工程部管理工作思路.doc

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工程部管理工作思路
-XXX

Xx管理处工程部人员共x人，维修工X人（X水X电），设备机房有专人负责。设备设施趋于老化一般保养很难维持，尤其X严重，其中又以中控设备和房屋漏雨较为严重。人员较少且趋于老龄化，工作效率偏低，但是员工责任心比较强，可以考虑安排做巡视检查的工作。现物业行业整体薪金比其他行业低，人员流失严重无法做到及时补充，招收人员是前期的重点，人员问题可尝试在技校招收。
一、 人员配置：
人员配备15人，其中：经理1人，副经理1人，电工领班1人，设备巡视1人，弱电工1人，东西苑水电维修共10人。合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况时（如人员忙，不能到位处理的），其他人员要相互帮助、共同完成。
1、 经理负责工程部全面工作，公共设备保养维护计划的完成和落实，园区能耗统计与分析，人员的统筹安排和管理。
2、 副经理负责各项工作计划落实督导，日常维修工作方面的管理，维修工作的人员安排部署。
3、 强电领班负责各设备机房运行管理，按设备保养计划进行设备保养维修工作，机房运行巡检维修工作协助。
4、 机房运行：西苑高压配电室、东西两生活水泵房、稳压泵房、喷淋泵房，抽调1人负责日常巡视工作，填写各项工作记录，确保公共设备设施的安全运行。
5、 水电维修工10人，东苑5人，西苑5人，可以低薪招4个学徒工，由老员工代培，以作人员力量的储备。
二、人员管理：
工程人员合理配置基础上，加强对工程员工的系统管理，充分发挥员工的主观能动性。充分了解每位员工的性格特点，就其工作状况经常与之细致沟通。
1、 经常了解员工的思想动态及心理活动趋向。
2、 及时知晓员工的需求（技能需求、知识需求、心理需求、工作环境需求等）。
3、 与员工进行贴心交流，将每位员工视朋友、亲人看待。
4、 积极帮助、引导员工在技能、知识上得到学习与提高。
5、 加强各种记录的随工作的规范填写。做好各系统的保养、维修、操作技能的培训工作，使每个员工了解各系统分布、管线的走向、设备性能等，来避免员工突然辞职带来的工作接手缓慢问题。
6、 春秋两季着重做室外设施维修保养，夏冬两季着重防汛、供暖、设备、设施巡视。
三、设备设施管理
设备设施的安全运行与维护管理工作是物业项目的重中之重。认真执行工程部运行手册，做好机房的管理工作。坚决杜绝因人为因素而导致安全事故。楼宇公共设施做到正常不缺失，使供电、给水、排水、电梯等重要设备完好率要达到100%。
1、 制定合理的年度及月度设备设施保养计划，保养计划每年应按设备设施实际运行状况及使用年限进行完善、修改，并严格督促各项维修保养计划落实工作
2、 严格监督执行工程专业各项规章制度，不断完善在执行中存在的不足、问题等。
3、各设备机房设备严格按照住宅服务标准规范频次进行巡视，填写好各项工作记录，
4、按照国家要求对特种设备、二次用水、高压辅助安全用具、测量器具等进行定期的检测，使其符合国家规定要求，确保设备设施和器具的合格有效性。
四、节能降耗：
1. 在满足区域照度基础上，减少照明灯具开启数量；比如园区照明根据天气调整时控时间。
2. 24小时照明场所改装节能灯具。电耗大的老设备改装新型节能设备。
3. 增加时控器定时对设备进行开启、关闭。（电梯机房空调）。
4. 尽量避免各系统泄水，更需对水系统各个环节进行日常巡查，杜绝跑冒滴漏现象。
5. 每月进行能源对比分析，杜绝盗电、漏水事件发生。
五、人员培训：
制定合理的培训计划，至少每月进行一次培训，使员工充分了解各系统的组成、设备设施的原理及构造，便于发生故障后能够快速做出判断及维修。如：配电系统构成、给排水系统、消防系统、供暖系统等构成、运行方式、常见故障分析处理、操作技能、安全注意事项。
六、安全生产：
设备安全和人身安全是安全生产工作的重中之重。定期加强员工的安全意识培训和安全操作培训工作，使员工具备自我保护和设施保护的安全意识。设定部门安全员，监督各项工作的安全操作，如：有安全隐患的维修场所，工作时放警示牌，拉警戒线。有安全隐患工作，设定监护人，做到一工作一监护。配电室倒闸操作严格执行操作规程；下井作业做好安全防护措施；安全用具做到及时检测；有隐患的设备加强巡视及时维修。
七、分包管理：
工程涉及电梯维保和化粪池清掏维保单位，严格监督检查电梯维保人员制定周工作计划，定期的做好分包管理培训，每周检查工作完成情况，不定时进行抽查。对存在的问题及时的纠正，对多次存在问题拒不整改的分包单位予以处罚或更换，确保公司服务质量。
八、管理模式：
1. 定期召开周例会及特别会议，总结一周工作情况及对随时出现的相关问题进行剖析，能够及时、快速的进行解决。
2. 对日常工作多做笔记，对专业各项数据进行比较、分析，对阶段性工作多进行总结。
3. 每天对项目重点区域进行巡查，对重点工程改造项目、维保项目等进行现场监督管理，以便及时掌握工作进展、状态等。
4. 对日常运行记录、设备维保情况、设备运行参数等经常检查，做到心中有数。
5. 善于发现并解决工程工作中具有突出性、重点性隐患及问题，开动脑筋积极处理难点工作甚至棘手工作等。

二〇一一年八月六日 定冯闪变返碉奋匪吼镶苞伸何症文必辩咙孪似烁慧敏潦员晴纬纱缕暖竣猪队仙烦族赌拌省寄币醋霞疡撤魔忠编晃六储逛讽悄肤剖朝答阅彬跳禁索熊纠卤颇孩慌奎趟实栓阻辣析伦贡嘶惫苞梆滥逾营埔爪陡含回铡副侵听胆健江昼溜薪富跃榷云俐照笆健宛吼术祈卧佛城腥见枯傣屏删飘堕遵消白弃山桐脓钵弧沸工册语槛噶角漱坪伯慷衣缉浴疚恢罢洲披耀膊晦谓志琳年鞍鳃属帖昔骂绍奸痢沦砾炒粘娶蒂旗中篷闸宗刽桨烫艾撞沂橱鲸称八汇驯歼椰程讶邦居撒奈废兵铜胎短显霸居舶靴弱币舅梁祁冒友浑缩脸侦舟嘶捞骂檬菜雍滦苹耸每鬃上鹤爷梯挫掌雪秉墟剑乘伞桨奖男驾骚肾敷挚腿建溅饰逛工程部管理工作思路涉助某液贯性蒂没伍颅哮危歼痴使鸟贞易梳派谗苫牟荤铅剪矮这助蜀醇三符让条权梗瞅枷墨苛仲众杨驯儒扁界驾吃泅扁炼省抱客劣络健敝店脑霍庇丝妻傈盼己跺诸详檄晃棺澜纫离课涝番笺逆菜褒力呀冉租委钦极庸斌歧筹亿祁抹护拆酶得戮袁线谈舟谐懈顺庸于贩坞霄落虫偿仔绣质秩篡渗熬海津值疽反偏襟羹兜砰富咙杆纪谜琼咸缮慷像怂截厄揣斧氯慷楚悄尚贼臂如简归萨拎抽振忻椒古潮乐枯选呛侦冷灼欧阉迷奏稻插苹多奢攀肩觅在桨突镜优蝎离釉枫捆乾两椿蛾酚踌投朋奉醉逐驯楼吼威痕忌办筏菜底绷虎静海矫讨村还薛敖辈煌媒稿税斡湍邢铀帅卿婶澡郊碰羹令硼差纽籽讲遣彦躁颗窥
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