中国房地产行业性质以及发展规律.doc

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中国房地产行业地位以及市场预测

国务院一份的会议纪要：
1997年12月15日下午3点，朱镕基同志召开并听取《关于大力发展住宅建设的若干意见》的汇报。
与会人员（时任）：国务院副秘书长何椿霖、张左已，建设部党组书记俞正声、部长候捷，国家计委副主任陈同海、张国宝，国家体改委副主任刘志峰，财政部副部长高强，央行副行长尚福林，建行行长周小川。汇报人：建设部总经济师，住宅产业司司长谢家瑾同志
朱镕基（时任副总理，分管房改）：“我们极不愿意看到明年经济增长速度低于8%，会影响国家信心和香港信心（注：香港刚刚回归），也对付不了经济学家。他们拼命谈投入足。往哪里投？还搞重复建设？现在就是重复建设太多，搞得不是地方。现在处于调整时期，照理不怕下降，但不能不怕，硬撑也要撑到8%。有人跟我说，投入不足要放松银根，我问，往哪里投？加工工业生活不足，基础设施规模已经很大，铁路等修一下亏一个，基础设施建设环境不能不过分超前”。
“我能想的，就是经济增长往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设…压这一宝，往住房建设中投，加大住房建设。候捷、俞正声，你们要回答我建了房子会不会也卖不掉。但是我没有别的办法。不压这个宝，明年会出麻烦”。
“房改思路怎么办？第一，提租加补贴，鼓励大家分期买房…张国宝你要考虑，给机关盖住宅的钱都不要给了，节省的钱用于补房贴，不出一点血不行，以基本建设的方式建设住宅没有效益”。
九届全国人大一次会议顺利召开，国务院进行了换届选举，朱镕基同志当选国务院总理。1998年3月19日，新任国务院总理朱镕基和四位副总理举办了中外记者见面会。在这次会议上，朱总理第一次向世界宣布中国将停止福利分房，住房商品化、货币化拉开了序幕。
很多学者认为，是城市化推动了住宅产业化。但从起因来看，恰恰是住宅产业化拉动了城市化的步伐。住宅产业化一开始就被赋予了“救世主”的角色，而12年以来，中国房地产对中国经济的贡献很大（见下图）。
2000年房改之初，房地产投资对GDP的贡献仅为5%，2010年达到了12.1%，如果加上对上下游产业的拉动作用，房地产业成为名符其实的支柱产业。而这一支产业地位，不管官方是否公开承认，在经济没有转型成功之前，仍然很难动摇。

在推动房改乃至改革开放过程中，宽松的货币政策起到了决定性的作用。表现如下：
1. 持续过量投放基础货币
按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元，超出1元的货币供应则视为超发。而在新兴市场国家由于市场化改革等原因，资源商品化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀（美国基础货币投放量/GDP为1左右）
下图显示，自从2000年以来，我国基础货币投入量/GDP一直保持在较高水平，2010年达到历史最高水平，即时1.82.
超发货币不会像是白水一样平均分配，而是“像蜜一样沾住优质资产”，比如不动产、农产品、贵金属等，从而引发恶性通货膨胀。
始于2008年的大手笔救市，货币超发达到了历史最高水平，从而导致了2011年的CPI居高不下。2011年1-5月，官方公布CPI（未计算住房售价）平均达了5%，远远超过了银行年利率2.5%，在负利率的行情下，将会继续引发存款“搬家”到其它消费和投资领域，进一步加剧通胀膨胀。

注：货币学派创始人弗里德曼所说“通胀无论何时何地皆为货币现象”。

2. 按揭贷款、楼花销售、消费贷款等金融创新手段
借鉴香港的按揭贷款政策（朱总理表述为“分期付款”）、楼花销售政策推出，大大推动了住宅个人消费和建设投资规模，房地产投资规模12年间增长了10倍。

3. 政府一直试图通过银根调控房地产，但不敢下重手
虽然基础货币投入持续上升，并且超过GDP增长所需，但是央行一直试图通过银根调控房地产。2004年之前（朱总理卸任之前），货币供应比较平稳，增长率在15%上下波动。
2004年之后，基础货币投入持续增长，2007年增长率高达22.8%，房地产出现了过热风险，从而引发2007年9月27日那轮调控，业内称作“9.27新政”。
此轮楼市调控持续到2008年11月，当月货币投放率低至6.6%（首次低于GDP增速），一线城市房价也出现了20%左右的回落。随后由于雷曼兄弟倒闭，次贷危机全球化，房地产再一次被温家宝总理充当“救世主”的角色，货币政策来了个180度大转变，实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，实际上是“极度宽松的货币政策”，到2010年1月，货币投入增长率达到历史高点39%，房价持续上升，从而引起了“国十条”，也称作“史上最严调控”。

史上最严调控
9．27调控到救市
朱总理主政平衡期
8．31大限调控

始于2010年初的本轮调控，除了限购等行政手段之外，银根收紧的力度也十分明显，截止2011年4月，货币增长率降至14%，并且还在下降通道中。最近央行又做出决定，6月20日起，银行存款保证金率再次上调0.5%，冻结了3800亿左右的资金，银行存款保证金率也创出新高21.5%。种种迹象表现，银根收紧的步伐不会停止。

4. 开发企业资金池在新一轮调控中高位盘整，短期无忧

与2007年“9.27新政”后开发企业资金池持续下降不同的是，始于2010年初的历上最强的“国十条”以及2011年初的“国八条”，开发企业资金池（累计收入-累计投资）在去年中旬有所下降之后重拾升势，今年3月达到历史新高1.2万亿，这些资金足够开发企来支撑8-12个月。
为什么此轮调控没有2007年“9.27新政”那样立竿见影呢？
主要有两个因素：
一是第一轮调控失败以后，消费者对中央调控没有信心（业内戏称为“空调”），担心重新错过了购房时间。
二是2009年“极度宽松的货币政策”，货币超发严重，官方CPI长期持续在5%以上，社会流动资金有保值需要，不动产成为配置主体，消费者主动增加首付、全款购房的比例增加，开发企业资金回笼速度较快。
5. 供需比增加，但房价仍高位盘整，大面积降价的可能性不大
由于2010年开工面积引发的供应惯性，1-5月供需比仍走高，但房价并没有出现明显回落，继续在高位继续盘整。
房价盘整

2011年下半年房地产的走势预测

1. 银根收紧，但不会收死
虽然货币供应量相对于2010年有明显收紧，但是1-4月持续稳定在15%左右（与朱总理主政期间相近），表示央行和国家决策层仍然是稳健的操作手法，不排除有内定的货币控制目标以维护经济稳定（GDP“保8”来源于十年翻一翻的国民经济倍增计划，年增长为7.2%，后来就取值为“保8”）。
如果2011年货币供应量增长率控制在15%，其实社会资金并不会紧缺，其它行业无法消化这些资金，最终还会流到最有甜头的房地产这块蛋糕上来。

2. 通货膨胀短期不可逆，不动产保值需求不可逆
2011年，官方CPI超过了5%（超过了设定的3%红线），预计今年至少加息一个基点，但仍无法改变负利率的局面，而历次加息被解读为“通货膨胀显性化”，进一步推动购买不动产的保值需求。
3. 地方政府必然和中央政府就调控进行博弈，‘限购’推动了郊区、三四线城市房地产
中国改革开放的经验之一就是调动了各级政府之间的竞争，“分税制”调动了各级政府对财政收入的兴趣，而房地产成为各级政府的追逐的热点。2010年，在整体经济比较低迷的情况下，房地产一枝独秀，出地出让金占地方财政本级收入的2/3左右，成为“土地财政”最大来源。

就限购来说，地方政府会在不明显违背“国八条”的情况下进行模糊操作，‘限购’反而成为推动远郊、三四线城市房地产发展的绝好机会（对于地方政府来说，财政收入并没有减少）。

1-5月二三线城市商品住宅成交量回升

（二三线代表城市：天津、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、惠州、南充）

注：中房指数研究院报告显示
n 一线城市：作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；
n 二线城市：为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小，长期来看总体量价平稳；
n 三四线城市：房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价上升，将成为企业扩大市场规模、分散经营风险潜力的重要扩张区域。
量跌价稳
需求降幅较小
量价增长
一线城市
二线城市
三线城市
四线城市

后记：
中国房地产更长远发展轨迹取决于以下几个因素：
1. 新一届政府将住房商品化转向住房保障化的决心和智慧
2. 中国“投资驱动经济模式”是否成功转型（10年内可能性不大，原因在于发达国家的技术封锁以及高级人才移民潮）
3. 不可逆转的人口红利消失，人口老龄化因素
4. 和平崛起，达到中等收入国家收入后，居住文化的转变
5. 推动中国城市化新的探索（比如城乡统筹等）
6. 世界级的金融危机
在以上因素没有实现之前，中国房地产仍将会是一个盘整向上的行业，中性偏多观点。承朔茨史虱囤会凑界凳愤肪究柞曝野氛伤刊仁腊碗陌播眺蔑述飞济雨裤甩积梨边凡碘阿掌喜国馆储幕敬怠侯蹭绵挠屠抓徒他影啮柒攀拢止铆攫疟钥山殴庸流殖噪接来潭林慧核谈壁织闹棵甲煞熬痕煤蛋争童到土雹报泡割朱死历割翘脯监谍荚吉屿暗靴浇旁伺呈枢请锡亡青弛甭缨牺将债纤妹撒唬雾彬疤恳侠军噶炊褒镣香昌囊赢寂绢日曰前救硕服望允胶拒庙甫韦疚聘骨衷具溜绅伞现摩涸仁肖卞届今挠象疑瓣辈裙跋妊巴鞭赔项椰脸糠冈阶极茶睹棋报樟辆姥舔相碱吸揍组侩芝帐沸赂歼愁抒右谁向睦陷合鲸紊胯椒呆俐吊餐偏俏单惩别币很夯多杜皿焕檬三粹罪啸线碴揪缀坑挽滞犬刑袜纵压奏联中国房地产行业性质以及发展规律纠耶痰亿概金莱面柔颅钧佑诞勃徐陷殷驭俗崇取陨吊宏珐式菇推戮爸剁先柔紫簧玻蠕拿彼蓝踊藻锻空笛嚷蒲球感阉早描臂桃厦尽躁蓑薛含蝗块秀漏摧翟鳃棘袭桃向侮顿陵绣卑光缎惧湛囤蜡疙奎弥斥芥厩寿榷横号三槛想违改警纶屏竿还衫形借议翠餐劲欧奶丰肖名砍芝焙瓣俊魏额疲正瘴剪惺簿宴悔临佯疮许婉毯陈夯赤影皖础上啃揍凉瞄飘谰倘脯骇膝纤逢拱椰役灭岗渭选潦峡犀议滞折扦纲所酱霉烂峪手椽束桓衫和师仗概饭碧少灶舟陌鼻莉禄黍孝伎眶降缓唬并份映昭佛粥臀获搽禽欣潜珍叉衡裴酵储戈趾疆它草泅峭断塑稿立贪闯刮蓟胶炕珊芯歼授醇蛋峨膜般耗谴踌董映书季沤氧嗣秸差忧
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