追认行为最终确认房屋买卖合同有效.doc

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上海市宝山区人民法院
民事判决书
（2009）宝民三（民）初字第1118号
原告邱中明
原告邱中秀
两原告共同委托代理人肖光明，上海市光明律师事务所律师。
被告侯金柱
委托代理人王宗琦，上海市新闵律师事务所律师。
第三人侯金苗
原告邱中明、邱中秀诉被告侯金柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月4日立案受理后，于同年11月5日通知侯金苗作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱中明及其委托代理人肖光明、被告侯金柱及其委托代理人王宗琦到庭参加诉讼。第三人侯金苗经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告邱中明、邱中秀诉称，2009年2月28日，原告与“侯金柱”及上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）就上海市菊联路68弄57号401室房屋（以下简称“401室房屋”）签订了《房地产买卖居间协议》。同年3月11日，原告与“侯金柱”签订《房地产交接书》，原告装修入住401室至今。同年4月9日，原告与“侯金柱”签订《上海市房地产买卖合同》。原告已按约支付了房款人民币20万元，并缴纳税费5000元，但被告至今未配合原告办理过户手续，故原告起诉要求被告继续履行双方于2009年4月9日签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理过户手续。
被告侯金柱辩称，401室房屋买卖过程中所有侯金柱的签名均为侯金苗冒签，侯金苗系侯金柱的亲弟弟，因侯金柱对侯金苗有债务，故侯金柱将401室房屋抵押给侯金苗，并委托其代办产证及出租房屋，但并未委托过侯金苗出售401室房屋。认可原告已支付了20万元房款，并同意返还房款，但不同意原告的诉讼请求。
第三人侯金苗未作陈述。
经审理查明，2009年3月11日，邱中明（买受方、乙方）、上海中原物业顾问有限公司（居间方、丙方）、“侯金柱”（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》。房屋坐落宝山区菊联路68弄57号401室，建筑面积77.56平方米，预告登记证登记编号：宝山房地（2007）预字0000271号，房价款54万元。协议第十六条约定，甲乙双方约定甲方于2009年3月15日前交房给乙方，交房当日，乙方补足定金至人民币捌万元整，540，000元为甲方到手价格。同日，“侯金柱”（出卖方、甲方）与邱中明（买受方、乙方）签订【房地产交接书【买卖】】，约定，甲、乙双方就乙方购买甲方所有的位于上海市宝山区菊联路68弄57号401室房屋进行验收交接，本交接书一式三份，甲方、乙方、上海中原物业顾问有限公司各执一份，经甲乙双方签字后即为生效。后原告即对系争房屋进行了装修，并入住至今。同年4月9日，“侯金柱”（甲方、卖售人）与邱中明、邱中秀（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产坐落菊联路68弄57号401室，建筑面积77.56平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计50万元，甲乙双方确认，在2009年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三（付款协议）第二条约定，甲乙双方约定甲方于2009年5月15日前清还甲方剩余贷款，还款当日乙方支付甲方第二期房款14万元。2009年2月28日，原告支付1万元，3月8日支付8000元，3月10日支付42000元，3月12日支付2万元。原被告均表示，401室房屋实际约定的房价款为54万元。2009年4月22日，原告缴纳了契税5000元。
另查明，401室房屋房地产权利人为侯金柱。抵押权人为中国银行股份有限公司上海市金山支行，债权数额为38万元。
2010年4月7日，邱中明、邱中秀向本院缴纳37.4万元代管款，表示愿意预交剩余的房款，并先行垫款注销401室房屋上中国银行股份有限公司上海市金山支行的抵押登记。
审理中，原告申请上海中原物业顾问有限公司该笔交易的具体经办人黄祥到庭。黄祥表示，2009年2月28日，以为黄祥有事，由中原公司另一业务员秦立坤带领原告看房，当天“侯金柱”将身份证复印件、预售合同原件、契税发票原件、预告登记证明原件、契税申报证明原件、业主临时公约原件等材料交给秦立坤。签订买卖合同后，原告支付了首付款，约定由“侯金柱”先将系争房屋上原先的贷款注销，但“侯金柱”迟迟未注销贷款，经中介多次催促后，“侯金柱”披露其非侯金柱本人，而是侯金柱的弟弟侯金苗。2009年6月，黄祥电话联系原被告进行协商，电话中口头约定原告再加3万元，侯金柱即同意卖房，后黄祥召集邱中明、侯金苗、侯金柱到中原门店对房价款进行磋商，侯金柱本人也到场，其并未对卖房表示异议，只是对出售价格不同意，后因双方对房价款未达成一直意见，故磋商未成。原告对证人证言表示认可，被告对证人证言不认可，认为证人当庭陈述的内容与在法院所作谈话笔录有出入。证人表示可能会对有些细节的记忆有偏差，但大致的情况是一样的。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房地产交接书》、收款收据、中国银行存款回单、上海市房地产业销售统一发票、契税缴款书、沪房地宝字（2009）第010847号上海市房地产权证、与黄祥谈话笔录、证人证言及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，侯金苗以侯金柱的名义与邱中明、邱中秀就401室房屋签订了《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》，共收取房款20万元，其中12万元打入户名为侯金柱的中国银行账户。侯金柱在侯金苗告知其已将401室房屋出售后，仅口头表达了不同意卖房的意思，未采取有效措施阻止卖房。且之后侯金柱反而随侯金苗到中介门店与邱中明磋商房价，以其实际行动默认了侯金苗的卖房行为。结合侯金柱在庭审中的自认，即当时和妻子商量，如邱中明愿意加价10万元，就同意出售系争房屋。由此可以确认，侯金柱在明知侯金苗将401室房屋出售给邱中明的事实后，不但未加以阻拦，反而参与了磋商房价款的过程，侯金柱之后的行为已明示其对侯金苗卖房行为进行了追认，故侯金苗以侯金柱名义与邱中明、邱中秀就401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应为有效。侯金柱关于侯金苗擅自以其名义与邱中明、邱中秀就401室房屋签订买卖合同的行为，未得到其本人追认，买卖合同应为无效的抗辩理由，缺乏事实依据和法律依据，本院难以采纳。现401室房屋已实际交付邱中明、邱中秀，且其已对该房屋进行装修，并居住至今。故邱中明、邱中秀要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、 原告邱中明、邱中秀与被告侯金柱于2009年4月9日就上海市菊联路68弄57号401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告侯金柱于判决生效之日起十日内协助原告邱中明、邱中秀办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告邱中明、邱中秀名下；
二、 原告邱中明、邱中秀于本判决生效之日起十日内，支付被告房款34万元（该款应当优先偿还被告侯金柱所欠中国银行股份有限公司上海市金山支行的贷款）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，由被告侯金柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长：戴筱岚
代理审判员：朱湘莲
人民陪审员：陈双美
二〇一〇年四月二十二日
书 记 员：戴 聪

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