项目全案代理合同.doc

项目全案代理合同
甲方：
乙方：
本着平等互利的合作原则，经甲、乙双方友好协商一致，甲方委托乙方全案代理由甲方投资开发的_______________________(以下简称“本项目”)。具体约定如下：
合同标的：
本项目位于______________________________，属________结构，建筑面积约_________㎡，（以房产局最终测绘报告为准），共______套。商业建筑面积约_________㎡，项目总建筑面积约______㎡。
项目总平图、建筑平立剖图、公共配套设施、装饰装修设备标准、工程进度表、项目销售底价均价表、月销售计划、各阶段大型宣传活动方案均为合同标的一部分，以附件形式存在。
合同有效期：
自本合同签定之日起至甲、乙方完全履行本合同约定之权利与义务止。
销售周期：
甲、乙双方约定，本项目总销售周期_______个月，________个月内乙方必须对本项目实现________的销售率。
起始日：本合同正式签定之日。
完成日：本项目销售率达到________。

1、 全案代理方式：
全案代理，即由乙方负责项目的所有推广策划及销售事宜。本次全案分为两个阶段：
阶段一：前期策划（本项目正式开盘前）
阶段二：销售执行（本项目正式开盘至乙方完成额定销售率95%止，甲、乙双方约定_______。

2、 工作方式：
1、乙方组成专案工作组，由市场、策划、设计、销售等专业人员组成（人员组成备查），并安排丰富项目管理经验的人员担当项目经理。项目经理代表乙方与甲方联系沟通，并统筹项目的营销企划与销售执行工作。
2、甲方指定专人为项目工作协调人与乙方进行工作沟通，向乙方提供项目各方面情况及资料，传达及反馈甲方决策管理层的意见。
3、甲方向乙方提供拟定的施工进度计划，并按照施工进度表上的规定，确保工期和交房时间；乙方依照施工进度计划及项目实际进展状况拟定分阶段的营销代理工作计划，经甲方认可后，乙方的企划及销售工作进度按照工作计划执行与控制；如因不可预见因素造成交付标准、交房时间、工程进度、预售许可证等相关销售基础条件的延期，乙方的销售周期亦作相应顺延。

三、双方责任：
（一）甲方责任
1、提供甲方及本项目的有关文件和证书复印件，并对其真实性、合法性承担一切法律责任。
2、履行买卖契约中约定的甲方责任。
3、及时审阅核定乙方提供的营销宣传方案、并积极予以配合，在每次方案递交的一周内进行评估和决策，将认可或修改意见反馈给乙方。特殊情况，甲方应按双方约定的时间予以评估及批复。
4、 提供乙方销售执行所需的硬件环境、如现场售楼中心房屋一处。甲方须自己承担沙盘模型、现场销售中心装修以及所需的办公设备费用。
5、 项目全部财务工作由甲方负责指派财务人员常驻销售现场，并指派专人负责代为办理银行按揭贷款手续，置业顾问需备齐资料，积极配合。
6、 按本合同约定按时向乙方支付代理佣金及相关款项。
7、 承担项目广告及相关推广费用。（广告费原则上不超过项目总销售额的百分之一点五）
8、 甲方必须指定一名工作协调人，对乙方需要甲方确认的各项内容，经该工作协调人签字后均视为甲方确认，该工作协调人员为_________（如有变动，甲方必须提前七天书面通知乙方）。
（二）乙方责任
1、负责制定项目每阶段开盘前的各项工作时间及开盘后的各项工作时间表并交甲方备查。
2、向甲方提供全案策划服务，递交符合项目实际情况的策划报告，由甲方审定后执行。
3、负责项目销售市场（销售部）的日常管理工作，楼盘现场接待、客户追踪、签定买卖契约等工作。
4、根据甲、乙双方核定的销售底价表制定月销售计划及各单元的房屋销售价格方案，经双方签字确认后由现场执行。承担现场销售、市调、策划人员的工资及奖金，对甲方提供的硬件环境、办公设备及办公用品爱护使用，并尽量降低运行成本。
5、提供准确及时且有利于项目推广的广告设计内容并提交甲方审核，承担因未经甲方认可的或违反国家有关法律法规的宣传内容而引起的法律责任和损失。
6、负责制定在销售工作中所需的各种销售文件，并交甲方确认。
7、负责配备具有良好职业素质的销售人员，派送宣传资料、售房书，利用各种形式开展多渠道销售活动以保证销售任务的顺利完成，杜绝有损甲方形象和利益的情况出现。
8、合同有效期内或合同终止后，不得泄露甲方的商业秘密，不得损害甲方的利益，不得超越委托范围代表甲方发表或签署任何文件；未经甲方同意，不得将本业务委托第三方代理。否则，承担因此造成的一切法律与经济责任。
9、每月书面向甲方汇报销售进展情况，反馈广告效果和市场预测，并及时收取甲方意见，修改营销方案，确保销售工作顺利进行；每两周和甲方召开一次工作协调会，派专业人员参加本项目和相关单位的联系会议，从营销策划与销售代理的角度给予甲方提供书面意见和建议；每月向甲方提供一份市场调研动态报告；销售报表需分日报，周报，月报及时提供。
10、乙方代表甲方与客户签订经甲方书面认可的《商品房买卖合同》。
11、乙方代表甲方确保合同条款的履行及向客户（以非诉讼的方式）催收房款。
12、乙方做出全案推广计划及广告经费预算，经与甲方磋商后由乙方执行；乙方有权根据实际销售情况对全案推广计划及经费预算进行必要的调整，但需事先取得甲方的认可。
13、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的本项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大，隐瞒或超越甲方授权向购房方作出任何承诺。否则，承担因此产生的一切法律经济责任。
14、乙方应信守甲乙双方共同制定的销售价格，非经甲方书面的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。
15、乙方不得擅自收取房屋销售款，一经发现，乙方应按收取款额的双倍赔偿甲方。
16、乙方必须指定一名工作协调人，对甲方需要确认的条款内容，经该工作协调人签字后均视为乙方确认。
17、乙方负责售楼部的组建，负责支付派驻本项目所有人员的工资，佣金，个税，保险等一切人员费用（其中含保安，保洁费用），负责通讯费用及日常办公等易耗品费用。
18、乙方所有制定的方案及需甲方认可的工作均需甲方书面确认。
19、乙方负责通知申请办理贷款客户按要求提交申请贷款所需的有关资料，协助客户及甲方办理按揭贷款手续。
20、乙方在代理过程中需完整保存相关资料并及时移交给甲方，如因乙方遗失资料引起的纠纷，乙方承担所有法律责任。
该工作协调人员为__________（乙方协调人员如有变动，必须提前七天书面通知甲方）。

4、 项目及代理佣金结算标准与方式：
1、销售执行阶段的代理佣金
结合市场具体情况，双方共同商定本项目销售底价的均价。根据该销售底价均价，乙方负责列表制定房屋的市场公开销售价，报甲方书面认可后实施。
甲方在乙方完成阶段销售计划中所列销售目标的前提下每月按乙方实际成交面积及实际成交单价与乙方结算当月代理佣金，并凭乙方开具的合法收款凭证足额支付给乙方。
A、 基本佣金部分
基本佣金=成交单价x实际成交面积x1.5%
B、溢价佣金部分
溢价佣金=（成交单价—底价单价）x实际成交面积x25%
备注：阶段性任务不达标，完成80%，甲乙双方溢价调整为85:15，广告推广费节余奖励取消；
达不到阶段性任务80%，取消溢价，广告推广费节余奖励取消；
达不到阶段性任务70%，基本佣金只结70%，甲方可以解除合同并扣除保证金20万元。
代理销售佣金的支付方式：
每月前三个工作日为代理销售佣金的结算日，甲方应于乙方开具合法收款发票七日内将上月的基本佣金支付给乙方（溢价佣金待乙方完成每期销售任务后一次性支付），该佣金和溢价佣金的计算依据本合同之相关约定。

5、 销售实现的认定标准
1、当购房者支付定金并与甲方签订《商品房买卖合同》后，销售额计入销售目标考核业绩。代理佣金以甲方收到购房者全额房款后按月结算。
2、在每月的5日前，双方计算上月乙方应得代理佣金数额并予以书面确认。每月10日前，甲方将乙方应得代理佣金的80%一次性支付到乙方指定账户，剩余20%代理佣金的支付方式如下：
如乙方达到当期销售目标考核指标，甲方应在达标之月起的5个工作日内将当期未支付的剩余20%代理佣金支付到乙方指定的账户。
如乙方未达到当期销售目标考核指标，剩余20%代理佣金甲方不予支付。如乙方在下一阶段第一月补足，剩余佣金给予计提。
除甲方员工购房，甲方特殊关系户购房外（不超过推售面积的5%），其他任何形式的销售成交都列入计算佣金的销售总额中。甲方员工购房，甲方特殊关系户购房计入销售目标考核业绩，不计佣金。

6、 开盘销售应当符合的条件：
根据项目工作进度状况及甲方实际需要，双方约定第一期开盘时期初定为2012年，在开盘前甲方承诺完成以下条件：
1、 甲方具备完整的预售手续；
2、 售楼处装修装饰应于_____________完结，销售道具齐全，销售人员能够正式进入销售案场执行销售工作。
3、 无其它因行政手续不全问题影响乙方实施销售的因素。

7、 价格与销控：
1、乙方分期调研后提出的各阶段项目的销售价格及销控计划，根据市场情况甲、乙双方共同协商书面确认后，再交由乙方现场执行。甲方项目联络人有责任配合与监督乙方项目经理实行销售控制及案场资料的归口管理。
2、由乙方根据不同销售周期的特点和销控计划，提交阶段价格优惠方案，报甲方批准后执行，乙方项目经理不得越权优惠，特殊情况由甲、乙双方协商解决。

八、销售合同的签定：
1、本项目的销售合同（包括认购书、买卖契约）由甲、乙双方磋商制定样本，任何人不得对合同样本做任何修改。
2、乙方在执行销售过程中，如因越权承诺造成与客户之间的纠纷，由乙方负责解决并承担因此所产生的一切法律与经济责任。

九、市场推广：
1、乙方负责甲方委托范围内的全程营销广告策划，制定推广方案并设计各阶段广告及宣传品，画面的创意及设计费用由乙方自行承担。
2、全案推广计划由乙方提出，由甲、乙双方磋商确认后执行，乙方有权根据实际销售情况进行必要的调整，调整前需得到甲方认可。
3、市场推广工作由乙方负责执行，甲方协助。乙方提供推广方案的制定与实施，联系外协执行单位并监督指导外协单位的工作、负责资料传递；甲方负责相关资料的提供、监督推广方案的执行、承担广告及相关费用。
4、广告及相关费用总额控制在销售总价的1.5%内。

十、有关广告保证金的约定：
1、本合同签订后15个工作日内，乙方向甲方支付项目保证金人民币贰拾万元整。
2、乙方按期完成总销售率的80%时，甲方返还乙方保证金壹拾万元，若乙方在本合同约定的时间内完成销售任务，甲方应在三个工作日内退还乙方余下的壹拾万元保证金。

十一、其它约定：
1、乙方项目经理应按时参加甲方例会，书面通报销售情况并及时提出相关问题及建议，甲方对乙方提出的问题及建议应及时予以解决。
2、在本合同执行过程中，由于甲方原因导致销售工作拖延时间达六个月，或甲方不能按合同要求连续二个月不向乙方支付相应的代理佣金及相关款项，乙方有权单方面选择终止本合同。在合同终止后，乙方向甲方完整交接相关销售文件及资料，甲方应一次性按合同约定给乙方结算清已完成销售部分的代理佣金及相关款项。
3、乙方在规定的销售期内，开盘三个月内未完成销售目标，甲方有权单方面终止合同；在乙方经营过程中出现非法经营以及不合规定经营，甲方有权单方面终止合同，停止未结算佣金，并扣除保证金。如因整体市场原因（甲方需书面认可）造成销售任务未完成，双方协商解决合作问题。
4、乙方因重大过失给甲方造成重大损失的，甲方有权单方终止合同。
5、本合同若有未尽事宜，应由甲、乙双方协商，以补充协议的形式予以确定。本合同的补充协议与合同正本具有同等法律效力。

12、 本合同执行过程中如发生争议和纠纷，双方应友好协商，如协商不成，可向人民法院提起诉讼。

十三、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执两份，签字盖章后即刻生效。

甲方： 乙方：
法定代表人： 法定代表人：
签署时间： 签署时间：