刘吉科等与何凯房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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刘吉科等与何凯房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2014)沪二中民二(民)终字第1167号

　　上诉人（原审被告）刘吉科。
　　上诉人（原审被告）申玲娣。
　　上列两上诉人之共同委托代理人何荣根。
　　被上诉人（原审原告）何凯。
　　委托代理人翁绍权，上海望源律师事务所律师。
　　上诉人刘吉科、申玲娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘吉科及上诉人刘吉科、申玲娣之共同委托代理人何荣根，被上诉人何凯之委托代理人翁绍权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，位于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室的房屋系刘吉科、申玲娣共同共有的房屋。2013年9月24日，刘吉科（出卖方、甲方）、何凯（买受方、乙方）与上海沪顺房地产经纪事务所（居间方、丙方，以下简称沪顺公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付人民币（以下币种均为人民币）10万元作为与甲方进行洽谈之用。房地产买卖合同的基本情况为，座落于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积86.90平方米，权利人为刘吉科、申玲娣，总房价款为238万元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转化为定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。同日，甲乙双方再行签订《房地产买卖协议》，约定，上述房屋交易的总价为238万元，双方同意在2013年10月15日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，前述约定的期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本的当日直接或者通过丙方转付甲方首付款58万元（不含定金）。乙方于2014年1月19日前向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续。乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房款40万元，放款期限以贷款银行为准。甲乙双方于2013年2月15日前至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的产权证、甲方收到乙方银行贷款后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方直接或通过丙方支付尾款5万元。乙方于2013年10月30日之前直接支付甲方房款32万元；乙方于2014年2月15日前直接支付甲方93万元。根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议履行，经另一方书面催告后仍不履行，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价的20%向守约方支付违约金。在上述两份协议落款处，何凯签字，刘吉科自行并代申玲娣签字。申玲娣嗣后在上述协议落款处签字确认。当日，何凯通过其母亲潘伟珍为户名的银行账户转账支付10万元，刘吉科出具收款收据，载明收到该10万元作为何凯及潘伟珍用于购买本人出售的系争房屋的定金。
　　2013年10月15日，何凯与刘吉科、申玲娣至沪顺公司，沪顺公司向双方出示示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同主要内容为，甲乙双方协商一致，系争房屋的房地产转让价格为238万元，于2014年2月15日前甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中附件三为付款协议，内容与《房地产买卖协议》约定的条款一致。该合同落款处，乙方有何凯本人签字。甲方处为空白。
　　同年10月16日，何凯向刘吉科、申玲娣发出告知函，主要内容为，依照双方约定，应于2013年10月15日签订《上海市房地产买卖合同》，但刘吉科、申玲娣在买卖协议约定的期限内并未与我方签订上述合同，该延迟履行的行为，导致该房地产买卖交易无法正常进行。基于上述违约行为，何凯正式通知刘吉科、申玲娣解除双方居间协议及买卖协议的约定，并根据居间协议违约责任的约定双倍返还定金20万元。该函件于10月17日向刘吉科、申玲娣送达。现何凯起诉至原审法院，要求法院确认何凯与刘吉科、申玲娣就系争房屋达成的买卖合同法律关系于2013年10月17日解除，并要求刘吉科、申玲娣双倍返还定金20万元。
　　本案审理过程中，何凯提供：1、出票日期为2013年10月15日的中国工商银行本票两张，收款人均为刘吉科，申请人为潘伟珍，一张载明凭票即付48万元，另一张载明凭票即付58万元；2、2013年10月16日，中国工商银行进账单两张，载明出票人未用退回，票据种类为本票，收款人为潘伟珍，一张金额是48万元，另一张为58万元。何凯表示，在双方签订协议之后，刘吉科、申玲娣称其需另行购房，故向何凯提出提高首付比例的要求，何凯表示有条件的接受，即交易的税费变更为由刘吉科、申玲娣全部承担，如果刘吉科、申玲娣对此同意，则在10月15日签约当日支付106万元首付款，故该日何凯准备了两张本票，但当日直至深夜十二点，刘吉科、申玲娣对于何凯的要求仍不同意，故何凯依照原协议约定条件在合同上签字，但刘吉科、申玲娣拒绝签字，导致交易不成。刘吉科、申玲娣就自己的主张提供：1、手机短信记录，证明在签订协议之后，刘吉科、申玲娣一直和沪顺公司的工作人员确认何凯首付款情况，直至2013年10月12日仍未确定首付款是否能达到106万元；2、承诺书的草稿，该份承诺是在10月17日后何凯要求沪顺公司的工作人员写的，隶书部分是中介写的，宋体部分是刘吉科、申玲娣方写的，主要意思就是尽管签约未果，但刘吉科、申玲娣仍积极要求中介协助与何凯就房屋买卖进一步磋商，中介人员表示写完承诺后再行与何凯协商，由于承诺书的内容刘吉科、申玲娣最终没有同意，故未签字确认。何凯表示，短信记录的真实性无法确认，即便是真实的，也无法证明刘吉科、申玲娣的观点，双方从未就首付比例提高至106万元达成过一致的意思表示；至于承诺书的真实性也不予采信，由于刘吉科、申玲娣的违约行为，何凯之前已发函要求解除合同。刘吉科、申玲娣还表示，2013年10月13日，何凯与刘吉科、申玲娣双方还在沪顺公司磋商过，最终何凯口头承诺首付款为106万元，其余条款不变；何凯对此表示，10月13日双方的确在沪顺公司谈过，刘吉科、申玲娣表示他向其上家支付的房款需要150万元，希望何凯提高首付至106万元，何凯表示有困难，但如果刘吉科、申玲娣同意承担税费的话，何凯再去想办法凑到106万元，当天双方没有达成一致。
　　原审法院认为，何凯与刘吉科、申玲娣就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及房地产买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。协议签订时，何凯依约向刘吉科、申玲娣支付10万元定金，刘吉科、申玲娣出具收据，原审法院对此予以确认。本案的争议焦点在于系何方违约行为导致交易无法正常履行，以及违约责任的承担。根据协议约定，系争房屋的成交价为238万元，双方于2013年10月15日前签订示范文本的房地产买卖合同，何凯于签约当日支付首付款58万元（不含定金）。何凯与刘吉科、申玲娣一致确认沪顺公司作为居间方已提前通知双方于合同约定期限内前去签订合同。刘吉科、申玲娣主张双方在签订协议后达成新的合意，即签约当日何凯支付首付款提高为106万元；何凯确认刘吉科、申玲娣的确要求何凯提高首付比例，但何凯以要求刘吉科、申玲娣承担税费为附加条件，在此基础上同意首付增加至106万元。本案审理过程中，刘吉科、申玲娣就自己的主张未能提供相应确凿充分的证据，故原审法院对刘吉科、申玲娣主张双方已就首付款条款予以变更一节事实无法采信。据此，何凯与刘吉科、申玲娣双方仍应依照原协议约定条款继续履行交易，签订示范文本的房地产买卖合同。然直至双方协议约定的签约期限届满之时，刘吉科、申玲娣仍拒绝签订合同，该行为构成违约，导致交易目的无法实现。根据协议约定，若刘吉科、申玲娣违约不出售该房地产，则应向何凯双倍返还定金，若何凯违约不购买该房地产，则已支付刘吉科、申玲娣的定金不予返还。直至本案审理期间，刘吉科、申玲娣尽管要求合同继续履行，但仍坚持变更首付款金额。故根据上述分析，原审法院认为，由于刘吉科、申玲娣的违约行为导致合同无法履行，何凯要求解除买卖合同法律关系并要求双倍返还定金的诉讼请求，具有合同和法律依据，原审法院予以准许。何凯发出的解除函于2013年10月17日到达刘吉科、申玲娣，故该日可确定为双方合同解除之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第一百一十五条的规定，判决如下：一、何凯与刘吉科、申玲娣就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的买卖合同法律关系于2013年10月17日解除；二、刘吉科、申玲娣于判决生效之日起十日内，双倍返还何凯定金20万元。
　　刘吉科、申玲娣不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一、在签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》后，双方就首付款金额变更至106万元口头达成一致，首付按上述金额支付是其出售系争房屋的条件，至目前为止其仍坚持该条件。第二，根据双方签订的《房地产买卖协议》的约定，若其违约何凯行使解除权应当先行催告，现何凯未催告直接解除合同，不符合约定，故其不同意双倍返还定金。
　　被上诉人何凯则辩称：其从未无条件答应刘吉科首付增至106万元。双方签订的《房地产买卖协议》中确有行使解除权前要进行催告的约定，但催告后仍不履行对应的违约责任是房价20%违约金，对于主张定金罚责合同及法律规定中并未要求进行催告。现上诉人再次表明履行合同的条件是首付增至106万元，该单方变更合同条款的行为其无法接受，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
　　本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：原审法院对于本案争议焦点进行了准确地归纳，并根据查明的事实认定由于刘吉科、申玲娣一方违约在先导致合同无法履行，对此本院予以认同，具体理由原审法院已作充分论述，本院不再赘述。关于解除合同前是否应当催告的问题，合同中对此有约定，但违约方催告后仍不履行对应的违约责任是房价20%违约金。此外，合同解除前进行催告的目的主要是为了敦促违约一方当事人及时按约定履行。现直至何凯起诉至法院，刘吉科、申玲娣在原审法院审理中虽同意出售系争房屋，但仍明确拒绝按原合同条款继续履行，在此情况下，原审判决违约方刘吉科、申玲娣承担定金罚责并无不当。刘吉科、申玲娣的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币4，300元，由刘吉科、申玲娣负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　张志煜
审　判　员　　吴　俊
代理审判员　　马忆蔺
二〇一四年七月二十三日
书　记　员　　朱伟静