房地产企业土地增值税清算的流程是什么.doc

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土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3.直接转让土地使用权的。
　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么，哪些问题比较突出呢，企业应该注意什么？
清算申请与受理
　　第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
　　第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
　　第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：
　　（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
　　（二）国有土地使用权证书。
　　（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
　　（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
　　（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
　　（七）清算项目的工程竣工验收报告。
　　（八）清算项目的销售许可证。
　　（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
　　（十）《土地增值税清算鉴证报告》。
　　（十一）《土地增值税纳税申报表（一）》。
　　（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
　　第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
　　第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。
　　房地产企业在土地增值税清算中存在的问题
　　按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。 　　而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）的要求，符合以下条件之一，才进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。 　　针对上述规定，一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的，比如在进行预售后，拖延项目工期，不实现竣工。或者在竣工后销售的，保留一定比例的开发产品，故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可能确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产生法律和税务上的风险。
　　编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险
　　1、税务风险
　　一方面，回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行房地产开发的主流模式，这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢，开发的成本就越高。 　　另一方面，捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高，缴纳的税款越来越多。现今，除了房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》（国税发（2009）91号）中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目；已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。 　　届时楼盘的增值额可能会比现在更高，有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上，土地增值税将达到利润的60%，因此导致整个项目的适用比例提高。所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。
　　2、法律风险
　　首先，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定，且在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注销的项目公司不足三分之一。 　　据了解，房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售。 　　其次，拖延工期可能产生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。
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