房地产企业理财综合实习教案.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房地产企业理财综合实习教案
一、教学目标
通过该课程的学习，主要培养学生具有良好信息收集与分析处理素养，掌握企业理财分析的基本方法，能够熟练地利用会计报表所提供的数据及其他相关资料进行理财分析，能够在企业从事财务管理或参与财务决策。
二、教学方法和手段
本课程采用分组的方法，将全部同学按照自由组合的方式分为5—6人为一组，利用文献资料或者相关软件选择我国房地产企业上市公司2010年年度财务报告全文（各组选择其中一个公司），按照实习课程的具体要求进行相关资料的分析之后，分组进行汇报。
三、理财实习的课程要求与基本分析步骤
    第一步：通用财务报告分析
一、单项经济指标分析（计算公式、 指标分析）：
（一）偿债能力指标：
1. 短期偿债能力指标
（1）流动比率=流动资产/流动负债×100%
一般情况下，流动比率越高，短期偿债能力越强。从债权人角度看，流动比率越高越好；从企业经营者角度看，过高的流动比率，意味着机会成本的增加和获利能力的下降。
（2）速动比率=速动资产/流动负债×100%
其中：速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据 一般情况下，速动比率越高，企业偿债能力越强；但却会因企业现金及应收账款占用过多而大大增加企业的机会成本。
（3）应收帐款周转率(次)=销售收入净额/应收帐款平均余额，
能说明应收帐款及时、快速回收率。大于1应收账款周转率较好。
2.长期偿债能力指标
（1）资产负债率=负债总额/资产总额×100%
一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强；从企业所有者来说，该指标过小表明对财务杠杆利用不够；企业的经营决策者应当将偿债能力指标与获利能力指标结合起来分析。
（2）产权比率=负债总额/所有者权益总额×100%
一般情况下，产权比率越低，企业的长期偿债能力越强，但也表明企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。
（二）运营能力指标
运营能力主要用企业的获利能力，及资产的周转速度等来衡量，一般来说，周转速度越快，资产的使用效率越高，则运营能力越强。一般企业的资产周转速度通常用周转率和周转期（周转天数）来表示。 计算公式为： 周转率（周转次数）=周转额/资产平均余额 周转期（周转天数）=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额
1. 作为上市公司一般关注以下指标：
2. 每股收益 （逐年增加最好）
3. 每股经营现金净流量 （保持正数即可）
4. 销售毛利率 （逐年增加最好）
5. 净资产收益率 （逐年增加最好）
6. 主营收入增长率 （逐年增加最好）
7. 资产负债比率 （最好低于70%）
8. 流动比率 （最好大于2）
9. 速动比率 （最好大于1）
（三）获利能力指标
1、营业利润率＝营业利润/营业收入×100%
该指标越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强
2、成本费用利润率＝利润总额/成本费用总额×100% 成本费用总额＝营业成本＋营业税金及附加＋销售费用＋管理费用＋财务费用 该指标越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强
3、总资产报酬率＝息税前利润总额/平均资产总额×100%
4、息税前利润总额＝利润总额＋利息支出
一般情况下，该指标越高，表明企业的资产利用效益越好，整个企业盈利能力越强
净资产收益率＝净利润/平均净资产×100% 一般认为，净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人的保证程度越高
（ 四）发展能力指标：
1、营业收入增长率=本年营业收入增长额/上年营业收入×100%
营业收入增长率大于零，表示企业本年营业收入有所增长，指标值越高表明增长速度越快，企业市场前景越好
2、资本保值增值率 =扣除客观因素后的年末所有者权益总额/年初所有者权益总额×100%
一般认为，资本保值增值率越高，表明企业的资本保全状况越好，所有者权益增长越快；债权人的债务越有保障。该指标通常应大于100%
3、总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100%
（1）该指标越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快；
（2）分析时，需要关注资产规模扩张的质和量的关系，以及企业的后续发展能力，避免盲目扩张。
4、营业利润增长率=本年营业利润增长额/上年营业利润总额×100%
5、本年营业利润增长额＝本年营业利润总额－上年营业利润总额
（五）综合指标分析 综合指标分析就是将各方面指标纳入一个有机整体之中，全面地对企业经营状况、财务状况进行揭示和披露，从而对企业经济效益的优劣作出准确的判断和评价。综合财务指标体系必须具备三个基本要素：指标要素齐全适当；主辅指标功能匹配；满足多方信息需要。
二、运用杜邦分析法进行综合分析。
分析各因素对ROE（净资产利润率、权益资本利润率）的影响及其程度（贡献）大小，找出提高或改善ROE的主要途径和方法； 
（一）什么是杜邦分析法：杜邦分析法（DuPont Analysis）是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况。具体来说，它是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。由于这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。
（二）杜邦分析法的特点：杜邦模型最显著的特点是将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。
（三）杜邦分析法的优点：采用这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报 表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便。
（四）杜邦分析法的应用：杜邦分析法有助于企业管理层更加清晰地看到权益资本收益率的决定因素，以及销售净利润率与总资产周转率、债务比率之间的相互关联关系，给管理层提供了一张明晰的考察公司资产管理效率和是否最大化股东投资回报的路线图。
（五）杜邦分析图示：

（六）杜邦分析法的的基本思路
　　1、权益净利率，也称权益报酬率，是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心。
　　2、资产净利率是影响权益净利率的最重要的指标，具有很强的综合性，而资产净利率又取决于销售净利率和总资产周转率的高低。总资产周转率是反映总资产的周转速度。对资产周转率的分析，需要对影响资产周转的各因素进行分析，以判明影响公司资产周转的主要问题在哪里。销售净利率反映销售收入的收益水平。扩大销售收入，降低成本费用是提高企业销售利润率的根本途径，而扩大销售，同时也是提高资产周转率的必要条件和途径。
3、权益乘数表示企业的负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；反之，资产负债率低，权益乘数就小，这说明公司负债程度低，公司会有较少的杠杆利益，但相应所承担的风险也低。
杜邦分析法的财务指标关系
(七)杜邦财务分析体系反映的主要财务指标及其相互关系： 
　　1、净资产收益率(ROE)=资产净利率(净收入/总资产)×权益乘数 (总资产/总权益资本)
2、资产净利率(净收入/总资产)=销售净利率(净收入/总收益)×资产周转率（总收益/总资产)
3、权益乘数(EM)=1/（1－资产负债率）
4、即：净资产收益率(ROE)=销售净利率(NPM)×资产周转率(AU,资产利用率)×1/（1－资产负债率）
5、 因此：权益净利率=销售净利率×总资产周转率×【1/（1－资产负债率）】  
　　相互关系：
　　（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。
　　（2）权益系数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。
　　（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。
　　（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时，必须综合销售收入分析企业资产结构是否合理，即流动资产和长期资产的结构比率关系。同时还要分析流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，找出总资产周转率高低变化的确切原因。
（八）杜邦分析法的局限性
　　从企业绩效评价的角度来看，杜邦分析法只包括财务方面的信息，不能全面反映企业的实力，有很大的局限性，在实际运用中需要加以注意，必须结合企业的其他信息加以分析。主要表现在：
　　1.对短期财务结果过分重视，有可能助长公司管理层的短期行为，忽略企业长期的价值创造。
　　2.财务指标反映的是企业过去的经营业绩，衡量工业时代的企业能够满足要求。但在目前的信息时代，顾客、供应商、雇员、技术创新等因素对企业经营业绩的影响越来越大，而杜邦分析法在这些方面是无能为力的。
　　3.在目前的市场环境中，企业的无形知识资产对提高企业长期竞争力至关重要，杜邦分析法却不能解决无形资产的估值问题。
（九）运用杜邦分析法的建议
　　首先，深刻理解杜邦分析法与公司理财目标公司代理关系，以及公司金字塔风险之间的内在联系。充分认识杜邦分析法对实现公司理财目标，缓解公司代理冲突，化解公司金字塔风险所具有的重要作用。只有深刻理解这种内在联系并充分认识这种重要作用，公司才有可能会想方设法去用足，用好杜邦分析法。其次，完善财务与会计的各项基础工作，建立健全财务与会计的各种规章制度，保证财务与会计信息的真实性，完整性，可靠性，及时性，提高财务与会计信息的质量。再次，加强杜邦分析法与公司长期战略目标以及近期目标责任之间的沟通和联系，把杜邦分析法的功能从事后财务分析延伸到事前战略规划和事前目标责任管理，最大限度地用足，用好杜邦分析法。最后，注意杜邦分析系统中各项财务指标的递进影响关系和动态发展趋势。根据这种递进影响关系来平衡影响某一财务指标变动的各个要素之间的关系，使之协调发展。同时，根据这种动态发展趋势来观测公司近期目标责任的落实情况和长期战略目标的实施情况，并适时对之进行合理的调整，使近期目标责任和长期战略目标之间形成一个和谐，统一，相互支持，相互促进，共同实现的经营管理目标体系。
日常管理制度等诸方面因素均会影响经营活动的成本费用支出水平。

三、对上市公司绩效评价和经济效益评价。
从不同的分析目的和角度对上市公司进行绩效评价和经济效益评价，运用多种指标体系评分法对各指标进行加权评分，计算该企业的总分，以此评判上市公司，同时，结合上市公司财务报告全文及其他资料，分析其经营状况和重大事件，得出对该上市公司的总体评价。
第二步：财务报告的深入分析
由于我国上市公司大多存在会计信息不真实、信息质量不高等问题，从提高分析能力的角度出发，我们希望在进行财务分析的过程中，结合现行的会计、财务等规范，发现上市公司在财务报告中的不合理之处，依此揭示财务分析所面临的风险，进一步评估企业的各种风险以至全部风险。
⑴发现上市公司调度利润的项目，并估算其规模及其影响程度；具体而言，分析上市公司总体利润是虚报还是瞒报？发现操纵利润的方法、途径、项目及结构，分析利润调度的绝对额度，计算其对全部利润的影响程度。
⑵发现上市公司资产和负债的不实之处，并估算其影响程度；结合利润操纵情况，揭示资产和负债虚增或隐匿的具体方法、途径和项目，估算其数额，计算其对资产、负债和利润的影响程度。
⑶如时间允许，请进行关联交易分析，评判关联交易的必要性和公允性；具体就各关联交易项目的必要性、定价的合理性和公开性、信息披露的及时性和完整性等方面进行分析，估算其给关联交易各方带来的利益大小及其影响程度，并进一步估算其给其他各方产生的损失及其影响程度。
⑷如有可能，进行相关风险分析。
会计报表分析内容：
会计报表分析会计报表分析是以会计报表为根据，对企业偿债能力，营运能力和获利能力所作出的分析。会计报表分析中最基本的指标有：资产负债率、流动比率、速动比率、存货周转率、应付账款周转率、资金利润率、成本利润率和销售利润率。

一、会计报表分析的作用
1) 评价企业的财务状况和经营成果，揭示企业在生产经营活动中存在的矛盾和问题，为改善经营管理提供方面和线索。 　　
2) 预测企业未来的报酬和风险，为投资者、债权人、经营者的决策提供科学有效的帮助。 　　
3) 检查企业预算完成情况，考察经营管理人员的业绩，为完善管理的经营机制提供帮助。
二、会计报表分析与风险防范主要内容：
第一部分：经营管理者应阅读的财务报表种类
　　通过对会计报表的文字和数字部分的详细介绍，帮助经营管理者与财会人员深入进行沟通，通过提高报表分析能力，及时发现问题，从而防范法律风险。
第二部分：报表的分析
　　重点为资产负债表、利润表、现金流量表、成本报表的分析，使经营管理者进一步了解企业的财务风险和经营风险。 　
　通过上述内容的了解，不但能使经营管理者具备会计报表分析的知识，从单纯的会计核算走向参与经营管理，帮助经营管理者科学地进行预测、决策，增强财务管理在企业经营管理中的作用和地位。 　会计报表分析，是防范法律风险的需要，是防范财务风险的需要，是防范经营风险的需要
　财务会计报告的构成 　
　第一部分：文字部分的文件 　
　（1） 会计报表附注---会计报表的补充说明 　　
（2） 财务情况说明书---企业内部会计人员对本单位财务情况的说明 　
　（3） 注册会计师的审计报告 　
　第二部分：数字部分---会计报表 　　
（1） 主表 　　（2） 附表
一、资产负责表的分析
（一）基础知识 　　1、资产负责表建立的基础 　　2、项目排列原理 　　3、数字来源； 　　
（二）重点项目分析 　　重点讲授资产负债表的重点分析项目。所谓的重点项目是指那些在会计核算和内部管理上容易发生问题、审计作为重点的项目，介绍这些项目的核算内容、容易发生的管理上的问题和审计风险、怎样发现。这些项目一般包括：货币资金、短期投资、应收票据、应收帐款、其他应收款、存货、待摊费用、长期投资、固定资产、在建工程、无形资产、短期借款、应付帐款、预收帐款、应付工资、预提费用、应交税金、实收资本、资本共积、盈余公积和未分配利润。 　　
（三）总体分析 　　总体分析主要是通过资产质量、偿还能力和资本保全的分析，进一步了解企业的财务风险和经营风险，对企业作出总体评价。 　　1、资产质量分析 　　（1） 不良资产比率：什么是不良资产；比率的计算 　　（2） 沉淀资产比率：什么是沉淀资产；比率的计算 　　（3） 资产损失挂帐率：什么是资产损失；比率的计算 　　（4） 风险资产比率：什么是风险资产；比率的计算 　　2、偿债能力分析 　　（1） 资产负债率：计算；评价；应注意的问题 　　（2） 已获利息倍数：计算；评价；应注意的问题 　　（3） 流动比率：计算；评价；应注意的问题 　　（4） 速动比率：计算；评价；应注意的问题 　　（5） 长期资产适合率：计算；评价；应注意的问题 　　（6） 经营亏损挂帐比率：计算；评价；应注意的问题 　　上述指标均有其局限性，因为这些指标均是静态指标，是利用编表日的数字计算出来的。因此，在实际分析时还应将静态指标动态化。 　　3、资本保全分析 　　（1） 对基本概念的澄清：资本保值增值；资产保值增值 　　（2） 指标的计算方法 　　（3） 名义保全与实质保全的分析
二、利润表的分析
　　（一）基础知识 　　1、建立的基础 　　2、报表结构 　　3、数字来源 　　4、2001年新的《企业会计制度》中利润表的变化 　　（二）重点项目分析 　　重点讲授利润表的重点分析项目。首先介绍利润表中“主营业务利润”、“营业利润”、“利润总额”和“净利润”等四个利润概念的含义，然后介绍利润表中重点项目的核算内容、容易发生的管理上的问题和审计风险、怎样发现。这些项目一般包括：主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、投资收益、营业外收入、营业外支出和所得税。 　　（三）总体分析 　　总体分析针对盈利企业和亏损企业分别介绍了分析方法。 　　1、盈利企业 　　（1） 分析企业的利润结构是否合理 　　（2） 考核盈利能力的指标 　　A、 净资产收益率：计算；评价；应注意的问题 　　B、 总资产报酬率：计算；评价；应注意的问题 　　C、 主营业务利润率：计算；评价；应注意的问题 　　D、 成本费用利润率：计算；评价；应注意的问题 　　2、亏损企业 　　（1） 亏损原因分析 　　（2） 相关指标计算：成本费用占主营业务收入的比重
三、现金流量表分析
　　（一）基础知识 　　1、 现金流量表建立的基础：收付实现制 　　2、 基本概念 　　（1） 现金 　　（2） 现金流量 　　3、现金流量表的结构 　　（二）分析方法 　　1、 现金流量结构分析；流入结构分析：流出结构分析 　　2、 偿债能力分析：现金流动负债比率：其它指标 　　3、 综合分析 　　4、 与资产负债表和利润表的对比分析
四、成本费用报表分析
　　（一）基础知识 　　1、 成本费用报表的特点 　　2、 成本费用报表的种类 　　3、 成本构成：制造业的成本构成；商品流通企业的成本构成；建筑施工企业的成本构成 　　（二）分析的基本方法 　　1、 因素分析法 　　2、 可比产品成本降低计划完成情况的分析 　　3、 量差与价差的分析 　　
　　五、会计报表综合分析
第三步：房地产企业上市公司的赢利能力和发展能力进行深入分析。
从投资角度出发，对房地产企业上市公司的赢利能力和发展能力进行深入分析，挖掘赢利潜力，剔出虚假和不实盈利，评估上市公司价值，将其与市场价值对照，发现价值低估或高估，最后，做出如下结论并说明依据：
⑴是否对该上市公司进行投资；
⑵如得出进行投资的结论，进行多大规模的投资（控股、20%以上、参股等）、多长时间投资、何种方式投资等。
⑶如有可能，分析和评估该上市公司的核心竞争能力，并以此为基础评估公司价值。
第四步、实习报告的提交
所有分组汇报完毕以后，请每位同学撰写一篇实习报告，内容包括同学对本次实习的认识、实习心得及体会，全面介绍自己在本次实习过程中的分工及自己的贡献情况。于7月15日之前以电子版的形式发到下述邮箱：
1——20组的同学发到毛明清老师邮箱：291238370@
21组以后的同学发到汤云刚老师邮箱：263880278@

不动产学院房地产经营管理系
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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