房地产开发企业开发成本核算科目明细表.doc

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房地产开发企业开发成本核算科目明细表

土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费
配套设施费
开发间接费
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价
A、勘察设计费：（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等（2）规划设计费，规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费，样品制作费等（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费
A、基础造价：包括土石方、桩基、护璧（坡）工程费、基础处理费、桩基咨询及检测费。
A、室内水电管线设备费：（1）室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水。（2）室内采暖系统费（3）室内燃气系统费（4）室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管、盒预埋。
A、室外给排水系统费：（1）室外给排水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备及外接的消火栓等费用。（2）雨污水系统费用。
A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。
A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的配套设施支出
A、工程管理费：（1）支付给聘请的项目或工程监理单位的费用（2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算编制、审核费用。（3）行政管理费：直接从事项目开发部门的人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事开发部门的行政费（4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖（5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费（6）安全监督费：建设主管部门的安监费（7）工程保险费
B、合作款项：补偿合作方的地价、合作项目建房转入分配合作方的房屋成本及相应的税金
B、报批报建增容费；（1）报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）增容费：包括水、电、气增容费
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立桩基和条基等减基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层）原则上架空层结构列入裙楼，有转换层结构的并入塔楼。
B、室内设备及安装费：（1）通风空调系统：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用。（2）电梯安装费（3）发电机及安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费（4）消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费（5）人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等
B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。
B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等
B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出
B、营销设施建造费：（1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告（2）销售环境改造费：会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程装饰费、临时销售通道的设计、工程、装饰等费用（3）售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等（4）样板间：包括样板间设计、装修、家俱、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用，主体内样板间销售后回收的设计、装修、家俱等费用，在主营业务收入中单独核算（5）其他
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等
C、“三通一平”费：（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。（3）临时用水：接通红线外施工用临时用给排水设施的设计、建造管线铺设、改造、迁移等费用（4）场地平整：基础开挖前的场地平整，场地清运，旧房拆除等费用。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙城墙门窗、防火门等费用。
C、弱电系统费：（1）居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮等（2）对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用。（3）有线电视费用：包括有线电视、卫生电视主体内外布线及终端插座费用。（4）三表远传系统费用，包括水、电、气远程抄表系统费用。（5）电话系统费用：包括主体内、外布线及终端插座费用。（6）宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站。
C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用
C、资本化借款费用：包括直接用于项目开发所借入的资金的利息支出，折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇总差额，因借款而发生的辅助费用包括手续费等
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出、农作物补偿及危房补偿费等
D、临时设施费：（1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。（2）临时办公：租金我、建造及装饰费用。（3）临时场地占用费，临时借用空地租赁费。（4）临时围板：包括设计建造、装饰费用
D、公共部位精装修：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

D、室外电、气及高低压设备费；（1）高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及管线变压设备费用（2）室外强电及电缆敷设：室外强电主干线路部分费用。（3）室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
D、围墙建造费：包括永久性围墙、转栏及大门
D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施应根据当地政府的法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目，如开发商通过补交地价或人防工程费等措施得到政府部门的认可取得该配套设施的产权则应作为经营性项目独立核算。
D、物业管理完美费：包括按规定应由开发商承担的，由物业管理公司代管的物业管理基金我、公建维修基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理

E、户内精装修；主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

E、室外智能化系统费用：（1）停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统费用（2）小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用（3）周界红外线防越系统费用：红外对扫等（4）小区门禁系统费用（5）电子巡更系统费用（6）电子公告屏费用
E、室外背景音乐
F、室外零星设施费：儿童游乐设施、各种指示牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等
G、室外照明：室外照明电气工程如路灯、草坪灯

（一）、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
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