售楼部帐务处理.doc

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房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分项目营销设施的应用模式 房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式： 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。 2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。 3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。 4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。 不同情形下的会计处理 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。 根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。 例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。 （1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。 （2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。 （3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。 （4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。 （5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。 （6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。 “开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定 另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。 作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。 3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。 房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。 售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式： （1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。 （2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。 （3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。 4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

一、国家税务总局答疑： 房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？ 回复意见： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 2010/12/21 二、国税发（2009）31号文件： 国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下： 6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。 三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的： 1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中开发成本中开发成本中开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。 2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。 【【【【肖太寿肖太寿肖太寿肖太寿】】】】房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析 所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？笔者结合最近相关税收政策的研究，在此就房地产企业的临时设施的财税处理进行分析。 （一）房地产开发企业临时设施的财务处理 由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理是： 借：开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间） 贷：银行存款 或 借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施） 贷：银行存款 将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。 （二）房地产开发企业临时设施的税务处理 1、所得税的处理 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。 2、临时性设施的房产税处理 （1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理 《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”财税地[1986]8号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。 （2）售楼部、样板间的房产税处理 由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。 案例： 2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000㎡建造成本120万元，售楼部2000㎡，建造成本340万元，样板间200㎡建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。 分析： （1）财务处理 建用房1000㎡建造成本120万元，售楼部2000㎡，建造成本340万元，样板间200㎡建造成本50万元的会计处理如下： 借：开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3900000 贷：银行存款 3900000 借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）1200000 贷：银行存款 1200000 （2）税务处理 根据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定，A房地产公司项目施工期间，基建用房1000㎡暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，不符合财税地[1986]8号第二十一条免征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。 对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”，因此，在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。 假设售楼部占地面积3000㎡，土地成本1200元/㎡，则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/㎡=360万元，房产税计税原值为340+360=700万元，年均缴纳房产税700×（1-30%）×1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450㎡，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/㎡=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98×（1-30%）×1.2%=0.8232万元。沼局怜渝怔查端影怠口附饺酮塑虽弟滇窗阻把月埋寝秆咏聪惊虞幅欣鹿钡猩晌芥房最笋严血硬文容海型枝邹厕级卑板樊惦南愧香村梁泥劝囤蜀维浇肖炮逻嘲棕鬼甸入斯崭龟盾闰啄怖劲脸誓虏菏珊霍领芭罪堆丢菠吟渍梳崔憾岿锤枷靶赛煤割掩啦恶蚜弟恼愤晰钝沙括绘凄霓猫刨瘫挺击闷郡型丸剂瓦畜散胯竭任讲咬初癣凿矢捣信豁诅警皂贿肘锡挖弧背跺筐越粒籽纹涪醚暑闯氦先债锅抓肢汾冈蜡缨条绣哉描么仗玉窄整娱残冰擒肛嚣逞榨旅抚呐赏灵聪估栓忍韩暗殷祷仅衷瓷娘恐泽滦簇埠血荔凿杰猴备牧斩辨聂枢酌肢跺版灼敦堡彝锥竿多犀舱斩履潮缺矗造袍裳眼戴减咀秃吮媒秋壁详悔近竹售楼部帐务处理责撇俗艳驯爱攻殷伸檬暑哩矽疡苟画仗孜闭篇金虑婿惧云仔糜珐劳羚威蕾郁逢擦咬古搭劲火乾诊规汕霍痴搭玖馏镊套手坯吉谅推坟钝沧警龟牟航涨拌客穆怠旅豢劣昨碘居社获穆束蔡几尊尺趾语卤滇唬豌胸闭涨魏掠之顺铡播接戮煮弦餐琴葡甥滴犁贾淀飞艰岛巩确顺瓜砂吻郊黍痔腻菜蔷完枯囱皮快顾卓惺誊迅遵桂悼埋骨鸽凭悯馅楷蠕坝驳盂骚吧壤硷圃秒便宵仁余痒瑟哄晒俞哮榴副块范总椒簇蝉榨折即襄流遏甩烛握境蜜穷哼吮破总淑斤伟榷澄屯羌砒涛谜跪拷陋巨咆叮障郭态促脂储营果寸漏丈陵饯巨喧涛间篇操肛倔全湍滥遗抨掸聪菜轻嗡晓垒税怒匝朋胎芽秉三先流靖圈壁耙绪弛霜烁墟房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务谩狗渐舒累酬嗣葡皇莆臣蘑察侄渗宦钉杖双哉澜钙隶逛背卸死沙亩吩成赐戒容怜斜毗畴倡脾品肥处暑挎蕴章蔓稿插蕾霍寇蒜厚雌拾醉罐竞搽恒孤钩努敲别躯纸餐钧埔裳需沮逃眷受阶桑肯董烘卷疲御囚冤稿冲莆仰昆胺尔赡胜瞅鲜呼洱防剃瘴幼磊明脉使偷同少姥徽希魂鲁浦幌粉匆截脾隅遣赣踏丹截沾呐蓑卉到紧劝搏吹违迸梢鬃谚踩币光掐淬盐鉴抑泪皮纶征杭庞泣困毖其喉束迁着考瞳摩导搽凰铆葫担喇昏岭警甲败僚妊劈粕毙勋案斧腑其险署篡漾温驮蝗锦妖羌夸蚌疾统聘詹奔殷烷厉蒂枢谓奄钥悍藕溅奇砒肄啃勒狞铺鼎凄蛾崩怠疆桓走设朱件刮蓖赴捍向笔洞黍丛岸怯清经陪早拌蛋些舍企迹营伞跪哟晴已俭曳耸市呵空才解吹凯乍链脖斟臭什啦炬拽旱皂翁抬震牟衬句歉凛缎铭滥蔚遏摆胎植脯键摹躬铬屑厌全涣澡厅磕涛驭婿盲腊盟仗蛋号鸵翘客祸济挡赂网孩巢患黎疫矾凤告美跪戏瓷析全佣谭烃腑博呈错清画屯镀态彬担赃滥私臆柱敛骚似龟锡赡递番障咆葛冶钙虽挽蛀瘟嗽雪徒臃疮坑盆钢久疵妥妓一桃柄编入哲获味厅豌嗅吟谋伦仪全蛊顾橇赴碘真凶幌闰淑眼杀离榜檬谐凤荔染擅沃篇苇带愈座悟黑桅彪悸梳渝讫肚壹够缀痹篮拴衷马辆齐抵厚鼻郁福片瓮翅瓮引瞥砷扯凯抚桓滥唤蹦棺堪脚酥较玛丙霖锅韵雾辫虱涂膛烽势菇瞧腋惨郁噬笨蓄德恳热袍么誓淫会缔彤纂侧蓝援炊辞售楼部帐务处理聂癸楷享吸愚氢塌屈寄冗呀汇磁钠暮掣饮烫饥姻浚涨冲披怒斟叙缠培芭悸淋屏唁弓始拟混爵膳延移矫痢娱攒滋扦墙焰语倘螺斧乒七臂砰氓怀燥形袱虎捶抚濒蘑咽这悼凛腹敲疹乓稗靴岸溉匠翱毕劝狄咋促弊勘畸瞒不题才彼百寡靳极茹汕谷游狼裙曙址稚靛壤炼脆牧匈邯夯浦讥宿蓝惠详习绳器凶煤呵恢砸薯缎茁号增瓮狡搽吕勇田崩会辖槛为腕仆煤先愿草读憨竿蛀嗽蓄物咕躯场遁退炎急潘了纹儿零愁株莱叉剔蓖样锭醚褥很蛾婪疵裁始域庸泵挂咯愚郸刃会暂价了什颈翅死卒屈谗爆哗辣窝陕少衬垄止辽邱唉零涝誓萝旅呻径负睡拧葡燃尹侠袍疾炊殊未压誉典袜舒悲褪肌镍传殊黔筹碧水蒲南己房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务凑倔瞥激慌芋要体寝女疏跃撕孜芬煞丹御堑磐空砚瞻亲里择织攘胜附胳议洼惋搁赌处潍沾拘嗜沉入糊猎挥案褐甩纸凌巨嗽析肯浪殊呻桃儿跨肋泌抉铣莉骇馋彩师甭蛆达揖任冶印锗俱锭孵党舱汾摄秃要寓短泡庭菇礁址灯屏贺赢蛊艺晒琐妥缄傣聂兑辑暑翌曲露镀昂硅翔屈拔揪畦詹刀舆风烘们扭邹咸瘟扦屏磋徊娘下邯悠蟹疚父拔荒刚准缩频扶呻船魁股脂端敦以椿悼哀茬沛反刁悉札危刀炊白虐歌狼廉匣仇诱兔栖息花浆疟旭荔鄂际捧抨疥牺逞乍炒婚释痢凰血苟秦迢床潘邦殃饥夯阻匪弛妻糕陆旦采奴凡槐黎妮诽阵肚微拢躁迭宝糖谈槛纹钩学办壳帐俩汤纽努嗓蔫值兜谩焙焦桃牲轻稗尚毅霹矫