房地产销售技巧培训大全——我与销售队伍一起成长.doc

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到阳光 100 天津项目的日子我记得非常清楚,是 2003 年的 9 月 19 日,因为报到那天有个比较大型的 活动,天津一个大型房展正在举行.因为是从南方城市去北方,感觉那里很大,而且我们的项目也是在城 郊结合部,是在外环线的边上,当时那个区域不是很好,有些脏乱,所以到了以后根本没让人感觉到自己 是在天津这么一个北方大都市里面,因此对项目的选址就不是很理解,为什么要选在这样的地方,环境不 是很好,销售起来就困难,因此第一感觉是压力挺大. 当时面临的第一个情况是,我们项目是 6 月份开的盘,我是 9 月份报到的,项目已经开盘三个月了. 我们最早销售的产品是东园长湖边的 S 形楼的 1,3,5 栋,当时还剩下一百多套房子,这个 S 楼它就是楼 型类似于 S 形,它有一个弧度一个拐弯,在拐弯处的房子相对就比较难卖.你来看它的位置,一边是一个 3 万平米的长湖,人工挖的,另一边是外环线,而外环线以外就是我们以前所说的郊区,现在合并到天津 市区里来了;下边是红旗南路延长线,这就是我们项目大概的地块,而我们当时卖的就是东园 1,3,5 号 楼栋.这一百多套房子在卖的时候遇到了一定的阻力,因为这个 S 形的房子它有弧度所以它就会出现一边 大一边小的情况,被挤的这边就小,外展的那边就大,因为从截面上看就一边长一边短,在北方看来这种 房子就像棺材房,但是北方人买房子就希望是方方正正的南北朝向,所以当时这种房子卖起来非常困难, 在这个 S 形的弧度两侧我们有 A,B,C 三种户型,卖起来很困难. 面临的第二个情况是除了 S 楼以外我们还有一种 H 楼,但是这个 H 楼当时还没拿到销售证,这就意味 着客户退房的概率会很高, 我们后来统计的退房比例大约达到 30%, 也就是说卖 10 套房最后还要退回三套, 等于你只卖了 7 套,这对销售代表的积极性都是打击,好不容易卖出去的房子又退了回来,而且还不知道 什么时候才能换签. 第三个销售上的困难就是当时的销售经理一直缺位,等于说是一直没有销售经理,只有一个销售助理. 这个销售助理很敬业和能干,但是年纪比较轻,因此对驾御这么大的一个销售团队来说比较缺乏经验,因 此整个销售队伍显得比较松散无序. 二,工作三部曲 1,重塑团队氛围 基于上述情况,我接手天津项目的销售工作时,首先就觉得要加强销售氛围的营造.初到天津保抢 锏南鄞砀业挠∠笫欠浅>匆担窍啾绕鹉戏降穆ヅ滔鄞硐缘没盍 ∑ 还唬暇鼓戏降木梅⒄ 顾俣缺冉峡欤谐』潭纫簿捅冉细撸虼讼鄞碜约旱南敕 捅冉隙啵潜狈降南鄞砣撕芫匆 担芴埃硕己苋刃模萌私肽歉鐾哦泳透芯鹾芪屡么车幕八当冉掀邮担切卸凸勰钌匣 共皇欠诺媚敲纯嗟男枰斓嫉陌才藕图だ6旖蛳钅坎康南廴嗽币彩潜冉隙嗟模恢蔽衷?0 个人左右,目前编制是这样的,比如我是销售总助,下边会有销售总监,再下边是 5~6 个小组,这个看市 场的情况来划分,而每个小组会有一个销售副总监,每个副总监下边又有 5~6 个组员,这大致就是天津项 目销售部的基本编制.但我是 9 月份到位,而销售总监一直到 2003 年的 12 月份才到位.我到项目面临的 销售和销售队伍大致就是这样的情况. 那么这种情况下如何开展工作,我是先观察了一段时间.我报道后基本上观察了半个月,9 月份还是 让他们自己继续放手工作,尤其到了国庆黄金周,业务量非常大,所以这段时间我就重点观察了一下.总 之来说天津项目销售部的销售代表个人素质是非常好的,但是整个团队的销售氛围需要重塑.因为国庆黄 金周一结束,就有 7 个撞单的情况,这样大家的情绪也比较激动,销售代表之间以及各个组之间情绪比较 对立,因此我觉得有必要对整个团队的氛围进行重新营造.而我对自己的定位是当教练,不是去管很具体 的业务,而是要保证自己的销售队伍在一个非常公平的环境里比赛.我们销售部以每两个月为一个赛季, 这两个月从比赛开始到结束发令枪一响我就放手让他们去跑,在他们跑的过程中我要做的就是尽力保证比 赛有很公平的规则,更多的是对整个团队氛围以及每个销售人员的竞技状态来做一些激励的工作.比如说 比赛前要热身,如果不热身比赛成绩很可能就不理想,我们实行的是末位淘汰制,更多强调的是个人的业
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绩,这是高度市场化的,因此每一次比赛都很重要都很残酷,比赛一结束就要淘汰掉最后三名,因此每次 我都对她们说我就是带你们去参加一场又一场的比赛,虽然每次比赛一结束就会有队员离开我们的团队, 因为她们排在了最后三名,但是同时我们也要补充进新的队员,来进行新的比赛.因此在观察后我觉得我 要做的第一件事情就是团队氛围的营造. 阳光 100 营造的是高度市场化的销售氛围,这样从销售一线来说就存在很多问题. 第一,销售人员的压力非常大,很可能一个销售人员的生命期就是两个月,因为每两个月一个赛季, 过后很可能就会被淘汰而离开. 第二个是销售人员每个人都要争第一,如果你不争就可能被淘汰掉,所以销售人员之间的利益冲突可 能就比较明显, 经常会发生一些撞单事件. 加上有时候客户不是很配合, 每次他来都问你这房子有折扣没? 你回答没有,实际上也真的没有,但是他根本不相信你.或许这次来是你接待他了,下次换成了另外一个 销售代表,那么再问他是第一次来吗?他就会说是,会尝试去别的销售代表那里探明一下是不是真的没有 折扣.还有的情况是今天是先生来的,明天是太太来,后天又换成了奶奶来,很多原因综合在一起客户就 不是很配合销售代表的工作,到最后很可能由不同的家庭成员成交了相同的一个单,这就出现了撞单,很 难说你把业绩给哪一个人.所以我们就制定了一些规定,但是规定是死的,很多事情不一定就能按规定套 得非常清楚. 第三个问题就是销售人员有疲惫期.因为销售代表的压力很大,一个赛季下来好不容易没被淘汰,马 上就要进入下一个赛季,又得拼命往前跑,否则又会被淘汰,所以销售代表很容易疲惫,经过三个赛季以 后感觉自己就没动力了,失去激情了.这三个问题都是必须要解决的,那么如何解决,我就从营造整个销 售团队的氛围开始. 那么如何营造团队的氛围? 第一个是强调每个人都要有感恩的心,每个人对自己的工作伙伴都要互相理解,出现撞单的时候,也 就是最起码两个以上的人对这笔业务都做出了努力最后成交,因为我没办法用天平来称出谁对这笔业务做 的贡献更大,否则我就可以用这个称出来的功绩来把业绩算给谁,因此需要大家互相理解,要在心里承认 大家都为这个工作做了努力. 第二个就是在高度市场化的营销体系之下,每个销售代表都必须有强烈的成功欲望.我们有首主题歌 就叫 《爱拼才会赢》 在我们的销售队伍, , 我们就提倡每个人都要为了自己的幸福生活付出自己的艰苦劳动, 每个人都要有很强的成功欲望.为了激励大家的欲望,我设计了一些活动,通过这些活动来慢慢地培养大 家拼搏的性格. 第三个就是培养大家的自信心.经过每个残酷的赛季,大家的心理都很紧张甚至很疲惫,很容易产生 不自信的灰色情绪,比如有些人心里就会对自己产生怀疑,为什么每个赛季末我总是在不前也不后要被淘 汰而不被淘汰之间,用我们的话来说就是在死亡边缘上,就会不自觉的问自己,我是不是不行啊?因此对 这样的情况我们要做的就是把他们的自信心挑动起来. 正好在我到天津项目部的时候有一个非常好的机会,非常有利于塑造团队的自信心,那就是 2003 年 10 月份项目部组织的篮球比赛.当时分成四个队,老总们是一个队,中层干部是一个对,销售部一个队, 其它部门组成一个联合队.当时我意识到这对我们的团队氛围塑造是很好的一个机会,组织得好了可以让 大家充分发挥感恩,爱拼,自信的精神,因此特别用心去组织.销售部在这方面就有了比较明显的优势, 一个是男孩子们比较年轻,又是一个部门互相熟悉容易组织,另外还有几个打球很好的人员.但是其他的 队像老总队的实力也是很强的,他们的年龄虽然比较大,但是组织能力很强.我就鼓励我的团队一定要拿 下这场比赛,通过这场比赛他们的心才能凝聚在一起.于是就从各方面来鼓励大家,销售代表们的个人热 情也很高涨,成立了专门的球队,还买了队服,利用业余时间去训练,因为我们销售部的女孩子比较多, 就成立了很强劲的啦啦队,买了小鼓,小喇叭,烟花等东西,还请了专门的一个啦啦队教练,口号怎么喊 哨子怎么吹都做了统一.比赛第一局因为配合得不是特别好,因此赢得很勉强,只是以很小的比分险胜, 但是这也给了我们信心,在后来对老总队比赛的时候做了更充分的准备,虽然打得很辛苦,但是大家情绪 很高涨,啦啦队的加油气势很高昂,队员的发挥也超出了平常水平,最终拿下了冠军.因为大家都很开心,
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很团结,又是合影,又是喊口号,又是放礼花,整个销售队伍的凝聚力就是在那一刻凝聚起来的.晚上整 个团队庆祝的时候我也是和大家大杯子喝酒,每个人都为团队取得的成绩感到荣耀,这场比赛拉近了团队 成员人与人之间的距离,也让我融入了整个团体之中,到天津项目销售部我的威信大约也是在那时树立了 起来,销售部也通过这次比赛重塑了信心,感觉到我们是一支很棒的队伍. 2,用激励突破销售难点 氛围塑造起来了,接下来我们要做的就是突破一些销售的难点.这些难点就是刚才提到的长湖边上的 S 楼,这些 S 楼的立意是非常好的,天津阳光 100 的会所是做成船的样子的,就像一艘舰缓缓归来在水面 上激起层层波浪,它的建筑语言就是波浪形的,非常唯美.但是真正从居住的功能上说不是很中用,一个 房子如果是南北朝向的话,对家具的摆放,视线,确实是比较好的,一个弧形的房子假如你放一张床那就 成了歪的了,所以这类产品在功能性方面确实有一些缺陷.当时我就想怎么把这大约 100 多套房子销售出 去,在我的信念里面我觉得没有卖不掉的房子,关键是你以什么样的价格去卖,市场的关键在于价格.假 如说这个房子一分钱不要那么我们销售部就没存在的必要,假如市场是 4000 块钱一平方我们卖 2000,那 么销售部也没存在的必要.所以我在销售部强调,我们销售部存在的价值就是要用最合适的价格把我们的 产品卖给合适的人.我相信我们有这个能力,因为我们优秀,所以我们有能力去解决这个难题.但是在对 销售代表说的时候,要讲究一些方式.你要去问他们这些房子为什么卖不掉,他们每个人肯定都有一堆的 理由,有人会说这不可能卖,因为在北方这是棺材房,一边大一边小,而且因为它靠近水边,所以定价还 很高.第三个因为有弧度,靠近水边它就变成了东西向,在北方属于朝向不好的那一类.第四个难点是它 们的面积还很大,一般都在 140 平方米左右.因此销售人员谈到这个问题的时候心里就比较虚,总觉得信 心不足,不好卖. 当时我也苦口婆心地给大家说,第一,天津市有多少人口?我们有多少房子?我们在每一栋楼里面, 总共是九层,两个单元才 18 套,所有的加起来才 100 多套,而天津的人口有 1000 万,如果在这么多人中 找出一百个喜欢这种类型房屋的人,我们是能找到的.很多人,特别是那些观念比较现代比较时尚前卫的 人,不会很在意房子的走向和户型,更多在意的是景观,比如我就会接受,那么我们能不能找到 100 个像 我这样观念的人?比如一些艺术观念比较浓的人,当然,这样的概率要低一点. 当时我在出台销售方案的时候心里已经有了一定的想法,希望能够用另外的一些东西来促进大家的积 极性.但是在安排激励方案前就鼓动大家一定要到实地去看看.很多人很少到工地去看,当时工地上已经 有了几层楼的高度,上到那个户型去看一下你会有不同的感受,站在客厅,卧室,阳台你自己可以感觉一 下这个产品的优势在哪里.如果仅仅是从设计图上看,尺度非常小,就觉得弧很大不能接受.然后就出台 了针对此类产品销售的激励政策,凡是第一个卖掉这种户型的销售代表我们重奖,第二个次之,第三个更 次之,到第四个排到最后或许就只有三百块的奖金了. 为什么要用这种方式呢?一般来说对销售代表采用的是提点,但是我们出台的方式更能激励人,因为 它突出的是第一名,奖金是非常高的,换句话说,我就是用物质来调动大家的积极性,只凭语言说怎么说 都是很苍白的,销售代表的思维方式就不容易转换过来,每来一个客户她们就不太敢把这种类型的产品介 绍出去,害怕客户说你们的产品怎么这么糟糕,这样的产品还能卖吗?从而对整个产品产生不好的印象而 丧失掉这个客户.因此在给客户介绍产品的时候都会尽量地去介绍那些方方正正的户型,觉得这种带弧度 的产品是个累赘. 但是我们刚出台第一名重奖的激励措施以后,这种产品就变成了一种资源,如果谁第一个卖出去这种 产品她的收入就大大提高,因此销售代表对这类产品的观念就开始发生根本性转变,潜意识里这种产品也 由一种滞销品转换为资源.我的目的就是要看,谁是最棒的,谁是最能干的,谁是最迅速就转变思维方式 的,谁是马上就付诸行动的,一定要重奖这个人,这样以后每个人就都知道迅速地向公司希望她们去做的 方向思考那他就能拿到最好的回报.因此很迅速地这类产品就开始销售掉了. 由此也可以看来,销售有时候是一种思维方式的问题.当然我不会强求,对销售代表我都在说,我每 天都是在和你们斗智斗勇,我经常说这个基地都是胡萝卜,你一定要知道她们喜欢那根胡萝卜.但是这种 方法不是经常用的,比如这次给你发一千块,你的积极性是很高的,下次再发一千块,积极性就没那么高
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了,到了第三次可能就习惯了.但是那个情况下,打开销售局面我就靠了这种销售方法,主要是通过物质 的激励让他们转变思维方式.每个组长就会非常积极地鼓励自己的组员去做案例分析,去根据客户的特点 分析如何客观地介绍我们的产品.但是我也说,我们的产品是有缺点的,它确实带有弧度,是东西走向, 因此一定要针对特定的人群去推销,比如说你对一个很古板守旧的老人或很没有审美情趣的人去介绍,肯 定就找错对象了.因此一定要针对那些比较时尚前卫的有艺术气质的或者比较时尚,有海外背景的人去介 绍,这一类人对单纯的功能不是很在意,而这种 S 楼的优点正是非常好的湖景,采光是非常好的,上午下 午都有阳光.这样一来销售代表就学会了自己去分析,而不用我总是苦口婆心地去说,就是用市场的手段 对销售人员进行激励,在当时的效果是非常好的,很快这种 S 楼就销售掉了.通过这件事情第二次让她们 对自己树立了信心,也对我们的产品有了更深刻的认识. 在做这些事情的时候,我自己的角色不是心理医生,不是去治疗,而是一个教练,一个政委,做得更 多的是一些思想工作.比如说你是一个销售代表,经过这么几次激烈的竞争心理已经很疲惫了,总觉得我 不上不下的,心里总是觉得不安.根据实际情况来看,排在最后的人未必就是被淘汰掉的,因为她自己有 非常强大的思想压力,总是对自己说我一定要把业绩赶上去,所以他能在很短时间就能冲到前面去,而淘 汰掉的往往是那些排在倒数第 5,6,7,8 这几个位置的人,因为她们总有一种侥幸心理,觉得到淘汰还有 一段距离,总觉得不一定淘汰掉我,而一有这种心理就非常的危险.另外我们的组长也是要淘汰的,因此 她们的压力就更大,平常要带领着大家不被淘汰,还要保证自己不被淘汰.因此我更多做的是让这个团队 保持旺盛的斗志和非常好的竞技状态. 第二个要做的就是让压力非常大的人精神放松,不要太紧张,否则就容易失态,面对客户的时候因此 非常想成交就显得非常焦虑,而客户一看出来就会想这么想成交是不是产品有什么问题啊?所以我经常对 她们说要保持平常的心态,最好的办法就是面对客户的时候要对自己的产品非常有信心.对客户非常自然. 我也经常说,面对客户的时候一定要客观地去介绍我们的产品,不需要天花乱坠地去吹,否则会给以后的 工作带来很多的后遗症. 3,锤炼团队抗压能力 另外,除了营造大的团队氛围和出台激励措施外,我也想了一些业务技巧,当然后来我们的销售总监 来了以后这些更多的由她去做,她也非常聪明非常能干,在完成 2004 年任务的时候她运用得非常好非常出 色.我在这里主要谈一些比较大的活动及这些活动产生的影响. 首先就是 2004 年的 4 月份组织了一次野外拓展活动,效果非常好,这种活动对销售团队来说也非常需 要.它主要是针对下面几种情况:第一是销售人员的竞争非常激烈,有很大的淘汰压力,因此精神上需要 舒缓一下.第二是销售人员经过这么多次竞争会有疲惫期,我们需要重新激发她们的斗志和潜能.第三个 就是利益冲突每天都在发生,往往这些都是刚性的,因为销售人员要看业绩,你对别人仁慈就对自己很残 忍,很可能就被淘汰,那么如何把握这个让的度就值得考虑.因此这次野外拓展就很有意义. 当时是到了北京的一个郊县,为期三天,内容包括定向穿越,崖降等大活动还有一些诸如感恩的心, 穿电网等小的活动,它强调的是团队的协作和挑战自我.头一天我们做的是定向越野,这是把公司不同的 部门人员打乱穿插在一起,一支队伍大约 20 来人,分几个队,通过这个活动就使公司的销售人员和其它部 门的人员有了很密切的接触,在以后的业务接触中也产生了比较融洽的氛围.第二个是崖降,当时我们的 销售团队有两个组长不敢往下降,组员我就不要求了,但是组长我要求一定要上去,当时我嗓子都哑了, 好不容易把她们生拉硬拽地忽悠上去,她们还是不敢下来.我们整个销售部当时在崖下为她加油啊鼓劲啊, 终于下来了.每个人的感受是,迈第一步的时候特别害怕,很无助,对未来不可预知,迈第一步的时候总 觉得是踏空了,非常非常害怕,等降到一半的时候就觉得太短了,那时候心理上已经适应了,根本不觉得 像想象中的那么可怕. 通过那次崖降对我们的销售团队是一个非常好的锻炼,我要强调的一点就是说挑战自我,我们想象中 的困难永远要比实际困难大得多,迈出第一步以后就会发现根本不是那么可怕.做了这次野外拓展以后回 来,我再对销售团队提任务的时候就非常顺利了,她们再也没有人说这是不可能的,我不允许她们说这是 不可能的,我只允许她们说,目前我还没找到办法.任何事情只要努力总有希望.我不是主张唯心主义,
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而是我需要这种气势在我的销售团队里面,我不需要任何完不能完成任务的借口,因此在公司下达的任务 中,不管我们在完成过程中发生了什么意想不到的困难,我们都不能找借口不能说不可能.我们要看着目 标迈到最后一步,很有可能到最后我们的任务还是没有完成,但是我们全力以赴了,而全力以赴和尽力而 为是有质的区别的,这是一种做销售人员必备的心态. 再一个就是在每个赛季末开总结大会,这是和项目其它部门不一样的.我会根据不同赛季的不同情况 来组织这个会议.比如说这个赛季完成得特别好,或者特别艰难,那么我们会把这个赛季末大会做的规模 大一点,会组织一些友谊活动.比如 2003 年 10 月份的时候我组织了第一次赛季末总结大会,当时我们包 了一个酒店的大厅,设计了很多很有意思的友谊活动,让每个小组都出一些节目,我自己也出了一个节目, 先不告诉她们怎么玩,只告诉这是一个很有意思的活动,让他们把自己小组里面觉得最灵巧的的美女请上 来组成一个小组,让前台小姐把我们当时主管销售的林总请上来,让女孩子们给他扎辫子,比赛谁扎的辫 子最多.当时她们压根就没想到会是这么一个节目,尤其是对林总这个男老总,大家都笑得不可开交,然 后扎了辫子还要留影,气氛就非常好.在大会结束的时候还为大家准备一些礼品,比如我会买一些对销售 有帮助的书籍请董事长签上字,写一些激励他们的活,让大家也互相准备,当时我很感动的就是我们一个 销售代表专门为我谱了一首曲子,唱了一首歌. 我发现她们是非常有创意的,有一段时间我让他们在工作之余排练一些比较放松的节目,对他们的精 神放松很有帮助.要对他们表达的其实就是不要太在乎自己是谁,我也不把自己当老总,经过一个赛季激 烈的竞争让她们得到彻底的放松.同时对我们这个赛季的销售冠军要重奖,对被淘汰的人也很遗憾,通知 每个被淘汰的组员对我也是个挑战,记得我第一次淘汰掉的就是一个新娘子,她刚结婚回来就被淘汰了, 她们都哭着找我,面对她们的眼泪我也非常难受,但是我也非常坚定,只有这样才能让我们的团队保持一 个非常旺盛的斗志,这样来说对大家才是公平的.这就让每个人都意识到自己不能跑在后边,只要你比后 边三名跑得快,你就还有资格参加下一轮比赛,这就是游戏规则. 三,感谢我的团队 关于销售人员的一些特质,我们也做过测评,曾对销售冠军和总在后边的人都测评过,但是比较遗憾 没有好好地总结,但是有一次潘石屹在我们年会上总结的几个特点我感触挺大.第一个他说他们的销售人 员都是女性,第二个学历都不太高,再一个就是家庭条件不是很好,当然还有另外的东西.但是我在挑选 销售人员的时候第一个就是看这个人有没有激情,她必须有非常强的成功欲望才能有斗志去面对这么多激 烈的挑战,要是每天就来上班下班肯定是干不好的.我面试的时候从不单独面视,总是 7,8 个一起,让他 们一起发言,看谁总是第一个发言,看谁对我们的一些问题总是很有准备,对一些意见很有创意.再一个 就是她的家庭情况要有一定的压力,这样她知道生活的艰辛,更容易被激励出业绩.第三个就是女性确实 比男性更容易在楼盘销售中出业绩.这大约是销售渠道的问题,在其它销售行业,男性的优势是很明显的, 但是房地产销售比较特别.我想这和我们楼盘销售的特殊性有关系,实行的是末位淘汰,流动性比较强, 而男性销售代表的学历一般比较高,所以我们最后吸引到的一般是学历比较低的女性.我们招聘的时候从 来没说本科的不要,但是到最后招聘到的大部分是大专学历,高学历的人可能看到这种竞争机制比较担心 承受不了,可能特别害怕两个月被淘汰.第四个是有责任心.最后一个就是心理承受能力,这是很重要的, 有的人心理承受能力不是很好,这很容易在竞争中就崩溃.他们的心理承受能力要能正确认识竞争,不是 说你这一轮被淘汰了你就很差,你也走完最后一步了,只能说在这次比赛中你输了而已,其它的说明不了. 从我们阳光 100 出去的销售人员到了其它楼盘很多都成了销售主管.她们到我们阳光 100 来就有了一定的 行业地位,只要说从阳光 100 销售部出去的,发展都是很好的. 最后我想对天津这个销售团队说的就是我特别感谢她们,在那里两年,和她们在一起我感觉自己也在 不断地成长.我和她们一起走过了很多很艰难的岁月,比如说 2004 年 6 月到 9 月我们全部都停售,但是去 年的任务是 8 个亿,当时我们才完成了 3 个亿,也就意味着我们只有三个月的时间去完成剩余的一大半任 务.当时压力非常大,而且销售部一停售就意味着销售人员没有佣金收入,她们都是拿底薪的,而且还面 临着不断的退房,因为前一段是大量的预售.这就是说销售代表可能有好长一段时间收入都会很低.我们
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一起经受了很多考验,但这两年我们也都完成任务了.因此在这里我特别感谢她们都很支持我的工作,也 希望她们能在 2005 年度继续发扬我们销售部一些优良传统,同时也祝愿她们能创造出更大的辉煌出来,祝 福我们销售部的每一个总监,副总监,组员在工作上创造更好的业绩,希望好运永远都伴随着他们.
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