房地产开发可行性报告的不确定性分析.doc
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4、出入,即评价结果具有不确定性,这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险,要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析,盈亏平衡分析只用于财务评价,敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价,1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为
5、零的点。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如:A、住宅销售的平衡点是(15487-8472)36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。(其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外,其余费用全部摊入其他建筑)B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算,保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经
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