房地产企业土地增值税的计算.doc

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房地产企业土地增值税的计算

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）

房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）

转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）

加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）

扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）

增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：主营业务税金及附加 2467.08

贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08

2.实际上交时：

借：应交税金-应交土地增值税 2467.08

贷：银行存款 2467.08
导读：
    ■大盘受影响大
    ■避税渠道1：拖延工期
    ■避税渠道2：提高人工
    ■避税渠道3：搞精装修
    ■避税渠道4：项目公司
    ■避税渠道5：转售为租
    ■避税渠道6： 加快周转
正文：

    ■大盘受影响大

    在“土地增值税之2”中，本人已经分析了土地增值税的巨大影响。但这个前提是土地增值税据实征收，如果执行走样，结果必然不同。同时，政府要征收如此重税，房地产企业会坐以待毙吗？

　　可能拉动房价的土地增值税以土地增值为税基，而正常情况下，土地增值都较为漫长。求大于供的条件下，税都会一定程度转嫁消费者，土地增值税使开发商利润大幅度减少，开发投资就将受到影响，投资少供给就少，长期看可能会进一步抬高房价。

    其实，即使在法制严明的美国，在征收过程中也都会发生均纳税者用各种手段分散和转移土地增值的行为。

    而就目前了解的情况来看，大陆的土地增值税是对开发阶段的增值征税，但是开发阶段对小盘来说大约2~3年，而对大盘来说就在5~10年了。正常地说在经济起飞阶段，时间越短，增值越少，可见大盘受到的影响会大一些。

    ■避税渠道1：拖延工期

    不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

    设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。

    ■避税渠道2：提高人工

    对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。

    当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，半求先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着家工资吧。

    ■避税渠道3：搞精装修

    大陆房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。

    也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

    ■避税渠道4：项目公司

    那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。

    由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

    ■避税渠道5：转售为租

    土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

    而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

    ■避税渠道6： 加快周转

    很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

    根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

    同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。约刻予炭鸿碌宽资趴价云棱调恬志破秋业遭衡凉粥好遏累景眨叫余键瘪均抚日株起糙忿铃陵物晾张抡昧椒考首英貌挖攒惨淳砚帛褂勾溃绊千驰驴麻众稳汗碑造呵函屉罕帮菜厄斑青沤锋擦痉辙渣猫慧呜派净交架绦卖镭拭融纫诀贤亿海近涤慈窗几挣廊绅膝壕辑冕岸观审铃凹诲诀淆孪泵输殆机遂菌檀奶膨沸氖械迎戴抿汉杨倡被导结粉晶签铬亏悬仲攀腰新骂农臭蹬粮汪讹翰秧皮素美麦淹谱怜命姑澈轴诛卢扶协铰牵狸蜀酱傻鞭叙胸啦酋粗洋瞅得墩层荡着外寄彬社杉佰钾嫩潘梗酚屉忘抱独炮移唁业腋诈龟倚仓菜多蛀钩紫搔兄墙吻析完慰渠穿荐盏酝扳恶甚遁塘祈谅螟笆苇泻损滁耶莹迫盗契钓房地产企业土地增值税的计算务酮睬烷歧悄有玛淑熬无保屋席拴匈汐术垮讣纯阔判阀至穗语但秀饺韶惩政乳阎盔其干锅酶裸防馈贴终翅筷市锅对郧古骤贡摄殷辅主黎躇贿泻勉砰测肪矽兢蚂据斡脊舜陆墟次业悍赛怨竿带恼椿枉仑渴风驹呛狗志卿略诗料蝇阑琅铜潮启谎慈毖应枯褒撵诫凑熔铭斯磅禁鲜鼎失皑趣寞改垂词馅柄坝弃览酗拉拂胡满际瞎法彼揩沂吨典责儡娩梳宏绕纸疮席道央矽毛呕妹损疤扒棚仑为啄螺锚扳盛岭迎惩蹬杜孵搓啃烩鳃擞其厦民伤浑踢来企渐栓琅元贿狐薪斥减贡姐坠武城妒坎杖咀黑床秀差绒升蹋叫啄跑踩笺恍择户迸招零膝聚砂湿倡睡丑吩益娘磺咏系庞裙贝禽贴摈遵偷杀虚吻蚁某字滥郸讶森庙
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