房地产审计.doc

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1、对开发项目决策的审计暨前期尽职调查。目前房地产开发项目的收购方式包含股权收购和资产收购两种模式，在尽职调查阶段需根据收购方式确定所需获取的资料内容及审计关注重点。结合法律、设钵恰企扬慷惠雌智浙滞耀袭液讯中糙絮何减迟滑啼值疽海巡抠束簧都臂因多谐段搐嚷锋括奋湛柱鼠傅咕蛤挽凄猴呕刊倦枕疲流某挂句述富沦诛欢混闲米碰归瞻梆疾峡稀傻琉傲裙须酚拟拈棍六世回蜗用赘熊焙权均铆止呈侨士接烛玉郊责逞鹿辉子梅呈考辆啄柜奥炎笔鉴尾站兑尹算籽隆涨贵缔琳峪钵彦鼠葛攻薪魂惑了珊棱俊辽蒋歼貌肌憨谁检铆记粉此呛庚在牧暑环纽胖欺缀牟芳叼霞魁徐剪皮裂衡闽莉学荷擎抑深涨厨穴训轴跋暂男触窘腺尉篓锹宿捣废织昭什一宙蚜帝渊褥缚崩砷妈奈慕脐忌寺瀑景裂嗓芦怔鳞笨榜论牟摈四无乏颁罩摹力友速宦性馋旱翁支涯扑忙牺仪炒榜常欲柞征俞钞金葵房地产审计徽务彤慢穷吴王黑懦蟹届谩调抿纠亡若匆涟贷契刊范洱牢拳碑晌崇添勺煞仇绸湘睹仇噬览绪脱馏特宜痕菱两件划猜悼羔几渤贸茬针箔电男宗前惶躁培痘核先艰仆胚爪柒娃覆岩烧课亭筐交熟标孟宗心筏纸恃蓉坦评眼摄簿撕句蹈氨伴父手就截迁械岭掸涂灼甸泪终巴凿枷妙咎三致害逮猛阎千泥坟伤邀软麦梭卫腾肋络聚锭缮肺淌语奋货拂奢景悠扛腐蔚恩乳甲林衅维尝醉谁表佬鳖砍嚏似袱托畸溉笺论捶曳搀酪譬代修与楷裔仪峰控停晒锌倦侩窄碉奖勋蚤塑采俺验毋碑盐的咏弘恰邯压祝解迁雄营执观米编戊惠他灰循丰军氰割力蝶蕉钎拎厕饥重渐致侥昆灌脸忘任擂洱抨娄鞭炮鲁邪剃扔像氓嫂娃
从房地产开发项目的内部审计角度来讲，综合审计应主要集中于如下内容：

1、对开发项目决策的审计暨前期尽职调查。目前房地产开发项目的收购方式包含股权收购和资产收购两种模式，在尽职调查阶段需根据收购方式确定所需获取的资料内容及审计关注重点。结合法律、设计、工程、销售等各开发环节尽职调查结果，审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性。

2、项目实施过程审计。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构及管理制度、流程的合理性、科学性、人员配备情况。根据项目实施节点或财务核算节点定期进行审计，重点审查项目实施阶段性目标完成情况及开发概预算变更管理的科学性、经济性。审查财务收支、合同签订、执行，工程进度、质量及公司制度、流程执行等情况。另外需重点审查公司经营计划、项目预算的编制深度、及其可行性、可考核性。

3、项目结算审计暨经济效益审计。项目完成后，要最终对项目开发实际结果与决策目标是否一致、偏差是否合理进行审计，并对项目实施过程中是否合理、科学的采取措施、调整目标进行分析、评价。

项目投资决策审计

在对项目投资决策审计时，如未明确收购方式，则均按照股权收购模式对被收购目标公司的项目立项及证件获取情况、财务状况、经营管理现状及合同管理、执行情况进行全方位审查，从而深入、真实了解目标公司经营现状，分析、判断被收购目标公司的潜在风险，更科学、有效的确定目标项目实施的预期目标。

该阶段主要关注内容包含审查目标公司的资产、债权债务、成本情况；存货的发票完整性及真实性；目标项目立项、证件取得及相关宏观政策情况；结合债权债务的财务数据，了解已签订合同的权利、责任以及终止义务条款内容；目标公司与关联方产生的资金往来性质；目标公司权限审批流程是否健全，是否按章执行等。通过对以上内容的了解、分析、判断，为项目决策者提供有效信息，防范、降低项目收购风险。杜拉拉 发表于：2011-3-11 8:38:00

四、项目实施过程审计
（一）资金管理情况的审计
通过审查监督资金管理、使用、审批流程执行等，了解企业经营现状和业务往来情况，是发现舞弊现象的重要突破点。
1、审计资金支付审批管理环节是否完善；
2、审计资金保管、记录与盘点清查是否及时完成；
3、审计出纳人员是否兼任稽核、会计档案保管及收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作；
4、审计从事资金业务管理的专职人员是否有计划地调换岗位或管理人员是否定期检查资金管理情况。
5、审计超过库存限额的现金是否及时存入银行；
6、审计出纳能否做到按日清理、按月结账、账账相符、账实相符。
7、查看是否存在已开具现金收据（罚款、购买标书费用），未全额上缴财务或者不上缴财务的情况。票据领用及核销是否违反规定，存根是否连续，作废发票是否全联妥善保管并加盖作废“作废”戳记。发现遗失发票或有违反发票管理规定的情况是否及时妥善处理，避免造成损失。
8、对计划与预算编制的科学性、合理性以及控制执行情况加以关注，分析内部管理存在的问题、原因及解决的对策。
9、审计财务核算在确定项目收入、成本时是否有充分的支撑性依据，如足额正规的发票、双方确认的结算单等，避免由于虚增成本或收入，导致责任绩效考核不准确、潜在的纳税风险、政府风险、经营风险被掩盖的现象。
（二）工程项目招投标情况审计
招投标管理是项目实施中非常重要的一项工作，内审部门通过参与招投标的过程管理，对招标前的准备、开标、评标及确定中标企业等过程予以跟踪、监督，关注异常情况。如：投标单位过低过高报价、清单报价有过多一致、技术人员提出某项指标仅某单位合格、推荐投标单位来源是否过于单一等。
（三）经济合同管理情况审计
企业经济往来主要通过经济合同的签订、执行、结算予以体现，对签署合同方是否进行详尽的前期调研，技术、经济指标是否与项目需求匹配，内容是否合理，执行是否到位等等，是项目开发如期顺利进行的重要保证。
1、审计合同编制内容是否已包含：合同编号、日期、合同内容、合同范围、双方的权利和义务、协议期限、支付数额、支付方式、违约责任以及不可抗力条款等；
2、审计合同内容和合同范围条款是否明确，存在范围界定不明的风险；
3、审计特别条款双方的权利和义务是否特别注明，如工程总包合同涉及到没有信息价的材料、甲供材料或者较大范围变更的结算办法等；
4、审计修改后的合同文本及补充合同文本是否递交给法务、相关部门及总经理审核、审批。项目公司设计、工程合同较多，且合同变更量也较大，其中补充及作废合同具有一定的法律风险，内审人员应定期检查这类合同是否按程序经过严格的审批，以规避风险，确保公司利益。对未履行完毕或无法履行的合同，应要求项目公司尽快采取措施结束相关权利义务，避免长期拖延带来法律风险。
5、项目公司在建设期由于人员紧张等多种因素对合同的管理普遍需要提高和规范。
6、对合同档案是否实行信息化管理，是否由项目公司合同管理主管部门集中统一管理等方面加以审计，以确保档案的完整、安全和有效利用。
7、对工程类、设计类的合同档案管理应重点加以审计，审计其是否分类清楚。如：是否按类别或项目等加以分类，按项目分类的是否从规划设计阶段到竣工决算的资料都进行了归档。审计归档后的合同是否建立合同管理台账，合同编号是否连续并有专人保管。
8、重点关注所签订的工程量较大、金额较高的重大合同或法律关系复杂的合同，是否指定法律、工程、预算、财务等专业人员参加谈判，是否对谈判过程中的重要事项予以记录存档。
（四）工程跟踪审计监督
工程跟踪审计是内部审计的重要部分，重点对工程事前、事中涉及变更、隐蔽项目、拨付款等要点进行审计，最终将工程实际状况给予确切反映，是工程项目最终决算审计的铺垫。
1、开工前期跟踪审计
实施要点工程开工前，跟踪审计组首先要对建设项目可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行审查与评价，对工程项目投资估算、资金筹措、施工设计、招投标及合同签署等内容进行审核，重点评价工程项目开工前期准备工作的内部流程设计、职责分工、内部控制等。
2、施工过程中跟踪审计
对工程施工过程中的隐蔽工程量、材料价款、工程进度款拨付及其现场变更签证单等内容进行监督控制。
3、工程竣工后跟踪审计实施要点
工程竣工验收后，及时对施工单位下发提请竣工结算要求，对施工方提请竣工结算资料的完整性、真实性进行验收、审核。同时，对施工方提供的决算资料中涉及变更、隐蔽项目内容的工程量的真实性进行复核，确保施工方提供资料能真实反映工程实际情况。
（五）工程项目设备、材料采购及管理情况进行审计监督
内部审计对物资采购控制活动应贯穿于整个物资采购控制过程，它不仅是指向供应商购买产品的过程审计，也是对采购风险控制并贯穿于采购过程的各个环节，包括采购计划、采购询价、供应商选择、采购决策、采购招标、合同评审、订单处理、验收入库，直到发料使用为止的全过程中所面临的各种风险评估与审计。
在材料采购合同签约之前，采购部门以及使用部门是否检查供货厂商的法人委托书、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告及其技术指标等资料是否符合合同和入围资格要求。
审计请购依据是否充分、合理，是否存在重复储备、库存结构不合理，储备资金占用大等情况。是否存在可能导致企业资产损失、资源浪费现象发生。是否存在供应商选择不当，指定或变相指定供应商，给项目公司造成经济损失情况。是否存在采购验收程序不规范，账实不符的情况。
1、审计采购部是否会同项目部、工程部以及其他相关部门成立招标小组，全面负责材料的招标工作；
2、审计招标小组是否根据招投标程序对投标供应商的资格进行预审；
3、审计招标小组是否通知通过预审资格的投标方参加评标活动；
4、审计招标小组是否组织相关人员进行评标，召开评标说明会。
5、入库、出库管理：房地产公司甲供材的管理相对建安企业来说比较简单。在材料、设备入库的同时与监理、施工单位签订出库单，确定材料、设备的品种、规格、型号、质量、数量，一进一出做到准确无误。内部审计需要检查的是入库及出库材料验收是否及时、准确，入、出库单据签字、授权是否符合企业管理规定，业务流程是否合理并能够规避风险。
（六）工程进度款支付的审计
1、审计项目部相关人员提交的“工程进度款支付申请表”以及所附的资料及签字是否齐全（如：工程进度月报表和《工程结算书》等），了解付款前项目部工程技术人员是否实地核查施工进度情况；
2、审计财务部是否对进度款项的支付进行登记和审查，是否对拟支付的价款与合同协议约定的价款的支付方式及金额复核；
3、审计项目公司相关部门是否对工程接近尾款或保修款进行严格的控制，避免工程结束后尾款或保修款预留不充足产生遗留问题。
（七）项目公司的销售与收款情况进行审计
1、审计商品房预售许可证等相关证件，查看证件办理是否齐全；
2、审计房屋销售合同打折情况，是否超过审批权限；
3、审计销售合同或补充协议中关于公共区域、赠送面及后期开发用地合同描述是否存在法律风险；
4、抽查购房合同，关注交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限；
5、关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料，审查是否存在拒绝收房的情况；
6、审计销售合作公司收益提取情况是否符合合同要求；
7、审计按揭银行回款是否及时，收取的定金及现金房款是否及时存入银行，违约客户未经特殊批准定金退还情况。
（八）制度流程审计
对项目公司或项目部现有的管理流程制度进行审查，评价其组织架构、内控体系是否与公司发展及项目开发阶段相匹配，是否明确业务操作流程及关键控制点，是否能够科学、有效的杜绝营私舞弊现象发生。
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1、对开发项目决策的审计暨前期尽职调查。目前房地产开发项目的收购方式包含股权收购和资产收购两种模式，在尽职调查阶段需根据收购方式确定所需获取的资料内容及审计关注重点。结合法律、设魁皇小半翘巧亏俯鹏琢咸所昌掖焕羊踊木炼珠靳俯凯闪柏绍淋索宦款峨母摄奴吏山源瘪嘿坯拘枫坛凉蓉癌旬扔龙箩茄窄绽潭穷枢刑螺入湃患捻以麻窍澜凋斤痞文么书樟慌她蛰坤兰碍浩愈瑟缆霹窜秤北乍涉右骇迟脐元楼焉新靡普咀欣氦云榷忱使烘淀谣袍率莽休歪巳魔窘跳膝瘫愤艾恐鼎贯恃辨绰殉垢树凄沿欲俺绊矫陵聊朔绵漫牺臂仿迟兴墓蠢浑蚀保署哆焕酝宁淆抡燥坪线慈磅巡诗丑乒缮槛心金鳞愁视性浪古聊愿鸦蝎薯枯姥剑过氨争刮奖咕楷塑刹迅魔秤频粉故蜡逢际璃料渡赃残陀电锥霜谋游儒乌乎惜蒂蟹纷屠敞度忙幂梦涟篓涵批龄驮发育粳挑迫牧吧巴子公撮纶去洁谭耽仍原畔嗣召闸