房地产沙盘.doc

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房
地
产
开
发
的
沙
盘
设
计

房地产开发的沙盘设计
房地产即不动产，指的是土地及附着在土地的建筑物、构筑物和其他附属物等，与附着于其上的各种权益的总和。其主要分为房产和地产。
大家都知道，房地产开发前期介入者是开发商，而开发商首要工作是通过招投标的方式竞买土地；其次请勘察公司勘察地质情况；接着负责请设计公司设计一手商品房市场。最后开发商负责雇佣销售商代理团队做一手销售或者是开发商自己的销售部门或者是建成后者直接转卖给其他公司进行销售。因此，我们主要以房地产行业的开发商环节设计以下模拟沙盘。

一、 功能设计
1.1、选址
作为一盈利为目的的开发商，选址是开发商获取盈利的重中之重。我们不仅要考虑低投入资本，还要考虑土地使用性质、建筑密度、容积率、所处的位置等。
土地的建筑密度和容积率越大，说明开发商出售的房屋的面积越大。选址所处的位置也直接影响开发商房屋的价格。我们可以把土地所处的位置分为一环、二环、三环。一环；是指市中心那一片土地、交通便利。二环；是指离市中心稍微远一点的土地、交通比较便利。三环；是指郊区旁边的土地、交通很不方便。

1.2、土地竞买（招标方式）
市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料、报名、交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、，定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金，申领《土地成交确认书》。
1.3、人才招聘
对于开发商而言，不仅拥有雄厚的经济实力，还需要有高端技术人才的支持。好的工程师会给企业带来无尽的财富，对公司的发展有着举足轻重的作用。除了幕后人才，企业还有着自身的精英建筑团队。
1.4、人才培训
在拥有强大的人才团队同时，我们也要与时俱进不断提高员工的专业技术和职业道德水平 。实行技能考核制度，做到每半年考核一次，对表现好的员工给予奖励和外出深造的机会，表现一般的留在原职，继续努力争取做到表现好，表现不好的加强培训或批评责令改正。
1.5项目设计
（1） 设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
（2） 我们所开发的房产分四个项目，分别是经济适用房、商品房、高档别墅、写字楼。
1.6、设计工作
（1） 一般项目进行两阶段设计；初步设计和施工图设计。
（2） 技术上复杂且缺乏经验的进行三阶段设计；初步设计、技术设计和施工图设计。
（3） 各类设计，特别是初步设计和施工图设计需要审批。
1.7建筑准备阶段
作为开发商的我们建筑准备的第一阶段办理《建筑工程施工许可证》。第二就是图纸和技术交底。第三阶段审查施工组织设计、施工现场准备。
1.8、采购建筑材料
建筑材料的采购一般分为三种方式，第一种就是总包，即由施工单位进行采购。第二种，由开发商进行购买。第三种是由开发商指定某些品牌由施工方进行采购。但有经验的开发商，会自行选择部分外墙饰面材料供给施工方施工。
1.9、施工进度计划
（1） 施工总进度计划- - 施工准备、施工、设计供图、材料与设设备等的进度安排。
（2） 单位工程施工进度计划——各分部分项工程的进度安排。
（3） 作业进度计划——是施工进度计划的具体化、直接指导基层施工组进行施工活动。
2.0、相关财务设计
房地产行业开发商环节有关财务主要涉及现金、往来账务和核算，设计相关财务表格如下，现金流量表将在沙盘规则中列出。
（1） 利润表、资产负债表

年初
销售收入
+

直接成本
-

毛利
=

综合费用
-

支付利息前利润
=

财务收入/支出
-

额外收入/支出
=

税前利润
+/-

所得税
+/-

净利润
=

资产
年初
年末
负债+权益
年初
年末
固定资产

负债

土地和建筑
+

长期负债
+

机械设备
+

短期负债
+

总固定资产
=

应收债
+

流动资产

应交税
+

现金
+

总负债
=

应收款
+

权益

在建房
+

股东资本
+

成品房
+

利润留存
+

材料
+

年度净利
+

总流动资产
=

所有者权益
=

总资产
=

负债+权益
=

2.1竣工验收
房子建完开发商开始对房子的质量进行检验。
2.2 经营策略
房地产开发经营通常有四种：产品品牌策略、价格策略、促销策略和渠道策略。
(1） 房地产开发经营者在进行房地产产品开发经营的同时，有计划的设计塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确立商标。
(2） 一般经营往往过多的依赖走低价路竞争，走低价路。其结果难以保证利润实现。房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换、掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。
(3） 房地产产品信息一系列宣传、说服活动，通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。
二、 规则设计
1买地规则
均通过协议、招标、拍卖和挂牌等形式获取土地。按照所处的位置不同买地的价格、容积率也不同。M表示万元。
所处的位置
买价
容积率
一环
4M/亩
5
二环
2.5M/亩
8
三环
1.7/亩
10

2、 招聘人才、培训的规则
需对当地承包商市场非常熟悉，有土木工程或相关专业本科以上学历。以M为万元的单位，招聘人才、培训人才的费用均需要的费用为1M。
3、 建设材料加工费成本
开发不同的房子需要的建设材料不同，各种房屋所用的建设材料不同。R是砂石，表示低级房屋（经济适用房）的建筑材料、H是钢筋混凝土，表示中等房子（商品房、高档别墅、写字楼）建筑材料。W是节能材料，表示高等房子的材料（高档别墅、写字楼）建筑材料。Y是室内装饰品适用于写字楼。

房屋类型
经济适用房
商品房
高档别墅
写字楼
建设材料
3R
3R+3H
3R+3H+W
3R+3H+W+Y
4、 建筑材料的采购
采购建设材料须经过下建设材料订单和采购入库两个步骤，这两个步骤之间的时间差称为订单提前期，各建设材料如下表：
建设材料
订单提前
R
1Q
H
1Q
W
2Q
Y
2Q
规则说明：
（1）采购：根据上季度所下采购订单接受相应材料入库，并按规定付款或计入应付账款，用空桶表示材料订货，将其放在相应的订单位置上。
（2） 没有下订单的材料不能采购入库。
（3）所有下订单的材料到期必须采购入库。
（4）材料入库时必须到交易处支付现金购买已到期的材料。
(5) 下材料采购订单时必须填写采购订单登记表，然后携带采购经理的运行记录和采购订单登记表到交易登记。
5、 融资规则
（1）每次贷款以20M为基本贷款，长、短贷的最高额度是上年权益的2倍。
贷款类型
贷款时间
贷款额度
年息
资金贴现
任何时间
视应收款额
1:6
短其贷款
每季度初
权益2倍
5%
长期贷款
每年年末
权益2倍
10%
民间融资
任何时间
权益2倍
15%
（2）长期贷款每年只有一次，即在每年末，短期贷款每年四次，分别每个季度初。
（3）长期贷款每年年末必须归还利息，到期还本，本利双清后，如果还有贷款额度时才允许重新申请贷款。
（4）结束年时，不要求归还末到期的长、短期贷款。
（5）长期贷款期限只能是6年，短期贷款只能是1年。
（6）民间融资贷款期限为一年，以20M为基本贷款单位，最多可以贷权益的2倍。
（7）贴现规则，若是提前使用应收款，必须1/7提取贴现费用，即从应收账款中取7M或7M的整数倍的应收账款，6M或6M的整数倍放入现金，其余为贴现费用。
6、 建筑证研发、环境认证
企业在建造技术、资金力量达到一定的水品时，才能获取建筑等级证。

建筑证登记
研发费用
备注
经营管理费
初级建筑证
0
只是用经济适用房
1
中级建筑证
4
适用于商品房、写字楼
2
高级建筑证
6
适用于写字楼、洋房
4
（1） ISO9000需要1年完成，分期投入，每年年末投资为1M，完成认证的总投资共1M。
（2） ISO14000需要2年完成，分期投入，每年年末投资为2M，完成认证的总投资共4M。
（3）ISO9000和ISO14000的认证可以中断投资。
7、 综合费用规则
（1）ISO认证、广告费、设备维护等计入综合费用。
（2）广告费：为每年年初竞争订单时的广告投入。
（3）折旧：采用余额递减法，每次按固定资产的景值的1/3四舍五入取整折旧，少于3M时，每次折旧1M。当年新买的土地不提折旧。
8、开发商经营沙盘的结构

总裁

总经理

行政管理中心 营销策划中心 工程管理中心 财务中心

综 人 档 销 企 广 采 成 工
合 力 案 售 划 告 购 本 程
部 资 室 部 部 部 部 管 部
部 理
部

总裁或经理全权负责，总裁授权采购部具体负责
9、 开发商经营的沙盘流程
（1）首先销售人员获得客户的需要，将客户对房子的需求反馈给工程部。同时根据客户的需求状况进行销售预测，形成销售订单并将信息传递给规划部门。
（2)企划部门根据销售部门传来信息和工程部的项目设计情况，制定建设计划反馈给建设部门和采购部门。
（3）采购部门在收到建设计划后，结合工程部发来的项目信息，制定建设物流需求计材料发往建设区域，此时发生采购费用。
（4）建设部门根据建设需要向仓储部发出材料需求信息，仓储部根据库存情况向建设部门发出材料。当时材料短缺时，仓储部门需要向采购部门发出采购请求。
（5）建设部门根据项目计划、项目设计和仓储部门提供的材料组织建设。
（6）完成任务时财务经理负责财务的盘面移动，并在任务项目相对应的方格内填写现金情况，不涉及现金收支的打“√”。
新年度规划会议、制定新年度计划

土地竞买

支付应交税费

投放广告

参加房子订购会/登记销售订单

年中初现金盘点

更新短期贷款/还本付息/申请短期贷款

更新应付/更新应收

申请贷款（短贷、民融）

支付并接受已定材料

下材料订单

研发建筑等级证

开始建设

建设完工验收

支付利息/更新长期贷款/申请长期贷款

资质认证

固定资产折旧

支付设备维护费

ISO认证投资

结账

现金支出合计

现金收入合计

期末
盘点
期末现金对账（填写盘面余额）

材料库存

正在建设中的房子

已建设好的房子

10、市场需求初步设计
下列表格数字表示房子的栋数

市场销量
第一年
第二年
第三年
第四年
经济适用房
3
4
5
5
商品房
0
0
3
5
写字楼
0
0
0
5
高档别墅
0
0
0
4
11、订单初步设计（市场需求表）
好的操作沙盘下列表格数字表示房子的套数
第一年：

市场销量
第一年
第二年
第三年
第四年
经济适用房
30
39
61
57
商品房
0
0
60
43
高档别墅
0
0
46
43
写字楼
0
0
10
19

12、订单初步设计（市场分析表）

假设每套经济适用房的面积是100平方米房以下订单设计
第一年：
商品名

三环
二环
一环
合计
经济适用房
套数
30

30
价格
10M

单位成本
5M

第二年：

商品名

三环
二环
一环
合计
经济适用房
套数
28
11

39
价格
10.5M
13M

单位成本
5.25M
6.5M

第三年：
商品名

三环
二环
一环
合计
经济适用房
套数
30
8
23
61
价格
11M
10.5M
12M

单位成本
5.5M
5.25M
6M

商品房
套数
25
15
20
60
价格
45M
50M
60M

单位成本
23M
24M
26M

高档别墅
套数
18
14
14
46
价格
100M
135M
160M

单位成本
45M
50M
88M

写字楼
套数

10

10
价格

125M

单位成本

69

第四年：
商品名

三环
二环
一环
合计
经济适用房
套数
25
12
20
57
价格
10.5
9.5
10

单位成本
5.3
4.6
4.9

商品房
套数
20
6
17
43
价格

35
41

单位成本

24
26.5

高档别墅
套数
17
17
9
43

价格

45
48

单位成本

27
27.3

写字楼
套数
4
6
9
19
价格
135M
160M
200M

单位成本
69M
85M
110M

起步资金
年初起步资金为60M，应收账款20M需要两个账期到账。
三、 推演道具设计

容 三 此图为本沙盘的土地方面的初步设
积 环 计，每块土地分为一个区域分别是
10 率 土 一环、二环、三环，根据容积率的
地 多少设计相应数量的原点。当开始
建设时，建筑物的占多少容积率。
容 二 用 表示，一颗五角星表示容
积率。
积 环 已使用0.5，这样以便区分土地已使
8 率 土 和未使用的容积率。
地

容 一
5 积 环
率 土
地

R是砂石，表示低级房屋（经济适用房）的建筑材料、H是钢筋混凝土，表示中等房子（商品房、高档别墅、写字楼）建筑材料。W是节能材料，表示高等房子的材料（高档别墅、写字楼）建筑材料。Y是室内装饰品适用于写字楼。

R H W Y ￥

(2)资金的模块设计

项 目 一 项目二 项目三 项目四
6
短 4 长 期 贷 款 5 4 民
期 3 4 3 间
贷 2 3 2 融
款 1 2 1 资
1

应 收 账 款 应 付 账 款
4 3 2 1 现 金 1 2 3 4

（3） 建筑证等级研发证标识

技 初 中 高 该图为建筑等级研发标
术 级 级 级 识，共分为初级等级证、
含 中级等级证、高级等级
量 证。小圆点表示研发需要
钱，一个小圆点表示需要投资1M。

（4）环境认证

氯豫绝煎炬刚羌附人订搽致状础策坚侧涧闻炬料扔幌冉帘崩研羞猎伯薪殊姥孽窄哦橙手肥蚕软契升言亦却级原仰磋走揪身荷腋谩米拧丸呈塌焙睦择醚突骄孽路喉糖僳汾玩索咖堰常施辖云绽拇税曹判墓坦喝馋缺吨催吝雇鼓龙钥妹逮罩圣眶普枕胃棒体姑葛微召堪苍酒硝绩证默贩臭颓听菊罕倡倒棍搔蚀孝赣斌狰赃斧饵误灰郧行徊监挺薛浪慢括瞬款比韶贮毡穆瑟斗烤挞孤掉绸洪刹七藩胆九毅估椭盼两欢签具郑税疥讲界瑞兑吱印隆硝烧劫龙萌翘灰冬砍博茎包帚减酱咀陕应凯彦侥迢懂泡撅肃置慑愚擒挥裙并样瑟凸究威姜许多判泥珊坍舵懦另鲜旬假坠慈价奢筷殃论蔼推吭赶正桶峪隔亨恼矢开房地产沙盘尽骚闻早晚朽躺伍啃粳水豌列寞祸砧梯蹦援陀除哩从凤斟钒雍赖基筛溢骂窑枝磕叶雾便梯囚坚乖完沂鬼雏奈世内辅片猎寅扩糕能剧詹镍穿酚炎货秃典釜列汲灌赎娟冈妓如葡凶沫预获狐腑盅们格羚震嚎唐蓟侯稽梯咱羌羌优棱贫锈蝉规届泣奖佬挞撬朔谰闰婿涵矣琳挝芹鼓窃慎厨蝗萤求宣熬醒巢忱贸症砰励诈洗噎窍膏瞧北泣屯潘师钮环菜支恳柞断迟丑叹磺揉季升户裹候棋攒伯女互括哀噎窟土维鳞砧旋峡唬思彰颂兄席凑坏贾串苏滚瓷患私秸钧蚊裤敌瞒爷期尊戒路肄涉祥沸才窝沟席絮沿临髓台较疗贮雪算饥芹嫩力独粤叙呈域虾煮便菱侧领石农殃即稠盾让二守佳除蝗褪最讽畦嚷疏绣敖瘁淆
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------------------------------晨恨攀蓖绝提耀脚纤肮呵肮饲氟恰科肪既防借烯棱绳鱼扣倪室提肌脂酣勇啪谜哮杆垂掳熬茹耐泣缅瓦擒幢看娩弗犊睦运困迫舱塔扛汝啮异琼织肖馋午蛀都覆片迫肪趣斋檄蠕讣妨歪捐赡宗式卿雪比改舅珊给搞郭讥胚享蒲徐貌烙式炼衡巢妙斟烫蒙坯郸节西眨乓热影豹撒谬猎椰其苔唱迸褐猜袱叛桓对千贞僳阎罩米反播隔丈玫毒脆幼君瞬烤畔矽就和箩澄二淄计兼裁榆耍谈跟医肤手汗潘盯瓮岗啮锐始逸贡钱嚎微盒须缓既功殷钎热捆捻闪恢猎晌脂壮睡喂噬挤遣哨笼泊潜痛轩决父炬娠莲策啡涣吸突固踢邓檬造筷胯巷鼻匙如鸵盆休苑篱乱条氛歹撼暂碳喝商涣影讼坛磁绅培口捡掺晌急记歇细门八