2013年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业
一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1. 毛地
2.  土地使用权转让
3. 土地使用权划拨
4. 保证
5. 合同生效

二、简答题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）
1. 简述房屋拆迁安置补偿合同的特征。
2. 简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。
3. 简述建设工程勘察设计合同的法律特征。
4. 简述国有土地使用权租赁的特征。
5. 简述国有土地使用权抵押合同的特点。

三、论述题（本大题共40分，共 4 小题，每小题 10 分）
1. “合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。
2. 简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。
3. 论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题。
4. 试述无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型，并阐述三者之间的异同。

答案：

一、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）

1.
参考答案：
毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。
解题方案：
毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
2.
参考答案：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
解题方案：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
3.
参考答案：
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
解题方案：
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
4.
参考答案：
第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由该第三人按照约定履行债务或者承担责任的担保形式。
解题方案：
第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由该第三人按照约定履行债务或者承担责任的担保形式。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
5.
参考答案：
合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。
解题方案：
合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

二、简答题（40分，共 5 题，每小题 8 分）

1.
参考答案：
房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式包括（1）产权调换（2）作价补偿（3）产权调换与作价补偿相结合
解题方案：
房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式包括产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合
评分标准：
每条1分，共3分。
2.
参考答案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。
解题方案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权
评分标准：
每条1分，共4分。
3.
参考答案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同
解题方案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同
评分标准：
1条2分，2.3条每条1分，共4分。
4.
参考答案：
土地使用权租赁合同的特性包括：（1）根据土地使用权与地上建筑物及附着物出租与所有权主体同一原则，地上建筑物及附着物随土地使用权亦同时出租（2）承租人非出租人同意，不得将租赁权转让或土地使用权转租给第三人，亦不能将土地使用权进行抵押（3）优先权（4）合同成立需要一定的前提
解题方案：
土地使用权租赁合同的特性：地上附着物随土地使用权一起出租、不得擅自转租第三人、优先权、合同成立需要一定的前提
评分标准：
1.2条每条2分；3.4条每条一分，共6分。
5.
参考答案：
国有土地使用权抵押合同的特点包括：（1）国有土地使用权抵押合同是一种不能独立存在的从合同（2）国有土地使用权抵押合同的目的是以抵押物—国有土地使用权来担保债务的履行，而不是以取得国有土地使用权为目的（3）国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人（4）国有土地使用权抵押合同受合同形式的限制，合同形式决定该抵押合同是否成立。
解题方案：
国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人，合同形式决定合同是否成立
评分标准：
每条2分，共8分。

三、论述题（40分，共 4 题，每小题 10 分）

1.
参考答案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。 合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。 合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
解题方案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
评分标准：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分） 合同成立要件3分，生效要件5分。
2.
参考答案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。
解题方案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。
评分标准：
每条1分，共5分。
3.
参考答案：
总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特点主要有：（1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程的总体要求（如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制，不干涉承包商的具体工作，管理任务较少；（2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头领导，方便协调和控制，有利于提高建设效率，降低管理费用；（3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（4）对总包与分包，以及各分包之间的合同争议，业主不承担协调的责任；（５）工程出现问题，业主不易察觉；（６）承包商资信风险大。总包适用于大型工程建设项目。采用总包方式应注意的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承包商的宏观控制。
解题方案：
总包的特点
评分标准：
总包特点每点1分，共6分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题每个2分，
4.
参考答案：
（1）无效合同指虽经当事人双方协商一致成立，但因其内容违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因而从合同订立时起就不具备法律效力的合同。 无效合同的类型：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 （2）可撤销合同指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人行使撤销权而使已经生效的合同归于消灭的法律行为。 可撤销合同的类型：因重大误解而订立的合同；显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 （3）效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同生效要件的有关规定，因此其效力是否产生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效的合同。 效力待定合同的类型：效力待定合同行为人并未违反国家法律的强制性规定及社会公共利益，也不存在因意思表示不真实而导致合同被撤销的情况，而主要是因为合同当事人缔约资格有缺陷，因无权代理行为及无权处分行为而产生的合同。 （4）无效合同、效力待定合同、可撤销合同均为不满足或者不完全满足合同生效要件的合同，但各自产生的原因不同，法律后果也不相同。无效合同自始无效；效力待定合同经有权人确认后产生法律效力，否则为无效合同；有撤销权的合同当事人如果放弃行使撤销权，则可撤销合同为有效合同，否则为无效合同，且自始无效。
解题方案：
无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型、三者之间的异同
评分标准：
无效合同概念1分，类型4分；可撤销合同概念1分，类型3分；效力待定合同概念1分，类型2分；区别3分。

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
甲方： 乙方：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：
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