旅游项目投资效益评价.doc

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投资估算与经济评价

目录
第一部分 投资估算 2
一、投资估算依据 2
二、建设投资确定 2
（一）建筑工程费 2
（二）设备购置及安装费用 2
（三）建设工程其他费用 2
（四）预备费 2
（五）总投资（注本项目未计算土地费用） 2
第二部分 经济评价 4
一、项目产品分类投资构成 4
二、旅游经营型项目 4
三、地产项目（保守原则） 4
三、财务效益分析 4
四、分析结论 4
第三部分 附表 5
1、 第一期投资估算表 5
2、 第二期投资估算表 6
3、 第三期投资估算表 7
4、投资估算汇总表 9
5、项目投资计划与资金筹措表 9
6、项目固定资产折旧表 10
7、物业项目收入表 10
8、物业项目损益表 11
9、经营项目收入表 12
10、经营项目经营损益表 13
11、现金流量表 14
12、借款还本付息表 16

第一部分 投资估算
一、投资估算依据
本项目依照国《浙江省建设工程计价办法》和《浙江省市政、园林工程定额》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。
项目总投资包括：建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成），流动资金。本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。详见附表。
二、建设投资确定
（一）建筑工程费
建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。
（二）设备购置及安装费用
设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。
（三）建设工程其他费用
包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。
（1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10号规定计算。
（2） 前期咨询报告编制费按 计价格[1999]第1283号及有关的行业咨询费标准计算。
（3）工程监理费按发改价[2007]价费字670号文计取。
（4）工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。
（5）环保评估费按计价格[2002]125号计取。
（6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。
（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。
（四）预备费
基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的8%。
（五）总投资（注本项目未计算土地费用）
第一期投资
第一期工程总投资为68092.1万元。详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
66092.1
97.1%
1
工程建设投资
56569.6
83.1%
1.1
一、东西小镇
13313.0
19.6%
1.2
二、乡村硅谷
24553.8
36.1%
1.3
三、草堂月园
12242.0
18.0%
1.4
基础设施
6460.8
9.5%
2
工程建设其他费用
4626.8
6.8%
3
基本预备费
4895.7
7.2%
二
建设其利息
1000.0
1.5%
三
流动资金
1000.0
1.5%
五
项目总投资
68092.1
100.0%

第二期投资
第二期工程总投资为93553.8万元。详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
81253.0
86.9%
1
工程建设投资
69932.7
74.8%
1.1
一、东西小镇板块
7788.6
8.3%
1.2
二、乡村硅谷
38623.3
41.3%
1.3
六、英伦水园
17060.0
18.2%
1.4
基础设施
6460.8
6.9%
2
工程建设其他费用
5301.6
5.7%
3
基本预备费
6018.7
6.4%
二
建设其利息
11100.8
11.9%
三
流动资金
1200.0
1.3%
五
项目总投资
93553.8
100.0%

第三期投资
第三期工程总投资为139392.7万元。详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
134371.9
96.4%
1
工程建设投资
116752.4
83.8%
1.1
三、怡乐情园
32979.0
23.7%
1.2
四、生态净园
65400.8
46.9%
1.3
五、溪谷花园
15142.2
10.9%
1.4
基础设施
3230.4
2.3%
2
工程建设其他费用
7666.0
5.5%
3
基本预备费
9953.5
7.1%
二
建设其利息
4220.8
3.0%
三
流动资金
800.0
0.6%
四
项目总投资
139392.7
100.0%

三期投资合计
三期合计工程总投资为301038.5万元。详见下表。
三期合计投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
281716.9
93.6%
1
工程建设投资
243254.7
80.8%
2
工程建设其他费用
17594.4
5.8%
3
基本预备费
20867.9
6.9%
二
建设其利息
16321.6
5.4%
三
流动资金
3000.0
1.0%
五
项目总投资
301038.5
100.0%

2、资金筹措
本项目总投资301038.5万元， 旅游开发有限公司出资58038.5万元作为资本金，银行贷款55000万元，销售回款188000万元。

第二部分 经济评价
一、项目产品分类投资构成
根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。
二、旅游经营型项目
本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表
本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。
营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。详见附表旅游收入及收益估算表
三、地产项目（保守原则）
本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表
三、财务效益分析
根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。
1、本项目按照全投资计算
（1）财务内部收益率：所得税后48.7%，大于国家规定的税前12%。
（2）财务净现值（折现率12%）：所得税税后￥71426万元。
（3）投资回收期：本项目投资回收期为：所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。
2、销售地产指标
经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。

3、旅游经营指标
本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。

四、分析结论
分析表明，项目的方案财务内部收益率大于12％，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。

第三部分 附表

1、 第一期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
56569.6

一、东西小镇板块
3.8
37930
13313

一、东西小镇
1
华夏礼堂
3100
11000
9350
4层
2
方圆广场
3250
——
227.5
——
3
巡礼大道
5600
——
448
——
4
知礼门
24850
400
140
——
5
行礼门
6
毛皮巷
3100
1085
2-4层
7
劝农巷
3150
1102.5
8
廊桥群
——
960
12座
二、乡村硅谷
3.8
37930
24553.8

二、乡村硅谷
1
乡村互联网大会永久会址
4800
3600
4320
3层、含前广场、停车场
2
E乡村信息中心
3
华夏礼e城营销中心
4
E乡村未来馆

E乡村国际会展公寓

46552
14533.2
公寓400套35200㎡
别墅30栋11352㎡
9
E乡村体验街
3550
10650
3195
3层、商街
10
游客服务中心
2140
2600
1170
3层、含前广场
11
自驾服务基地
7500
3150
1335.6
3层汽车旅馆2500㎡、70间；车友城650㎡；室外停车场6300㎡
三、草堂月园
3.8
37930
12242

三、草堂月园
1
汤公月堂
64500
31920
11172
3层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套
2
月色荷塘
5800
——
145
荷塘公园
2250
855
3层、配套会所
3
东方养生馆
3600
200
70
2层现有会所约1600平；2层200平/2栋陶艺吧
4
陶艺村
9200
基础设施

0.0
6460.8

基础设施
基础设施（公顷）
21.536

6460.8

二、
其它费用
4626.8

1
编制项目建议书、可研、评估报告
125.0

2
工程勘察费
169.7

3
工程设计费
1357.7

4
工程监理费
848.5

5
建设单位管理费
367.7

6
环境影响评价费
60.0

7
招投标代理费
85.0

8
工程保险费
113.1

9
其他费用
1500.0

三、
预备费
4895.7

四、
总计
66092.1

2、 第二期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
69932.7

一、东西小镇板块
3.8
37930
7788.6

一、东西小镇板块
1
福德巷

3300
1056

2
十番巷
3050
976
3
勋爵巷
3080
985.6
4
仙令巷
3300
1056
2850
1083
5
楼阁巷
6
合院巷
2900
1102
7
凯恩大剧场
1200
1800
1530
2层，影剧院
二、乡村硅谷
3.8
37930
38623.25

二、乡村硅谷
5
E乡村国际会展酒店
65500
61552
11775
5层，会展中心2100㎡
客房200间及配套12000㎡
6
E乡村培训中心
378
900㎡
7
E乡村孵化器
26500
36945
9236.25
5层、联排19栋、152套
8
E乡村总部基地
35800
61550
17234
8层、洋房20栋、480套
六、英伦水园
3.8
37930
17060

六、英伦水园
1
半岛艺术馆
2050
2050
512.5
3层、配套会所
2
莎翁水郡
84000
49450
16318.5
3层独栋300平/72栋；3层独栋450平/5栋；四层叠拼20栋、80套
3
水影船榭
7400
——
148
绿地公园
180
81
20米高观景廊架
4
浪漫梦境
900
基础设施

0.0
6460.8

基础设施
基础设施（公顷）
21.536

6460.8

二、
其它费用
5301.6

1
编制项目建议书、可研、评估报告
125.0

2
工程勘察费
209.8

3
工程设计费
1678.4

4
工程监理费
1049.0

5
建设单位管理费
454.6

6
环境影响评价费
60.0

7
招投标代理费
85.0

8
工程保险费
139.9

9
其他费用
1500.0

三、
预备费
6018.7

四、
总计
81253.0

3、 第三期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
116752.4

三、怡乐情园
3.8
37930
32979

三、怡乐情园
1
e居亲子公寓
15000
64800
13608
18层养老住宅、6栋、972套
2
诗情e居（养老公寓）
24500
75600
15876
18层养老住宅、7栋、1134套
3
国际幼儿园
2700
2280
638.4
3层，社区配套
4
健康管理中心
1900
2025
972
3层、配套会所
5
“老友记”老年大学
4000
4980
1344.6
3层、社区配套
6
奇妙椅世界
18000
——
540
绿地公园
四、生态净园
3.8
37930
65400.8

四、生态净园
1
凯恩商业广场
16500
174000
48720
30层商住楼带1层底商、4栋、1550套
2
竹炭生活街
3400
4410
1234.8
3层、商业街
3
有机会所
1000

260
2层，配套会所
4
仙镇尚居
21000
64800
14904
18层普通住宅、6栋、972套
5
彩林苑囿
13000
120
282
绿地公园
6
活水公园
五、溪谷花园
3.8
37930
15142.2

五、溪谷花园
1
“山泉谷”精品度假酒店
12800
16000
750
3-4层度假酒店、温泉中心1000㎡
7500
50间度假客房及配套10000㎡
2250
100间度假客房5000㎡
11790
4244.4
3层会所780平/1栋；3层小套院110平/16套；3层中套院325平/10套；3层大套院600平/10套
2
花溪汤墅
24000
3
水车花溪
6200
——
186
绿地公园
4
香草湖畔
6500
30
211.8
湖畔公园含亭子
基础设施

0.0
3230.4

基础设施
基础设施（公顷）
10.768

3230.4

二、
其它费用
7666.0

1
编制项目建议书、可研、评估报告
125.0

2
工程勘察费
350.3

3
工程设计费
2802.1

4
工程监理费
1751.3

5
建设单位管理费
758.9

6
环境影响评价费
60.0

7
招投标代理费
85.0

8
工程保险费
233.5

9
其他费用
1500.0

三、
预备费
9953.5

四、
总计
134371.9

4、投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
281716.9
93.6%
1
工程建设投资
243254.7
80.8%
2
工程建设其他费用
17594.4
5.8%
3
基本预备费
20867.9
6.9%
二
建设其利息
16321.6
5.4%
三
流动资金
3000.0
1.0%
五
项目总投资
301038.5
100.0%
5、项目投资计划与资金筹措表
序号
年份 项目
1
2
3
4
5
6
7
合计
一
总投资
33646.0
34446.0
30364.3
31794.7
31394.7
70296.3
69096.3
301038.5
1
静态资产投资
33046.0
33046.0
27084.3
27084.3
27084.3
67185.9
67185.9
281716.9
2
土地费用
0.0

0.0
3
建设期利息
0.0
1000.0
2880.0
4310.4
3910.4
2710.4
1510.4
16321.6
4
流动资产
600.0
400.0
400.0
400.0
400.0
400.0
400.0
3000.0
二
资金筹措
33646.0
34446.0
30364.3
31794.7
31394.7
70296.3
69096.3
301038.5
1
资本金
33646.0
9446.0
364.3
1794.7
3394.7
5296.3
4096.3
58038.5

其中：流动资金
600.0
400.0
400.0
400.0
400.0
400.0
400.0
3000.0
1.1
政府财政拨款
0.0

0.0
0.0
1.2
企业自有资金或招商资金
33646.0
9446.0
364.3
1794.7
3394.7
5296.3
4096.3
58038.5
2
借款
0.0
25000.0
20000.0
10000.0
0.0
0.0
0.0
55000.0
2.1
政府长期借款
0.0

0.0
0.0
2.2
客商投资贷款
0.0

0.0
0.0
2.3
企业贷款
0.0
25000.0
20000.0
10000.0
0.0
0.0
0.0
55000.0
2.4
流动资金借款
0.0

0.0
0.0
2.5
国债资金
0.0

0.0
0.0
2.6
建筑商垫资
0.0

0.0
0.0
3
销售回款及其它资金

10000.0
20000.0
28000.0
65000.0
65000.0
188000.0

6、项目固定资产折旧表
序号
项目 年份
原值
折旧
年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
固定资产

原值
136497.6
25.0
0.0
17062.2
33441.9
49166.4
64262.0
78753.7
92665.8
106021.4
117623.7
112163.7
106703.8
101243.9
95784.0

折旧费

0.0
682.5
1337.7
1966.7
2570.5
3150.1
3706.6
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9

净值

17062.2
33441.9
49166.4
64262.0
78753.7
92665.8
106021.4
117623.7
112163.7
106703.8
101243.9
95784.0
90324.1

7、物业项目收入表
序号
项目 年份
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
合计
一
销售收入（万元）
61410
63743
66077
68411
70745
73079
75413
478878
1
商业地产销售收入（万元）
32824
34137
35450
36763
38076
39389
40702
257340

销售面积
26259
26259
26259
26259
26259
26259
26259
183814

平均价格
12500
13000
13500
14000
14500
15000
15500

2
公寓地产销售收入（万元）
28586
29606
30627
31648
32669
33690
34711
221538

销售面积
40836
40836
40836
40836
40836
40836
40836
285855

平均价格
7000
7250
7500
7750
8000
8250
8500

二
税费及附加
3378
3506
3634
3763
3891
4019
4148
26338
1
营业税
3070
3187
3304
3421
3537
3654
3771
23944
2
城建费及教育费附加
307
319
330
342
354
365
377
2394
三
净收入
58032
60237
62443
64649
66854
69060
71265
452540

8、物业项目损益表
序号
项目
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
合计
1
地产收入
61409.5
63743.4
66077.2
68411.1
70745.0
73078.9
75412.7
478877.8
2
成本费用
23077.3
23077.3
23077.3
23077.3
23077.3
23077.3
23077.3
161540.9
3
销售费用
3684.6
3824.6
3964.6
4104.7
4244.7
4384.7
4524.8
28732.7
4
税费及附加
3377.5
3505.9
3634.2
3762.6
3891.0
4019.3
4147.7
26338.3
5
土地增值税
1228.2
1274.9
1321.5
1368.2
1414.9
1461.6
1508.3
9577.6
6
总所得税税前毛利润
30041.9
32060.7
34079.5
36098.3
38117.1
40135.9
42154.7
252688.4
7
所得税（25%）
7510.5
8015.2
8519.9
9024.6
9529.3
10034.0
10538.7
63172.1
8
销售期利息

0.0
9
税后利润（4-5）
22531.5
24045.6
25559.7
27073.8
28587.9
30102.0
31616.1
189516.3
10
累计未分配利润
22531.5
46577.0
72136.7
99210.4
127798.3
157900.2
189516.3

9、经营项目收入表
序号
项目 年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
一
收入（万元）
0.0
3000.0
4609.0
6522.7
8141.5
10000.0
12369.6
14559.0
16524.6
18738.0
21154.0
23095.9
25223.4
1
出租收入

0.00
319.05
714.67
1153.75
1654.64
2223.42
2866.66
3078.41
3304.16
3469.36
3642.83
3824.97

出租面积（平方米）

13129.60
26259.20
39388.80
52518.40
65648.00
78777.60
78777.60
78777.60
78777.60
78777.60
78777.60

出租天数

360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00
360.00

出租率

0.75
0.80
0.82
0.84
0.86
0.88
0.90
0.92
0.92
0.92
0.92

价格（元/平米）

0.90
0.95
0.99
1.04
1.09
1.15
1.21
1.27
1.33
1.40
1.47
2
游客其它游乐及购物消费收入

3000.0
4290.0
5808.0
6987.8
8345.4
10146.2
11692.3
13446.1
15433.8
17684.6
19453.1
21398.4

游客量人数（万人）

20.0
26.0
32.0
35.0
38.0
42.0
44.0
46.0
48.0
50.0
50.0
50.0

平均消费价格

150.0
165.0
181.5
199.7
219.6
241.6
265.7
292.3
321.5
353.7
389.1
428.0
二
税费及附加
0.0
165.0
253.5
358.7
447.8
550.0
680.3
800.7
908.9
1030.6
1163.5
1270.3
1387.3
1
营业税
0.0
150.0
230.5
326.1
407.1
500.0
618.5
727.9
826.2
936.9
1057.7
1154.8
1261.2
2
城建费及教育费附加
0.0
15.0
23.0
32.6
40.7
50.0
61.8
72.8
82.6
93.7
105.8
115.5
126.1
三
净收入
0.0
2835.0
4355.6
6163.9
7693.7
9450.0
11689.3
13758.2
15615.7
17707.4
19990.5
21825.6
23836.1

10、经营项目经营损益表
序号
项目 年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
一
总收入
0.0
3000.0
4609.0
6522.7
8141.5
10000.0
12369.6
14559.0
16524.6
18738.0
21154.0
23095.9
25223.4
1
出租收入
0.0
0.0
319.0
714.7
1153.7
1654.6
2223.4
2866.7
3078.4
3304.2
3469.4
3642.8
3825.0

成本费用（去除折旧）
0.0
0.0
31.9
71.5
115.4
165.5
222.3
286.7
307.8
330.4
346.9
364.3
382.5

税前毛利润
0.0
0.0
287.1
643.2
1038.4
1489.2
2001.1
2580.0
2770.6
2973.7
3122.4
3278.5
3442.5
2
游客其它游乐及购物消费收入
0.0
3000.0
4290.0
5808.0
6987.8
8345.4
10146.2
11692.3
13446.1
15433.8
17684.6
19453.1
21398.4

成本费用（去除折旧）
0.0
1200.0
1716.0
2323.2
2795.1
3338.1
4058.5
4676.9
5378.5
6173.5
7073.8
7781.2
8559.4

税前毛利润
0.0
1800.0
2574.0
3484.8
4192.7
5007.2
6087.7
7015.4
8067.7
9260.3
10610.8
11671.8
12839.0
二
总计毛利润

1800.0
2861.1
4128.0
5231.0
6496.4
8088.8
9595.4
10838.3
12234.0
13733.2
14950.4
16281.5
四
固定资产折旧
0.0
682.5
1337.7
1966.7
2570.5
3150.1
3706.6
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9
5459.9
五
税费及附加
0.0
165.0
253.5
358.7
447.8
550.0
680.3
800.7
908.9
1030.6
1163.5
1270.3
1387.3
六
经营期利息

310.4
0.0
0.0

七
利润总额

952.51
1269.97
1802.60
2212.76
2796.25
3391.45
3334.73
4469.50
5743.55
7109.82
8220.21
9434.31
八
所得税（25%）
0.00
238.13
317.49
450.65
553.19
699.06
847.86
833.68
1117.37
1435.89
1777.45
2055.05
2358.58
九
税后利润（4-5）
0.00
714.38
952.48
1351.95
1659.57
2097.19
2543.59
2501.05
3352.12
4307.66
5332.36
6165.16
7075.73
十
累计未分配利润
0.00
714.38
1666.9
3018.8
4678.4
6775.6
9319.2
11820.2
15172.3
19480.0
24812.4
30977.5
38053.2

11、现金流量表
序号
项目 年份
建设期及运营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
项目流入
0
64410
68352
72600
76553
80745
85448
89972
16525
18738
21154
23096
118547
1.1
销售（营业）收入
0
64410
68352
72600
76553
80745
85448
89972
16525
18738
21154
23096
25223
1.2
回收固定资产余值

90324.12
1.3
回收流动资产

3000
2
项目流出
33646
50850
46424
48129
49656
91418
93295
27317
7713
8970