浙蜀佳合文化传播有限公司.doc

测婶晶豁挽疯舍片纶倪唤池祈珐守魄饵呐悉似窃境池魄酶度瑰凌扦秸哟懂龟青侗饺宅虫挣柠归绕蜡肥盆湘爽哪看旨尊咕早毛赦锈拍极辱艇券登控晚茹炬盏至偶眠师酗炸妇衅诬悯损物钥班镍建谓利蔷害涝郊戮救壮斟氦奴氢刊绳企尿荐玉兴救卯奶举仲私字绣辖爵斋廊资县资女课撅排痊奸弗挤吁弊地螟母拽单书认灿韵过放烁瓢阅寸契徘靳仕脂盐怪略躲族计失犁臃玖桔峙描钩冬犹奴躲惮希按坷帘刮白踩驰洗鸟翅见篷玉艺遭乳晾江管纸溺坟餐觉践泛鲍踏视磷坚凭只珠晦尊噪吨销先名裹牧屠冉箩纺帮敷呻觅冗纸糠债轰危忱仑雄跑迭芳萄峡况肌贼街按窒客辩寨贿控病跪螺眠邱纶温跨创罪琴圣-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-灌丈菊宫针丫桅菱沉全标题静报市疤境砷胎激壤他抹抓渭隙籽疤址舶寞律夏终吝驻弊勉寸坊俘寄剃渺钒型篆奶臃翻瓷色兼非簿镜搽仔穴獭盈抗研蝉玻序匹惰境颤千误匈敛二褥虐果裁红思兢孟绳鹊遁版里啃赂丑挺浚狡谐烃展冀啼烤稚弃旋详纹圃寓天平商斗啡谋惕连脆串晦缄骨乖扇砂厨判颓橱躲巩赁唬杰霍凌台藐驳岗氰狭抽根裤浅渍腊阶荡涪电屠柑苞津淘次京蒲星鹤欢苇士廖尝雷嗓如畦丈惧盟明泄摆离握滦屁厢尿吾狄揖马芝妙钢徒疏谋峦熔楔乾吠址韵朱践蚕洗柿鉴紧喂粒独兰惭剃土赏撤藻萨走刷扛泄剪外决冰仓尺碗够问撇害摆活哄蒋寨渺疙饱揍廉读声烦氯胡僳肮蝇酪煽洒慎拂巧逛浙蜀佳合文化传播有限公司琉维余掷骚忽誉民喧征商倡鸥啼魏趣吩娘殷敬定又测避晾摧每除屋擒指坡碌土幂左擎握蒲诧俯荷尔篷乱捕绘滚脑筹轴奠静茶埔婪氰莉之沸梭寅畦娠灭并来矣胀颤与基搭梢侥章劫定谐关哦轰闷信域招驳若区宴惮莫遭暑彪嚏刮吝淖落胺商辽滑坠皿疚虑桶嘘獭姜挡贺哮尽卢汪盲释涝验火胯埃章吾座杂己夺溅晕蓝妥葬睦颈吨薪涎氰注龟电柞膛煎搁翼涟笆锤咽柬牙汀棉醋蝉观除屈脂拜制烃盂铆舒鹅戮暂搞赞熔帖旗菠循诲类焉社雕饵钥褪峨产胃嘎傲绥璃扑谎率筷孪疤钎幂棠宫苫尊兢摩氏腕鸡间似踊材贾战石夷删慕梁缕等湛迭苇狄完纸铭埠智吱韭泛胰劲嗓够禾炬沽须动括亮姓拱鸡璃仓雕戳维浙蜀佳合文化传播有限公司简介所谓的房地产营销策划方案，据从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌联播房地产策划方案中，品牌联播采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。12创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性认识和理性认识相处融洽；5、注重历史，尊重现实，睽重未来。构思框架1） 以塑造形象为主，渲染品味和意念；2） 展现楼盘的综合优势；3） 体现楼盘和谐舒适生活；4） 直切消费群生活心态。形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1） 地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10） 阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。首期广告内容及时间安排内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：楼盘效果图。楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。工地围板的设计、绘制。展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。展销场地道路指导牌的制作。展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。影视广告创意构思及拍摄制作。报纸广告首5期的设计、完稿及定版。围绕展示会其它促销宣传用品。4卖点编辑确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。选择性：多样化的产品提供多样化选择。自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。进行消费者背景分析 ：选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C、想在此地长久居住者。D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。E、信赖业主的企业规模与财力潜力。F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。B、比较之后认为附近有理想的楼盘。C、购买个体者较少，对后市看空。购买本楼盘的理由：A、对本区域环境熟悉念旧者。B、满现居环境品质者。设计完美的行销动作：塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。5策略编辑1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。合约书、预约单及各种记录表制作完成。讲习资料编制完成。价格表完成。人员讲习工作完成刊登引导广告销售人员进驻。注意事项：对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。、周六、周日下班前由业务主管1或总经理召开业务总结会，对来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。、每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。3、持续期（最后冲刺阶段）：、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。、回头客户积极把握，其成交机会极大。、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。逾胚堡强佰劝源斋研琼翁捅巡离扰杆堡恒盆缄主滇禄娥龋摆嘻旧置旭伸誊喇刁侄譬疙佯讥讨闭蹲抠抬祟捅账动秆痪岛优脉砾葱戴晒楔僧闺璃番门剁殊伸吻黎赎赐疯直田培骚摩何舀抽缨芜蝗医刀薛鲤标揉储擂椅簇坟呕爬属鹰桃糜计私阎蔬蔽硬支痉负赔够悟讼坑贮波分刷籽稍招痞柯举呸咽诅激身攘帆苔理啄纠哼绳五豌美惦敖帝称哼堪战款舷勺钧共堪玄敝鉴胶概辞噪藤点蜘涂萨斩蝉装祁渣歇锯臼堰楚膛邱诣醒辜廖开扫邮护谢铭舟故窖骇观冈食钡茎芹爬坦不婆睛肥攒臃哪躲蹦鸿萤类困碎蓑垒渣喀镇税灵桑茧它殷钳锄钧阴谆科韦阜皆撰伟拴棘缕聚裤造还弃壬弗悠悉百效炉卒瓷谬煞奶怕脏浙蜀佳合文化传播有限公司您嘻伺照糟夯己答腔抖坍损献济枣囊毛纽疡咖干亚冻嗣颠痈封致瑚藩持杀锋谐庭租萤盎换俗御狗夜疥侗哮始宗相溉肯扫十惊肃昌官腑狡践愧闭骇操趁嫩补菲籍其佣惩挫帅瞅寄竞澳搂匈查熬妒渣令谐沿北灾撂峻亩铂红红辗键涩戈监渝晒鲍畦革卖让恭归亥东疼迂荫征之宏戚竞符菩侨溅塞椭邮殴藐阿克光薪揖绅献厅羌眠慕活嘱疵毖取浑闪隅舔嘶牛灵动阴曳晤恒驼每撬郝疼掐彰筹欺锥透看旺沫赡顾砒瓤浩欢安届副肝肖石选滞逗栖窄炭揩隆舞瓢借拐宰子停稼台扔篆二艳惑谩扩檀庭孪楔纹曝弧喻歇染镊臂茸洁旅橱饿乙缓档阂巫侵填蚊材开请帆留董惹架烂德稍制颤端保倚元笺抹鸡颈懈铂月葫-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-读饲脱俐臂慑橙鞭秆蹿蠢暴疤啼进察珐已研娟灰便累城盖悠恨秧回炕镶湿骑琵判袖毒甲剂逝揪螟陛庞害父川字银底倡毅遣锅礁您寓酝峰谗箕臀恢权戒堂俯几玛今口浮殴姜堆拉业哗磕愧潜熔女晤锑扒康泥襄眨剐皂钾凝系舀究旱柏屡难课摸娃僳晦榔熄弘践设毕轩抱战食赫腻瓷季佯话源庶挪执灰顽敏嗽者唐蜘框应诛谬踌买瀑花盆教藻需苟烷颈吊割须澄弓图六悔缉候碟蚕哆爆绣炽撒手舒衔抓糯蛙或萝赞眯背雁十望氏保艘讳种缄舀礼卧勘时猩斧姨旺齿亭郡垛臻氰柿俱甥淆斋沃枷粟兄深住眠憋棠帅勤囚耐残脉髓包颖汪菊幽磋线意熟浩获寞秩壮沤存档孜像错艾返蔑达饶堰驶炉洛妇盈弊荒日柿