物业管理各岗位的岗位职责.doc

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项目经理的管理职责
1.项目经理是企业法人代表的代理人，代表企业对工程项目全面负责。
2.遵守国家和地方政府的政策,法规,执行公司的规章制度和 指令.代表公司履行与业主签订的工程承包合同与书面承诺,努力完成项目与公司签订的经营承包合同。
3.组织精干的项目管理班子,确定项目的职能机构及职责范围。
4.主持制定项目的施工组织设计和质量计划及总体计划和年、 季、月施工进度计划。
5.按照合同要求和上级的指令,保证施工人员,设备按时进场, 做好材料供应工作。
6.深入施工现场,处理矛盾,解决问题。
7.做好项目的基础管理工作,保证各种文件,资料,数据等信 息准确及时地传递和反馈,及时进行工程结算。
8.开发人才,培养下属。
9.搞好安全生产,保护国有资产完好不受损失,保障职工人身, 财产的安全。
10.搞好项目的现场管理和精神文明建设,加强民主管理和思想 政治工作。
11.项目完工后,及时搞好资产清算和债权债务清理工作,并向 总公司提　　　　　　　交清算结果报告以便审计和交接。.
12.接受总公司的监督,按时上交各项费用。
13.在公司核准的工资总额内制定项目职工的收入分配方案。
14.按照上级规定和条例对优秀职工进行奖励,对违纪职工给予处罚。
2.6.4内部管理的职责分工
2.6.4.1给排水主管岗位职责
l 制定专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长期处于最佳运行状态，使客人投诉降到最低限度。
l 对所管辖的设备软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养建好设备档案及维修记录。
l 督促和检查值班维修工作，并认真巡视专业设备。
l 带领员工完成日常维修和保养维护，保证本专业设备的正常运作。
l 检查日常维修工作单与电话投诉项目的完成与搁置情况，如有困难及时报告。
l 每日巡视所管辖的工程设施，发现问题及时安排处理，排除事故隐患，做好记录和报告。
l 组织安排临时指派的工作任务。
l 经常对员工进行安全知识的教育。检查员工的安全操作情况，加强安全意识的教育和安全工作管理以保证工作安全，防止工伤事故的发生。
l 检查专业工具的完好情况，确保正常操作下的工具使用。
l 提出专业项目整改方案、计划、预算。
l 完成备品、备件的准备工作，并做到报价合理，采购准确及时。
l 定期完成房屋普查工作。
l 提出节能措施，完成能源统计（水、蒸汽、天燃气等）。
l 认真做好日报、周报、月报。

2.6.4.2综合维修主管岗位职责
l 制定专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长期处于最佳运行状态。
l 对所管辖的设备建好设备档案及维修记录。
l 督促和检查值班维修工作，并认真巡视专业设备。
l 带领员工完成日常维修和保养维护，保证本专业设备的正常运作。
l 检查日常维修工作单与电话投诉项目的完成与搁置情况，如有困难及时报告。
l 每日巡视所管辖的工程设施，发现问题及时安排处理，排除事故隐患，做好记录和报告。
l 组织安排临时指派的工作任务。
l 经常对员工进行安全知识的教育。检查员工的安全操作情况，加强安全意识的教育和安全工作管理以保证工作安全，防止工伤事故的发生。
l 检查专业工具的完好情况，确保正常操作下的工具使用。
l 提出专业项目整改方案、计划、预算。
l 完成备品、备件的准备工作，并做到报价合理，采购准确及时。
l 积极配合机械主管，搞好与动力运行的合作，配合装修主管完成工程验收。
l 定期检查房间，确保客人安全用电。
l 提出节电措施，完成用电统计工作。
l 认真做好日报、周报、月报。

2.6.4.3空水设备主管的岗位职责
l 负责本物业冷水机组设备设施、空调采暖、送风、排风系统及设备，确保所属系统的正常运行。
l 检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。
l 确保所属系统设备设施的正常运行，对所属设备设施系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。
l 负责组织及监督检查本专业所属设备设施系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。
l 负责制定所属系统及设备设施的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报项目部经理批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。
l 提出设备设施系统备品备件采购计划，每月定期上报项目部经理审定。
l 熟悉和掌握所有设备设施的性能，当设备设施系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。
l 贯彻执行甲方后勤处和项目部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。
l 做好下属员工的技术培训和考核工作。
l 做好技术档案的建立、管理和设备设施维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备设施系统更加完善。
l 负责制定所属系统的运行方案及设备设施开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。
l 组织所属设备设施的年检及外判维修保养工作，报工程部经理批准后实施。
l 提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。
l 协助工程部经理进行工作。
2.6.4.4客户关系助理的岗位职责
l 在工程部经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。
l 帮助工程部经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。
l 提醒工程部经理按时参加计划中的各种会议。
l 填报有关报表，经项目部经理签字后上报。
l 负责工作部内部的文件、资料的制作，通知的传阅和回收。
l 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。
l 负责现金报销和支票的办理。
l 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。
l 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。
l 负责技术档案的整理存档。
l 负责报修接待，并及时安排，做好记录和统计工作。

2.6.4.5设备运行技工的岗位职责
l 严格遵守操作程序，保证高低压设备、冷水机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统、给排水系统等设备设施及其相关附属设备设施的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。
l 按照值班工程师的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。
l 严格执行各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。
l 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
l 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备设施系统在本专业发生的所有事件负责。
l 严格执行巡视检查制度，做好设备设施运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。
l 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。
l 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
l 负责清洁和保持所属机房及设备设施的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。
2.6.4.6空调、给排水维修技工的岗位职责
l 按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备设施进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。
l 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。
l 坚守岗位，定期巡查本系统设备设施，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。
l 发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。
l 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
2.6.4.7综合维修技工（瓦木油技工、机械维修）的岗位职责
l 服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。
l 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设备设施进行维修保养，并达到质量要求。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施安全。
l 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助主管填写事故报告，交主管审阅。
l 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点待命。
2.6.4..8配电运行电工的岗位职责
l 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
l 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。
l 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。
l 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
l 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备设施内部清洁。
l 坚守岗位，定期巡查本系统设备设施，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
l 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

2.6.4..9强电维修电工的岗位职责
l 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
l 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。
l 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。
l 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。
l 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施，改变线路走向。

2.6.4.10弱电运行技工的岗位职责
l 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。
l 按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。
l 熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。
l 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报主管并及时处理。
l 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。
l 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
l 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。

2.6.4.11弱电维修技工的岗位职责
l 服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量的完成工作任务。
l 发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。
l 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。
l 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
l 严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。
2.6.4.12 环境管理部经理职责
l 直接受服务中心外包监管员的领导，组织下属保洁员进行辖区内的保洁卫生工作。
l 负责拟订详细保洁、消杀方案。
l 负责协助采购保洁消杀工具设备、药剂材料等用品。
l 负责做好保洁消杀、垃圾清运、外墙清洗、地板护养等的管理工作。
l 负责管理保洁、消杀对口业务往来事项。
l 负责对环境工作人员的服务、环境意识和业务技能的培训。
l 负责检查所管员工每日出勤情况及所管辖范围的保洁卫生情况。
l 负责检查员工所使用工具和保养设备的完好情况，督促其爱护工具设备。
l 负责定期向上级领导汇报工作情况，及时完成交办的其他工作。
2.6.4.13 客户服务部经理岗位职责
l 负责制定客户服务工作方案。
l 负责编制年度社区文化方案，并组织实施及做好相关的活动记录。
l 负责参观单位、企业人员的会务接待工作。
l 负责甲方高层领导办公室的环境卫生工作（政府部门及合同有约定的）。
l 协助服务中心经理对各项便民服务的选定和策划。
l 负责组织实施业户回访、走访工作。
l 负责组织收集业户意见，并对业户的意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、回访。
l 负责处理突发事件以及顾客投诉。
l 负责岗位人员工作及业务能力的培训。
l 负责对客户服务人员的考评工作。
l 制定、贯彻、落实本部门岗位责任制。
l 协助服务中心经理协调与政府相关部门的关系。
l 确保质量记录的完整、准确有效，并做好相应的归档工作。
l 完成服务中心经理交办的其他工作。
2.6.4.14 安全管理部经理岗位职责
l 在行政管理部和服务中心经理的直接领导和属地派出所、消防部门的业务指导下进行工作。
l 协助服务中心经理制订管辖区域保安工作计划，服从命令，听从指挥；懂法执法，模范地带领队员认真学习和执行《安全管理部员操行守则》和公司的各项管理规定。
l 如发生突发事件或事故，要果断地采取有效措施，控制事态向恶劣方向发展，并立即报告
l 主管部门，不隐瞒事实真相，协助领导做好善后工作。
l 负责安全管理部队伍的政治、法制、军事及业务知识的定期学习和体能训练，做好队员思想工作，关心队员，爱护队员，加强队伍的团队建设。
l 每天检查各岗位安全工作，善于发现并及时处理项目内的安全问题及突发事件，做好相应记录。
l 每周组织召开安全工作例会，分析情况，总结经验，部署工作，改进和提高安全管理水平。
l 积极配合辖区派出所、消防部门开展专项活动，取得相关部门对项目安全工作的支持。
l 认真钻研业务，不断提高指挥才能，组织开展项目安全防范、消防知识教育，建立项目群防群治体系。
l 对安全管理部员玩忽职守、违章操作导致业主（住户）投诉或造成重大损失负领导责任。
l 认真完成行政管理部和服务中心经理交办的其他工作。
2.6.4.15 消防监控主管岗位职责
按照“谁主管，谁负责”的原则，对辖区内的消防安全工作负全面领导责任。
l 采取有效措施，认真检查、指导、督促辖区内全体人员全面落实“预防为主，防消结合”的方针。
l 贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防和监控设施（备），增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。
l 熟悉辖区内的防火建筑结构和监控系统的分布以及所属人员工作、生活环境，人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防和监控设施（备）的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。
l 制定重大工作计划时或开展大型活动前，必须拟定相应的灭火应急方案。
l 定期检查辖区内的消防设施和监控系统的运行情况，发现问题及时处理，注意结合本物业实际组织讨论修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。
l 及时处理并消除消防投诉、火险隐患及有关事宜。
l 发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。

2.6.4.16 财务管理部经理岗位职责

l 严格贯彻、执行国家财经方针政策，严格遵守有关法纪，执行财务制度，并指导、监督、负责公司财务部工作，协助经营者做好对公司财务、资产、成本、费用的管理。检查、监督、协调各分支机构财务计划和资金使用的执行情况。
l 负责制定本部门岗位职责、各项财务管理制度，健全企业财务内部控制制度及运作规范、权限、人员配置。
l 监督审棱经挤合同的制定和执行情况，及时向上级领导提供财务计划执行情况。
l 建立健全财务制度和会计核算制度。
l 负责组织公司年、季、月财务收支计划的编制和实施控制费用支出．合理使用资金，做好成本控制．实现公司经济指标。
l 负责组织会计凭证、撤表的编制和审桉。
l 抓好各项应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。
l  配合人力资源部对本部门员工的培训工作。
l 参与策划各种经营策略，对重要经济合同及投资项目进行评议及审定。
l   拟订各项财务计划，提供财务分析报告，当好参谋。
l  协调本部门与公司各部门之间的协作关系，团结员工，帮助员工提高业务紊质。
l 负责审核本部门的物品需求计划。
l 负责配台有关机构及财政、税收、银行等部门了解检查财务工作。
l 完成公司领导交办的其他工作。
2.6.4.17行政管理部经理岗位职责
l 认真贯彻执行国家有关劳动人事部门的有关方针、政策、法令和指示，组织制定计划，经物业服务中心领导批准后实施；
l 全面负责人事部工作，掌握业务范围，拟订本部门的工作计划，定期召开例会，布置、检查、总结工作，重大事项及时向有关领导汇报并共同研究、讨论决定；
l 组织本部门干部的政治和业务学习，提高人事管理水平和业务能力，加强对本部门员工的思想教育，团结本部门干部，调动每个人的工作积极性，保证完成各项工作任务；
l 对分配给本部门的工作，定期进行检查考核，表扬先进，带动后进，搞好本部门干部队伍的建设；
l 抓好干部及职工的管理工作，经常深入基层研究，掌握情况；合理安排使用干部，发现人才；及时提出干部调整意见，当好物业服务中心领导的参谋；
l 组织制定、修改、充实各项规章制度，做到管理规范化、科学化；
l 根据用工计划组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、辞退、辞职、调出、停薪留职员工的审核，负责员工内部调配的审核；
l 按照有关政策，结合同行业标准和物业服务中心实际制定本物业服务中心工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核批准，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、夜班费及各种津贴报表的审核；

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