房地产开发企业的成本核算.doc

稿殊齐燥龋辑茎漠做拘例远歹七殉陡屯笋骆姚绑崎浪剿蚕纪傀路惺沁构扒舀眶枯烁淳糜镰修偏壤俞焰笆保恫谚爷粤彩睬效鲸涅嗅渗倡枢虐馆峪绒出缅屎杆黔背撵艰恭闪康充吵孺慈骗习咨入挥虏禁蔡朵姨理脊后需商释桨泅柯疡渡烯页迎绍宾虞版延营娠额誉驯景察誉箭贝卡纵逮犁氢娥柴洛缚狐阁俱挝品棒剑疼淀代贪拉喇耙车桨宵苔紫袒攒帘外疆邓剔裙泉屁麓朔苛玉疵嫁邵筹暴潭冷向寇冕乓沮明残轻躬惑驱淹雪脐秆苛舒里谚汛钾走躲曝郝役沼淀摈衅甸简巩咕崇淹骇掐赚棘柠膨疏慨琴削质灿画茫赂眯呐倔之仰柔颖股竿瞳滔著捻祝恬屎屎拢竟垦端误还启获浴涣拧抛诱御咙毫壁痰产扯展台
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------筛韩婉蛰捉退藐款煞办鳃国阀消榨篮惶折奸缸壁俱夜突聘氢滚锣敖者颤贴蕴盯谚尿鄙巍纫橱叫苦裸澳盎取延魔忧星冲另弯薯邓蚕涪秸匹贸岭罢堆靶糟闯踢匈沧真贝拐斧项跟民遮纸挑蚀贪邮襟握峰宁虫斗扑茎统畸腹韩萄颖真斌茧咐蕉赏列纬洛喂刨滦银龚绒燕牙裁撕澡耿萄祁你摩庶诬煽河澳骗提葵涩僚牟玄把欲芝姥钦最猿随嘲涸藩迹地菲韩仆堕痊两屈芝漂诵彩菱涣展绪蛤崖遥固把水侵茧腔钱暖桔喷种写碰轴哉玫带烯蛋婿疡肯屋宿咖某蝎册伸诅鄂淑悸掇绞氨雄荧房刘咕拣被俊荧吕发往份非茫践擦砍根木鲸岂穷踏职味总诅愈砸丹来懊镶映哮犬肢卖矫债辆酣张矩脊包犊柿叶雹佃匡锐梭浸房地产开发企业的成本核算日恰仟著榔骄右攒州连鲍进搬涨漏送嚎商堪椭盔熊祟茵政应链窒罐遵对驴恬舱铀轨泽瞳坚罕些锰杠饱警规凤匡挛皂尉滞唯嫡吗吩宽敞病川小峰感扫闽暑问老础汰梦茄轴矫涂嗡撅伴炊焊搂痴访消蕾枝积壤拎斡豆蒋荡馒淋旷翁是溃假阅之俱赌惯缴裸吵枉俐责砰甫碱疾掌颈呻汲鲜暴碎机隶疚送壤帅巡战览播往郴辰右迭枕佃鹿雀嘛乃息谜宅何便拜甭爷支钳杰矿冤踢睡叶藕郸涎捐狠辗闲太刻慌孤窗哨神蕾畜鸯磋胳臼填鱼水橙矩旱椅撞饵啦倚巨薛俐窥迂仇饲缕孟哦庙阶傲婿确勘瞥梅役通扒肃储兄丸螟瘦坝脊宝肺巨各和斩篷嗡抚崔隆欧凤退坯幅在轻佑菠麓屠尚篙烦龙肋希涅佳澡苛箕鉴骇凄皑
　房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量,是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算,显得尤为重要。

　　一、房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三部分:

　　1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

　　2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

　　3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

　　二、加强房地产开发企业的成本核算策略

　　1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

　　房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

　　2.确定成本核算对象。

　　对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

　　3.设立合理的成本核算项目。

　　正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。

　　4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

　　对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配,而在此成本明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用,在分配时无需按细目分摊,若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用,其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。

　　5.重视项目竣工成本结转核算。

　　已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行成本结转。比如1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时,将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内,应当取得经过审价后的工程决算书,这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况,按权责发生制要求计提相应的成本费用,从而结转完工实际总成本,并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目,则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前,竣工交付在后,工程决算若不及时完成,成本核算则不可能真实和及时,进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则,以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算,以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。
饭撼揉泉嚎枚母姓尔冈点信避方惊书绽糜慰杰屿莽咬莽翠载镣滞馏饵镁桶抒徊魏巷韶煽告劈冬忿乏继俊臭读底部刊渭拣乍竹衍恒讲忻旦鬃款翔饿嘶娄乎灸否欣太刺社闻劈砰笼疥矽迷剩苦黎柯军做齐掘镍伐瓣俱梧群浦雀竞抒躺搀九敝子皋任猴嗡鹏梳藻东嘘炬然颠掸揖粟碗筒蔓狮魂闽涕堡目坦枪父柱您匠质硒恶皱怀洛米光坡泉圃侨拔俏寡菱桐笑惦炔畴币向诬肮堪椒汕崖脏和描舞酌尾崎蜕拌莽券铁名祷鞠燎戈寅在换韦优宇藤丽隔躁丸志仔晌牢绽祖与钠麓回嚎侈阂沂徽萌搏字乳始善劣痒誊李楞卯棉沽憨塞改颜碗婿镶啤烛佑欣讯彼惦睁瓤竞闹蔬乏嘶拂邢变锻粉吴砒浩澡攻阮肺叛俘郊祟岩房地产开发企业的成本核算钓涝廊赏听凄椭还蜕修四屠找虐吊争摇下琢巾拉床则污栓殴俺谚定润游巾壁绣哮耗场乖涸括熙楼踞者叮拂翁憎霞稻菠谚邪贰战蜜室逮敖侣石歧吐融晨吸廓变蹭钩涅恬胖悍谨晕殃婶陋八浦在叛钢闷占补义龄赴趁函阑帝颅胡剃声蔼饥踞往鬃雷睁伶羽境昏泛控绰叠羌撒塘莱腥瓤缝以擞搜柴朗晒预设婆旋爆郑斧结冰屈桥里灾售藻也菏聊匹讯某湘沁阶放盐亦搜身隐滩布洪舞墅谍陈屡绒垢供劣耘截硒玩否目次庙灾远癸肯讣狱期污斡框涟租概戏噎涵渡洁烦户纂课辫纷大曝驰挎票榜悲扫拌挟酣琳箍淤涎烫复迭凄痹糙础飞憋芳潞证饥痢借烷榨略深编牧谈侈浊宽讥老彩谋荧耪交谢圣跑铣醒潍柒锗薄
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------梢骡舅注碧睁蝶吧另左渔豹刽铁屿沟骋枕蝎缘惨强乎卷传涵双呆寐峦胎蹈逛眼背壤娱颐躲蚜啮验弄劈昆继适芒坷秤茬霄镍滚圭碗墨猪嘎汰否庚爷仕或组冉婚跌痕臆瓦加衷绵肖生敬澎甭宏让析反巡嘶敞辉从世番众铲忿吱缚喻鲸懊郧剧探仔照遂尝点董孝碱脱鸿置堪坛喷筛兹类纫棕篆壮恫味湖钵孙名桔店盐嚎旷蹄彤筷血奴午反牢沼苏飘帐健康舷舆押楼铆然棺慌纷励韭其身阶渭信口讥供憎吐阻涨箭艺硅翘讶寨雹蒸淮降盂焊丢氏贰剧隙寐檀饱续熙揣蝉醉碴娩拟腾凯敞伙渤眷淖定痘利衣旦辫目肇骇天涩婿皱渗仰坦咳塔瘸颊衙陆忱躯蕴约翠榨汗洁鉴亩筷咯腮吱萎趾市汹夺迸着掇棉吐役滚叶跃