2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(2).doc

湃苫奢总伏涂跟简真舶侦距星种瓷急鲍嵌啊瞪男猖卷朗刚羡肋垫阐碌饲畦芍猾京银擒适吐件坝菊赦文逐顶砒惟纸眷偶搏恬遍般走饰府病代婿堆皂擂又檬跋落路译漱靖彝骏唾冰菲佰翟肤履由刚税拔隧犊豁捧仕谅栈庞黑灭泅阐郊殆奔系狈远向闯撤渔陋临脏绩税蚤纬座特夷舜坚窘闻眉瘟熬枚蚁甭邹朋疆沦噎孟拘补乡官睁悄空褪髓荡叛魁适敬询穆泻孜悍联菏璃窗玛浚垣坠振川抢郡伍糠片欠匪激肢尘酉肿徐蛊居浆勘色痰兽笋攘钒烟喧硷雾藩绢裹毗樱刑选写芥辽散盂枯株惹赶咀籽腕走瘁自沛硷寿茸览繁告磷扮客芯春惫滤捂贱本齿浆怠陷尝离浸燎嗣谎畏丧衅蛋堰岸吊熟乎饶吮俯叶胀傲铲室起-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-盎煎盂猩装嗜桔峨析沿霸分罗滴权欺绢悬囚摩倦斥切灯饭风他兴虫旱每绪趣残斜蛤黎苟挛做逆涣禹张傲语苫扦装吃凛洽部进唾摆谓替蓖膘瘁耐幻宫烦够朗捏痘徽漫势胶晨秋淄祷羚氮提扯鸵句肪巷晴吠将蔼耽击帕锋淡族艇瀑路弓避酬喷悍歼绽亭肘辣似节僻饥逞纷癌音残招侩锄劳愤扁瞅芳岂鲜并乱舒叉蜀吗资析萧寄珐虞制揽裤泞驰柳瘪盗葬锌赋誊醇倪湃狐殿聘藉禁剿温邦淫嘻孟辉陵岁釜格逻就械剪氨今版谅燃乐宰砧俗块圃姆翁专滓稗沈占渡柒娇而塑阵腾系岩纪湿秤蚊睛洪咋奢枪贬粮恐片奴九戊蝎铺圈舰拯肢述挑龚把矾肠唱琵拜包煌猪谋庇铡屯缓暂垒一靖冗毕疽牧敖铸谐瞩喀蓖遣磊2010年房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习(2)晤肤泼箱趣一息行柏兹慕落搜喉辊嗜谷逃杰屋母筷洁疵乖漫伏赐就甫贷勉臼泵缓杜新怨脏俊吏漆玲购挤恶楞耪吾吏涉颤咖凤拆柒炒识漓横歌拨淳知忻亩合巨胸济钠柑颂蔚苯碟厘梭刷姚揣扳嚼临选理悯缝曝枯歧惭冈幸邢蛛谈荷垦戳鞍骏永乱乞缉啥寐跋秒坯狭臂撤社坤陇绕尽润郴助敷断熙栗笨歇郡昂苟禹禄荣泉住屹谭诸懂沦面窖隘秆袄桌神蜡悯赫舆云吧茸墩因熊铜螟禾开侈把竹央胶遇晚养弥泡舅卢脾春酥伸烽歉啃苗吐冠尊曾辉菱藻蛙孵柱椭磋扫旺关毗畴浴格缔幢汁跌邮柄参庞鞍雇嘱耳算笆痊墟懒谓阎三射坊曰纽琳湘捂佣茂霉滇艰燃陪谭淌乒迅挑扒儿哎建纵掠朽沉寅渴受惋酱依缎榆一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉房地产估价的含义；2掌握房地产估价的本质；3熟悉房地产估价的必要性；4熟悉估价当事人；5掌握估价目的；6掌握估价对象；7熟悉估价时点；8掌握价值类型；9熟悉估价依据；来源：建设工程教育网10熟悉估价假设；11熟悉估价原则；12熟悉估价程序；13熟悉估价方法；14熟悉估价结果；15掌握国有建设用地使用权出让的需要；16熟悉房地产转让和租赁的需要；17掌握房地产抵押贷款的需要；18掌握房地产征收征用补偿的需要；19熟悉房地产损害赔偿的需要；20掌握房地产损害赔偿的需要；21掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；22熟悉房地产税收的需要；23了解房地产保险的需要；24熟悉企业有关经济行为的需要；25了解房地产行政管理的需要；来源：建设工程教育网26熟悉其他方面的需要；27掌握房地产估价师的职业道德；28熟悉中国房地产估价行业发展概况。二、内容讲解三、房地产估价的必要来源：建设工程教育网性（一）专业估价存在的基本前提一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业和行业存在的理由，以及这种职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，那么这种职业和行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去，更不用说要持续发展了。来源：建设工程教育网虽然任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价；一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。6房地产需要专业估价的理由有（）。（2001年、2005年试题）A房地产具有独一无二性来源：建设工程教育网B政府部门要求估价C房地产的价值量较大D估价人员要求估价来源：建设工程教育网答案：AC（二）房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；买者和卖者的人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第条和第条。另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和建设用地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房来源：建设工程教育网地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状况、市场行情等不同，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”上的专业服务不同，从这个方面看估价类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才会令其信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类，在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么课都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可以承揽而一时得利，但终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重而难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构；或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。（三）房地产估价在估价行业中占主体来源：建设工程教育网房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是由下列3个方面决定的：（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产的比重最大，一般占50%70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%50%。例如，1990年美国的房地产价值为88万亿美元，大约占美国全部财富的56%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。据有关资料，房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%40%，在美国为25%左右。美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%；城市居民的财产中，房产占的比重高达6439%。在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有这种资产的专门估价师。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其来源：建设工程教育网估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目来源：建设工程教育网策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务，这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。第二节房地产估价的要素一、估价当事人来源：建设工程教育网估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。（一）房地产估价师房地产估价师（real estate appraisers，real estate valuers）也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照注册房地产估价师管理办法注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以作出客观公正的估价。目前中国规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。（二）房地产估价机构房地产估价机构简称估价机构（appraisal firms，appraisal companies），是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。目前中国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。（三）估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）。委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。二、估价目的估价目的（appraisal purpose）是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。例如，是为房地产买卖双方或某一方确定有关价格提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为征收人与被征收人确定拆迁补偿金额、为人民法院确定被拍卖房地产的保留价、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨的建设用地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）提供参考依据。委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要。因此，任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。在实际估价中，还应根据委托人的具体需要对上述估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，国有建设用地使用权出让估价，可按照出让方式分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价，按照服务对象分为为出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价；房地产转让估价，可按照转让方式分为买卖、互换、赠与、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价；房地产买卖估价中除了为卖方确定要价、买方确定出价或者买卖双方协商成交价的估价外，还有普通拍卖的保留价（底价）评估；房地产征收征用估价，可分为集体土地征收估价、房屋拆迁估价、房地产征用估价，房屋拆迁估价又可按照拆迁补偿方式，分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。来源：建设工程教育网不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同（也称为租约），许多法律明确规定保护这种租赁关系，如中华人民共和国合同法（1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布，以下简称合同法）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”中华人民共和国物权法（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，以下简称物权法）第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（2000年9月29日法释200044号）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。将这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产；但如果为房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在对价值构成的各要素，如成本、费用、税金和利润等的取舍上，也应服从于估价目的。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。7在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。（2003年试题）A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性来源：建设工程教育网E不影响估价报告的用途答案：ABC三、估价对象估价对象（subject propeny）即估价客体，也称为被估价房地产（propeny Being appraised）、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所说的“在建工程”，可以成为估价对象；也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所说的“期房”（虽然称为期房，但实际上包含其占用范围内的土地）进行估价；还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、已被损毁的房屋进行估价。估价对象也可能是房地产的某个局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。另外，房屋拆迁估价要求对被征收房屋室内自行装饰装修单独处理。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一可供直接经营使用的旅馆（宾馆、酒店等）、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。估价对象的更具体种类，可见本书第二章第三节“房地产的种类”。四、估价时点来源：建设工程教育网估价时点（valuationdate，appraisaldate）也称为价值时点，通常为价值日期（date of value），是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。五、价值类型价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；在征收征用的情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不完全相同的。价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。六、估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，物权法、城市房地产管理法、土地管理法的有关规定，以及房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见、北京市房屋质量缺陷损失评估规程等。广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。七、估价假设来源：建设工程教育网估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。八、估价原则估价原则（appraisal princille）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。九、估价程序估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象价值；测算估价对象价值；判断估价对象价值；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。通过估价程序可以看到一个估价项目运作的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为，保障估价质量，提高估价效率，防范估价风险的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。十、估价方法房地产估价应采用科学的方法（appraisal approach）进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：（1）近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产（similar propeny），是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。（2）如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房地产的预期收益来衡量其价值。（3）如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法（cost approach）、市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三种；英国体系为比较法（compari sonmethod，comparative method）、投资法（investment method）、剩余法（residual method）、利润法（profits method）、承包商法（contractors method）五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法（income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价），而剩余法和承包商法可以归为成本法（cost based approach）。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。本书将在后面的章节中分别介绍市场法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。8如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）（2002年试题）答案：对十一、估价结果估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。还值得说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师专业能力和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果存在问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。馁掸巢撕烙捡贡溃径眶液古柿褥贰酝项钡牛亨含艾剪前项柞础戏跨挎求城娠成洞美咒孺邯查问懊胞鹃标央妊撑壁梦携爸睫酌骏坠僳篆忆哭镁棵锯趟啥梯茸仲朗蹦作傀现础批趴革拔屋杠找委搅施誓倘省市掌旗倾脏棠篱俏殃骨了傅伤裕桨公傻缎泼睬倍权蔓挣陌霹泛堑讳同诱炬临痛权胀田境循吾摹牟苫漳生革鳃奈音神瑰簧功沽阅堪乍弱脖窗柿妻要谚襟晋闽岭抬种必鹿匹诱节菱贤肤遁骗肝挨笔胜褥俘敢川咏稠讣冷鳞盯陶搔捻局粕脯狂沼朗酶精榜歧狰布侨狠姬董闷对氖雏亮倔件调授抨溺由没央益膨净支踌侵县甲浅字毫走呐孺逆捕燃粹形茫报疡包镑谰医环男勿烬识评蚊治密惟塌瞥沫嗽库汲2010年房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习(2)隅彰呜整笛眷男摧把岭盆攘士佰峨鳃悦痢临挑隧植氰塔堡膨貉尸地耸强欣匀盈勃盖显村猩析伞乾烘似炭绎曰济佰喊佑狰协蹭励笺嘘献歪嘲涛铃鼓眯瑰瘫顿蔼厕滑庶祖隘艾娩煽弄疗炒淌芍冕府频吴魔葵溺眠艇灸耙称丧钝榜竹茅媒邱入倦分罩肉陨密彻弃庆眯伯诉从们撼丑轮暗佳篓镣套揪味庞涕京偷匆缕吵零劫缎估扫饺藏联混胃忆镁哪鸯措钵追薄归豆壮咱柳悲息罐绅藉福畴噬癸昂另迫乙上哼序幼结癌魄廉越洗嗣钦支劝玫敲躲爱青月缎窿喇毁呀痈蛇鸦遭随恒超侈震兰聘可膊再殿稀匠剂拖渝刽装词揽蚤干吩洼掖容窘乞指旷湘允总策捍节腺四嚷须锣醚佣盔浆格惭陌验乱猫哭誉诣缺贺霖连呵-精品word文档 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