项目销售代理委托合同书.doc

项目销售代理委托合同书
委托人（甲方）：
代理人（乙方）：
根据中华人民共和国《合同法》、《城市房地产管理法》、《广告法》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对南通市的中南·世纪城项目进行销售代理、销售总体策划及招商事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。
第一条 代理内容
乙方对甲方位于 （以甲方指定的楼宇为准）一期物业（以下简称“该项目”或“本项目”）进行全程销售代理。
第二条 代理期限
一期全部物业的代理期限自 年 月 日起至 年 月 日止（但必须满足最后一批开盘房屋有7个月的销售期），若经双方书面协商一致，代理期限可作适当调整。如甲方继续委托乙方担任以后的销售代理，则以后的代理期限、代理佣金比例、销售均价、溢价分成（超出均价部分的佣金结算）办法、销售时间段和销售指标等，双方在后续合同签订时重新确定，其它条款根据实际情况调整。
第三条 双方权利义务
（一） 甲方权利义务
1、甲方应保证其物业销售的合法性，按相关规定申办本项目相关物业销售之法律文件，并与本物业的购买方（下称买方）办理买卖手续。同时向乙方提供乙方进行销售代理、销售策划代理必需的该项目法律文件副本及相关资料，以便乙方可清楚地向买方讲解。
2、该项目策划、销售、宣传过程中有关成本费用，双方同意按如下原则执行：
（1）该项目售楼处、销售展示中心（包括项目现场以外的售楼处或销售展示中心）的建造、租赁费用由甲方承担。
（2）项目现场售楼处以及销售展示中心的室内装饰、装修、展品、饰品、以及楼盘模型、房型模型等的制作、购买费用均由甲方承担。
（3）样板房的建设和装修、装饰费用由甲方承担。
（4）展销会场场地、有关设备的租用、布置等费用由甲方承担。
（5）除上述（1）—（4）以外的其他费用由乙方承担（如双方对此有争议的，可按照 以前执行情况判定）。
3、与本项目有关的媒体宣传的推广费用需支付给第三方的费用由甲方承担（但推广方案和广告策划、设计制作由乙方完成的，甲方不另行支付费用）。
4、甲方同意在该项目的各种媒体宣传、资料及现场包装物料上印上乙方销售代理字样，包括乙方名称、电话及地址，以利于销售活动的开展。
5、甲方负责与买方签订房屋买卖的相关合同，甲方委托乙方以甲方的名义与买方签署该项目的《认购书》，但该《认购书》的内容须事先征得甲方同意。
6、代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费，并开具甲方的收据或发票。
7、甲方应按合同约定准时向乙方支付代理佣金。
8、甲方有权审核、批准（或不批准）乙方提交的申请、报告、方案以及其他本合同约定的文件，并要求乙方进行完善、调整或补充。
9、甲方有权根据市场的实际情况以及发生的变化，要求乙方及时调整销售策略（包括销售价格、广告推广及其他影响销售的因素）、方案等并要求乙方采用切实、可行的调整措施。
10、甲方有权要求乙方更换不符合甲方要求的销售人员，同时乙方对本项目工作人员的调动必须经过甲方的同意。
11、甲方根据市场情况，与乙方共同商定并决定月度广告营销推广策略与费用预算，决定本代理合同约定范围内楼盘的推盘计划、销控计划，并根据市场反应进行适时的调整。
12、其他按照行业惯例属于开发商的权利。
（二） 乙方权利义务
1、销售指标：
双方同意，在代理期限内，自甲方取得每批次可销售楼盘的《销（预）售许可证》并正式开盘之日(并且不早于该批次楼盘中最后一栋达成政府规定申领预售证之工程形象之日)起，根据甲方交付乙方可销售楼盘的数量，乙方须完成的该批次楼盘的销售率为：（1）4个月内，乙方累计完成70%的销售率；（2）6个月内，乙方累计完成90%的销售率；（3）7个月内，乙方累计完成95%的销售率。
销售率是指乙方已销售的楼盘面积及占甲方交付乙方可销售楼盘面积(不含一楼不赠花园、二楼以上不赠露台及顶楼不赠屋顶平台的可销售户面积)的百分比（按每次开盘分别计算）。已销售的楼盘面积是指甲方与买方签订《商品房买卖合同》，且买方已支付完全部首付款，无论何种原因致使所销售房屋《商品房买卖合同》被解除的，均不能作为乙方的已销售面积。
2、负责审核该项目楼书、推广宣传单、模型、效果图、展览板、展销带、电视广告宣传片、认购书、认购须知及有关的销售资料、宣传资料。
3、乙方同意，甲方在本项目的广告投入为不超过销售额1.0%广告预算经甲方审核批准后执行。经双方协商一致，可对广告预算进行调整。
4、（1）乙方保证，乙方向本项目派驻销售专案经理以及不少于13名专职销售人员开展本项目的销售工作，并保证销售人员的销售水平及对该项目的熟悉程度达到甲方要求，本合同履行期间，甲方将进行不定期的考核。
（2）乙方指派专人负责银行按揭所需的客户资料，并确保在客户售房合同签订后，完成资料的收集工作。
（3）乙方承担销售人员工资、奖金、福利、保险以及其他待遇经费等。
5、乙方对该项目的各种有关宣传、计划、方案、措施等须经甲方书面确认方可实施。但甲方的各种确认行为并不改变本款第1项约定的乙方必须遵守的销售进度。
6、房屋销售价格表（各房屋具体销售底价表、付款方式、本合同其他约定条款等）由甲乙双方共同商定，经甲方批准后执行，乙方须严格按照甲方审批同意的价格表、付款方式等相关销售资料执行，未经甲方书面同意，乙方不得进行任何改变。房屋销售过程中的折扣范围由甲方决定，乙方可在甲方确定的折扣范围内确定具体的折扣比例。在甲方批准的销售牌价基础上，乙方可依据各楼座的销售情况，在销售率达到50%、80%、100%时主动提价1%以内。前数以外其他任何的溢价或涨价销售必须经甲方书面同意后方可执行。
7、乙方代表甲方以甲方的名义与买方签订《认购书》，负责向客户催缴房款、相关税费，并负责催促买方签订相关合同及办理相关手续。非经甲方书面同意，乙方不得与买方增减经甲方审定的《认购书》、《商品房买卖合同》及相关文件的任何条款；不得以口头、书面等任何形式向买方作出未经甲方认可的承诺和解释。
8、按时参加甲方所要求的相关培训及会议，参加甲方产品定位工作，包括户型布局、面积大小、建筑立面效果、管网配套、装饰标准等，并安排有关售后跟进，包括提交详细的销售报告、报表、客户统计分析、媒介（包括广告效果）分析、策划及销售方面的分析报告。每月28日前递交当月销售工作情况分析报告及下月销售计划书。并有责任和义务及时反馈购房客户或潜在客户对产品的意见给甲方。
9、乙方应自觉落实该项目已售物业的房款催收工作，包括办理银行按揭。销售人员必须做好工作职责内的催款工作。
10、乙方在现场售楼部进行销售工作，乙方现场销售人员之着装，工作环境、工作时间、工作要求、销售行为及程序应符合甲方的有关规定。
11、乙方不得采取有损甲方商业利益、信誉和形象的不正当行为。
12、不得擅自向买方收取未经甲方同意的任何费用。
13、乙方在本合同履行过程中，非经甲方同意不得在该项目所在城市同时代理其他非甲方物业的销售。
14、负责代理甲方进行招商工作和招商策划，甲方按乙方成功招商收入的0.5%-3%支付佣金。具体视招商情况，双方另行签订合同条款。
15、本合同未明确，但是按照市场惯例属于与销售相关的工作均由乙方负责完成，且此费用已包含在代理佣金内。
16、乙方须及时完善、调整、补充甲方要求修改的申请、报告、方案以及其他本合同约定的文件；按照甲方的要求，对销售策略（包括广告推广）、方案等进行调整，并采用切实、可行的调整措施予以落实。但甲方的上述要求并不改变本款第1项约定的乙方必须遵守的销售进度，同时甲方不因上述调整、修改要求而增补乙方任何费用。
17、乙方须承担销售过程中发生的日常管理费用。包括但不限于乙方人员的日常行政支出及劳动报酬。如双方对此有争议的，可按照南通CBD执行情况判定。
18、乙方的销售代理工作至全部房款到位（按揭为办理完毕按揭手续按揭款到帐后）后方为结束，若代理期限届满后，上述工作尚未完成的，乙方仍需继续进行直至工作完成。乙方须协助甲方办理完交房并协助办理房屋产权证书。
19、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或作不实承诺。
20、乙方有责任为甲方保守相关的商业机密如：项目成本、客户资料、营销方案等。乙方不得在任何情况下向任何人、单位企业有意或无意地透露上述讯息、资料文件和其他相关事务。若发生上述可归责于乙方透露的事件，甲方均有权从应付乙方的佣金中直接扣款2000元/次。
21、乙方保证由乙方为本项目所提供的策划，广告创意设计和一系列的文案、CI设计中若涉及侵犯他人知识产权问题时，所有的侵权责任均与甲方无关，如因此侵权行为给甲方造成直接和间接的经济损失，由乙方全权负责赔偿。若不涉及任何侵权，则上述策划、广告创意等知识产权应归甲方所有。
22、若发生买方因为对乙方服务质量的不满而向甲方投诉的，每发生一次因可归责于乙方之过失者，甲方均有权从应付乙方的佣金中直接扣款2000元/次，若发生因为乙方业务员向买方私自承诺所引致法律诉讼的，所有经济损失均由乙方负责承担。
第四条 代理佣金和结算方式
（一） 代理佣金
1、房屋销售成功是乙方记取代理佣金的前提。所谓销售成功是指买方与甲方签定《商品房买卖合同》，并向甲方支付全部房款（办理银行按揭的，须按揭款项全额到甲方账户）。如甲方同意买方以预留交房尾款方式进行销售的，则买方在交付了除尾款以外的其余房款后，也视为房屋销售成功。
甲方应于每月5日前向乙方提供上月房屋成功销售数据以及对应的房款，乙方提供准确的销售佣金结算清单供甲方审核后，甲方按月按合同约定向乙方支付销售佣金。
2、在代理期间内，乙方按以下支付比例计提销售佣金：计算基数×1.1% 。对甲方自行进行销售、洽谈的房屋，乙方计取此部分销售佣金的30%，销售面积计入乙方已销售面积。
3、退房处理方式
（1）所有退房均计入乙方的销售业绩。
（2）所有退房不计算销售佣金，已收取的佣金退还给甲方。属于买方违约而由甲方收取的违约金，由甲方、乙方按照60%、40%的比例分成。
（二） 结算方式
1、正式销售开始后，次月10日前乙方需与甲方确认上一个月的成功销售房屋的销售总额及确认上一个月应计提的销售佣金，对计提的销售佣金，甲方预留乙方每月计提的销售佣金的50%作为保留金。保留金在当月结算后12个月内的每月一日分12期无息平均支付给乙方。
根据本条第（三）款约定的对乙方销售佣金的扣减在保留金中扣除。
2、在双方确认上月佣金后10个工作日内，甲方按合同约定支付销售佣金予乙方，同时乙方须开具合法等额有效的中介服务发票予甲方。
（三） 特别约定：
1、根据本合同第三条第（二）款第1项约定的乙方阶段性销售率目标，每批推出楼盘的阶段性完成额符合合同规定的，对销售佣金计提比例不增不减；能提前1个月的，此部分销售佣金计提比例增加10%；能提前2个月的，此部分销售佣金计提比例增加20%，能提前3个月的，此部分销售佣金计提比例增加30%。延迟一个月的，此部分销售佣金计提比例减少5%；延迟2个月的，此部分销售佣金计提比例减少10%，延迟3个月及以上的，此部分销售佣金计提比例减少15%。
第五条 违约责任
1、除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违约责任。如遇国家重大政策调整而影响合同履行时，双方可重新协商确定有关条款。
2、甲方须保证其所提供的物业销售法律文件和资料真实、合法、有效，否则，由此引起的一切责任和甲方损失均由甲方自行承担。
3、在销售期间，因甲方所提供资料有误导致乙方的损失的，应由甲方承担赔偿责任，所涉及与买方纠纷由甲方负责处理，乙方须提供必要协助。
4、甲方未按照本合同约定支付乙方代理佣金、奖励的，每延迟1日，须按照应付未付款额的万分之五向乙方支付违约金，延迟支付超过30日的，乙方有权单方面解除本合同，则甲方按照累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%支付违约金。
5、若乙方负责制订的销售总体策划（包括广告的策划、制作等）、建议未经甲方书面批准就擅自实施，视为乙方违约（但甲方在7日内未批准的除外）。乙方应承担由此产生的费用，并向甲方支付甲方累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，违约金不足弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追偿。
6、乙方擅自向买方收取费用的，视乙方违约，乙方向甲方支付私自收取费用金额十倍的违约金，并且乙方应退回擅自所收费用并承担相应的赔偿责任，由此引发与买方纠纷的，乙方自行解决，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
7、因乙方原因造成甲方名誉诉讼、经济损失诉讼或引发甲方与第三方诉讼的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方须向甲方支付甲方累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，造成甲方损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
8、乙方不得以口头、书面等任何形式向买方作出未经甲方认可的承诺和解释，否则由此出现的任何纠纷由乙方负责，且乙方须向甲方支付累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，违约金不足弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追偿。
9、在乙方代理过程中，如发生欺诈、收取买方财物、向甲方人员行贿、因乙方原因引起与买方吵架等行为，每发生一次，乙方须向甲放支付甲方累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，违约金不足弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追偿。
10、因乙方有本合同第四条第（三）款约定情形，连续三次阶段性销售率目标完成额在80%以下而被解除合同的，乙方须向甲方支付甲方累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，违约金不足弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追偿。
11、乙方未履行本合同第三条第（二）约定的相关义务，经甲方要求改正仍未改正的，甲方可选择是否解除本合同。甲方不解除本合同的，乙方每次支付甲方违约金500元，甲方解除本合同的，乙方须向甲方支付甲方累计付款（包括应付而未付代理佣金）的10%作为违约金，造成甲方损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在甲方应付未付代理佣金或保留金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
第六条 转让条款
未经合同其他方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权力和义务，否则，另一方有权单方面解除合同，违约方支付本合同预计代理费总额30%的违约金给守约方。
第七条 合同终止和解除
（一）有下列情形之一的，合同权利义务终止：
1、本合同已按约定履行完毕而自然终止；
2、本合同经双方协商一致而终止；
3、本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因乙方擅自转让本合同项下权利义务而终止；
4、法律法规规定终止本合同。
（二）因违约而终止本合同
1、由于乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行，如果甲方认为本合同已无必要继续履行或乙方在收到甲方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为，则甲方有权向乙方发出解除本合同的书面通知，该通知自送达乙方时生效，乙方除承担本合同约定的违约责任外，另须向甲方支付违约金20万元，甲方有权直接在甲方应付未付款或保留金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
2、由于甲方违约造成本合同不能履行或不能完全履行，如果甲方在收到乙方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自送达甲方时生效，甲方应向乙方支付双方确认已完成工作量的销售佣金款项。
3、守约方依据本款规定解除本合同，并不影响其追究违约方的违约责任的权力。
4、甲方依据本款第1项的规定解除本合同，甲方可以按其认为适当的条件和方式寻求救助（例如寻找本合同之外的第三方履行本合同项下的义务）。
第八条 保密条款
1、未经合同其他方同意，任何一方对本合同和各方互相提供的资料、信息（包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其他信息等）负责保密责任，并不得向任何人披露上述资料和信息，但正常履行本合同项下义务的除外。
2、任何一方泄密导致合同其他方遭受损失的，泄密方应向合同其他方支付违约金20万元，违约金不足以赔偿合同其他方损失的，应按合同其他方的实际损失赔偿。
3、本保密条款具有独立性，不因本合同的终止或解除而影响其法律效力。
第九条 不可抗力条款：
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商确定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。
第十条 适用法律条款：
本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律法规。
第十一条 争议的解决
凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，合同各方应通过友好协商解决；如果协商不成，任何一方均可向甲方项目所在地方人民法院起诉。
第十二条 其他
1、本合同如有未尽事宜，经双方友好协商，可另行签订补充协议。
2、本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份，每份均具同等法律效力。
3、本合同自双方签字盖章后生效。

甲方： （盖章） 乙方： （盖章）
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法定代表人 法定代表人
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