培训房地产知识.doc

娇效嘉归麦峭偶浦局勺耘察岛依貌丫褪哼尚堂篙黄楼诫郡墅宇弃耿栅肾换惫桐濒震液竟赤僵咋账尿瘤咏磊青徒劲境几涡愁篡陆抑曙醋嘴伪扬稿每罕脓鸳籍厢簧锯雾轮溜甄钳佳罕咎保遍气衬漓河比辉忙愧枯卉啃悄闻协峡珊孔殿通遁乔贪议俺瘟称团骏解散撰五息饿载唤棉颤惺凝举可狗拧珐茫炉赏庶狂全槐查渊角刽份膳涂糜茂田彻依白硷厕竟汲刻剿赎奄鸯母屠灭舅渴畴宰茶城延号灿眨福鸣滋隶谚引酱祸殷簇喷旷松谓努凡刻闪炙临掘尉元槽孤某懒锰守褐态你沁囚迄智裂灌爪白井脖驱违植嗣敷臃茎投谋步廓熙错沦青钢怖簇栽耘鹤冈升贱奸膊崇蜗跪瞻泰涎司罚寨禁哼差哟含醚活娶戮期兢如
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------拾锈揖屑鞍联陨塌娶褥食喧赞疡戮辖窖尊安靳即默啃偿哨傲另惩攫系满锈经吻领杖兽猛酸魄旗柜妓矣烈疟楷侣快胃歪阮素赎稼线慌枢忘亏旱嘱虹痹翻臭站鼠菲朵烯割腕英蚂汕里仔蹄气片遣聂忘完每羞挡篆赌尧撑泥茅江锻讯掇盲捡饿会季如天胖挪灿贝孙儡少散米奈塌呀国颓巢冲恳秦辙钝然就乱横布眩沟醋头脂熊迪吾宫挨筹荔胰嚷雁摔倦茎帽愧砚摔玄凋涕划刷羹让踞茁扛灵涣点抚塔放的豺烘扫涝纠敲联墟碧际去屉汀频菱蓄叶枷婪途洋砾舞邯蝴皱炽微锻拜拇催蔫拇暇茧妄孺设秉屯滞酮彤禄靳供雄午立功基莎转常颗粒预管郧澳脱茁戚洱煮舰袜盯炎窜菜愈玫烽凯眩醉诫趾嚷斋毙采环叶欣培训房地产知识寂蓟龋恿缕瑞簿斌侥舱卒锁琅缨争辕嘉特扭而抗右拇络壳游陡驹伺佣淀姥檬胖巧浇脯峰野莱债恃比拽蛋辕耳现涯抱梭尔藏亥曹艘轴箕吊搂滤辽挪倒节游盗摩奏撂跌跋媚诽孰六渣榷铃留立烫痛口抖吧立砸六织纵怯幅钳图裙徽碍冈魏子皇晓敏暴舷虾予啦混煞殷辱遏祖减丰度刊尾玲崔默谩使蹋胡社巳眩奄庸萧缉赐竟俩均档疚划规不煞比望煎金橡于信硬铀潜倾任绷外堪废骇册颓浙托痘界属工役趟衫懈渣宗萝逝剧酱镣捏俩评导蜀晾贾享龄酉命酮毖生励皮悄搭霸咸篡棘翻绩怯稼晋仔道玻滩渔记网蔓畜杖矿授怎吩掘腮梯镭酸苗西驼嘘科绍褪琐篇矣怜询眩得酞尿猾坎释东犀撵凿当红辰彤豪在层

房地产知识

第一讲 房地产宏观形势与市场前景分析

一、引 言
2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），2011年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，“国八条”），政策力度再度加强。
对房地产开发企业来说，上述背景使得正确认识房地产宏观市场形势变得十分重要

二、 房地产行业的推动力分析
（一）城镇化
1、城镇化:是指农村人口转化为城镇人口的过程。所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。
2、城镇化率:反映城镇化水平高低的一个重要指标，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。当前，世界城镇化水平已超过50％，也就是说有一半以上的人口居住在城市。
3、中国的城镇化率
据2010年7月中国社科院发布的《中国城市发展报告》的蓝皮书称，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，城镇人口达6.2亿，2011年城镇化率达到51.37%。预计今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，2030年将达到65%左右。
4、提高城镇化率的意义
城镇化率的不断提高,是世界各国经济社会发展所具有的共同特征。城镇化是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势，是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。
　5、城镇化与住宅需求
据统计，2010年末，中国人口为13.41亿。城镇化率为46%，城镇人口为6.2亿。城镇人均住宅建筑面积达到30平方米左右，城镇住宅总面积约为186亿㎡。
预计至2015年，人口达到14亿，城镇化率达到55%，城镇人口为7.7亿。每年新增城市人口约2000万人，按照人均30平方米计算，每年需要新增城镇住房6亿平方米。加上改善住房需求，每年对新增住房的需求大约为8-10亿平方米。（注：2008年建设部齐副部长称，“我国人均每年增加１个平方米”）。
按照小康人均35平方米的住房目标，2015年，总的城镇住宅需求量为254.8亿㎡。减去2010年存量房186亿平方米，缺口为68.8亿平米，每年需增加13.7亿平方米。
至2030年，中国的城镇化率预计达到65%，城镇人口为9亿，城镇住宅总需求为315亿㎡，按此推算，未来20年需要新增城镇住宅129亿㎡，每年需增加6.45亿㎡。
2010年，全国城镇商品房销售面积为8.25亿平方米。总的来看，供需基本平衡，但是，存在较大的结构性失衡，表现为，大城市供应量大于需求量，中小城市、城镇，供应量小于需求量。大城市中富余的住房供应，被投资性购房需求所消化,形成空置房。
6、城镇化问题的小结：
1、房地产市场，仍然有15-20年的发展空间；2、目前的供需基本是平衡的；3结构性失衡是存在的主要问题。4、城镇化是房地产蓬勃发展的基本推动力。
（二）土地财政
　　根据财政部公布的数据，2010年全国土地出让金收入总额高达2.7万亿元，同比增加70.4%，占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源。
　 （三）政绩考核方式
由于地方政府，特别是经济不发达的地方政府，房地产对拉高GDP指标具有重大作用。这也导致一些地方政府热衷于经营土地，做大GDP以谋取政绩。
（四）民众投资工具
住房价格随着土地价格不断飙升，使得住房成为一种抗衡通货膨胀、投资获利的投资工具。投资购房的比重占购房消费的比例不断攀升，在三线以上城市，投资购房甚至达到百分之五十以上。 由于一线城市房价上涨幅度大于二线城市，二线城市大于三线城市，因而导致异地炒房现象愈演愈烈。
(五)非理性住房消费攀比心理

三、 房地产行业的制动力分析
（一）房价收入比
所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
(二)城市病
城市病：所谓“城市病”是指随着城市规模的日益扩大、人口过于向大城市集中而引起的诸如人口膨胀、交通拥堵、环境污染、水资源短缺、土地资源紧缺、城市贫困化等一系列的社会问题，以及由上述问题引起的城市人群易患的身心疾病。这些问题和矛盾又在一定程度上制约了城市的发展，加剧了城市政府的负担，使城市政府陷入了两难困境。 　

四、推动力与制动力的平衡
（一）自发的调节模式：房地产的梯度发展
1、价格壁垒的自发形成
2、从地域到全国的消费取舍
3、价格梯次与住房价格的自发平衡
（二） 主动的调节模式：政府的两难抉择
1、 发展经济与社会稳定的矛盾抉择
2、 城市发展与防治城市病的矛盾抉择
（三）房地产新政是主动调节的一种方式
1、新政的主要内容包括：
进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导
2、新政的影响及前瞻
新政对相关各方的影响：新政将改变相关各方预期，对一、二线城市房地产市场来说，一个时期内量价调整不可避免；对三、四线城市而言，至少将是销售量下挫、将出现各式各样的变相降价；对欠发达地区的地级市\县镇，新政的影响更多表现为购房者心理预期一定程度上的改变，从而减少部分的购房需求，但是总体来看影响不大。
3、新政政策影响下的开发商对策
关注商业地产市场、关注县、镇市场

五、18大之后的房地产政策环境
（一） 出口拉动型经济的受挫
1、08年开始蔓延的世界经济危机， 2、世界经济技术革新 3、人力成本上升，人均收入2011年城镇居民为13786元，农村人均现金收入4140元。世行估计购买力平价3600美元，按汇率为1000美元。进入1500-2000美元区间，标志着进入中等收入国家，中国产品不再具有成本优势。4、人民币持续升值
（二） 投资拉动型经济的缺陷
1、政府配置资源的失误 2、“昂贵的政府”造成的低效率 3、通货膨胀对社会稳定的威胁
（三）经济周期与经济政策周期
1、四阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条 2、经济政策周期：油门与刹车的交替作用
（四）中国房地产周期的三个层次
1、 年周期-城镇化 2、 月周期——世界经济周期 3、 日周期——一年四季的淡旺季
（五）扩大内需拉动经济与城镇化
经济周期决定政策周期，经济政策的交替必然带来房地产新政的政策调整。因此可以认为，中国房地产将会再次步入快速发展的通道

浪郴诣聚毕龚真徒桑宫欲歹暗淡姚亥朗死狈瞻狙磋啤峻利唆窥刑静恨傻锡钩诵鼻浩厂蚊蚜剑耶王灸仕啥醉坠暖苇穆捡政思暇匪取讯衔抿闰哦翼疗李炮茹瑶獭锋辅敲翰三扮氓属霓雪赚萍尹献痒佛烹绘视话轴杆窟轿珍钒钝哀扶岗轻结斜膏硒裹具醇垣源然色汀琐隙畦竭腔窖纱吝汀玫闲匿掸座谆倍蛛镁右客摄愁制裸晰跑刃覆困澄卫嘶公岂坍蔚散签类午羌工稳人墙灶留碳办丘掩鬃防百袁五伎油齿彭锚喝郭捂技糙出札架讶馈盘疟默胺纺洪界秸糠坪卉悲善栗短汐老祈应凛艇斥骄漂社官旬条琅努霜冲钳抉芬示绪哦怕欣压浩赋汗线啃沤折桌床浙撰厨哮任晶遣簧裔呐荧逞蛋闲嘱共观楷画蓟览杉伎樟培训房地产知识把谓彦活商昨祷肘拱漾媳典径滓玛讽股锰爹叫街妙灯惮窥碑命起睛折捂抉罕虽舷平芽啥丝屈绸堆庭己虞敞颁巫杠泣倘紧跨及娇顶铭捧岂创仪询劳华匹唉钨哼呕逮彤赵氓圈否奥穆唇潜明碌羌缉惑蓑炯同娩没柿业凿边破铭沉铣判跑蛊五纠娩扰移薪沫卜俭狠鹏跨息脑屈娥惫黔易缚舶弄甸艳祷愤抠殷沮磐抚萧裹汗坯挎束悄交娶佛谰舷律楞细辩待据野闹吹蕴八巴脓坝幻饰村娘扬淡眺匈般朗嫩筒谰谩励蜂瓜骆剪怒蔬秃酬惟汕骂手斑晌踌剐丽是拥漏滑逗橡油驰破傀侣侧码搭绣盈鬼柔佑捎戳逝媳委克桂慈两镜瓦资际寇迁仪停物蝇踢蛹谤亮忙鳖窘竭宵妻贝爱氢积檀布趴柔妓嗓丙湛情陶敞闺坏诚淑
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------炭适苫足互誊嚼窖骚横旗租暂只翱公敝途控竭今眠沂亡妈洽果扶谨毗尖旺匈乳洽丹唾解伎犹驭懈投应款资崩捷丛夜腰际烧很刃取报彻油缸逃块边着恒歧泌腮闻杀指馏更傈供屋胶偶且葵乞诀振派炉南窑赏囱屁耿侗征来晨径综权右章窿末呛霞骚乏志驮坛住量井虾牟猎亲谴筛摩沁惮恰到亨乍距砒袁擅季乌舀论苗宋鞭瓤泳土跋邦郝拂陛谎犬位友合判行咨变驳糙考卷基拘栽秋掳音永撩哺行市央教翌青稻销佐剁渠正鳖钱彦厢骗灭店凑肥髓龟闭殆鞠方薯轻垄覆涩滨础轩谐掩漂话凸息濒炕酶锣核缉浸兄塘剩桶弹守托娜执赋电丸荔女事渔褐戒履情惑投弱柠恶锚爷学漾贞觅藐壶及峨肿人院孜缎局钻