县城商业地产项目可行性报告.doc

xxx建材市场项目可行性报告分析
（2013年1月）

第一部分 项目简介
项目位于衡阳市xxx县北街新区。南临距金燕广场200米，北临新汽车站（与本项目同时规划建设），西临县城北大门主干道，项目东侧为旅游度假区（规划中），用地功能为建材装饰材料市场及其相关配套设施，项目规划总用地面积100000 m2。

【项目主要技术经济指标】

内容
指标
内容
指标
建设地点
xxx县
规划总用地面积
100000m2
实际用地面积
100000m2
计容积率面积
204630m2
总建筑面积
224630m2
建筑容积率
2.05
建筑密度
35%
绿地率
15%

【xxx县北城新区规划图】
4S店
建材市场
备用地
汽车站
小学
幼
儿
园
老年公寓
安置区
综合市场
综合市场
医院
商务度假区
城区
新塘
衡炎高速

第二部分 项目（初步）规划
根据上述规划经济指标，项目总建筑面积224630 m2，其中计容积率建筑面积204630m2，不计容积率面积20000m2。具体规划如下图表所示：

产品类型
建筑面积
计容积率面积
建材市场
57630 m2
家居用品商场
21000 m2
商住综合楼
28000 m2
建材精品商场
12000 m2
高层住宅
36000 m2
住宅区临街商铺
5000 m2
多层住宅
45000 m2
不计容积率
地下仓储、车库面积
20000 m2

【项目规划总平面图】

第三部分 可行性分析

一、中国县级集中建材装饰市场案例借鉴
通过对广西、重庆等多个县级城市的集中式建材市场进行调研，我们从以下几个方面对其进行总结：
（一）人口规模与市场规模的关系。
人口规模（县城区域）
市场规模
40－60万
1.5－2.5万
60－80万
2.5万－3.5万
80－100万
3.5万－4.5
尤其当人口规模达到60万以上时，就需要其统一至集中式市场进行经营，无论是从城市总体规划还是城市环境以及居民消费便利性方面考虑，都是非常有必要的。
（二）赢利模式。根据开发企业战略及资金情况的不同，分为以下几种情况：
1、销售为主的赢利模式。其主要优点是资金回笼快，但总收益不高；
2、租赁为主的赢利模式。共主要优点是总收益最大化，但回笼资金太慢；
3、租售结合的赢利模式。综合了前两点优点，但对后期招商及运营管理提出了较高的要求；
（三）经营状况
除去极少数规模明显偏大的市场外，多数建材市场的出租率均达到了80%以上，经营状况保持良好状态；
二、县政府与政策支持
目前xxx县政府将本项目作为近几年的一个重点项目来抓，因为本项目无论是对增加政府财政收入还是增加就业人口以及改善城市环境方面都会做出较大的贡献。政府承诺：将在规划、税收、工商政策、经营户子女户口等方面给予适当倾斜支持，引导和促进县城内现有各街道上经营建材类的商户移迁到新建市场内经营。
三、衡东建材业商业现状及商户的态度
当前，xxx县建材装饰材料市场还是以自发形成的沿街马路市场，主要分布在峥荣路和衡岳南路两个相对比较集中的区域。市场总体规模约2万多平米，主要经营有：陶瓷、卫浴、窗帘、布艺、床上用品、灯饰、照明、油漆、涂料、橱柜、洁具、地砖、吊顶、门窗、铝材、钢材、管业、板材等近二十个类别，约有将近200家经营户，其中有至少80%以上的商家为租赁物业进行经营。通过前期多方了解沟通，绝大多数经营户表示赞成并大力支持，总结原因有以下几点：
（一）物业租金水平不稳定，涨幅无规律，形成部分商家之间恶性竞争，以至出现一个门面频频换主；
（二）有至少30%经营非常好的商户希望拥有一个自己的门面，因为这样既方便又稳定；
（三）有至少40%的经营户希望扩大现有的经营规模，来获取更大的经营利润；
（四）有至少70%的经营户希望在一个相对比较独立，交通条件较好的集中式市场进行规模经营，因为这样将会增加整个市场的竞争力，从而辐射到更远的消费者当中获得更大的利益；
四、我们的优势
（一）主要投资人背景
董博淳
湖南农大经济学士，经济师，在读中欧国际工商学院EMBA。董博淳曾有xxx县政府部门工作八年经历，熟悉政府动作机制，有一定政府人脉关系。
文善雄
清华大学工程学士，建筑师，在读清华投资总裁班，土木建筑业专家。文善雄先生在建筑领域拥有10多年的从业和创业经验，熟识建筑新型材料及相关技术应用；其同学多以房地产开发，城建管理者居多。
廖新春（siteking）
留学中欧国际工商学院MBA，保温材料、保温工程专家。廖新春先生拥有20余年创业经历，为人诚信，做事扎实，累积资本实力雄厚。
刘新良
北京师范大学经济学学士，刘新良先生创立的万胜连锁商业，在珠三角地区已拥有14家分店（5000-30000平方米一家），企业现金流非常宽裕，经营作风稳健，在商业经营与管理方面有独到系统而实用的一套经验，对商业地产开发有独特见解与热情。

（二）与县政府及银行业公共关系
1、通过本项目接洽，与xxx县主要领导建立了良好互动关系。
2、主要投资人都是衡东人，本项目开发所涉各部门负责人，或是直接熟人，或是间接熟人。
3、衡东农业银行、建设银行、商业银行、信用社，均有接洽，都看好本项目的可行性，都表示支持。
（三）长远战略考虑
本公司经过比较长期的调研与思考，决定把开发县级建材市场项目作为公司长期发展的一个方向。也希望与各投资人一道共同分享这块蛋糕。
1、 去年，我们组织调研了广西、重庆、湖南七个县级建材市场。我们发现，县级城市的大型商业业态除了传统的百货、超市、服装等这些日常生活必需品以外，家居建材装饰类商品的经营表现最为活跃，是一个供需两旺的新兴专业市场。近几年国家大力倡导扶持城镇化建设，特别是农业税费免交后，近几年农民家庭现金存款明显增多，10万元、20万元户占一定比例，农民城镇化需求显著上升。结论是：中国50万人口以上县城开发建材市场大有可为。
2、 全国除沿海发达地区外，只有少数县（不到30个）开发了集中式建材市场。定位开发县级建材市场方向，市场前景广阔。中国人口规模超过50万的县上千个。未来10-20年内，县级建材市场必定有快速发展。
（四）较低的地价成本
一般而言，定位建材市场项目，县级政府就可以作为项目来招商引资，与一般意义上的房地产项目相区别，除了可以给予项目扶持政策外，地价方面原则上可以通过协商议价，一般会比纯粹招拍挂竟拍地价低一些。本项目地块正常竟拍地价应在50万元/亩以上，但作为建材市场项目定位后，通过协商议价，本项目地价控制在35万元以内。

第四部分 项目开发计划及步骤

项目开发步骤分三期进行。具体执行如下图表所示：
开发周期
产品类型
用地面积
建筑面积
备注
第一期

建材市场
60000 m2
57630 m2

地下仓储
10000 m2
10000 m2
根据实际情况暂按10000 m2计划开发
第二期
住宅临街商铺
25000 m2
5000 m2

多层住宅
45000 m2

第三期
建材精品商场
15000 m2
12000m2
此期，计划三年后考虑实施。到时根据市场行情决定，也许可以直接转让土地。本报告拟按转让该土地计算收入
家居用品商场
21000 m2
停车库
10000m2
商住综合楼、高层住宅
73000 m2

合计
100000 m2

【开发周期图表】
第三期
第三期
第二期
第一期

第五部分 资金筹措

第一阶段
说明：1、第一期将全部地价一次性摊完 2、地下室租金收益未计算在内
第二阶段

第三阶段
由于未来不确定因素较多，届时需要根据未来市场状况再确定开发计划及资金筹措方案；

第六部分 项目财务预估
一、投资收益预算表
第一期投资收益表
销售收入
建材市场
57630㎡
3000元/㎡
172,890,000.00
投资成本
土地
150亩
350000/亩
52,500,000.00
规划、设计费

13/㎡
749,190.00
建筑成本

500元/㎡
38,815,000.00
室外

150元/㎡
9,000,000.00
管理、销售费用

5%
8,644,500.00
财务费用

2,000,000.00
不可预见费

3%
5,186,700.00
报建费

80元/㎡
4,610,400.00
合计

121,505,790.00
营业税等

5.50%
9,508,950.00
利润

41,875,260.00
所得税

20%
8,375,052.00
净利润

33,500,208.00
备注：地下室租金收益未计算在内
第二期投资收益表
销售收入
住宅
45000㎡
1500元/㎡
67,500,000.00
临街商铺
5000㎡
4500元/㎡
22,500,000.00
合计

90,000,000.00
投资成本
规划、设计费

15元/㎡
750,000.00
建筑成本

商业：500元/㎡ 住宅：700元/㎡
36,475,000.00
室外

150元/㎡
3,750,000.00
管理、销售费用

5%
4,500,000.00
财务费用

2,000,000.00
不可预见费

3%
2,700,000.00
报建费

80-100元/平米
4,900,000.00
合计

50,175,000.00
营业税等

5.50%
4,950,000.00
利润

34,875,000.00
所得税

20%
6,975,000.00
净利润

27,900,000.00

第三期投资收益表
土地销售收入
25亩
80万/亩
20,000,000.00
土地增值税
150亩
项目销售总额1%
2，800，000.00
利润

17，200，000.00
所得税

20%
3，440，000.00
净利润

13，760，000.00

实际投资收益率＝各期净利润和/实际投资额=75160208元/40000000元=188%
分析：当项目销售率约为60%，销售额约为1.7亿元时，即相当于项目总投资成本。一般理论上认为：在利润率为0时的销售率如果≤60%，则项目可行；如果≥60%，则项目存在一定风险。综合其它一些评价指标，我们认为本项目基本可行。

二、现金流量预估表（单位：万元）

说明：1、第一期建材市场销售率按90%计算，其余20%的租金流入未计在内；2、地下室租金收益未计算在内 最新资料，word文档，可以自由编辑！！

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