浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用.doc

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2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31，达到1798亿元。而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66增加到2006年上半年的6.25，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4。一、现行房地产交易税收制度简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。（详见附表）1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。税种繁多、计算程序复杂、办事效率低下。2、对于房地产转让，卖方征营业税，买方征契税，同一标的交易的双方都要课税。另外买方既征契税，又征印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。（二）税收优惠政策曾促进房地产业发展。1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住宅又对外销售的制定了几项优惠政策：1、营业税：营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：（1）财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售额减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。（2）财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让后的余额为营业额。（1）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差异。以福州市为例，根据财税字1999210号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税1.5，印花税0.03合计1.53，购买高档商品住宅税率为3.03，购买商品非住宅税率为 8.03。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210号文件还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达100倍以上，前者为印花税0.05，后者包括营业税及附加6及印花税 0.05，合计为6.05。若考虑所得税和土地增值税则差距更大。因为转让普通住宅的享受免征两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。（2）出租住宅与非住宅税负的差异。财政部、国家税务总局从2006年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从18下调为7，非住宅未作调整仍为18，两者相差11个百分点。后者是前者的2.6倍。2、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。优惠政策：财税1999210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为 20。优惠政策：财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。4、契税。契税暂行条例规定：个人转让房屋权属按成交价格的3-5征收契税。优惠政策：财税1999210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。5、印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。（三）税收调整势在必行。上述优惠政策在对国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用。但目前我国房地产业（包括住宅）已超出内需不足的阴影，发展速度加快。2005年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出关于做好稳定住房价格工作的意见。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理要求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。二、2005年以来我国房地产业宏观调控措施（主要指税收政策）房地产业是我国国民经济的一个支柱产业，房地产市场的健康发展对整个国民经济健康发展有重要作用。现行税收政策体现了国家宏观调控的政策精神。落实好这些税收政策规定将促进普通住宅投资，抑制炒房行为，促进房地产市场健康发展。1、为调控房地产市场，2005年我国政府提出了八项调控措施，税收政策也进行了相应调整。当时规定，个人购买住房不足两年转手交易，按其取得的售房收入全额征收营业税，对个人购买非普通住宅超过两年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额，征收营业税。而现行税收政策对营业税缴纳要求是，个人购买自用1年以上的普通住房出售时免征营业税，不足1年的差额征收。细细对比，不难发现，住房转让环节税收政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投资炒作。2、2006年政府仍然只对住房营业税进行了调整，将原政策中的“两年”改为“五年”，此次营业税政策调整，既要遏制投机性炒房和投资性购房，也要调整住房结构、区分普通住房和非普通住房（注：普通住宅，指容积率1.0以上、面积140平方米以内、单价5500元平方米以内的住宅；不能同时满足以上条件的住宅，均为非普通住宅）。以福州市为例，市税务局关于调整房地产市场营业税政策问题的函的通知，要求从2006年6月1日起全面执行新的营业税政策。这次调整将直接导致我市二手房交易成本增加。（1）交易税收平均增加2万元左右。据市场统计，目前福州市场流通的二手房60未满5年，因此新税收政策对福州二手房的影响是巨大的。据悉，目前福州二手房交易税收按普通住宅和高级住宅两种不同的房子类型来计税：首先是普通住房（按福州市的规定：单价在5500元平方米以下，面积140平方米以下）-两种情况：A、未满5年的住房营业税全额征收。例，一套原价为25万元，成交价格40万元的住房，那么营业税将按40万元的成交价全额征收，税率为5.55，具体计算是40万 5.55=2.22万元。除了营业税外，卖方还要交个人所得税，其计算方法是 （卖出原价-原购房价-合理费用）20。按福州市的有关规定，合理费用统一按卖出房价的20扣除，那以这套住房的个人所得税是（40万80-25万）20=1.4万元；B、满5年的，此时营业税和个人所得税都不要交了。其次是高级住宅，同样是两种情况：A未满5年的房子-营业税全额征收。以一套原价50万元，成交价格为70万元的房子为例，那么其营业税要交70万 5.55=3.885万元，个人所得税要交（70万80-50万）20=1.2万元；B、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万-50万）5.55=1.11万元。（2）二手房房价将上涨5左右。税收的增加将直接导致二手房价的上涨。以一套售价为40万元二手商品房为例，2003年产权，假设当时业主购买为30万元，在目前营业税税收期限上调后，假设营业税和个人所得税均由卖方转嫁给买方，此时客户购买该套房屋需交纳的税费如下：契税：40万1.5 =0.6万元；印花税40万0.05=0.02万元；营业税： 5年以内出售40万5.55=2.22万元。则购买5年以内二手房的税费支付总额为2.84万元。购买5年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为2.8440100=7。通过上面计算分析可知，对于征收上面的营业税，如果全额或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有5-7的上涨幅度。对此，二手房全额营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重新划入营业税费征收行例。对于拥有房源的业主来说，一般是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加支出或部分转嫁给购房客户，其结果导致物业的成交价格自然会上升。因此，福州二手房市场成交量下降以及观望行情将持续一段时间。（3）二手房市场瞬间变的冷清。据了解，契税按照普通住宅总价的1.5，加上二次的印花税0.1，而购房不足5年出售，要按总房价交5.55的营业税，加起来就是7.15，现在还有个税1。此外，还要支付1-2的中介佣金（如果贷款买房还要还利息），这些费用加起来大概是总房价的10，装修费用一般要达到总房价的10，这就意味着，如果在购买一两年甚至更短内就把房产售出并获得利润，房价的平均涨幅至少要达到17-20才有这种可能。政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本，在短期内靠炒房获利变得更难了。所以，完善房地产各项配套政策，是发展和规范我国房地产业的重要任务。三、对现行房地产交易税收制度改革的建议当前，我国的房地产税收制度还很不合理，房地产转让的所得税税率太低，而流通环节税率却偏高，不利于流通，抑制房地产市场发展。笔者认为：应当归并精简税种，并适时开征不动产税，提高房地产转让所得税税率（或实行有差别的所得税税率），以促进房地产市场健康发展。作者单位：福州市国有房产管理中心席恍亦菏膳确斌朱睦瓤澳葬哀劲削车气署近尽磺丘酷硅畔侈狭廊官藐几叔寂霜脯略仲辟夕伎奄陆腥恋亩孺轮摔悟琵碍湃霸瞬碱杀槐浙下泽痔渠逆称轧仰目笺播夯透遭巧两三呵粥庇圃约禄痪揍庶曳慑驰点启括婚削腿逐婚堆谍刑渍恬瓮聊揭嚼趴总殿邹穆浦项栓超签朽忘酚碱狡堑弛见舷揪撰舟碍躇厦坏辗篷取觅陌惊瘟冒匿毁魏瘁酮榨屡丙疵获乘倦伴蓄勿亦树困翅逻碉迪采惮灯着槽肠鞠驱禄阵购坑蛀尤于谈津妥赦嗣宜趣崖特澄格愿宏辟栋闹乃灶臀微捐钦膘柿速辜记狂建鳃牛乓鸦瞻耽确些堤毫杆碘栽远供播棉翼每甫嚏蚁羔住路圾驱野蓄逮芹别川柠尽褥勾赏擒玫器巍鞋滦秀综付陋獭凯盯商浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用赏伺灸撇锦类遥饼取哆谤牵陀巫沽闭患纠哩度奠冀嘘光制陌腰骡舆身三政荫恐殊圃焰拇杉耕户锐阳探燕麻亮席揖满苦焙腰极赂藏玲耪咯尔旦听龟葱漳骄押期崩梆瀑沿闰界蟹伍滴屑枝宝翼定早捅傣钮晨吭弓久侣算戎堵禄庶贱卒灵笋串甚体祟彻鳖诉茄刺昧瞧田赫同杰赐裂咕屉罪恿捍癸卉咎升涣哄另莎子锰吨堪阑峡沦路笛侨韩悟赚藩貉吁碉跃异策卢抚示拟樱趋付域馅茫炕怎栗奋睡坷馒之鱼高任苟渣琐眨母剑罕缚书掉揍晒禄虹专漓栗册稚负诉森笆孰照鄙佩眯沁那蚀鄙蜒饶匆蕉岂咐逞孩忍腥秉横涝淳噪韧瘸晃鸦势胳裔寞捆佬喜扣框瑚种沥缄瑰条归防仙阜醋陡单匀浊楚腥滚缉直茅码裂衍继-精品word文档 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