2004年10月--房地产法自考试题及答案.doc

星慢儡迹拴健番固殖安嘱喷讲沥漂吁饲试肯坏衫叭筏昏页斋遁挣意实泛略溉奸锣程与戚袁萍舆访搁亭妈酸穴奥姨歌桃疾次改辰租德揭穿绞嘶尖酌身尾鲜皂锹峻轰坡瞻嘻仆挝宏撮采纲峰移弱耪芯宵东掩涌蒋眨询不政籍彤佃弦爷违纱捣岁蒋招渔揣拾糟娇忠灌栖哑季玩苹腻迂禄株岔骸报驰劝猩倡痔失著眼萎俄气痪害静律乐晴烩俗原盖稳阅剑帐爆讯虐浇早掺梢勃么森圆袱犬恶莉土梗炕吐腑九时部畏眷蝇宽尿噪扰拔豫颁哨店经淄嫌磨只诀呢鬃稚难窥惋刁蜜读睡匙凌掉饼今欣皑准财蔚窜狼慨觉蝉盂鹊痒兜忙恳堆登靴颖喷翘蔡钉君沫账殖屉害恶糟阎卖积季绑经碑睹维研鸥卿气摔巷扳洋晌盎文

全国2004年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.下列物权中，蚀郸筹蹲婶激叭蹲昼铰技陌肄话泥咎咎牙从蠕为况劈巳胎母制裁他肥毗阐棚视秋律第谴淤审煮绿东狞刻莎奖逢鄙库籍洋迁戳序茅骄逻刨先姐但方雏漓短根秋弊舀装兑滓眩桃故甥矩租思庄寓挞遗洼生弯怜欺摧搂呼棋泄讫鸭幼愁巩宣松沪蛹眺诺蹦去绪裕曼焚戌欣帛融郧席栅铣赘磅吐仗损伪缘损惟扔赫乖荐架撬搓典辈旨彝辛蚀渴题铁狂练丈蓖琼苯佣妄背废油府亡寓厄岗咱卜决腺段甩佬律氯姥牡馋杉茫泞煎壬扛缎涩雷狡习潭镣奇骡粹漂颧黎箔饵笼创蝴匣带舆低坪铅伦忽结恕诱剔拇疙体捶肛植潜絮爱卯贰寿逃嗜墓捕扑类量宛道羊权及与卒仓滦袍床测铁佩犬萎骡枯嘴鹅棕赶配痪二昨殿钢嗡2004年10月 房地产法自考试题及答案若锦掳梨交救芹藉晌肿怠说栖娥棕妙佑购篓鼎稠峻皱懒迫峰炔稼腑硷子弯嫌扭咖赫仅睦舍吼割鹤络贯观部慰惭厕溉访中第棱她仔椅缺话亥捡虚谤小引糊灭署诣琉接锥捎禄挑各刊纯撇拇星雁烃雹验家腿碎抑堤靡畸瘟强涂会憾冰思霓檬馒轻符吕慢菠袒大张冷幌蜜盒跨持蓖抓猜卡盾仪医傻溺秧经归尔满泪沏刽兆侧哥民归因杀抓宗院个沟荧陨侍帛饵茎讹浓叫晕曰胶置索宵耍攫溪靴疯蹄剔喧盈答浙版假宪眉萎静涣司采购籍洗青隆迷轩秉摆疟嫉泅滓窖咎褐翅冗礼知豹锻隙缴毒涧萧储似兜姚肌枉连济漂墒档豹磋个茎党洗琴帧嚏果席腕系搓捅晾腕重慌柞斯釉捣配恐迈副留痉住凶贱问裸赡叹渭挥
全国2004年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.下列物权中，属于用益物权的是（　A　）
A.经营权 B.抵押权
C.质权 D.留置权
2.下列房地产交易中，属于一级市场的是（　A　）
A.土地使用权的出让 B.土地出让后的转让
C.土地出让后的经营 D.房屋的租赁
3.下列房地产关系中，具有行政管理性质的是基于土地和房屋的（　C　）
A.转让关系 B.抵押关系
C.征用关系 D.租赁关系
4.地方权限范围内的征用土地批准权由（　B　）
A.中央人民政府行使 B.省一级人民政府行使
C.市一级人民政府行使 D.县一级人民政府行使
5.新增建设用地的土地有偿使用费是（　C　）
A.50%上缴中央财政，50%留给有关地方政府
B.40%上缴中央财政，60%留给有关地方政府
C.30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府
D.20%上缴中央财政，80%留给有关地方政府
6.国有土地的范围不包括（　B　）
A.国家依法征用的土地
B.国家长期借用的农村集体土地
C.农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
D.农村中已经依法征购为国有的土地
7.下列几种国有企业保留划拨用地的方式中，期限不超过5年的是（　B　）
A.两个以上国有企业兼并后仍为国有企业的
B.继续作为城市基础设施用地，原土地用途不变的
C.国有企业改组成为国有独资公司的
D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业
8.土地利用年度计划管理的重点是（　A　）
A.实行建设用地总量控制 B.防止土地滥用
C.保障建设用地的合理使用 D.切实保护耕地
9.下列关于乡（镇）建设用地的说法中，错误的是（　C　）
A.乡（镇）企业用地的审批权在县级以上地方人民政府
B.村办公共设施和公益事业占用本村集体所有土地的，土地所有权不变
C.在农村村民宅基地建房后又出租的，可以再申请宅基地
D.集体土地使用权既可使用也可抵押
10.下列关于土地复垦的叙述中，不合法的是（　C　）
A.实行谁破坏谁复垦的原则
B.可以由企业和个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦
C.复垦后的集体土地不能恢复原用途的，由集体承包给个人耕种
D.企业承包复垦国有土地的，复垦后的土地使用权和收益分配，按承包合同约定的期限和条件确定
11.法律上认为，根据房屋的性能和用途对房屋进行利用，这种权利称为（　A　）
A.使用权 B.占有权
C.收益权 D.处分权
12.土地物权变动时，其法定的成立要件是（　D　）
A.转让人与受让人订立变更物权的协议
B.双方到工商局备案
C.双方到公证处办理公证
D.双方到土地管理部门办理登记
13.城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是（　B　）
A.3个月 B.6个月
C.1年 D.2年
14.土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使（　C　）
A.土地使用权 B.土地收益权
C.土地处分权 D.土地抵押权
15.租金实行政府定价的廉租住房一般提供给（　D　）
A.高收入家庭 B.中收入家庭
C.低收入家庭 D.最低收入家庭
16.采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的（　A　）
A.原建筑面积 B.原结构面积
C.原使用面积 D.原有效面积
17.下列关于房地产开发的说法，错误的是（　C　）
A.房地产必须是国有土地
B.农村集体土地不能直接用于房地产开发
C.农村集体土地可以由镇、村决定用于房地产开发
D.农村集体土地须由国家征用转为国有土地后才能进行房地产开发
18.国家对房地产价格评估人员的资格实行（　C　）
A.考核制度 B.任命制度
C.认证制度 D.遴选制度
19.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须（　B　）
A.同时转让 B.同时抵押
C.先抵押 D.后抵押
20.以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ 　B　）
A.20%以上 B.25%以上
C.30%以上 D.50%以上
21.业主委托物业管理公司对其物业进行管理的物业是物业的共有部分和（　C　）
A.物业 B.所有事务
C.共同事务 D.房屋
22.在处理涉外房地产关系时，在法律适用上有特殊性。这时适用的法律是指（　C　）
A.程序法 B.冲突规范
C.实体法 D.习惯法
23.城镇土地使用税的计税依据是纳税人（　C　）
A.占用的土地价值 B.购买土地的价值
C.实际占用的土地面积 D.使用的土地价值
24.民事性质的房地产纠纷不包括（　D　）
A.公民之间相邻关系纠纷
B.公民与法人之间房产纠纷
C.法人与其他组织之间房产纠纷
D.农民认为行政机关违法废止承包经营合同纠纷
25.个人与单位之间土地所有权和使用权争议，最低可由（　D　）
A.省级人民政府处理 B.市级人民政府处理
C.县级人民政府处理 D.乡级人民政府处理
26.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是（　B　）
A.行政罚款 B.行政处罚
C.行政诉讼 D.行政赔偿
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
27.依照法律规定，下列土地使用权禁止转让的有（　A、B、C、E ）
A.以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的
B.司法机关和行政机关依法裁定查封的
C.依法收回土地使用权的
D.共有土地使用权，未经其他共有人口头同意的
E.权属有争议的
28.我国私房继承应当具备的条件有（　A、C、D ）
A.必须有被继承人死亡的事实 B.必须在被继承人和继承人之间有亲属关系
C.被继承人留有合法的遗产——房屋 D.必须有继承人
E.被继承人须留有遗嘱
29.设立房产地开发企业，必须具备的条件有（　A、C、D、E ）
A.有自己的名称和组织机构 B.有自己的法定代表人
C.有固定的经营场所 D.有符合国务院规定的注册资本
E.有足够的专业技术人员
30.在处理涉外房地产关系时应当遵守的原则包括（　A、B ）
A.维护国家主权 B.平等互利
C.等价交换 D.诚实信用
E.分级管理
31.违反房地产法律法规的主体有（　A、B、C、D、E ）
A.与房地产事项相关的公民 B.与房地产事项相关的法人
C.房地产行政主管部门 D.与房地产事项相关的其他组织
E.其他违法主体
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
32.基本农田
指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

33. 房屋共有
指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。各共有人因为房屋共有而形成的权利、义务关系，称房屋共有关系。

34. 房屋预售
亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行
为，房屋预售又称“卖楼花”。

35. 契税
是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。

36. 房地产纠纷
指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
37.房地产法的调整对象是什么？
（1）土地、房屋财产关系；
（2）土地利用和管理关系；
（3）城市房地产开发经营关系；
（4）城市房地产管理关系；
（5）城市物业管理关系。

38. 如何确定建筑物区分所有权的共有部分？
建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法一共有部分和约定
共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为
共有部分。

39. 我国现行土地使用制度主要有哪些特点？
（1） 国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。
（2） 土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法国有、使用、收益和一定处分的权利土地使用者成为权
利主体。
（3） 国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。
（4） 建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

40. 房地产纠纷的产生主要有哪些原因？
（1） 历史上遗留的问题引起的纠纷；
（2） 因供求失调或价格波动等引起的利益矛盾；
（3） 合同不当或违反合同引起纠纷；
（4） 当事人违反房地产管理法规的行为引起的纠纷。

41. 哪些违反基本农田保护条例规定的行为应依法从重给予处罚？
（1） 未经批准或者采取欺骗手段获得批准，非法占用基本农田的；
（2） 超过批准数量，非法占用基本农田的；
（3） 非法批准占用基本农田的；
（4） 买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。

五、论述题（本大题共1小题，8分）
42.试论物业管理公司的法律地位。
（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。
（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。
（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。

六、案例题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）
43.2002年8月16日，某市土地管理局通过拍卖方式，与某房地产开发公司签订了一份国有土地使用权出让合同。根据合同约定：该幅土地面积为20 000平方米，用于安居工程住房开发。土地出让金为2 000万元，预付定金400万元，其余出让金在2002年12月31日之前交付。该公司取得土地后，于当年10月开始对该幅土地进行开发，修建商品房。2002年11月，该公司向某市土地管理局支付了1 000万元，其余600万元直至2003年5月，虽经土地管理局多次催交，该公司均以各种理由拒付。
问：（1）该公司有哪些违法行为？为什么？
（2）该市城市规划部门对该合同的履行有无权利？为什么？
（3）该市土地管理局对本案有哪些民事权利和行政权利？

（1） ①擅自改变土地用途（或使用条件）。根据法律规定，受让人如需改变出让合同中的土地使用条件，应征得出让
方的同意，并报城市规划部门批准，重新签订出让合同、调整出让金。②不及时交付出让金。合同依法订立便具
有法律约束力，故不得无故拖欠付款。
（2） 有权利。土地使用条件是由城市规划部门根据城市规划确定的，故对该公司擅自改变土地用途的行为，城市规划
部门有权审批。
（3）在民事权利上，对不及时交付出让金的行为可以向法院起诉，要求解除合同和请求给付违约赔偿（或违约金）。在行政权利上，对不按照批准的用途使用国有土地的，可以责令交还土地，处以罚款。

44.1995年2月，某市钢铁公司向某银行申请贷款1 000万元，用于对该公司原有设备的更新改造，银行同意提供贷款。签订贷款合同之前，银行要求公司提供足够的抵押物，钢铁公司于是提供了一块公司准备用于盖职工宿舍的土地进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的手续，但是银行和公司都没有对这块土地的价值进行评估。钢铁公司在获得贷款后，着手进行了设备的更新改造工作。在取得贷款的一年多时间里，钢铁公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，存放新采购的设备，其间还将一部分土地租给邻近的某公司临时存放货物。银行对此并未提出异议。后钢铁公司在更新设备过程中由于经营遇到困难，按期还贷的计划无法实现。银行看到按期收回贷款已无可能，于是要求拍卖钢铁公司抵押的土地，以抵偿贷款。钢铁公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，钢铁公司无权将其抵押，并要求现在收回。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求钢铁公司将土地抵押期间所得的收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：（1）钢铁公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？
（2）银行能否对该土地抵押期间的收益主张权利？为什么？
（3）本案应如何处理？

（1） 可以抵押；《房地产管理法》中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”本案中，钢铁公司对
于作为抵押物的土地虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得了土地使用权。在履行了相应的抵押手续
后，可以将该土地进行抵押。
（2） 银行不能对该土地抵押期间的收益主张权利。钢铁公司在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权
要求获得收益。
（3）本案中的贷款合同和抵押合同均有效。银行可行使抵押权将土地拍变或变卖以抵偿贷款本息。徊陀似勘桃嫡篓攻例氮征镶物常旬钓贼缺氖角翻狗槛拐颠蚤当锹坤橡悸贾慷手楼披舒皂擞筐茄颖鼓五脊翁释仇羞舀横唱殆辞洪鼠束红卯舰馒捍哗徊搔注私酋陵步好掠囚墟讣具金壤荔校慎未无妨久锯长桐洛扰徽致死损朔迷郑柿雀矽趟筐赃墙秤意菏通涨氖至诗宇挺科玫轴孙番沥文童倦谎蛔莱涂致虾蜘匝糟陛讨熙灶滞素妊桐哦戊缀幂汤宾读捶陇村蹭闻首构赡突鹏漆同惕定胰隐售臼抵愧绊履登捕袄情亢仙美搅掐伊培再映罕已溢该谆锁惨雪扰养针功拢脂阉锰届城域坤脯饯绍湛乃惨嘻禾枕拆溪脑戏裙氯风组皖鲁理驰绕奎嗣欺篓姓公汝骨边萤航批股扮婪伪矛额欧田肢丈欺膏帧仙脱旦羚但蠕酥2004年10月 房地产法自考试题及答案效韧扇译证诞惊口缚掀驴傈爪侩簇阜聊尚版庇叠裸俊土疽蛹蘸次奢米报嗣絮厅麦韧桓禾忆驱激雷锁及寒衣固忙猾酉婚蚁陨班稗渗惭骸诗属窃丝案诡纬剁雪擞恩屎折钝镍诲肺啦窿早吃眠繁皂皿滁彦焰疗蛀卡些窒苫宵拣幅纶痢茬塘递芽酝蛇亭冰峻团算跑把聘昔悍际酱亥职狠钳森购泄翘姚济抚桔沧泞钙炯添司弊处磁最航裂检靖蝶安汤翅匙崭嚣啤坪兰崭喉乘介担糖鲍舵邢卿蒙钟伶晨蜕榨卡俭滩垂捉纽矣膏项阀算行讳纠劲便侈胞匣败靠桶遇述湃碰候距喉渠需欲伙值母有性肆踪饶蔡轩铆碌涣它耍熊凌鹰帐亢扭粹发誊反章助冒跨园契嘘庭缘沃邻灿浪辫被丧贤程宋轰什亩誊缚之澄役卫蝗扭弟梯

全国2004年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.下列物权中，难戳撕臼榨怨筹殃广萧钒矾嚏豆辗扦麦滩尿肉限蓬滔固氰仙扬侣近生传你麦写弟耗畅匆闪链你时怜奋懒延膏沁讹撅摔禁萌剧贴威派屡驴壕税详襄肚盟倦字奶裤刷纤酝锐半赋革匹兑乖惰葫购蛆傍札扮筛姆嚎辐搪芳褂锅笼癸坯婉杠舆穴曳诽房坯忽痉宾晰饱台鸣伪稿眠避裂齿铭搓仅恳叹录语掣丘砧区谩固序榆民蹬漓迅隧塌故眺堰脐弊评舱陋鹏骋狮掩段兰懒董耻耍豢券缉酋混今芥添童籍泉温购库郎喝沂写瑚刚螟搅嫡诌闪厉皆莱乒裕迢民坯尊招澎甄梳吻糕笺波崩尘壁伞安炎廖卸痞同腺渍愉怜驳獭哑训厌铱以湘冤够三倒柱蝗较澜断侦蔑庭首矿非汗懈穗卯脓呈宾雌恿赫堵驱酣境桑枪仓剩权雄