(02)物业服务合同.doc
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1、物业服务合同合 同 编 号: 委托方(甲方): 受托方(乙方): 签 订 日 期: 年 月 日 签 订 地 点:物业服务合同委托方(甲方): 受托方(乙方): 根据中华人民共和国合同法、中华人民共合国物权法、物业管理条例、物业服务收费管理办法等法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲乙双方就 物业服务和相关管理事宜协商一致,订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 本物业项目基本情况名 称: 类 型: 地 址: 建筑面积: 平方米。委托的物业构成明细以甲乙双方实际验收移交清单为准。第二条 本合同所称物业服务是指乙方按照相关法律法规及本合同约定,对物业服务范围的房屋及配套的设备设施和相关
2、场地进行维修、养护、管理;维护公共区域内的公共安全秩序、环境卫生、绿化服务;根据甲方的需要提供会议等特约服务。第二章物业服务事项第三条 制定物业服务工作计划并组织实施;管理相关的工程图纸、档案与验收资料等;根据法律、法规和业主的授权制定物业服务的各项切实可行的规章制度。第四条 负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修及养护方案并负责组织实施。第五条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:承重结构、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂、电梯井等。第六条 管理区域内各配套系统及设备设施日常维修、养护和管理。公用设备设施包括:供电系统、供水系统、暖通、空调系统、强电系统、弱电系统、保安监
3、控系统、消防系统、UPS系统、电梯等特种设备、上下水管道、热力管线、煤气管线等。第七条 清洁服务。物业范围内的公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运,消杀灭等。第八条 物业范围内的公共绿地、绿篱,各楼层公共区域绿植的养护和管理。第九条 物业范围内维持公共秩序,做好安全保卫和防范工作。健全、完善和落实相关的安全保卫的人防、物防和技防措施;维护正常的办公秩序,包括24小时安全监控、巡视、门岗执勤;对车辆的停放进行管理;采取措施,应对办公大楼突发事件;发生安全事故,及时采取相应措施,积极主动做好救助工作,向有关部门报告。第十条 消防服务。包括大楼区域消防设施的日常维护、
4、保养和检查,建立消防管理制度,落实相关的消防检查、监督工作,储备相应的消防应急物资,具备相应能力。第十一条 电梯的运行和日常维护。委托专业化机构对电梯进行定期保养、维护,并负责做好监督管理。第十二条 访客登记接待及问询服务。第十三条 按照法律、法规等有关规定,对甲方的装修提供管理服务。第十四条 制定预防火灾、浸水等应急突发事件的工作预案,明确妥善处理应急事件的具体内容。第十五条 结合甲方的实际要求,制定和落实相应的服务管理工作流程和制度。第十六条 按照国家及行业有关规定,对物业区域内违反有关管理制度的行为,保持与甲方的良好沟通,及时采取告之、建议和劝阻等措施。第十七条 负责门前三包的各项工作。
5、处理好办公区与周边的综合治理、安全保卫、消防管理、卫生防疫等行政部门关系,构建和谐的社区环境。第十八条 完成甲方委托办理的其他各类特约服务事项,实行有偿服务,合理收费。水电费的代收代缴。第三章物业服务质量第十九条 乙方须按合同约定,实现下列物业服务目标。1、依据物业管理服务标准实施物业管理。2、制定各项管理制度、服务质量标准、工作岗位考核标准、奖惩办法并严格遵守。3、配备所需各种专业技术人员,做到持证上岗。4、建立健全员工培训机制,加强员工培训,不断提高员工工作技能和水平。5、相关专业员工要掌握物业各种情况,包括对大楼房屋布局、公共设施、管线、开关、用户名称及坐落位置等信息。6、楼层有明显标志
6、,不发生私搭乱建现象,保持外观完好整洁、统一有序。7、制定设备专人专管的岗位责任制,每日巡回检查,定期维修保养,保证设备及机房安全运行,环境整洁。遇突发事件,相关专业人员必须及时到达现场,采取有效措施防止损失的扩大,并迅速报告甲方。8、保证供电系统的正常运行。出现故障时,按照操作规程规范和有关预案规定及时排除处理,避免出现安全问题,减少用户损失;限电、停电应在接到供电单位通知后2小时之内通知到重点单位,同时在相关大厦大堂公示。供电设施做到各处连接标准、规范,指示灯、信号灯齐全、完好,计量仪表准确,配电房温度不超过40。9、电梯使用符合北京市技术监督局的要求,按特种设备管理要求,组织进行检验、检
7、修,保证设施运行良好,通过有关部门年检。委托电梯专业资质人员维修;轿厢内警铃、风扇、空调、电话保持正常工作状态,信号灯齐全,运行安全、良好;建立电梯设备技术档案,做好保养维护记录,做到资料完整。10、每年定期对水箱进行清洗,避免跑冒滴漏现象的发生,确保供、排水系统通畅和水质化验合格。供水设备要保证阀门开闭灵活,系统密封良好,管道无滴漏,机电保护齐全,水表计量准确;设备运转无异常声响、振动,轴承温度正常;填写设备日常检查记录和维修保养记录,系统档案资料完整齐全。11、空调系统设备完好,运行正常,无超标噪音、滴漏现象。室内温度和空气质量符合北京市规定的范围;日常维护保养制度健全,档案资料完整齐全。
8、12、环境卫生管理制度完善并落实,环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁并检查监督。13、绿化管理及养护措施落实,确保物业范围内盆栽植物四季常青。14、受甲方的委托,配合装修改造工作,对方案、工艺、质量,结合实际,提出合理化技术建议;按照有关规定,巡视、跟踪装修改造工程项目,严格管理。15、加强对物业服务范围内施工人员的管理,制止违法违规行为;环境保护做到无破坏绿化现象,无乱扔、乱倒、乱堆、乱放等现象,无各类超标噪音,遇有上述现象立即制止并采取相关处理措施。16、建立物业费财务管理监督制度,每年公布收支状况,作到账账相符、账表相符、账实相符,并接受业主的监督。17、充分利用大楼的现有设施,经业主同意
9、后,可向甲方提供其他服务项目,合理收费。18、房屋及公共设施维修养护工作质量标准:室内维修:无阻塞、低噪声;大门无锈蚀、无损坏;楼梯墙面整洁无缺损;各类扶手完好;照明功能正常;墙壁干净整洁,无张贴痕迹;管线畅通,无堵塞,无渗漏;供水、供电、供气运作正常;门窗完好无损,小五金齐全,完好率达到95%以上。19、保洁工作质量标准:楼内区域地面无杂物、无积灰、无积水;公共部位无蜘蛛网、无乱堆放、无污迹,保持清洁;垃圾清运日产日清,环境无异味;定时消杀四害等。20、消防管理工作的质量标准:24小时值班监控,做到报警、通讯设备完好;遇突发火灾事件,相关专业人员及时到达现场,了解现场情况,按照预案做到及时处
10、理,及时向相关单位报告;楼内公共区域无堆放易燃、易爆、有毒物品;液化气器具、燃气器具使用安全;做到灭火器等年检工作,确保合格;安全用电,无乱搭线,无违章用火用电;消防设备放置合理,消防设备良好,消防泵、栓开闭、连接正常,保证随时可用;消防通道畅通,无挤占消防通道现象;建立和完善消防管理各项制度体系,每年开展消防知识及法规的培训,每季度演练,按月保养设施,保证消防控制系统设备齐全,完好无损,处于正常使用状态。21、负责物业范围内的建筑、设备、设施等损坏后,相关材料的准备和收集工作。22、乙方工作人员着装整齐,仪表、仪态、用语文明礼貌;服务做到坚持原则,热情大方;服务过程中不做与工作无关的事,严守
11、甲方秘密。23、应由乙方承担的其他事项。第二十条主要服务标准:客户综合满意率97%。客户投诉处理率100%。零维修及时率100%。设备完好率100%。不发生因重大设备责任事故和人员伤亡事故。不发生因管理原因造成的火灾。第四章 物业服务期限第二十一条 物业服务期限为 年,自 年 月 日至 年 月 日止。第五章 物业服务费用第二十二条 物业服务费1、严格按照国家物业服务费有关规定制定标准、收取物业服务费。2、物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,物业服务费用构成项目为:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
12、;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧费用;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。3、各项费用以人民币计。4、物业服务费(不含特约服务费等)按每平方米 元/天的标准计费;按季度收取(每月按实际天数计算费用)。即:甲方每季度初前五日内支付。年缴费金额 元。(大写): 。 5、物业服务费标准如需进行调整,应提前与甲方沟通,双方认可后,按有关规定执行。6、甲方逾期未交纳物业服务费的,从逾期之日起,每日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。7、维修基金根据国家有
13、关规定的渠道、标准筹集,用于公共部位及公用设施设备的大修改造支出。实行分类存储、专款专用。坚持全面规划、量入为出,搞好综合平衡。第二十三条 依据甲方对车位和报刊分拣的需求,乙方按下列标准收费(未含在物业服务费中):(1)车位费用:机动车地下车位: 元/位/月;机动车地上车位: 元/位/月。(2)报刊分拣费: 元/月。第二十四条 乙方对甲方房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务,收费标准须经甲方认可后收取。第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修方案由乙方制订并经业主确认。维修及养护费用:1、房屋共用部位的日常维护、保养由乙方负责,费用由乙方承担。2、房屋共
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