【word】-房地产公司如何进行设计管理.doc

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房地产公司如何进行设计管理

房地产公司如何进行设计管理
【摘要】针对设计管理的重要性
面进行论述
【关键词】房地产设计管理
中图分类号:F235.92文献标识码
韩东民美都控股股份有限公司浙江省杭州市310005
结合目前房地产开发的实际状况,笔者对房地产公司在项目开发中如何进行设计管理的几个方
B文章编号:1009-4067(2010)08-25O-02
房地产项目的开发由多个阶段组成,但对房地产项目影响最大的是设计阶段,项目风格如何由设计阶段决定,对城市的景观影响如何由设计阶段决定,今后客户人住的感受如何由设计阶段决定,建设费用如何也由设计阶段决定.现实中有许项目因为设计不好而滞销,有个别项目因为设计错误而而拆除,有很多项目因为设计不合理而使用成本居高不下,有许多项目因为设计原因边施工边改图拖延进度等等.相关资料表明,在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%-95%,在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为20%～30%.除了对造价影响外,设计阶段决定了项目的风格,效果,定位因此,设计阶段的管理是房地产项目管理的重中之重
一
,目前设计管理存在的问题
(一)设计单位选择的随意性
每个设计单位都有自己设计的强项,不是任何设计单位都适合设计任何的项目,随着社会分工越来越细,这种多能化,万能化的设计模式逐渐被淘汰,设计向着专业化的方向发展.但由于当今房地产市场的急剧膨胀,每年开发面积的环比上升,有限的设计能力已远远不能满足房地产开发的需求,一般设计院的业务已排得满满,有的已排到一年以后,如果不考虑上述因素,设计单位的选择就难免随意,最后选择的设计单位一定不是最合适的设计单位.
(二)设计理念缺乏有效沟通
每个项目均有其本身的特点,设计理念应体现该项目的人文特点,区
域特点,地理特点,物业特点等综合因素进行设计但现在设计院的设计人员,大多数坐在办公室里,与外界脱离,从事着绘图工具的角色,很难从项目所在地进行切身体会,将每个项目的不同特点在设计中予以体现,而房地产开发公司也缺乏与设计单位的有效沟通,结果就形成了,画图的只管画图,开发的只管开发,销售的只管销售,最终的设计要出成色简直是不可能的事.
(三)设计水平急需提高
一个项目的设计,需要建筑,结构,给排水,暖通,消防,智能化,市政,绿化等许多专业的配合才能完成,目前,许多设计单位的设计人员并不
到位,到位的设计人员专业水平并不到位,专业水平到位的设计人员并非全身心只做一个项目,在这样的前提下,进行共同设计的图纸一定存在缺陷,最常见的就是”错”“漏”“碰”“缺”,根据存在着”错…漏”“碰…缺”的图纸施工成本一定增加,进度一定延迟.
(四)设计任务书编制质量不高
设计任务书是指导项目设计的主要文件,由于专业性较强,现实中很
少有房地产公司能编制高水平的设讨怔务书,由于设计任务书中对相关的指标,功能,业态,定位,用材等不明确,设计单位仅仅根据获取土地时的详规进行设计设计失去了明确方向,最终导致与目标相去甚远.
(五)设计文件评审过于粗糙
设计文件完成后,一个非常重要的工作是对设计文件进行评审,但遗
憾的是,许多房产公司对设计文件的评审未引起足够的重视,往往会采用以下几个方法对图纸进行评审:1,由工程技术人员对图纸进行审核.2,依托图审单位进行图审.3,在施工时由施工单位发现问题再到设计院进行修改第一种方法,评审仅局限于工程技术人员,没有设计人员,造价人员,材料人员的参与,缺乏全面性与客观性.第二种方法,评审的侧重点在图纸是否符合国家或地方强制性规范,仅从规范方面进行审查,缺少市场的溶人度.第三种方法,审查的侧重点仅在于是否能够施工,是否便于施工,缺少设计功能等方面的评审.经过这粗糙评审后的设计文件用于报批,施工,很难深度提高设计图纸的质量,也很难在施工中避免返工现象的出现.
(六)设计文件管理松散
设计文件是形成项目实体的书面文件,是竣工结算和项目存档的唯一依据,从目前项目设计的实际情况来看,由于所有的设计文件均有错误,每个项目在竣工时总会出现大量的修改图,联系单,这些资料是最终竣工图形成的依据,但由于时间较长,人员变动等因素,设计文件管理出现重复,交叉,制失,遗漏等现象,导致维修时找不到最终的竣工图,结算时资料不全而导致无法进行正常结算.
二,如何有效做好设计阶段的造价控制
根据上述存在的问题,如何有效做好设计管理是我们急需解决的问题,现结合项目实际提出以下解决方案.
(一)如何选择一家好的设计单位
选择一家好的设计单位,可以省却以后很多的麻烦,进而为有效控制
造价做好准备.如何选好设计单位,我认为应从以下几点着手:
1,了解设计单位部门设置及人员构成,一个项目的设计需要有建筑,
结构,给排水,电气,消防,暧通,智能化,市政,绿化等组成的设计团队
才能完成,但现在很多设计公司部门设置不全,人员结构不平衡,出现一个人间时兼任多个项目的设计,最终导致出图质量的低下,处理图纸问题时间受限
2,了解该设计院以往的业绩,如果项目的定位是纯住宅项目,就要留
意该设计院以往设计的项目,对高层住宅,多层住宅,低层住宅,山地住宅,滨水住宅设计是否有可圈可点之处,分析原设计风格与本项目是否相符,对不规则土地,特殊地形的用地,其总平面布置是否合理,设计手法是否新颖.根据对以往业绩的分析,应该能够对该设计院有个感性认识.
3,了解设计院口碑,一般项目设计完后,在施工中有很多事情仍需设
计院处理,就应该从侧面了解该设计的口碑,是否有后面服务跟不上,是否有推脱现象,是否有增加部分工作量就漫天要价,是否有敷衍了事的现象,据此可以判断是否需要与其合作以及合作后如何通过合同条款的约定进行风险规避
4,了解项目设计团队及理念,一个项目最终是由具体的设计人员设计,所以有必要了解设计单位拟派设计人员的构成,设计人员以往的个人业绩,设计人员的理念,应选择设计人员有经验,有创新思路的人员参与设计,如果对个别设计人员感觉不合适,可以要求设计单位更换.
(二)如何有效进行设计理念的沟通
项目是有灵魂的,项目所在地的人文特点,区域特点,地理特点,物业特点等决定了这个项目应具有的特殊品格,综合因素优秀的设计人员应该有效表现这种理念,如何有效进行理念沟通,可以从以下几方面人手.
1,深入了解项目所在地的人文特点,区域特点,地理特点,了解项目
所在地的文化,并形成书面资料与设计单位共享,做为确定项目定位的参考.
2,进行市场调查及了解城市控制性规划,初步确定项目的定位是高端产品还是普通产品,项目的组成是以高层住宅,多层住宅,商业,写字楼为主还是适当组合.
3,根据产品的定位,引入价值工程管理,价值就是功能与成本两者之
间的关系,根据麦尔斯(Miles,1989)提出的提高价值的两种方法:
(1),降低成本并且保持性能.(转下页)
(接上页)(2),如果客户需要,并且乐意购买具有更好性能的产品,就提
高性能.根据产品的初步定位,可以适当考虑户型的面积是多少,各户型的比例如何,商铺分布位置及每户商铺的面积,绿化标准如何,是否引入设计创新理念.例如,如果产品定位是高端的市场,户型一般较大,户型以三房及三房以上的户型为主,不会出现太多的小户型;商铺仅在适当的位置安排以满足小区的使用,不会使嘈杂的商业布满小区的各个角落;绿化的标准可以定的高一点,通过竖向设计使绿化与建筑有机结合起来;可以引入创新设计理念,适当布置入户花园,露台,空中花园等手法,提升小区的品味.
4,根据市场调查反馈的信息,初步可以确定容积率,密度,间距,层数,高度,层高的基调.如果项目定位是高端的,可以牺牲适当的容积率,
密度,适当增加楼间距,根据合理的楼高度来提升住户的空间愉悦感,适当增加层高以提升居住的舒适性.
(三)如何提升设计水平
“错”漏…碰”“缺”是现今图纸设计的通病,也给项目管理带来诸多不便,如何有效提升设计水平,可以从以下方面着手:
1,深化图纸的设计深度.图纸的问题有时是由于设计的深度不够,导
致图纸”漏”了结点,”缺”了详图,也可以从深化图纸中发现”错”的和
“碰”的.例如,高层建筑的外立面分格线,从表面来看与结构没有关系,
但只要对分格线进行分析,可以看到横向分格线与窗高是否相符,与阳台的台口线是否拉齐,与空调搁板线是否对齐;竖向分格线与窗宽如何对齐,与空调搁板如何处理,楼梯间处线条如何分布,对于发现的”碰”的位置,窗户的尺寸可能需要改动,空调栏板的台口压顶可能需要加高同样对于空调搁板,原设计很容易根据常规尺寸进行布置,等安装布上落水管,建筑布上栏杆后,发现空调室外机已无法安装,发现”错”的就应及时修改,但如果图纸的设计深度不够,很难发现一些问题.
2,建立设计内部审查机制.内部审查是脱离与具体设计人员的审查机制,所谓旁观者清,审查人员应积累设计中常见问题的汇总表,逐一审查,避免出现重复性的错误.
3,应用BIM咨询师对图纸进行审查.BIM咨询师通过对建筑物可视化的信息模型审查,从设计的源头解决图纸中存在的问题,帮助开发公司节约投资,避免浪费,保证造出的房子是客户想要的房子.
(四J如何提高设计任务书编制水平
设计任务书是设计单位进行项目设计的主要指导意见,是设计思想的参照物,如何提高设计仟力书编制水平,可以从以下几个方面人手.
1,界定设计范围.设计范围是确定设计单位工作量的依据,也是房地
产公司最终需要获得的设计成果,对设计范围界定的越明确越好.例如一个项目委托一家设计院设计,应明确是否仅做方案设计,还是包括全套施工图的设计,施工图的设计中是否含公共部位的精装修设计,是否包含每套户内的精装修设计,对主体工程一般包括建筑,结构,给水,排水,电气,消防,暖通,智能化,人防等设计,主体外还包括小区的市政排水,排污管道,天然气管管网.有线电视线路,电信线路等,还涉及小区供电,小区市政道路,小区绿化等等专项设计,哪些要拿出来委托专业设计的,如绿化,精装修等,哪些仅怍初步设计以后委托专业单位设计的,如小区供电等,均需有个明确的界定.
2,明确指标及要求.对于界定的设计范围,需进行指标的明确,如户
型比例是多少,如何分布,车位几个,地上地下各多少,每户的用电负荷是多少,等等,根据专业的不同分别进行明确.
3,明确企业标准及规范.根据房地产公司多年的开发经验,一定积累
了不少约定俗成的标准及规范,如楼板钢筋一般选用较小规格的螺纹钢,以便于施工及避免产生楼板裂缝;大型地下室的钢筋及柱子钢筋一般选用商强度的三级钢以便节约投资,楼地面装修标准是什么,墙面装修标准是什么,顶棚装修标准是什么,外墙装修标准是什么,屋面装修标准是什么均需明确.避免出现大幅度修改设计的现象出现.
4,聘请专家进行审查.对初步拟定的设计任务书,同时提请外聘专家
组审查,提出合理化意见,外聘专家不限于设计方面的,应有设计专家,造价专家,咨询专家,销售专家,财务专家,政策专家,环境评估专家,物管
专家组成.
(五)如何解决设计文件评审粗糙的问题
设计文件出来后,很重要的一项工作是设文件的评审,可以从以下
几点着手.
1,审查设计规范及依据.由于项目的类别不同,区域位置不同,适用
的设计规范不同,例如北方的项目与南方的项目其节能保温的标准不同,日照间距不同,绿化树种不同,不同地区的抗震等级不同等,根据项目所在地进行规范适用性的审查非常必要.
2,审查每个专业图纸是否完整,设计深度是否到位.例如,结构部分
查看基础选型是否合理,构造是否完整.
3,审查各专业图纸之间是否有碰头的地方.在各专业图纸基本没问题的前提下,必须将几份图纸结合起来进行核查,例如管道井是各工种均需碰到的地方,建筑提供的井道尺寸是否满足强电管线,弱电管线,给水管线,太阳能管线的施工,不同井道之间是否有安全分隔,是否屏蔽.例如,常见的写字楼走道吊顶内一般布置消防管,通风管及其它电线电缆管,对走廊的吊顶净高是否有影响,均需进行分析审查.
4,运用价值工程进行管理.在设计过程中,掌握”功能提高,造价降低;功能不变,造价降低;辅助功能在允许幅度内降低,造价大幅度降低;适当提高造价,功能大大提高”的原则,最终推出最佳设计方案
5成立专门的评审小组进行审查.设计文件的审查不仅仅考虑施工过
程,还应考虑运营过程,小组的成员应有设计专家,造价专家,咨询专家,销售专家,财务专家,政策专家,环境评估专家,物管专家组成.
(六)如何解决设计文件管理的松散现象
设计文件的管理在项目管理中非常重要,有的项目因图纸拿错,按旧图纸进行施工导致项目的拆除,有的是经政府部门审批的图纸在施工过程中遗失,而无法进行正常的资料归档.设计文件的管理可以从以下二方面着手.
l,建立专人管理制.安排专人进行管理,图纸的收发均有签收人员,
管理人员定期对图纸进行清点,作废图纸另行处置.
2,建立图纸档案制.每一张图纸都产生造价.每一张图纸都有价值,
必须对图纸建立档案.图纸的归档可以与设计变更结合起来.
3,形成完整的竣工图.施工过程中会有许多图纸的变更,最终形成了
项目的实体,在竣工后,有必要对图纸进行整理形成完整的竣工图,以便结算及维护.
结语
设计管理是项目管理的重点,设计管理实质就是运用先进的理念和科学的方法,解决设计活动中的实际问题,只有在项目设计的各个阶段,采用科学的方法对设计工作进行有效管理,才能使项目社会效益l与企业效益最大化.

参考文献
[1]尹贻林主编,建设工程项目价值管理天津人民出版社,2006.
f2]全国注册造价师继续教育培训教材.建设工程造价管理理论与实
务(=.),中国计划出版社2o10
作者简介
韩东民(1973年1月16日),男,浙江省定海县,现在美都控股股份
有限公司担任付总工程师职务,研究方向:房地产管理.
(上接249页)心业务,而把物流业务交给高效优质的第三方物流企业去
完成.同时,由于进入中国的非物流公司有着成熟的现代物流理念,他们对
第三方物流服务有很高的要求,因而提供了更大的第三方物流市场的需求.
参考文献
[1】周哲,申雅君.国际物流.[M】.北京:清华大学出版社,2007(03):6-17.
[2]王昭凤.国际物流组织与管理.[M].北京.电子工业出版社,2007
(01):1—72.
[3】赵一飞.现代物流基础.(H].上海.华东师范大学出版社,2007(05)
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【4】李明睿.第三方物流的价值分析[J].商场现代化,2009,(O3).
[5】第三方物流能为客户创造哪些经济效益[J].北京物资流通,2008
(O1).
2010?08中国电子商务251
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