如何降低房地产项目工程成本.doc

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如何降低房地产项目工程成本
任何一家房地产公司都希望降低成本，但不同的企业却有着不同的方向、不同的措施。有的企业在降低成本的同时提高了员工的收入，吸引了大量的优秀人才；有的企业降低员工的收入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士气低落；有的企业有条不紊地全面筹划，有的企业则胡子眉毛一把抓。在市场竞争日趋激烈的今天，我想，除了差异化、品牌化、多元化等开发手段外，以正确的方法压缩成本也应是房地产企业管理的重点。
但怎样降低成本呢？我想首先要明白一个项目到底包含哪些方面的成本，然后才能条分缕析、对症下药。我们看到很多企业是很没有统筹考虑的，有的环节死抠门，既影响了质量、又影响了声誉、还耽误了工期；有的环节则懵懵懂懂，稀里糊涂地花了冤枉钱。房地产项目的成本，大的方向划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用。这其中投资支出是大头，为了不引起混乱，本文只试着理一下投资支出这一块，即项目的工程成本。其他几个方面还有税收问题，我也许会有时间单独讨论，也许会在其他题目下涉及到。
1、土地费用。
过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责，随着社会的进步，这方面的事情会越来越少，开发商更希望拿到的是净地，而政府也希望减少麻烦，在拆迁安置上多下功夫。因此，对这部分费用就不再探讨。
土地出让金目前似无商量的余地，几乎所有的土地都要招拍挂。但是，从实际情况来看，招标土地极其有限，除了两限房时搞了一阵子外，很少在房地产项目上使用；土地拍卖比较多，特别是那些惹眼的地块，在拍卖会上出价最高者得，而出价最高者想必是经营上最有把握者；挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。一定要去主动找地，主动与“地主”商谈且商谈过程一直保密，等条件谈好后申请挂牌，这时其他人是措手不及的，这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌过程中会有意外出现，公司要有预案且行动迅速。
取得的土地容积率是已经定好了的，如果楼面地价较低，可以继续与相关领导沟通提高容积率；最差也要充分利用容积率，充分利用地下、地上空间，以增加可销售面积或提高房子的价值，当然这种做法不能以降低楼盘档次为代价。对于用地红线外的土地也要考虑是否有利用的可能，比如景观营造方面的借景，公共绿地、公共交通、消防的借用，将与市政道路连接处的道路拓宽等等。
城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳，在建筑面积的筹划上要考虑，比如有些面积不好卖或根本没人买，如果将它们分割赠送就会极大地增加房子的附加值，那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下，既少交了土地出让金、配套费（当然还包括设计费、监理费、审图费等等），又促进了房子的销售。注意，这部分增加的建设成本，每平方米也就几百块钱。在缴纳配套费时还要仔细研究政策细节，说不定能省一笔钱。比如，有的地方政府规定房地产项目配套费比例为公布单价的120%，但10万㎡以上的项目不涨价，这时动动脑子合理划分施工许可证上的面积（若分期开发）就可省掉许多钱，不动脑子就可能多花20%的钱。
2、前期工程费。
水文地质勘察要依规范进行，事前开发商要了解地质复杂程度，要审查勘察方案，通过招标或比对确定合理的勘察价格。
规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑，无论如何，施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的，但价格太低一定不好，这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业绩，第二看地域，第三看价格。在设计费的支付上，可考虑一般设计院的设计费60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况，将一部分设计费折抵房产。
抵房是一个经常使用而又不可滥用的方法。它一方面减少了现金支出，另一方面促进了房产的销售，但不可滥用的理由是一旦服务商（包括承包商）的资金周转不灵，则会影响到服务质量和工程质量，给开发商带来损失。因此，开发商除了要了解房地产的知识外，还要了解相关行业的成本、利润、管理等。
施工场地的七通一平要很好地设计，在保证施工的前提下还要考虑管线的路由、选材是否节约，是否需要搬迁、是否利于保护等。施工队伍的选择和价格的确定也别马虎。
3、基础设施建设费。
基础设施建设费是项目用地规划红线内的供水、供电、供气、排污、绿化、通信、道路、路灯、环卫设施等的建设费用。
这一部分内容处理起来比较复杂，因为牵涉到太多垄断行业。对于有政府物价主管部门明文定价的项目，主要考虑取费基数是否正确，比如按建筑面积计算的，要想办法减少建筑面积，按户数计算的，要算清不需要某些设施的户数。对于没有政府定价、垄断企业需要做预算的项目，则要从设计方案、施工方案、材料价格、定额套用等方面严格审查，同时利用一些表示友好的手段。对于非垄断的项目，则按照正常的工程项目管理程序处理。
4、建筑安装工程费。
是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内装饰家具费等。对于这方面成本的控制，是许多教科书和企业规章制度的重点，我在其它文章里也多有述及，在这里，我只想强调两点。
第一点是必须从设计上考虑成本，一定要给设计人员充足的方案优化时间，尽管设计人员喜欢套用“老调子”，但是只要你希望、只要你强调、只要你鼓励，他们一定会想出更好的办法。动用你所有的人员和人缘，对设计图纸进行审核，讨论平面布置、结构型式、结构构件、材料用量、材质、材料规格、设备、功能、施工、销售、维修等等方面。这里面的问题实在太多了，相信任何一个做过工程的人都能说出设计上的浪费来。设计上的专业冲突、漏项、错误在每一个工程上都有，引起的设计变更、返工和工期延误比比皆是。所以，设计审核绝不能仅局限在用钢量上。
设计上比较难处理的是成本与销售的矛盾。比如电梯选择名牌还是一般的牌子？电梯的速度是2.5米/秒还是1.75米/秒？外窗选择塑钢还是铝合金？外墙选择涂料还是石材？我想，这与产品的定位有关，也与开发商的责任心有关。无论如何，都不能在高档住宅上使用哪怕一种低档材料，也不能在中档住宅上使用某种对售价毫无影响的高档材料。在使用功能上要尽量满足需要，并有一定的超前考虑。
有些指标是要慎用的，尽管它们对建造成本有明显的影响，比如层高、进深、外窗比例、山墙比例等。这些指标在朝着有利于降低成本的方向变化的同时，也朝着不利于居住舒适的方向变化。有些低级的开发商依然在这些方面痛下杀手，好像他不是在建造住宅而是在建造监狱。
第二点是从技术角度考虑降低成本，这应该成为房地产公司现场管理人员的最重要的成本控制手段，缺乏这方面知识和头脑的人根本不配在房地产企业干。比如在深基坑开挖及支护中你都有哪些见解？预制桩的桩长你怎么计算？内外墙的混凝土、砌体、抹灰、保温、涂料该如何综合考虑？土建与精装修的交接点在哪？等等。
建安造价的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，只管一点不及其余也一定是管不好的。
5、公共配套设施费。
是指项目内部独立建设的各种非赢利性的公共配套设施（如居委会、幼儿园、会所、物业用房、自行车棚等）的建设费用。
这方面的成本控制一要认真研究配套项目是否必需，二要考虑建设规模是否恰当，三要考虑所处位置是否合理且节约可销售面积等。
大部分项目在安排售楼处时首先考虑利用会所，即先把会所建起来当售楼处，当小区建成后再把售楼处搬出来。
6、开发间接费。
是指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。
这些费用的控制属于企业管理的范畴，在这里就不展开论述了，只是提及一点：房地产企业既不能把现场管理人员当民工一样对待，比如没有空调，也不能放任自流，在用车、用水、用电等方面不加考核。
7、其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。
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