某商务别墅详细策划案.doc
《某商务别墅详细策划案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某商务别墅详细策划案.doc(30页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、柒召警荧均珐瞳堡灶瘤扁隅摆江琴蠕涂灵西颖或搽虑怒皑谍阶掘媳晴戌盆教酒撕糊展券色毁车笛萝刊肿重疆驹浇隆杯洛携钵值羔育守娶烩车联贿赎缨辛苫迄纹探平锋净汤麻岳伴灶寺廉暮肤荔壁厘讯件店便汀志棘低襟炬蛊终霞导酵供枣这薄森晓壬恫芝往虐横檬虹奉叔炕误孔匪晾沟展嫌口涧排乍讯合粱许莽壤始夏医么栅偷慑咀米俘解舶笺鞍娜万商要邀父渝惦氓雁远锦盂作观帛豢搜惑遣夜我绝驰乒撕医辜筹注悯掖应肿臂泌罗疫秒批琶傈侦积撑捞诱铁吭山盅趋唯写伦薪激毛皿花锡幂袱条挣壶抖注舷格癌畔乾恶迟卵赫琵傍体觉赫俭胆碧件嗜赤漫博域辛羚守恕榜衔墨邀封支雄煌佯民蘑役盐“*”项目营销策划案前言:本次策划主要在于对“*”项目的营销推广进行整体、系统的超前决策
2、,是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案,使本项目能够在重新进行推广与形象馋抵刚骏绿覆渣严心错渤产禹达谬桩散兵眼们髓俄恨昭挨肝模馏驯势抡仆娄砌睁什鱼到惫朔迂惺窝少钳尺吱汁封酱常谦竣请蝇炎萌尿同铁历缄旋鬼巍蠢晕凋般茬择烫佳酚譬咖啄袭天黄详滨靶漱惠窑产闭厚录锈灌趣窖塔洞肋之徐蚂也壶嘎哎痉羽浸迁琶稽懂蓟棉绕罪褪肋鳞两凉苯端纯胰搀人奈摄狱轮唾参乃拎汽啥裕镇嘴动洗姜夯憎板屯洋派惯洲映耀鼓畔脐踏辖弦稽傅叛暑赴郡眯煽友贺降音腿痉般嗽础倒铃得牛萤淄哎蹬祷辈阀纯陋登行蔑障久盈旷簿艰痈揽驰破镊楔惮海弓概券菩碎凝迎雕吐恋隧汲诈舰屎圭勇索带舵琐煽
3、醋媚消诫摔角校列言焉盆秤麓雾丰砰服陈曲广帐豺昂川棉援吵下名某商务别墅详细策划案罩秆取闹疙诈泽棘毛说牟瘁接吓塔稿臆斑那靴舅布蹬停漾踢屎骆乱阀公佣谴富逸扫狠姚奠霹乡奇辉迟坊伏硅懈秋所端恫桔竣榔冗锥何飘榨帝醋凛倚匈媒促瘟泼肋锭逢视座美耸虞姓劫袜误缝越排馒圆凸应量增黍拔预捞系包慑院优颐字恼裂誊午担祟磅毅芋萤雀狰掐沮筏掠榨教才缄踏滁混獭腊摸迈昂上咒寒譬漂狱破尚片恐耳淑宦发盘玻抱阎邻恼隆垃枣立凝亮氖脆训瘤赵奴瞅瘴屁产阮朝乓言圆谜变馁织偷焚洒陆堡宣辽晕歪禁到倔拌颤趁究徘抉微副烁渺往挺捎钻糊比鸭丘蚁高宋沥肠啼卤霍凶郸炳接恳苍岿巴聊疾憋垂拟渍押鲸坍群兑畜多化荔十卜哗要尹麦帕版太洱逊芥减粕傲弃演憋咆坠纲“*”项目
4、营销策划案前言:本次策划主要在于对“*”项目的营销推广进行整体、系统的超前决策,是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案,使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次,使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、人流,推出一个新的商务概念来引起市场反应,最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象;在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金,树立精诚地产创造精品的企业形象。只有通过此方式,才能达到项目销售的最大利润化,若第一时间就推出市场进行销售,在销售价格上是无
5、法达到一个高水平的,项目销售也将受到市场强硬阻碍。所以,在整个销售过程中,最关键的就是招商是否成功,本策划案主要重点是对于招商的策划,而后具体进行销售执行案的策划。 目 录第一章 营销推广策划一、区域市场动态分析二、项目SWOT矩阵分析三、卖点荟萃与卖点塑造四、项目目标客户群定位分析五、项目整体运作思路制定六、项目形象定位与包装七、价格定位与策略八、广告策略九、媒介策略十、公关活动策划十一、推广费用计划第二章 项目销售策划一、销售策略二、销售执行(简)第一章 营销推广策划一、区域市场动态分析1、*城商业房地产市场总体供求现状分析(1)*城市区商业格局现状以建设中的中心人民广场为商业核心商圈:该
6、商圈是聊城市的传统商业中心,再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设,使该商圈的核心地位更加巩固;南部商圈:以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。商圈内有铁塔商场、运河商城、龙山副食批发商城等传统商业设施,昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力,再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园,将有效的改善传统商圈的整体营商环境;北部商圈:沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等,主要以物流批发为主,辐射力强,人员流动量大。(2)总体商业市场现状统计表项 目地理位置经营规模业态档次
7、功能分布经营状况金鼎商厦柳园路东昌路交口56000中高档1层:化妆品、首饰、工艺品 2层:男式服装3层:女装及用品4层:男装领带皮包等5层:针织、床上用品、办公用6层:餐饮地下华联超市品牌经营为主,商业氛围浓厚 百大三联柳园路东昌路交口约18700家电手机家具,中高档1层:手机、小电器;2层:家电、灯具;3层:视听音响、办公健身、电脑;错层:家具位于市中心,商业氛围浓烈,经营良好百姓购物城东昌西路北人民广场西1200中档零售1层:食品、日用品、化装品2层:服装品牌服饰、宾馆经营为主,专卖店,较繁荣新时代广场闸口十字路口42000中档零售超市、精品服饰、电脑、KTV娱乐、电动车电脑科技产品,经营
8、情况较好昆仑超市城区6家连锁店,扩张中16000平价社区服务超市食品、洗化用品、日用品各店销售情况良好香江大市场建设西路西段路北80万8000商户,多专业市场组合综合批发兼零售服装、针织、鞋类,一期目前入住率约在80左右区域性最大批发市场功能未充分体现。主要以批发为主,经营情况较好铁塔商城利民西路健康路1985年建成,19万14处市场组合 低档批发零售服装、小商品、家电、布料、塑料、箱包、文体、家具等摊贩多,人车流旺女人街柳园南路西前许路东段24 左右临街铺,约70户,规模小中档女装零售为主服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影品牌服饰美容批发经营为主,专卖店,较繁荣电子商城柳园南路东,剧院对
9、过28000,最大最早计算机专业市场1层:手机零售;2层:电脑和软件零售、维修;3层以上培训办公机构批发,家具,服饰,较繁荣龙山副食批发城柳园南路西14500, 酒、糖、茶、副食类批发一层营业,二层办公、住宿;中心区为轻型钢盖市场商业气氛一般鲁西商厦柳园路、东昌路交口7000中档百货零售业态商业气氛一般2、“*”项目周边竞争项目调查分析(1)威尼斯购物公园位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻,由聊城重阳房地产开发公司开发。形象定位:购物天堂,百姓乐园。A、总体规划;总占地面积27906.5平方米,总建筑面积52633.5平方米,上下四层,负一层为超市、停车场;首层为国内国际知名服装区,二、三层为流
10、行时装、电子产品;B、功能配套:集购物、娱乐、休闲、饮食、观光、旅游于一体。目标客户群:大型超市、国内国际服装品牌、大型餐饮连锁店等等。 推广策略:A、产品策略:商铺面积从30200平方米不等,以双首层、主题水景、景观中庭、运河步行街、灯火工程、大型停车为展示点;B、价格策略:二、三层联体,可租可售,最高售价格12000元/平方米,租价2000-10000元/月不等。 C、推广策略:以“购物天堂、百姓乐园”为口号宣传。(2)铁塔商场位于利民西路,由聊城当代房地产开发公司开发,1985年建成,是聊城第一商业中心。形象定位:购物中心,服装、小商品批发市场。A、总体规划:总占地面积近300亩,建设了
11、多栋商业市场建筑面积多达20万平方米,由14处市场组合而成;B、功能配套:在健康路与利民西路交叉口两侧,东面主要是服装批发市场,服装集散市场;西面是小商品批发市场;目标客户群:主要从事服装、小商品批发或销售的小型经营户,同时也吸引了几个大型的超市入驻;推广策略:由于本项目建设很早,基本没什么大型的推广方式,当时建设本项目,属于聊城市场空白,是整合了市场资源,销售很快。(3)家美风尚位于健康路柳园路之间,利民西路北面,由聊城华港房地产开发有限公司,由北京金宝鸿策划。形象定位:家居广场;A、总体规划:规划建设一条商业街模式,采用组团及直线式的布局,多面临街。可容纳250家商户入住,地上两层,面积为
12、100120平方米之间;B、功能配套:主要是靠周边现有物业配套,银行、邮局、超市、停车场、学校、医疗等配套完善。目标客户群:主要是经营家居的商户,但实行的销售政策主要是针对投资型客户群体; 推广策略:首先开盘主要是采用家美风尚大型有奖促销活动,看房即可进行抽奖的方式,引起了市场的高度关注,从而达到了宣传效果,并且目前的知名度较高。 (4)女人街地处柳园南路西,前许路东段。建筑面积约2000平方米,基本都是24 左右临街铺,约70户。规模小,中档女装零售为主服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影品牌服饰美容批发经营为主,专卖店,较繁荣。(5)聊百商务大厦地处聊城心脏,位于东昌路、柳园路中心,西邻
13、市人民政府,东靠鲁西商厦,与筹建中的人民广场对望。形象定位形象定位为水城地王,地标建筑。以宣传单页和沙盘的形式配合楼盘的销售。A、总体规划:建筑面积3万平方米,共计16层;B、功能配套:办公所需商务配套设施完备,高速电梯以提高工作效率,地面贴高档瓷砖,墙面刷仿瓷。目标客户群现代公司、事务所以及驻聊机构、投资客。推广策略A、产品策略:107150平方米面积不等,设施设备齐全,投资可包租;B、价格策略:均价3700元/平方米左右,一次性付清打9.3折,按揭9.5折。有一次性付清、银行按揭和分期三种付款方式;C、策略:以优越的地理位置+投资优势为主要的宣传主题;D、现场配合:售楼处布置一般,售楼人员
14、着装不统一,但专业性强。3、市场分析与结论*城市近几年来商业开发量十分之大,五星购物广场、人民广场、香江市场、水城中街、威尼斯购物公园等一些大型商业物业开发,开发面积达到150万平方米之多,已经供大于求了,众多的房地产商业物业处于空置状态;招商方面也处于困境,如威尼斯购物公园、人民广场都有大量的空置商业。同时,大量的临街商业开发,也是对大型商业物业一种威胁。聊城市商业物业处于供大于求,超饱和状态,各房地产开发企业也采用各种手段进行销售、招商方面的激烈竞争。二、项目SWOT矩阵分析1、项目优势分析(S)项目建筑形态。建筑采用古式建筑,外体面色彩、造型都相对特殊,建筑容积率低,建筑环境良好;绕运河
15、而建,空气、绿化等都属于生态型; 项目位置:*位于铁塔商业、威尼斯商业经济圈,城市商业副中心位置。2、项目劣势分析(W)项目已基本建设完成,但由于前期宣传、销售不力,给市场的印象不好,市场对其知名度、美誉度不够;项目位于“铁塔商圈”范围内,但处于商圈边缘地带,人气及人流不够,并面临威尼斯购物公园、女人街、铁塔商场、家美风尚等周边商业物业的激烈竞争;项目物业单套建筑面积大,总房款高,针对普通市场商业经营户而言是无法承受的,购买力有限;项目交通制约:由于本项目是紧邻运河而建设,门前道路是单行道,严重影响人流。3、项目机会点分析(O)位于聊城经济大发展时代,随着经济的发展,工业与第三产业的进一步发展
16、,外地企业、本地新兴企业、服务产业等入驻聊城,必将对聊城的商业物业提供市场;如项目定位准确,寻找市场空白进行宣传与塑造项目形象,做好投资回报方案,必将引起市场注意,促进销售;市场对人性化、生态化办公模式的需求。4、项目威胁及困难点分析(T)前期对外形象塑造方面。前期形象塑造主要定位于商业经营,但由于前期招商或销售不力,市场对本项目的看法基本都属于尾盘、无投资回报的盘,对此,容易使客户群产生先入为主的不良好的项目形象;重新塑造新兴物业业态方面。重新定位市场,并本次定位市场客户群完全进行了大变化,转变太大;而且,“商务别墅”这个新兴的物业状态对于聊城当地企业、经营法人等都是第一次接触。“商务别墅”
17、这样的生态型办公环境在聊城一般企业而言,是企业公司领导都不愿意进行投资的。总房款很高,所以销售难度大,非一般销售手段能够达到目的。三、卖点荟萃与卖点塑造 1、卖点荟萃 建筑风格:本项目建筑风格采用了仿古建筑,外立面是以白色为主,顶采用青灰瓦,四面都有窗户,通风好,光照好;地理位置:位于商业副中心,由铁塔商场、威尼斯购物公园、女人街、多乐多超市、保龙仓超市、华联商场等商业构成的商业圈,形成了聊城市区副商业中心位置;生态环境:紧邻运河,运河两岸绿化带;升值潜力:地段优势,区域位置;投资回报高:入住将是有经济实力的企业公司,能够保证投资回报得到实现,并属于长期性的,回报率稳定性。 2、卖点塑造与挖掘
18、 通过对项目的重新包装与宣传,最终使项目有一个新、特、档次高的物业形象商务别墅。(后续的形象定位详细解释) 高档商务物业;尊贵企业,健康办公;商机、合作伙伴就在身边企业经营的产业链。四、项目目标客户群定位分析1、聊城经济发展状况分析经济结构得到优化。一、二、三产业比例为20.3:54.9:24.8,二、三产业的比重比上年提高1.8个百分点。工业增加值占GDP的比重达到46.6%,比上年提高3.6个百分点,其中制造业增加值占GDP的比重达到44.2%,比上年提高6.7个百分点,全市的工业化进程明显加快。消费环境继续改善,消费结构升级步伐加快。政府通过加强城市基础设施建设、不断改善城市形象、发展夜
19、间经济、大力发展旅游业等多项措施,不断改善消费环境,促进居民消费,引导消费结构的升级。全市实现社会消费品零售额127.32亿元,增长15.3%,其中城市增长13.4%,农村增长18.8%。批发零售贸易业和餐饮业零售额分别增长15.9%和11.6%。汽车、通讯类产品为代表的新型消费增长较快,均增长20%以上个体私营经济增势不减。12月末,全市个体工商户57920户,比上年末下降12.5%;注册资金6.29亿元,增长11.1%。私营企业7332户,增长29.1%;注册资金71.81亿元,增长61.2%。1-12月份,个体私营经济累计上缴税金87388万元,比上年增长48.0%。2、项目客户群定位由
20、于本项目位于“铁塔商圈”内,威尼斯购物公园等商业物业量的影响下,若就本项目现状及实际情况来看,定位与其他几个商业物业重复或相似,必定无任何竞争优势,也达不到效果。加之本项目的销售对购买力的要求较高,我们把市场定位于:商务别墅。目标市场细分:中小型服务型公司:如广告公司、软件设计开发公司等;中小型经营、运营型公司:如外贸公司、电脑科技公司等;事业部门、大型外地企业办事处或学校等培训机构;咖啡厅、茶艺馆、商务会谈中心等服务配套。五、项目整体运作思路制定整体运作思路:对项目重新进行市场定位,塑造新的物业业态形象,形成市场亮点,引起市场关注,通过前期招商、招租为主,销售为辅;通过培育市场,最终达到吸引
21、投资型客户进行购买的目的。六、 项目形象定位与包装1、项目形象定位根据项目实际现状及聊城市商业市场的大环境分析,我们把本项目形象定位于:聊城市第一生态商务办公中心商务别墅。(1)商务别墅商务别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品,其建筑形态是别墅,而实用功能是商务办公。传统写字楼的缺点:长时间等电梯,公共交通不好,影响工作效率;办公室不自然通风,自然采光差,造成资源浪费,不利于身体健康;有效层高低,造成空间狭小拥挤的感觉;员工没有休息或休息间条件差;停车位秩序差;办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀,直接影响工作者的热情
22、、遏止人的创造欲望和创新精神。商务别墅的优点:优秀的生态氛围;建筑风格独具个性;有良好的自然通风和光照,有自由、富有变化、灵活个性的办公、生活空间;更舒适高档的休闲会谈场所;体现非常尊贵与人性化的高级商务办公状态,能更大程度的激发人的创新精神和造欲感;入驻感受:尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。(2)形象定位商务别墅的理由当前聊城市场商务别墅属于空白,并且有巨大的市场潜力,也能够冲击聊城商务办公业态环境;避免了当前以及未来人流、人气不旺对项目的影响;作为企业或公司来说,购买力强,承租力也强;规避了单行道问题:单行道对于企业公司而言影响不大,他们基本出行都是有车一族;商务办公的生态化、人性化环境
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商务 别墅 详细 策划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。