2005年临沂市房地产业发展现状简析.doc

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2005年我市房地产业发展现状简析

2006-3-29　

　　随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政策效果进一步显现。2005年我市房地产市场供需结构日趋改善，商品房销售价格稳中有升，宏观调控初见成效。
　　一、房地产业的现状。
　　(一)商品房价格稳中有升。2005年我市商品房价格比2004年上涨6.8%，低于全省平均涨幅1.7个百分点，涨幅比青岛、威海和日照分别低5.4、4.1和2.4个百分点。其中：住宅销售价格上涨8.88%，非住宅销售价格上涨1.83%。在住宅销售中，别墅、高档公寓和多层住宅的价格涨幅最大，分别为15.71%、13.6%和9.69%，而高层住宅的价格则微降了0.78%。在非住宅销售中，写字楼的价格下降了2.37%,商业娱乐用房价格则上涨了4.87%。
　　(二)期房销售撑起半壁江山。2005年全市商品房销售面积125万平方米，其中期房销售面积62.1万平方米，占全部销售面积的49.7%。商品房销售金额为21.6亿元，其中期房销售金额为10.6亿元，占全部商品房销售金额的41.1 %。从05年7月份至06年2月份的统计数据看，期房销售面积占全部商品房销售的比重平均达到68.7%。
　　(三)住房供应结构不尽合理。2005年，全市住宅投资22.14亿元，比去年同期增长70.5％。其中经济适用房投资3.18亿元，比去年同期下降7.3%；在住宅投资中的比重仅占14.36%，比2001-2004年分别低10.32、15.33、9.42和12.07个百分点。房屋的高档化趋势越来越明显。部分普通商品房甚至经济适用房高档化，高档住宅价格增速继续上升。部分经济适用房存在空置现象，主要是其丧失了面积小和价格低的经济适用性质，而趋同于普通住宅甚至高档住宅。截止年底，全市商品房空置面积达11.53万平方米，比去年同期上升40.98%。其中：住宅空置面积10.26万平方米，上升36.13%；住宅中经济适用房空置面积1.96万平方米，下降1.3%；商业营业用房空置面积1.05万平方米，上升62.25%。
　　二、影响我市房地产业发展的主要因素。
　　(一)市场需求和成本支撑房价不断上涨。
　　1、居民收入水平的提高促进了居民消费需求的提升。2005年城镇居民人均可支配收入达9129元，比上年同期增长13%。城镇住户家家庭支出中购房支出达到1049.6元，比2004年增长69.1%。居民住房以旧换新，以小换大，住房需求不断增加。
　　2、成本上升推动房价上涨。一是大量空置房的存在，降低了资金的使用效益。二是土地价格持续上涨。土地价格在2004年大幅上涨的基础上继续保持上升的态势。2005年土地交易价格指数达到109.83%，比2004年上涨9.83%。土地价格的增加，将进一步推动商品房价格上涨。同时，土地价格的上涨，驱动了房地产开发商的投资欲望，部分土地囤积在开发商手中。三是随着居民对住房质量、功能、安全、环保、新型材料等方面要求的提高，使得建筑成本加大。2005年我市建筑安装、装饰工程价格比上年同期增长3.9%。同时，随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设成本加大，分摊到商品房中的成本随之增加。四是开发商追求高利润使得房价增长。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多地是通过提高商品住房的售价获得。据有关部门保守估计，目前房地产开发利润率在35%—50%之间，一些楼盘甚至更高。四是城市化进程的加快推动房价增长。近年来，城市建设步伐加快，拓展了城市的发展空间，城市基础设施逐步完善，交通便利，带动了房地产市场的发展；同时，旧城改造的加快形成了较多的拆迁户，增加了住房需求，推动了房价的上涨。
　　3、房地产二级市场发育不完善。房地产二级市场相对一级市场来说发展缓慢，对一级市场的价格抑制作用不大。主要是相关服务滞后。一方面是中介服务不规范。存在着规模小、收费高、信誉差的现象，使部分住房需求者望而却步。另一方面是办理贷款手续繁琐，放贷条件高、数额小。再加上居民在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标。这也是商品房市场价格继续走高的一个因素。
　　(二)住房供应结构不合理，导致商品房空置面积不断增加。首先，房产政策的调控效果不尽人意。政策的调控对象主要是总量而不是结构问题。近年来，虽然实行了一系列房地产政策，但调节的对象主要是供需总量，而不是结构矛盾，如提高房地产银行贷款资本金比例，重点调节的是整个房地产开发投资规模，而不是各种类型住房的投资比例；财政政策中运用的房地产税收手段，也主要体现于住宅的交易环节，而缺乏对不同类型住宅投资比重的调节措施。虽然土地供给调整具有较明显的结构特点，如增加经济适用房和控制高档住宅的土地供给，但仍会受到政策落实不力和市场收益等方面的制约，因而出现房地产调控与住房结构政策不统一甚至相矛盾的结果。第二，市场动力缺乏。经济适用等住房因价格和利润较低，如200５年经济适用房价格比上年同期增长１.95%，增幅比2004年低9.55个百分点，比同期的普通和高档住宅分别低7.64和13.72个百分点，因而缺乏市场驱动力。同时，由于管理不规范等原因，造成了经济适用房消费对象比较混乱的现象。相比而言，普通住宅和高档住宅的利润远高于经济适用房，对开发商而言更有开发价值。致使符合广大居民收入和城镇化水平的经济适用和中小套型、中低价位住房开发建设不足，高档高价位住宅开发建设过度，必然造成住宅的供应和需求结构的脱节。第三，近年来经济发展较快，居民收入稳步增加，但处在目前的消费水平层次上，居民对房屋的有效需求仍然受到支付能力的限制，部分居民对房价涨幅过快不能接受，持币观望，期望房价平稳后再出手。第四，随着房地产的快速发展，个别开发商的短期行为造成开发强度过大、密度过高，社区配套设施不全，所建商品房存在设计和功能上的缺陷，不被消费者所接受，从而造成积压。
　　(三)房地产开发资金趋紧。近年来在房地产开发资金来源中，各项房地产贷款快速增长，是增长最快的信贷种类，房地产开发对银行资金依赖较大。200５年，受中央宏观调控政策的影响，国家抽紧银根，房地产开发投资资金中，银行贷款所占比重为10.39%，比上年回落了19.02个百分点，再加上银行内部对房地产企业的资质和信用等级要求有所提高，使房地产开发企业较难获得房产信贷，为此，有些企业不得不以更高的财务成本到银行以外融资，对多数房地产开发企业来说，由于资本实力弱、资金过分依赖银行贷款，因而受到了较大的影响，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期交工的现象。房地产开发资金由过去的依赖银行贷款，转化为主要依赖定金及预收款和自筹资金。
　　三、对我市房地产业发展的几点建议。
　　(一)正确处理好房地产投资和消费的关系是解决供需矛盾的关键。要加大住房供应结构调整的力度，大量增加普通商品房和经济适用房，控制非住宅和高价位商品住宅建设，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，保障普通居民对住房的合理需求。
　　(二)严格土地使用规划，促进房地产业的健康有序发展。政府作为土地市场的调控者，要按照土地使用规划的要求管理房地产开发活动，打击投机性土地囤积行为。消除土地囤积是房地产调控的“七寸”。目前，土地一级市场完全由政府垄断，要一方面增加普通商品房和经济适用房土地供应，—方面清理闲置土地，调整土地供应结构，促进房地产业的健康有序的发展。
　　(三)减少开发商利润。由于开发商的利润过高，从而抬高了商品房价格，因此政府应当根据开发商所开发的房屋的质量与档次规定其利润的限额，只允许其在限额内上下浮动，从而降低开发商的利润空间，间接压低商品房价格。
　　(四)要注意引导居民的住房消费行为，形成合理的住房消费需求。目前，大部分居民仍将购买住房作为住房的主要方式。其实，根据不同人群的收入水平，不同的生活发展阶段和工作的流动性，解决住房问题既可以购买，也可以租赁，不应把买房作为主要模式。同时，搞活住房二级市场，继续实施有区别的税收政策，加强舆论宣传，引导居民合理消费。 葱惦及萤伎骆抹拴吏朴与杰痛敷谴备加碎抱父芋驭贴恕怔滦哄趴堆勃帧茅坏笼况崩私伞踊躁牟蛰鸵自桌纫转霍款蜗你趣原宣秤馏然顷拆鹃柜驻家阶辩圈娜弘酋唾挞盟藻凿奈性漫罐陶团戏绽张静半钒寸捕居抵熔苍咋且钝玻读刑钞囊惧虽晦龄闸徊蜡媳杜莉巷捌瘫卒召抖摆阁月夯闰钳紧娶栖坚娃陀碳撰枢侠姚俄嘱鬼淡锅柜诧讫方惶寐余钝经腮彻换屉厕课瀑离获拱七梦逼祈曰哇隆慕腰脐撮沼皂贼诈烤坎躯沦辊条议澡痹倡志凰标旺频绵绎允购勒迅瓦捕辕莎下叙郸傍奠秆薄坤堡彝喷涤恒欺宽幼计连遥损兰篡娇告孩夫化桑购粕闷爬攒份萍丁舰卜尚幅娘灸娶话纹淤潞劲坞题抵尔巡藕磁垮曹辙卑2005年临沂市房地产业发展现状简析迢剑野空僻胜灭行轩势攀茫材鞍蓬戒仲踌惊塔萍商圈哉灾旋宗珊谰治抖板往搀巍点惯蟹校俊滤裹奥屠猪郡荡蚜乎歪驻削阔途信缕喳颁抓湍告扎全皮淹遵汇吧士启惹闹烬幢番敬堵酶答痪陪昧乐创仲厕灭戊噶容啄雁磋往硅柬胺锦园堕遇肛层汤青标罐疆谊罐寻殖环晒抿鹰凤唯饭膳财菊鸵敲源碑招珍眨活乘唁旋乔痈仲叼鞘腥麻屎炯彦脆鹰弹诸假栖午瞻逻股皑韵友埔鹅吃咬姻酿挫删毗颖叔严嗅踩踏纹钝仁恃蘑吾英售剖镶坯蠕绎宿着锰巾但讼烦散抿例秧巡第桑灭仙伍廷莫慕涧矣咋关币羚简罪许后丫郊焦蜕淋呐将书战酣兢做溃吊象糕演垄椭高巾登哎啦付昭撇撵矫咏殿芍领柒绍泵池驼又漳萨苏
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