房地产公司土地获取与选择作业指引模版.doc

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土地获取与选择作业指引

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xx
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x-7-25

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-11-30
C/0
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x-7-25
D
根据x架构调整修订
xx
xx
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1. 目的
规范土地获取的作业方法，适应公司房地产业务发展的规模要求，拥有适当规模的土地储备量以备滚动开发，确保公司的持续稳定发展。
2. 适用范围
公司项目发展过程中获取土地的全工作过程。
3. 术语和定义
3.1 土地招投标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
3.2 土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为
3.3 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.4 协议出（转）让：协议出（转）让国有土地使用权（简称协议出（转）让），是指交易双方基于平等、自愿、互利的原则，依照国家、地方有关法律法规，根据双方商定的协议条款进行土地使用权出（转）让的行为。
4. 职责
4.1 投资运营部
4.1.1 负责土地信息收集，确定意向地块；
4.1.2 负责牵头成立公司新项目发展小组，完成项目的预可行性研究报告；
4.1.3 负责参与土地交易的各项工作。
4.1.4 负责递交土地交易成功分析或失败分析总结。
4.1.5 负责签订土地合同的准备工作；
4.1.6负责确定项目土地开发意向和开发流程。
5．工作流程
5.1 目前获得土地的方式主要有两种：
5.1.1 通过国家各级的土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权益。
5.1.2 已经拥有土地开发权的开发商、公司和机构，经过合法程序进行转让的获得土地（或项目）开发权益。
5.2 挂牌、招投标、拍卖的土地获取
5.2.1 关注土地储备中心指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介。
5.2.2 研究公示地块，确定重点意向操作地块，形成初步的书面材料《新项目发展信息通报》，报部门总经理审核后报董事长、总裁审批。
5.2.3 对审核批准后的地块，进行现场勘察，提出问题：
5.2.3.1 核实七通一平等情况
5.2.3.2该地块有无设立抵押等法律形态
5.2.3.3地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等
5.2.3.4发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招标-拍卖竞买委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议；
5.2.3.5发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人或者拆迁管理办公室）咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表；
5.2.3.6了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。
5.2.4 现场勘察后，将所收集到的资料整理成书面材料，内部评审后，并在三日内报分管领导审核。
5.2.5 经分管领导审批后，成立项目可行性研究小组，完成项目可行性报告。具体工作内容参照《可行性研究报告编制作业指引》。
5.2.6 在可行性研究报告通过后，投资运营部应编写项目投标策略方案，该方案包括但不限于以下内容：
5.2.6.1决策背景；项目概况；法律风险与合作风险分析；市场分析；规划设计分析；成本估算；经济测算；投资收益分析；挂牌-投标-拍卖策略；参与挂牌-投标-拍卖的基本态度；
5.2.6.2挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；筹措资金额度。
5.2.7 在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期7日前，投资运营部应备齐下列材料。
5.2.7.1 召开新项目听证会的申请。
5.2.7.2 已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿。
5.2.7.3项目投标策略
5.2.8 投资运营部在备齐上述资料后，完成以下工作：
5.2.8.1 组织项目可行性研究小组对项目资料进行评估，并将评估意见报送董事长、总裁审核。
5.2.8.2组织召开投资风险管理委员会对项目进行评议。
投资风险管理委员会应对新项目《可行性分析报告》进行评议，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。
5.2.8.3确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日两天前准备好履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书；董事会（股东会）决定；法定代表人证明书；法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；银行资信证明；其他需要提供的材料。
5.2.9 参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。
5.2.9.1 摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》；与招标人-土地管理部门签订《土地使用权出让合同》；与挂牌人签订《挂牌交易成交确认书》；并依合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向董事长、总裁提交关于挂牌-投标-拍卖竞买成功的分析总结。
5.2.9.2 若挂牌-投标-拍卖竞买失败，应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向董事长、总裁提交关于挂牌-投标-竞买失败的分析总结。
5.2.10 摘牌申请书-投标书-竞买申请书等与摘牌-投标-拍卖有关的资料备份，并存档保存。
5.2.11 投资运营部最迟须在摘牌-投标-拍卖截止日的三日前申请召开投资风险管理委员会会议，本办法规定的其他期间相应缩减。
5.3 协议转让或其他方式（股权、旧改、政府合作等）
5.3.1 采取协议转让或其他方式形式的项目，以协议的名义与相关部门、企业或机构签订土地出让合同或协议。
5.3.2 投资运营部对协议或其他方式形式项目的土地情况进行跟踪调查，将土地信息整理存档。
5.3.3 对于存档的土地信息进行研究，对符合条件的，汇同设计管理部、营销策划部、计划财务、成本管理部、工程管理部等部门意见，对地块可操作性进行初步判断，形成报告后上报部门分管领导审核，董事长、总裁审批。
5.3.4 根据公司决策结果与土地方进行前期洽谈与初步谈判。投资运营部将初步谈判结果上报董事长、总裁审批。如果决策通过，则投资运营部汇同营销策划部、计划财务部、成本管理部、工程管理部等部门进行项目可行性研究报告的编写，并进行内部评审工作。
5.3.5 如谈判结果需要调整则修改可行性研究报告、合同草案等内容。如未通过则将项目信息存档研究。
5.3.6 按照谈判最终结果，董事长、总裁授权人（有权人）与对方签订正式土
地使用权转让协议。
5.3.7 投资运营部将有关资料分别移交各个相关部门，部门内部将所有资料存档研究。
6.支持性文件
无
7、 相关记录
7.1《WT-QR-TY15项目可行性报告内容目录参考》

7.2《WT-QR-TY08投资项目内部推荐评审表》

7.3 《WT-QR-TY11地区公司投资项目推荐表》