中国物流地产行业发展规划及投资策略分析报告2016-2021年.doc

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中国物流地产行业发展规划及投资策略分析报告2016-2021年

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
【报告目录】：
第1章：中国物流地产行业简述与发展环境分析 19
1.1 物流地产的内涵与外延 19
1.1.1 物流地产的界定 19
（1）物流地产的定义 19
（2）物流地产设施 19
1.1.2 现代物流地产的特点 20
（1）集约化与协同化 20
（2）规模化与网络化 20
（3）绿色化与低碳化 20
1.1.3 与物流地产相近的几个产业 21
（1）物流地产与工业地产 21
（2）物流地产与仓储服务 22
1.2 物流地产的供求方关系分析 22
1.2.1 物流地产投资开发主体分析 22
1.2.2 物流地产的需求方分析 23
1.2.3 物流地产投资商的服务内容 23
（1）物流园区与标准物流设施开发 23
（2）量身定制仓储设施 23
（3）收购与回租 24
（4）提供咨询与物业服务 24
1.2.4 物流地产的盈利模式分析 25
（1）租金与管理费收入 25
（2）资产的升值收益 25
1.3 物流地产的价值链分析 26
1.3.1 物流地产的价值链结构 26
1.3.2 价值链核心能力分析 26
（1）项目决策 27
（2）项目策划与规划设计 27
（3）项目管理 27
（4）销售及招商管理 28
（5）物业管理 28
（6）支持性活动 29
1.4 中国物流地产行业发展环境分析 29
1.4.1 政策环境分析 29
（1）国民经济“十三五”规划 30
（2）《商贸物流发展专项规划》 30
（3）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》 30
（4）《关于印发营业税改征增值税试点方案的通知》 34
（5）《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》 34
（6）《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》 36
1.4.2 经济环境分析 37
（1）国民经济发展现状 37
1）gdp增长分析 37
2）工业经济增长分析 38
3）固定资产投资情况 39
4）社会消费品零售总额 42
5）居民消费价格指数 44
6）制造业采购经理指数 45
7）非制造业商务活动指数 47
（2）国民经济发展预测 49
1.4.3 行业环境分析 50
（1）中国房地产运行现状 50
1）房地产调控政策 50
2）房地产运行态势 53
3）房地产运行趋势 60
（2）中国土地市场运行现状 61
1）土地供应分析 61
2）土地成交分析 64
第2章：国外物流地产行业的发展现状与发展模式 69
2.1 主要国家物流地产发展现状与模式 69
2.1.1 国外物流地产的发展概况 69
2.1.2 德国物流地产发展现状与模式 69
（1）德国物流地产发展现状 69
（2）德国物流地产的发展模式 70
（3）德国物流园区的管理模式 71
（4）德国物流园区的效益分析 71
2.1.3 日本物流地产发展现状与模式 72
（1）日本物流地产发展现状 72
（2）日本物流地产的发展模式 75
2.1.4 美国物流地产发展现状与模式 75
（1）美国物流地产发展现状 75
（2）美国物流地产的发展模式 76
2.1.5 国外物流地产建设的经验借鉴 76
2.2 主要国际物流地产商物流地产的建设运营分析 77
2.2.1 普洛斯(prologis) 77
（1）企业发展简况分析 77
（2）企业业务模式分析 78
（3）企业物流地产项目分析 78
（4）企业物流地产客户群分析 81
（5）企业物流地产项目的招商策略 82
（6）企业物流地产项目运营成功案例 82
（7）企业物流地产开发运营的优势分析 82
（8）企业物流地产投资建设进展 83
2.2.2 安博置业(amb) 84
（1）企业发展简况分析 84
（2）企业业务模式分析 84
（3）企业经营业绩分析 84
（4）企业物流地产项目分析 84
（5）企业物流地产客户群分析 85
（6）企业物流地产项目的选址策略 85
（7）企业物流地产项目运营成功案例 85
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 85
2.2.3 嘉民集团 86
（1）企业发展简况分析 87
（2）企业业务模式分析 87
（3）企业经营业绩分析 87
（4）企业物流地产项目分析 87
（5）企业物流地产客户群分析 87
（6）企业在华物流地产项目发展前景 88
（7）企业在华物流地产发展历程 88
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 89
（9）企业物流地产投资建设进展 89
2.2.4 维龙(vailog)地产 89
（1）企业发展简况分析 89
（2）企业主营业务分析 90
（3）企业经营业绩分析 90
（4）企业物流地产项目分析 90
（5）企业物流地产客户群分析 90
（6）企业物流地产项目的招商策略 90
（7）企业物流地产项目运营案例 91
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 91
（9）企业物流地产投资建设进展 91
2.2.5 麦格理集团 92
（1）企业发展简况分析 92
（2）企业业务模式分析 93
（3）企业经营业绩分析 93
（4）企业物流地产项目分析 93
（5）企业物流地产客户群分析 93
（6）企业物流地产项目的招商策略 93
（7）企业在华金融业务投资布局 93
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 94
2.2.6 新加坡腾飞集团 94
（1）企业发展简况分析 94
（2）企业业务模式分析 95
（3）企业在华经营分析 95
（4）企业物流地产项目分析 95
（5）企业物流地产客户群分析 96
（6）企业物流地产项目发展策略 96
（7）企业物流地产扩张路线 97
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 97
（9）企业物流地产投资建设进展 97
2.2.7 新加坡丰树物流信托管理有限公司 97
（1）企业发展简况分析 98
（2）企业业务模式分析 98
（3）企业经营业绩分析 99
（4）企业物流地产项目分析 99
（5）企业物流地产客户群分析 99
（6）企业物流地产项目发展战略 99
（7）企业物流地产项目运营成功案例 100
（8）企业物流地产开发运营的优势分析 101
（9）企业物流地产投资建设进展 101
第3章：中国物流地产行业的发展现状与发展模式 102
3.1 中国物流地产的开发、建设模式 102
3.1.1 物流地产的开发模式 102
（1）政府规划，企业主导开发 102
（2）工业地产商模式 102
（3）主体企业自主开发 103
（4）综合运作模式 103
（5）ppp模式 104
3.1.2 物流地产的建设新模式——blt模式 104
3.2 中国物流地产的运营模式与选择策略 105
3.2.1 物流地产的运营模式 105
（1）物流商主导开发，并进行经营管理 105
（2）地产商主导开发，并进行经营管理 105
（3）地产、物流商合作开发经营 106
（4）第三方牵头，引入物流商和地产商 106
3.2.2 物流地产运营模式选择的标准 107
（1）经济标准 107
（2）战略标准 108
3.2.3 物流地产运营模式的选择策略 108
（1）确定物流地产服务的区域 109
（2）确定物流地产服务的对象 109
（3）确定物流地产服务的产品及业务模式 109
3.2.4 物流地产项目运营案例分析——南京王家湾物流中心 109
（1）南京王家湾物流中心位置与设施 109
（2）南京王家湾物流中心投资主体与规模 110
（3）南京王家湾物流中心经营管理变革历程 110
（4）南京王家湾物流中心的运作方式 111
1）一体化的管理体系 111
2）会员制的公司模式 112
3.3 中国物流地产的发展现状分析 113
3.3.1 中国物流地产行业发展概况 113
3.3.2 中国仓库的供求现状分析 114
（1）仓储业固定资产投资情况 114
（2）全国通用仓库供需情况 116
1）全国通用仓库供需情况 116
2）10大城市仓库供需情况 116
（3）物流地产的区域布局分析 117
3.4 中国物流地产的投资效益分析 120
3.4.1 物流地产项目投资回报分析 120
3.4.2 物流地产设施的租金与利用率分析 120
3.4.3 物流地产设施租金的影响因素分析 122
（1）经济环境因素 122
（2）政策因素 123
（3）地理区位因素 123
（4）交通基础设施与便捷性因素 124
（5）其他因素 125
3.5 中国物流地产行业五力竞争模型分析 125
3.5.1 资源供应形势——对上游的议价能力 125
3.5.2 市场需求形势——对客户的议价能力 126
3.5.3 现有企业竞争——现有竞争者威胁 127
3.5.4 行业进入壁垒——潜在进入者威胁 128
3.5.5 企业自有物流的竞争——替代品威胁 129
3.6 物流地产投资商的竞争战略与营销策略选择 129
3.6.1 物流地产投资商的竞争战略 129
（1）差异化战略 129
（2）集中化战略 129
3.6.2 物流地产的营销策略 131
（1）定制营销策略 131
（2）绿色营销策略 132
（3）合作营销策略 133
（4）---营销策略 133
3.7 中国物流地产行业存在的问题与解决策略 133
3.7.1 存在问题分析 133
3.7.2 发展策略分析 135
第4章：物流地产项目的规划设计与招商策略分析 137
4.1 物流地产项目的规划设计 137
4.1.1 物流地产项目的选址 137
（1）选址的原则 137
（2）选址的考虑因素 137
（3）不同功能的物流地产项目的选址 139
4.1.2 物流建筑的规划设计 141
（1）组团性物流建筑的功能设计 141
（2）公共运输服务型物流建筑的功能设计 142
（3）总平面的布局设计 143
（4）场地设施的设计 145
（5）专项与特殊物流建筑要求 146
1）冷链物流建筑 146
2）烟草物流建筑 147
3）医药物流建筑 148
4.1.3 物流地产项目规划设计的主要企业 149
（1）中国物流与采购联合会规划院 149
（2）北京中建通规划设计研究院 150
（3）北方交通大学物流研究所 150
（4）法布劳格物流咨询(北京)有限公司 151
（5）清华大学深圳研究院现代物流研究中心 155
（6）上海同济大学城市规划设计院 156
（7）上海竞斐物流咨询有限公司 157
4.2 中国物流园区的投资建设与规划 160
4.2.1 中国物流园区投资建设现状 160
（1）物流园区建设规模分析 160
（2）物流园区地区分布分析 162
（3）主要物流园区建设项目 162
4.2.2 中国物流园区的布局规划分析 163
（1）物流园区布局规划现状 163
（2）物流园区布局规划的原则 165
（3）物流园区布局规划的程序 168
（4）物流园区内部功能区规划 169
（5）物流园区路网的规划 172
4.3 中国物流园区信息系统的规划 175
4.3.1 物流园区信息系统的目标 175
4.3.2 物流园区信息系统的功能需求 175
4.3.3 物流园区信息系统子系统构成 176
4.3.4 物联网技术在物流行业的应用 178
（1）物联网感知技术的应用 178
（2）网络与通信技术的应用 179
（3）智能管理技术的应用 180
4.4 中国物流园区的招商策略分析 181
4.4.1 物流园区项目招商策略分析 181
（1）物流园区项目的招商流程 181
（2）物流园区项目的招商策略 181
（3）物流园区合作伙伴的选择 182
4.4.2 物流园区项目的招商推广 182
（1）物流园区招商客户的定位 183
（2）物流园区项目的招商推广 184
第5章：中国物流地产行业发展条件与机会分析 186
5.1 中国物流市场需求分析 186
5.1.1 物流业在国民经济中的地位 186
5.1.2 物流总额及其增长情况 187
5.1.3 物流业增加值分析 188
5.1.4 物流费用与效率分析 189
5.1.5 仓储业经营情况分析 190
5.1.6 重点企业物流统计调研 190
（1）调研企业行业分布情况 190
（2）重点企业货运情况调研 191
（3）重点企业物流成本统计调研 191
（4）重点企业仓储使用情况 193
（5）重点物流企业经营情况调研 194
5.1.7 中国物流行业发展趋势预测 198
（1）物流业发展前景预测 198
（2）仓储业发展趋势预测 199
5.2 物流行业细分市场需求分析 199
5.2.1 工业品物流市场需求分析 199
（1）工业品物流市场需求概况 200
（2）钢铁物流市场需求分析 200
1）钢铁行业供给分析 200
2）钢铁行业需求分析 202
3）钢材产品价格分析 204
4）钢铁行业经营效益分析 204
5）钢铁物流行业集中度分析 205
6）钢铁物流需求分析 205
7）钢铁物流前景预测 207
（3）汽车物流市场需求分析 207
1）汽车行业供给情况 207
2）汽车行业需求分析 208
3）汽车行业进出口分析 211
4）汽车物流行业发展特点 212
5）汽车物流需求分析 213
6）汽车物流发展预测 214
（4）医药物流市场需求分析 217
1）医药物流发展概况 217
2）医药物流发展特点 217
3）医药物流竞争态势 218
4）医药物流市场需求分析 219
5）医药物流行业发展预测 222
（5）煤炭物流市场需求分析 224
1）煤炭生产分析 224
2）煤炭需求分析 224
3）煤炭库存分析 226
4）煤炭运输分析 226
5）煤炭铁路运输价格 227
6）煤炭物流需求分析 227
7）煤炭物流前景预测 228
（6）烟草物流市场需求分析 228
1）烟草物流发展现状 228
2）烟草物流模式分析 229
3）烟草物流发展特点 230
4）烟草物流工程建设市场规模分析 231
5）烟草物流工程建设市场预测 237
（7）家电物流市场发展分析 243
1）家电行业产销规模分析 243
2）家电物流运作模式分析 243
3）家电物流发展困境分析 247
4）家电物流发展前景展望 248
（8）化工物流市场发展分析 249
1）化工行业发展状况分析 249
2）化工物流发展现状分析 250
3）化工物流发展前景展望 251
5.2.2 商贸物流市场需求分析 252
（1）商贸业运行态势分析 253
1）社会消费品零售总额及其增长 253
2）重要节假日社销零售额及增长 253
（2）商贸物流行业发展概况 254
1）商贸物流发展特点 254
2）商贸物流运作效率分析 255
3）区域商贸物流的基本模式 256
4）商贸物流存在的主要问题 258
（3）商贸物流发展前景展望 259
1）商贸物流发展规划 259
2）商贸物流发展趋势与前景 259
5.2.3 农业物流市场需求分析 260
（1）粮食行业发展概况分析 261
1）全国粮食播种面积分析 261
2）全国粮食总产量分析 261
3）粮食收购情况分析 262
（2）粮食物流发展分析 264
（3）粮食物流运作模式分析 266
（4）粮食物流发展前景 268
5.3 中国物流市场需求驱动因素分析 268
5.3.1 电子商务拉动商贸物流快速发展 268
（1）网络零售市场规模分析 268
（2）消费群体网购情况分析 269
（3）网络零售发展方向分析 270
（4）电子商务发展规划分析 271
5.3.2 城镇化进程带动城市配送物流需求 271
5.3.3 制造业物流环节外包推动物流需求 273
（1）制造业物流外包持续加速 273
（2）中央和地方进一步推动制造业物流发展 274
（3）制造业物流发展前景展望 275
5.3.4 结构转型及产业转移带动物流需求 278
（1）企业成本上升推动物流发展 278
（2）产业布局调整带动物流需求 279
5.4 中国物流设施、装备配套分析 280
5.4.1 中国交通基础设施的投资建设 280
（1）公路投资建设现状 280
（2）水路投资建设现状 281
（3）铁路投资建设现状 283
（4）航空设施投资建设现状 284
（5）交通基础设施建设规划 285
1）公路投资建设规划 285
2）铁路投资建设规划 286
3）航空设施投资建设规划 286
5.4.2 中国物流运输装备配套情况 287
第6章：中国物流地产的区域市场拓展机会分析 291
6.1 环渤海地区物流地产市场拓展机会分析 291
6.1.1 北京市物流地产市场拓展机会分析 291
（1）北京市土地利用规划 291
（2）北京市城市总体规划 292
（3）北京市土地供求分析 294
（4）北京市物---业发展分析 294
1）北京市社会物流总额情况 294
2）北京市物流业增加值分析 295
3）北京市物流业收入分析 295
4）北京市物流设施、装备情况 296
（5）北京市物流地产项目建设分析 297
（6）北京市物流地产市场拓展机会分析 300
6.1.2 天津市物流地产市场拓展机会分析 307
（1）天津市土地利用规划 307
（2）天津市城市总体规划 309
（3）天津市产业发展方向 310
（4）天津市土地供求分析 311
（5）天津市物---业发展分析 313
（6）天津市物流地产项目建设分析 314
（7）天津市物流地产市场拓展机会分析 317
6.1.3 青岛市物流地产市场拓展机会分析 323
（1）青岛市城市总体规划 323
（2）青岛市产业发展方向 324
（3）青岛市土地供求分析 324
（4）青岛市物---业发展分析 325
（5）青岛市物流地产项目建设分析 326
（6）青岛市物流地产市场拓展机会分析 328
6.1.4 大连市物流地产市场拓展机会分析 334
（1）大连市土地利用规划 334
（2）大连市城市总体规划 338
（3）大连市土地供求分析 339
（4）大连市物---业发展分析 340
（5）大连市物流地产项目建设分析 340
（6）大连市物流地产市场拓展机会分析 343
6.2 长三角地区物流地产市场拓展机会分析 343
6.2.1 上海市物流地产市场拓展机会分析 343
（1）上海市土地利用规划 344
（2）上海市城市总体规划 347
（3）上海市产业发展方向 348
（4）上海市土地供求分析 349
（5）上海市物---业发展分析 352
（6）上海市物流地产项目建设分析 353
（7）上海市物流地产市场拓展机会分析 356
6.2.2 杭州市物流地产市场拓展机会分析 359
（1）杭州市城市总体规划 359
（2）杭州市产业发展方向 361
（3）杭州市土地供求分析 362
（4）杭州市物---业发展分析 363
（5）杭州市物流地产项目建设分析 363
（6）杭州市物流地产市场拓展机会分析 364
6.2.3 南京物流地产市场拓展机会分析 365
（1）南京市城市总体规划 365
（2）南京市土地供求分析 366
（3）南京市物---业发展分析 366
（4）南京市物流地产项目建设分析 368
（5）南京市物流地产市场拓展机会分析 368
6.2.4 苏州市物流地产市场拓展机会分析 369
（1）苏州市产业发展方向 369
（2）苏州市土地供求分析 371
（3）苏州市物---业发展分析 375
（4）苏州市物流地产项目建设分析 378
（5）苏州市物流地产市场拓展机会分析 380
6.3 珠三角地区物流地产市场拓展机会分析 385
6.3.1 广州市物流地产市场拓展机会分析 385
（1）2016年广州土地供应计划 385
（2）广州市城市总体规划 386
（3）广州市土地供求分析 387
（4）广州市物---业发展分析 390
（5）广州市物流地产项目建设分析 391
（6）广州市物流地产市场拓展机会分析 392
6.3.2 深圳市物流地产市场拓展机会分析 393
（1）深圳市城市总体规划 393
（2）深圳市产业发展方向 396
（3）深圳市土地供求分析 398
（4）深圳市物---业发展分析 400
（5）深圳市物流地产项目建设分析 401
（6）深圳市物流地产市场拓展机会分析 405
6.3.3 惠州市物流地产市场拓展机会分析 406
（1）惠州市城市总体规划 406
（2）惠州市产业发展方向 407
（3）惠州市土地供求分析 408
（4）惠州市物---业发展分析 408
（5）惠州市物流地产项目建设分析 409
（6）惠州市物流地产市场拓展机会分析 410
6.3.4 佛山市物流地产市场拓展机会分析 416
（1）佛山市城市总体规划 416
（2）佛山市产业发展方向 420
（3）佛山市土地供求分析 422
（4）佛山市物---业发展分析 423
（5）佛山市物流地产项目建设分析 424
（6）佛山市物流地产市场拓展机会分析 425
6.3.5 珠海市物流地产市场拓展机会分析 426
（1）珠海城市总体规划 426
（2）珠海市土地供求分析 427
（3）珠海市物---业发展分析 428
（4）珠海市物流地产项目建设分析 428
（5）珠海市物流地产市场拓展机会分析 428
6.4 中西部地区物流地产市场拓展机会分析 429
6.4.1 武汉市物流地产市场拓展机会分析 429
（1）武汉市城市总体规划 429
（2）武汉市产业发展方向 432
（3）武汉市土地供求分析 434
（4）武汉市物---业发展分析 436
（5）武汉市物流地产项目建设分析 436
（6）武汉市物流地产市场拓展机会分析 437
6.4.2 长沙市物流地产市场拓展机会分析 439
（1）长沙市城市总体规划 439
（2）长沙市土地供求分析 441
（3）长沙市物---业发展分析 443
（4）长沙市物流地产项目建设分析 444
（5）长沙市物流地产市场拓展机会分析 447
6.4.3 成都市物流地产市场拓展机会分析 451
（1）成都市城市总体规划 451
（2）成都市产业发展方向 454
（3）成都市土地供求分析 461
（4）成都市物---业发展分析 462
（5）成都市物流地产项目建设分析 463
（6）成都市物流地产市场拓展机会分析 466
6.4.4 重庆市物流地产市场拓展机会分析 467
（1）重庆市土地利用规划 467
（2）重庆市城市总体规划 467
（3）重庆市产业发展方向 468
（4）重庆市土地供求分析 469
（5）重庆市物---业发展分析 475
（6）重庆市物流地产项目建设分析 476
（7）重庆市物流地产市场拓展机会分析 477
第7章：中国物流地产各开发主体竞争标杆分析 480
7.1 不同主体开发物流地产的优劣势分析 480
7.1.1 制造商开发物流地产的优劣势分析 480
7.1.2 零售商/电商开发物流地产的优劣势分析 480
7.1.3 第三方物流公司开发物流地产的优劣势分析 481
7.1.4 房地产商开发物流地产的swot分析 481
（1）房地产商开发物流地产的优势分析 481
（2）房地产商开发物流地产的劣势分析 482
（3）房地产商开发物流地产的机会分析 482
（4）房地产商开发物流地产的威胁分析 483
7.2 物流公司投资建设物流地产的竞争标杆分析 483
7.2.1 浙江传化集团有限公司 483
（1）企业发展简况分析 484
（2）企业主营业务分析 484
（3）企业经营财务业绩分析 485
（4）企业物流地产项目分析 485
（5）企业物流地产客户群分析 486
（6）企业物流地产投资建设进展 487
（7）企业物流地产投资的优劣势分析 487
7.2.2 中国外运股份有限公司 487
（1）企业发展简况分析 488
（2）企业主营业务分析 488
（3）企业经营财务业绩分析 488
1）主要经济指标分析 488
2）企业盈利能力分析 488
3）企业偿债能力分析 489
4）企业运营能力分析 489
5）企业发展能力分析 490
（4）企业物流地产项目分析 490
（5）企业物流地产客户群分析 491
（6）企业物流地产投资建设进展 491
（7）企业物流地产投资的优劣势分析 491
7.2.3 华润物流(集团)有限公司 491
（1）企业发展简况分析 492
（2）企业主营业务分析 492
（3）企业经营财务业绩分析 492
（4）企业物流地产项目分析 492
（5）企业物流地产客户群分析 492
（6）企业物流地产投资建设进展 493
（7）企业物流地产投资的优劣势分析 493
7.2.4 中国远洋物流有限公司 493
（1）企业发展简况分析 493
（2）企业主营业务分析 493
（3）企业经营财务业绩分析 494
（4）企业物流地产项目分析 494
（5）企业物流地产客户群分析 494
（6）企业物流地产投资建设进展 495
（7）企业物流地产投资的优劣势分析 495
7.2.5 中邮物流有限责任公司 495
（1）企业发展简况分析 495
（2）企业主营业务分析 495
（3）企业经营财务业绩分析 496
（4）企业物流网络资源分析 496
（5）企业物流业务板块分析 496
（6）企业物流地产投资建设进展 497
（7）企业物流地产投资的优劣势分析 498
7.2.6 中铁集装箱运输有限责任公司 498
（1）企业发展简况分析 498
（2