物业服务协议书.doc

联大凯旋居
前期物业服务协议

甲方：山东明德物业管理有限公司
乙方：
乙方所购买（租赁）物业基本情况：
房号： 房屋建筑面积： 平方米
房屋性质：
根据有关法律、法规，乙方购买济南市润盛房地产开发有限公司开发的物业一宗，乙方委托甲方对该物业进行物业服务，双方达成以下前期物业服务约定。
第一条、 双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、按政府规定结合实际情况，制定本小区相关物业服务规章制度，实施物业服务活动；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度和《住户手册》等；
3、负责建立健全本物业的物业服务档案资料；
4、依据本合同向乙方收取物业服务费等费用；
5、制止违反本物业的物业服务制度、《住户手册》及《临时管理规约》的行为；
6、按规定组织召开业主大会或业主代表大会；
7、甲方可选聘专业公司承担本物业专项服务业务并支取费用；
8、甲方不承担乙方人身及家庭财产的保险和保管；
9、接受物业主管部门的管理和指导，并接受乙方的监督。
（二）乙方的权利和义务
1、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出书面意见和建议；
2、遵守本物业的物业服务制度、《住户手册》及《临时管理规约》；
3、依据本协议缴纳物业服务费等其他应交费用；
4、装饰装修房屋时，签订并遵守《房屋装饰装修管理服务协议》及有关规定，在甲方处填写《装修申请表》提交装修方案且经甲方或有关主管部门批准；
5、不得占用、损坏本物业的楼顶平台、楼梯间等任何共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能；
6、乙方应配合甲方维护小区公共秩序及公共环境，禁止高空抛物、乱折花木等行为；
7、乙方购买地下储藏室，应遵守《地下储藏室管理规定》，甲方有权根据实际需要随时修订上述规定，新规定对乙方均有约束力；
8、转让房屋时应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议，否则本协议视为继续履行；
9、乙方将房屋出租时，应及时书面告知甲方，同时要求承租人遵守本规约和物业服务规定，并承担有关责任和义务。不得在住宅内办公或商用。
10、乙方对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度、《临时管理规约》及《住户手册》等造成的损失、损害承担连带赔偿责任；
11、购买商铺的业主应自觉遵守有关法律、法规规定及《临时管理规约》规定，爱护并正确使用商铺及内部设施，不得擅自改变商铺的结构及用途。禁止经营饭店、烧烤等毗连其他业主利益的活动或超出经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由业主自负；
12、为保持商铺房屋整体外观，业主不得擅自在商铺外墙加设檐蓬、烟囱、天线、广告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、广告等，必须向甲方申请；
13、接受甲方的管理和服务；
14、乙方应积极参加人身及家庭财产保险，应对自己财产采取有效的安全防护措施。因自身采取安全措施不够或自身原因所造成的损害及损失，由乙方自己承担；
15、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。在处理诸如维修等事宜时应给予其他业主或使用人方便；
16、遵守《临时管理规约》等的约定和规定；
17、物业服务办公室和开发商提供的经营用房由甲方无偿使用；
18、在政府出台新的法规、政策时，应遵守相应的规定。
第二条、 甲方向乙方提供下列物业服务：
（一）制定物业服务制度和《住户手册》、制止违反物业服务制度、《住户手册》及《临时管理规约》等的行为；
（二）为乙方办理入住手续；
（三）当乙方装修物业时，按相关规定办理手续；
（四）公共绿地、花木的养护和管理；
（五）公共环境卫生管理。包括：院内道路、楼道内公共部位的清扫及垃圾的清运 ；
（六）协助公安等部门维护小区公共秩序。包括：值班室值班、定时定点巡视、维护车辆及行人秩序；发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理；
（七）物业公共部位、共用设施的日常养护与管理；
（八）物业档案管理；
（九）负责向乙方收取物业服务费等费用；
（十）处理小区内的查询、投诉及函件；
（十一）划定车位并按规定收取车位养护费。
第三条、甲方按物业服务标准向乙方提供物业服务。具体内容如下：
（一） 绿化及养护管理
1、对绿地、花木等定期浇水、施肥、清除枯叶。
2、无侵占现象。
（二） 公共区域环境卫生管理
1、垃圾做到日产日清。
2、楼梯间、走廊的地面和楼梯扶手、窗台无明显灰尘。
3、道路、庭院、绿地、共用场地基本无杂物、基本保持清洁。
（三） 房产维修管理
1、房屋共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造按国家相关法律法规及配套文件执行。
2、房屋有维修记录和回访记录。
3、房屋自用部位、自用设施设备维修养护，若乙方委托甲方维修时，甲方可接受委托并合理收费。
4、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
（四）小区公共秩序维护
1、 值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范。
2、 值班巡逻记录详细完整、措施落实。
3、 发生刑事案件以法律规定报公安部门处理。
（五）停车场及车辆停放管理
1、 小区内的地下停车场及车位基本清洁卫生。
2、 车辆停放有序，其相关内容按《住户手册》中关于车辆管理的有关规定执行。
3、 发生车辆丢失、被盗、损害等情况时：
（1）属于乙方委托甲方看管，乙方须与甲方另行签订车辆停放看管协议，如属甲方过失责任造成的，由甲方负责，过失责任界定由公安部门出具证明；不可抗力除外。
（2）若乙方未委托甲方看管而自行停放或随意停放的，由乙方负责。
4、 未参加车辆盗失、损坏等保险业务的，甲方可不看管或制止停放。
（六）消防
1、 消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2、 配备兼职消防管理员。
（七）装修管理
按《房屋装饰装修管理服务协议》的等规定实施装修管理。
（八）业户档案管理
包括物业竣工资料、业主档案等，资料管理规范。
第四条、乙方装修房屋时，除按《装饰装修管理服务协议》等实施装修外，乙方应遵守以下事项：
1、 禁止拆改梁、板、柱承重墙等房屋承重结构构件；
2、 禁止随意增加房屋荷载，尤其是楼地面装修不得使用超重材料，地面非木饰材（贴面）厚度不得超过10mm；
3、 禁止拆改水电管线、采暖管线等附属设施；
4、 乙方进行二次装修时应预留天然气管道设施位置，禁止对天然气计量表、天然气阀门、管件等设施进行封包；
5、 禁止使用超过环保规定的高噪声电动工具；
6、 空调风机须按预留位置进行安装，未预留位置的，禁止打孔或安装空调架；其他设备不准在外墙、窗户悬挂，以免破坏保温墙体，造成渗漏；外墙、窗户禁止安装广告牌及悬挂条幅；
7、 施工期间不得违反消防规定进行操作，否则引起的一切后果由乙方承担；
8、 不得改变阳台、外窗等原有形状、规格及玻璃颜色；
9、 观景阳台不得封装，不得改变其外观、形状及使用功能；
10、 禁止更换入户防盗门，安装防护网时，必须安装内置式防护网；
11、 屋面、外墙不得安装太阳能热水器、卫星天线、晾衣架及雨篷等个人设施；
12、 不得破坏或拆改厨房、卫生间等的地面防水层；
13、 不得使用易燃装饰材料；
14、 国家法律、法规禁止或限制的其他行为；
15、 其他未尽事宜，见《房屋装饰装修管理协议》。
第五条、自乙方办理入住手续之日起，物业服务费等费用由甲方按下述标准向乙方收取。
1、 物业服务费（物业服务费=房屋套内面积×收费标准）
（1）收费标准：（住宅）套内面积每平方米1.10元
（商铺）建筑面积每平方米2.20元（包含居住改商用）
其中公共照明、二次加压、电梯使用等共用部位、共用设施设备的水电费用。按建筑面积分摊-----------元/平方米。
（2）在办理入住手续时，预交一年的物业服务费。
（3）以后乙方缴纳费用时间为--------------。
（4）乙方出租屋物业时，该费用由乙方或物业使用人交纳，乙方负连带责任。
（5）乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费等费用。
（6）协议有效期内，若政府调整物业服务费等费用收费标准，从调整之日起，由甲方按照调整标准向乙方收取；
2、 业主需另行交纳的费用
（1）租用车位或临时停车的，交纳车位养护费。
（2）协议期内，若政府新增收费项目，该新增费用由甲方按建筑面积向乙方分摊收取。
（3）其他费用。
3、 保修期内物业的维修养护按乙方与开发商签订的购房合同执行。
4、 保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造费用，按政府相关文件执行；保修期满后，自用部位、自用设施设备的维修均属有偿服务维修。
5、 乙方委托甲方对房屋自用部位、自用设施设备维修、养护及其他服务时，甲方可按照相关标准向乙方收取费用；
6、 小区内的车位由甲方管理。乙方租用车位或临时停车的，交纳车位养护费。
第六条、甲方可签订利用本物业服务区域内房屋共用设施设备、共用场地设置户外经营性广告或商亭、摊点等有偿使用协议并由甲方负责收取有偿使用费。
第七条、若供电、供水、供暖等部门未按政府法律法规规定向乙方提供服务时，经乙方委托，甲方可协助乙方协调，但由此产生的费用、责任与甲方无关。
第八条、违约责任
（一）乙方违反本协议，使甲方未达约定的物业服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正或造成损失的，乙方应承担赔偿责任；
（二）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用；
（三）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日缴纳滞纳金，逾期三个月未缴纳物业服务费等费用的，甲方可向人民法院起诉。
第九条、保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造费用，按政府相关法律、法规及配套文件执行。
第十条、本协议有效期内突发性紧急抢修排险工程， 或自用部位、自用设施设备的维修费用由受益业主或使用人按拥有的建筑面积比例分摊，如不缴纳，所造成的后果由拒交业主负责，甲方不负任何责任；共用部位、公用设施设备的紧急排险工程费用按政府法律、法规及配套文件执行。
第十一条、为维护公众、乙方的切身利益，在不可预见情况下甲方有权协助有关部门采取紧急措施，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件。由此所造成的损失，甲方免责。
第十二条、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，本协议终止，甲乙双方不承担任何经济责任和法律责任。
第十三条、本协议在履行中如发生争议，双方协调解决或向物业服务行政主管部门申请调解；协调或调解无效的，可向人民法院起诉。
第十四条、协议期限。自 年 月 日至本物业区域成立的合法业主委员会与选聘的物业服务公司签订有效的物业服务协议正式生效之日终止。
第十五条、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字或盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

年 月 日

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山东明德物业管理有限公司