25层
6：地下车位
17

（2）项目主要技术经济指标
预计项目总投资：11580万元
预计建设期：1年
1.5 结论
贵州某五星级酒店即可填补某市没有五星级酒店的市场空白，引领和带动了酒店行业的发展，同时也展现了贵宾接待，会展，商务，休闲，餐饮的综合功能。投资回收期为4年，其经济效益和社会效益十分显著。
因此，本项目是可行的。

第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
随着某市区的整体规划和发展，赋予了某五星级酒店更高的要求。作为该商业中心未来标志性建筑，乃至某市酒店行业的领头羊，承载着城市旅游，休闲，会展的现代化高档次消费需要，已成为某五星级酒店的重点项目。
2.2项目建设的必要性
（1） 项目建设将促进本区经济和社会发展
本项目建成后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时，本项目的建设﹑落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济的发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。
（2） 本项目提高了某市高端接待的接待能力
作为某市的高星级酒店之一，加强加大了的某市的整体接待能力。
（3） 项目落成将带动本地区酒店行业发展
本项目建议定位为五星级多功能商务酒店。他将引进更多先进的管理经验以及营销体系，也必将在同行内产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。
第三章 项目选址及周边环境
3.1 项目选址及评价
项目位于某市钟山区世纪广场东侧，该位置是商业街核心地段，其周边商业配套齐全，是酒店投资的最佳位置。
3.2 交通环境
本项目交通便利，距离商业中心，医疗，行政、火车站、汽车站都十分便捷。

第四章 项目定位及建设规模
4.1 项目定位分析
（1）行业分析：本市现有各大酒店概况

酒店名称
（星级）
类型
房间类型
会议室
配套
特色
餐饮设施
时代假日酒店★★★★
涉外
标准间，套房238间
大小共7个
KTV棋牌室健身房、等休闲娱乐场所
功能齐全，环境幽雅
宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢
凤凰祥林大酒店
★★★★
商务

分析结论：
星级标准：目前某市只有二家四星级酒店，其余的多为商务经济型酒店，因此在四星级，五星级酒店的竞争上基本不存在，给我们未来的项目提供了足够大空间。
酒店类型，会议室规模：大部分酒店以涉外，商务为主，这也为我们的投资项目提供了会议发展的空间和展开差异化竞争的机会。
其他配套设施：各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次，装修风格，以及规模参差不齐，不能够满足顾客的多方面需求，不能承载一个城市的对外接待形象展示功能。
餐饮：有规模餐饮部的酒店为之甚少，不能承办大型餐饮活动以及满足旅客对各地方不同餐饮口味的需求。
建筑风貌：建筑风貌属于较流行风格，酒店自身进行外观改造重新装修，适应目前的发展。这样使酒店经营发展会受到一定得局限性。尤其随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。
特色：各酒店经营特色不鲜明，不能够达到让顾客眼前一亮，永不忘怀的效果。故本项目在投资建设时一定要考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到更大的市场份额。
（2）市场分析：
一：政府会议选址成难题
随着某市每年政府会议的召开，众多参会者从各地县汇集到此，但是某市没有一家酒店可以同时满足“两会”会议召开，参会者住宿的问题。参会者不得不这几天分散在室内各大酒店住宿，每天清晨在集中到选定的会议中心开会，增加了会议组织难度，也给参会人员带来了极大的不便，每年政府的会议很多，这也只是其中的一个缩影，然而却没有一家酒店可以承接政府的大中型会议，也只是一个缩影。每年有大大小小的经销商会议，企业商务会议，这么大的市场空间，却很难有酒店去承接。这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。
二：外地旅游观光客
某市有凉都称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅游业，某市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但是很多中高端游客的到来，却很少有酒店可以满足这类游客的多方面需求。
三：外地投资商
随着某市的开发和政策优惠，很多外地投资商会来到某市及周边进行项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还有软环境，以及未来有可能举办展会，商务谈判，会议的选址问题。本市高档次酒店几乎没有，作为某市开发的整体配套设施，它的投资开发势在必行。
由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游，商务会议，会展，政府接待等多方面高层次需要，这也同事为本项目的开发提供了可发展的思路。
（3）本项目定位为:五星级商务酒店
（4）功能定位:以住宿为主，商务会议，会展为核心业务的多功能商务酒店。
（5）形象定位：某市标志性建筑。建筑风格与商业街整体风格协调，统一，突出大方，高档次的建筑特征。

图4-1 五星级商务酒店效果图

4.2项目建设规模
根据项目定位及功能划分，该项目预计建筑面积：28532㎡（地上26960平方，地下1572平方）
4.3 项目功能分类
本项目总建筑面积约28532平方米，其中：
客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。
公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和商务中心、会议室、餐厅、便利店，康体中心、健身房，棋牌室等。
地下室部分：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓库等。

第五章 项目开发建设及实施计划
5.1 项目主要经济指标
项 目
指 标
备 注
1：占地面积
2623㎡

2：总建筑面积
28532㎡
含地下室
3：容积率
5.79

4：绿化率
30.37%

5：层数
26F
地下1层，地上24层
6：地下车位
17

5.2 建设方式
拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的装修公司，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩突出，信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻“百年大计，质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条例》，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。
此项目建设的工程质量监理，面向国内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效，合理公正的控制项目建设工期，成本，质量。

第六章 投资估算及资金计划
6.1 项目投资估算
总投资估算及构成=场地租凭费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费，本项目总投资估算为 11580 万元，详见项目投资估算表。
第七章 经济效益及社会效益分析
7.1 经营收入预测
本项目为某市第一家五星级商务酒店，并且建设在某市中心城区。收入主要以住宿，餐饮，休闲，娱乐，会议，大中型会展为主。若酒店采用主要收入部分自营，其他部分分包形式经营管理。
根据目前某市酒店基本收入情况进行预算：
（1） 住宿：540元/天*208*365*75%=3074.8万元
（2）餐饮中餐厅：
项目
数据
面积
1924 m2
大厅
224 位
包房
18间
平均消费
300元/人
日人流
200人（包括午、晚餐）
日收入
6万元
月收入
180万元
年收入
2160万元
宴会厅：
项目
数据
面积
418.8m2
功能厅
600 m2
厨房
900m2
宴会用餐
每周1次，每次20席，1200元/席
宴会厅出租
每周1天，租金6000-8000元
日收入
0.4 万元
月收入
12 万元
年收入
144万元
西餐厅
项目
数据
面积
1147 m2
平均消费
178元/人
日人流
50人/日
日收入
0.89万元
月收入
26.6万元
年收入
318.7万元

（3） 餐饮、娱乐、康体营业预算依据
康体中心
面积
2432m2
项目
年收入（万元）
月收入（万元）
日收入（元）
会员消费
144
12
4000
SPA
273
22
7604
日人流
250 人/日
总计
417
34
11604
KTV娱乐中心
项目
数据
面积
2843 m2
包房
48 间
大厅
200 位
演艺吧
100 位
平均消费
120元/人
日人流
380人
日收入
4.56万元
月收入
136.8万元
年收入
1641.6万元

（4） 会议：120万元/年
（5） 其他收入：120万元/年
上述预测总计：7995.5万元/年

7.2 经营管理成本预测
根据客房收入与餐饮，娱乐项目的平均毛利率计算：
经营利润=7995.5*40%=3199万元

7.3 社会效益分析
（1）带动相关产业发展
带动上游钢铁、水泥等建材行业，下游装修、家具等行业，产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。本项目的开发将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。
（2）创造就业机会
本项目可提供300余人就业岗位。
（3）优化某市投资环境
目前某市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，对于商务，会议等日常活动日益频繁，本项目更加为企业提供了商务便利，优化了城市投资环境。

第八章 环境影响评价
8.1环境保护依据
依据规范：《建设项目环境保护管理条例（国务院令253号）》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》等。
8.2环境影响报告
(1)项目建设地周边环境状况
本项目地址位于某市中心地带，周边已有投入使用的工业区和行政区，办公居多。在施工阶段会对周边办公做成影响，需严格执行相关法规依据
(2)建设项目对周围环境的影响及采取的相应措施
在项目建设周期内，我们认真贯彻国家及省市区有关节能减排的文件精神，做到周密计划、充分论证、严格管理、注重落实。
在项目准备前期，我们通过公开招标，选用具备专项资质、企业信誉好、管理能力强的企业，进行拆迁，做到现场清洁；不污染周围街道和居民环境卫生，杜绝灰尘、噪音等污染。
在项目设计阶段，委托专业设计院，从节能减排的角度在设计过程中，选用节能设备、环保材料，整体建筑要求冬季保温性好、夏季隔热性好，保证投入使用过程中，降低能耗，节约资源。
在施工阶段，我们按照相关要求，在施工管理过程中，优化施工组织设计，降低能耗、减少施工污水、噪音、粉尘的污染排放，按照安全文明工地要求，严格管理。
在项目建成运营过程中严格按以下措施严格控制各类污染：
a、废水
本项目建成后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
b、废气
本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。
c、固体垃圾
固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。
d、绿化措施
绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收CO2等多种作用。本项目在与之相邻的建筑间进行绿化，在道路两侧种植行道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。
8.3环境评价
鉴于本项目所处环境，其开发建设过程中，环境保护压力比较大，所以要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。

第九章 项目管理及劳动卫生安全
9.1项目管理
本项目建设管理由中标的建设公司开发建设，项目管理由工程项目管理理论和经验丰富的项目管理公司，实行项目管理服务。从选址地块建筑物拆除、场地“三通一平”、项目报建、工程勘察设计监理、工程招标、造价咨询、工程监理以及项目建设过程管理和后评价做全面的管理服务，保证该项目的顺利实施。
严格按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国工程招投标法》等法律法规，省市区的地方性法规文件办事，在项目建设过程中，杜绝腐败事件的发生。

9.2劳动卫生安全
本项目严格遵循国家标准、规范中有关安全卫生和劳动保护的要求和规定，确保工程建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保护职工的安全和健康。
a、本项目在楼宇内设置严禁吸烟和设有防火的标志，同时要求设安全通道标志，对各种电器设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保障设备的安全运行和操作人员的安全。
b、对建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室内的金属管道设置防雷感应和静电危害的接地保护措施。
c、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。
d、对员工定期进行体检，按时发放员工劳保用品。
第十章 资源节约
落实节约资源和保护环境是基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。本项目能耗主要来源于商业运营。项目的节能降耗工作主要着力于建筑节能、日常节水、节约用电等方面。
10.1节能
严格执行《民用建筑节能管理规定》中的相关规定，尽可能采用新技术、新材料，坚决贯彻国家节能降耗政策方针。
10.2节水
水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运营中，严格按照《中国节水技术政策大纲》以及某市行业用水标准，本项目应采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。
10.3节电
(1)采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿化照明设施等。
(2)采用建设部推荐的中央空调制冷节能技术和产品。
(3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。
(4)制定节电管理制度。
第十一章 项目经营方案
11.1 项目管理模式
模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。
模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。
模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。
模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。
模式五：委托管理＋特许经营的双重运作。
模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。
投资人可根据自身实际情况，选择项目管理模式。
11.2 企业CIS品牌规划
如自身投资经营，那么必须对本企业进行一系列品牌规划。在自身经营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场份额。
11.3 人员招募与培训
为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。

11.4组织架构设置

11.5项目经营策划理念
（1）项目品牌确立宣传策划
（2）创新建设迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型
（3）VIP会员经营策划
（4）实质性的会员制服务体系――以储值会员卡为主导的销售方式
（5）项目经营“吸引点”及“利润点”开发
11.6完善的酒店设施与服务
一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与服务：先进完备的会议设施、多样化的运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务等。
11.7五星级酒店标准室内家私配备
客 厅：名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
卧 室：高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；
餐 厅：餐桌椅，餐布，灯具；
厨 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；
窗 帘：高级遮光窗帘；
床上用品：全套高级优质床上用品。

第十二章 研究总论

在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于专业经验和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本项目的赢利目标最终可以实现。
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