酒店房屋租赁案-1----谈无效合同的责任承担及损失确定问题.doc

[案情] 原告：张某（乙方）
被告：万里公司（甲方） 被告：海丰公司
2005年1月20日，乙方与甲方签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用，租期为5年，从2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28日前首付50%，余下年底结清；合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方，如有损坏按原价赔偿（具体数量按附表）；期内，水、电费由乙方负担；乙方在承租期间，由于使用不当或自行改建房屋造成损坏，要负责修复或赔偿损失；乙方要按规定时间足额缴付租金，无正当理由超过规定三个月不交纳租金，甲方有权收回所租的房屋。合同签订后，被告万里公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。此后，原告张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。但“金桥大酒店”并未经工商注册。
　　2005年3月20日，被告海丰公司书面通知原告：你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司，我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同，故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。并附有房屋权属的证明。原告庭审中承认于2005年3月25日收到海丰公司的函件特快专递。2005年4月7日，被告万里公司以电报形式通知原告解除合同：你与我单位2005年1月20 日签订房屋租赁合同后，海丰公司得知，立即通知我单位要求与你解除合同，理由是该房产权不属于我单位，为此，我单位进行了查证后，得知该房产权不属我公司，故希望你与我单位及时协商解除合同，以避免给你造成不应的损失。现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。
　　[裁判要点]：
　　法院经审理认为：根据有关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。据此，被告万里公司以其无产权的房屋与原告张某签订租赁合同，在权利人追认或者原告张某取得处分权前，该合同属效力待定的合同。而作为权利人的被告海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故被告万里公司与原告张某于 2005年1月20日签订的租赁合同成立，但属于无效。虽双方约定的租赁期限为2005年4月28日至2010年4月28日，但该合同成立的时间为 2005年1月20日。
原告张某租赁房屋的目的是经营酒店，其在合同订立后为履行合同进行房屋的装修、广告宣传、购置设备、招收员工等准备工作是正当的。被告万里公司称原告张某的租期自2005年4月28日开始，被告万里公司承担自2005年4月28日的租期开始后的法律责任以及原告张某进行装修未征得被告万里公司同意的理由不当，不予支持。被告万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。原告张某对房屋的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，折除将影响使用价值，可根据装修的现价值由被告万里公司对原告予以补偿。同时，原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资，符合行业习惯，该费用亦属合理。而原告所主张的广告宣传费45200元，有文登市电视台提供的广告发布业务合同证明可证实，且该广告宣传行为在原告张某于2005年3月25日接到被告海丰公司主张租赁物的所有权、要求原告张某与被告万里公司解除合同通知以前已实际履行，该损失的数额已经确定，至于该广告发布费原告张某是否支付，系另一法律关系，与被告万里公司无关。
　　综上，对于原告要求被告赔偿各项损失的可确定数额的合理部分，予以支持，对不合理部分，不予支持，对损失数额未确定部分，原告可另行主张权利。据此判决：一、被告万里公司于判决生效后十日内赔偿原告各项经济损失共计102641.98元的90%即92377.78元。二、驳回原告对被告海丰公司的诉讼请求。案件受理费5800元，其他诉讼费400元，共计6200元，由原告承担3585元，被告万里公司承担 2615元。
一审宣判后，被告万里公司不服提起上诉，威海市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。
问：1、该房屋租赁合同效力如何？2、如何确定原告的损失3、被告海丰公司是否承担责任。
　　[评析]：
　　　　（一）关于本案租赁合同的效力问题。
　　根据合同法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的相关法律规定，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，合同无效，因此在权利人对无处分权人的处分行为所形成的合同是否追认前，该合同属效力待定的合同。本案中，被告万里公司将其无产权的房屋在未争得权利人同意的情况下出租给原告，被告海丰公司作为权利人在得知后以书面形式拒绝追认这一行为，因此万里公司与原告签订的合同未有效成立，该合同无效。
（二）关于原告是否有权在起租时间前进行房屋装修、广告宣传、购置设备、招收员工等准备工作的问题。
　　在当事人对合同的效力没有特殊约定的情况下，根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。可见，在本案房屋产权人对原告与被告万里公司签订的租赁合同是否追认以前，该合同成立并生效的时间应为2005年1月20日，而不是被告所主张的2005年4月28日。因此被告万里公司辩解 “合同生效前即2005年4月28日前原告对租赁物无使用权，即无权基于租赁物本身做任何变动，包括装修门头等，故其对原告对租赁物本身支付的任何费用不承担责任”，理由不当。另外，由于被告万里公司的办公地点在涉案房屋的上层即同一幢楼房的三、四楼，原告对涉案房屋进行了一定持续期间的装修工程，被告万里公司不可能不知道原告的装修行为，其未表示异议或制止，应视为其对原告装修行为的认可，因此被告“钥匙到现在也没有交付给原告”、“我们不清楚他们是否已经进行了装修，我们也不同意”的辩解，无法采信。
　　根据合同法第六十一条、第六十二条之规定，当事人就有关合同的履行方式等内容约定不明确的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，被告万里公司在与原告签订合同时即知道原告租赁房屋是为了经营酒店，虽然合同中有“合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方”的约定，但这不能说明原告不能就其经营餐饮的需要继续购置相关设施。因此，原告在缔约阶段和合同订立时，基于信赖关系而相信租赁合同能够成立生效，从而着手为履行合同进行诸如广告宣传、购置设备、招收员工等的准备工作是符合合同目的的。
　　（三）关于租赁合同无效后的责任承担和损失确定问题。
　　被告万里公司在订立合同时就知道自己不是产权人，其在明知自己无产权的情况下与原告签订租赁合同，违背了依据诚实信用原则所应尽的义务，致使合同无效, 因此被告万里公司应承担缔约过失责任，理应赔偿原告基于此所造成的信赖利益损失，即为准备履行合同所支出的合理费用。
　　但原告在签订合同时亦未尽到必要的审慎审查的注意义务，故也应承担一定的缔约过失责任。原告于2005年3月25日接到被告海丰公司的通知后，本应尽快就发生的纠纷与二被告进行协商，及时确定责任及损失的大小，积极采取相应的挽救和减少损失的措施，避免扩大损失，尤其原告在2005年4月7日接到被告万里公司明确解除合同的通知后，在明知被告万里公司无权出租房屋时，又继续投入资金，属扩大损失。就本案而言，考虑到原告为开设酒店所进行的一系列资金投入比较大的准备活动，原告在3月25日接到被告海丰公司的通知后，应给其一定合理期限的协调、挽救时间，因此原告的合理损失时间确定为2005年1 月20日始至4月7日止（总计78天）为宜，对2005年4月8日以后，除原告为防止损失扩大而花销的合理费用外，其继续投入资金所造成的经济损失应由原告自行承担。
因此对原告要求赔偿各项损失的诉讼请求，应分别对待：
　　1、房屋添附的装修物损失。鉴于原告对涉案房屋进行的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，拆除将影响使用价值，合同无效后被告万里公司作为该房屋及内部装修的承受者，应当根据装修的现价值对原告予以补偿。原告对涉案房屋的装修及门头制作的费用经鉴定为40282.08元，应予支持。
　　2、广告发布费。原告所主张的广告宣传费虽未支付，但属于可确定具体数额的损失范围。从原告与文登电视台签订的《广告发布业务合同》来看，广告发布费的具体数额已实际确定，从文登电视台出具的广告播出证明来看，该广告宣传行为在原告接到3月25日的通知以前已实际履行，因此，原告请求赔偿广告费 45200元的请求，应予支持。
　　3、招聘员工所花销的吃住、工资等费用。
　　原告为酒店开业的准备期间，招收员工并包吃包住、发放工资，符合同行业市场的交易习惯，因此对原告为招收员工所花费的吃住、工资等合理费用，应予认定。从原告提交“金桥大酒店工资表”来看，原告所雇佣员工最长工作时日为42日，在原告的合理损失时间限度内，因此对原告已发放的大部分工资数额，在被告没有充分证据予以反驳的情况下，法院应予认定。但对于工资表中原告张某本人的工资4500元，由于原告张某系开办酒店的业主，其收入损失可参照山东省统计局2004年度住宿和餐饮业职工年平均工资为11021元的标准进行计算，因此其合理的收入损失应为2355元（11021元/365天*78天）。对原告所主张的为员工所购迷彩服、垫子和电热毯共计1006元，因这些物品尚有使用价值，且被员工带走，对该部分请求，无法予以支持。确定原告为员工所花费的吃住、工资等合理费用为17159.9元。
　　4、可拆除、可移动的办公及酒店用品的费用。对原告所购置的办公用品及酒店用品等（包括沙发、桌椅、厨具等），原告所提供的单据只能证明其购买这些用品时所花销的费用，但不能证明由这些物品所形成的具体损失数额。庭审中，原告主张由被告万里公司按价值接收这些物品，被告予以反对，对原告的这一主张，因缺乏事实与法律依据，法院不予支持。由于这些用品尚有使用价值，与承租房屋亦可分离，因此原告在无充分证据证明这些用品的折旧损失或自行处理完后造成价值损失的情况下，对该部分损失，原告可待损失数额具体确定后另行主张权利。
　　5、除上述费用以外的费用。从原告提交法庭的大量单据来看，除证明上述1、2、3、4项费用的单据外，有山东移动通信有限责任公司的专用发票两张，客户名称为：张某，有中国联通有限公司威海分公司的专用发票三张，客户名称为：邢运东，对这5项通讯费用，在原告无充分证据证明此消费是为开办酒店所花销的情形下，不予认定；同时，对其他无正规发票或收据的剩余单据，因不具备有效证据的要件，亦不予认定。因此对该部分费用，法院不予支持。
（四）关于被告海丰公司是否应承担连带责任的问题。从本案来看，对于原告与被告万里公司签订的租赁合同，被告海丰公司已经有明确的拒绝追认的书面通知送达给原告，其已正确行使和履行了自己作为产权人的权利和义务。对于被告海丰公司是否存在早就知道或应当知道该合同的订立、却“在原告已做了两个多月准备工作后主张权利”的故意或过失，被告海丰公司在合同磋商和订立过程中是否存在过错，原告未提供充分证据加以证明，因此对原告主张的被告海丰公司“未及时主张自己的权利，应当承担连带赔偿责任”的理由，应不予采信。故法院依法驳回原告对被告海丰公司的诉讼请求是正确的。