商品房买卖合同网上登记备案平台.doc

商品房买卖合同网上登记备案平台
开发企业使用手册

厦门市国土资源与房产管理局
厦门市房地产交易权籍登记中心
2005年7月

目 录

1 系统概述 1
1.1 目的 1
1.2 基本功能 1
2 帐号注册和密码修改 2
2.1 帐号注册与登录 2
2.2 密码修改 3
3 主界面 4
4 项目列表 5
5 建筑物列表 5
6 楼盘表 5
7 房屋单元情况表 6
8 合同模版管理 8
8.1 认购合同模版管理 8
8.2 买卖合同模版管理 9
9 商品房认购合同签订 9
10 商品房买卖合同签订 10
11 未提交的买卖合同 14
12 土地抵押放行申请 14

1 系统概述
1.1 目的
商品房买卖合同网上登记备案平台实现了从商品房认购合同到商品房买卖合同，在网上进行签约，售房者通过网上签订商品房买卖合同，完成商品房网上的销售，大大缩短了销售的时间。
1.2 基本功能
商品房买卖合同网上登记备案平台有十二方面的基本功能，分别是：项目列表；建筑物列表；楼盘表；房屋单元情况表；销售合同模版的编制、修改和删除；商品房认购合同的签订、修改和退订；商品房买卖合同的签订、修改以及退房；楼花转让和增减名；土地抵押放行申请；合同登记手续费用；按揭预登记；网上用户的帐号注册和密码修改等。具体来说，有以下一些基本功能：
Ø 通过网上用户的帐号注册和密码修改，实现了售房者在网上自行注册帐号和密码，并可随时更改密码；
Ø 通过项目列表显示出开发商可销售项目以及禁止销售项目，及时了解禁止销售项目的原因和情况；
Ø 通过建筑物列表，实时了解项目中各个建筑物的房屋销售情况，及时了解有多少单元尚未销售、多少单元已经认购、多少单元已经销售以及不能销售的房屋数；
Ø 通过楼盘表的显示形象地表示出建筑物中房屋各个房屋单元的销售情况、单元所处的位置以及单元的名称；
Ø 通过房屋单元情况表，显示出房产坐落、用途、性质、户型、房屋结构、楼层位置以及房屋的面积、套内面积和公摊面积，同时还将房屋的权属状态准确的说明出来，例如在建抵押不可售、查封不可售或者未售等表述；
Ø 通过销售合同模版的编制，可让售房者事先将绝大部分信息提前录入进去，方便和缩短合同签订的录入时间，售房者可多编制几个销售合同模版，满足多种情况的使用；
Ø 通过商品房认购合同的签订、修改和退订，实现了售房者在网上完成商品房网山的认购签订过程、修改过程以及退订过程，同时支持认购合同的草稿打印和正式认购合同的打印功能；
Ø 通过商品房买卖合同的签订、修改和退房，实现了售房者在网上完成商品房网山的买卖销售签订过程、修改过程以及退房过程，同时支持买卖合同的草稿打印和正式买卖合同的打印功能；
Ø 通过楼花转让和增减名功能实现签完买卖销售合同后，买受人的变更申请、增加买受人的申请、减少买受人的申请；
Ø 通过合同登记手续费用，网上及时准确了解每月的合同登记费用清单，并能够通过网上打印缴款通知书、合同登记手续费用清单功能；
Ø 通过土地抵押放行申请，实现了售房者在网上申请土地抵押的放行，并打印土地抵押放行申请单；
Ø 通过按揭预登记，实现了售房者输入、提交办理按揭手续需要的基本信息，并在网上实现打印按揭抵押申请表；

2 帐号注册和密码修改

用户打开IE浏览器，在地址栏中输入：进入到如上图所示的主页面，点击“登记备案”菜单项，即可进入到备案平台（图2.1-1）。

2.1 帐号注册与登录

图2.1-1系统登录界面

如图所示，用户在登录窗口中点击“注册”按钮即可进入到注册窗口（图2.1-2）

图2.1-2 注册界面

此时，用户在插入key之后，输入用户名和密码，单击“注册”按钮即完成用户注册，即完成用户名和key的绑定。绑定之后，用户回到登录窗口（图2.1-1）输入刚才注册的用户名和密码就可登录。（以后每次登录都要确保插入key,才能登录系统）

2.2 密码修改

图2.2-1 密码修改界面

用户在主界面（图3-1主界面）选择“企业密码修改”菜单进入上图密码修改界面，输入用户名和旧密码后，输入两次新密码单击“修改”即完成密码修改。
3 主界面

图3-1主界面

主界面大体上分为三部分：登录信息、功能菜单、项目列表。
4 项目列表

图 4-1 项目列表

项目列表中显示了该开发商开发的项目，禁止销售列表则显示了被禁止的项目。
点击“查看”即可进入对应项目的建筑物列表（图5-1建筑物列表）
5 建筑物列表

图5-1 建筑物列表

建筑物列表列出了每栋建筑物的一些统计数据，包括未售套数、不可售套数、已认购套数、已出售套数。点击“查看” 即可显示该栋建筑的楼盘表（图6-1楼盘表）。
6 楼盘表

图６-1 楼盘表界面
楼盘表中采用单元格表示房屋，单元格的颜色表示该房屋的状态，其中红色代表已售，灰色代表不可售，黄色代表已认购，绿色代表未售，如图例。点击单元格即可显示该房屋的详细信息（图7-1房屋单元情况表）。
7 房屋单元情况表
情况一：用户在楼盘表中选择未售房屋

图７-1房屋单元情况表界面

房屋在未售状态下，可选择签订认购合同或是签订买卖合同，签订合同时用户可通过选择定义好的合同模版签订合同，省去重复输入相同数据的麻烦。

情况二：用户在楼盘表中选择已售房屋

图7-2已售单元情况表

房屋已售状态下，用户可选择打印备案证明或是打印买卖合同或是修改合同

情况三：用户在楼盘表中选择不可售房屋

图7-3 不可售单元情况表

房屋在不可售状态下，只可查看房屋的相关信息，不能进行任何操作。

情况四：用户在楼盘表中选择已认购房屋

图7-4 已认购单元情况表

房屋在已认购状态下，在此界面开发商可进行认购合同的打印、认购合同转正式合同、取消认购合同三种操作。
8 合同模版管理
8.1 认购合同模版管理

在主界面中选择“认购合同模版管理”菜单，即可进入认购合同模版管理界面如下图

图8-1 认购合同模版管理界面

在此界面下，用户可对模版进行增加、编辑、删除操作。

提示：在编辑模版过程中，有些信息是不可填写的，类似这些信息将在签订合同的时候由系统自动填写或是由签订人自己输入。比如下图：
图8-4 认购合同模版编辑界面

图中的“ 此处为认购人信息 ” 只能在签订认购和同时输入，提示“系统自动读取”的地方，签订合同时系统会自动填写。

8.2 买卖合同模版管理

在主界面中选择“买卖合同模版管理”菜单，其界面与认购合同模版类似，用户也可对模版进行增加、编辑、删除操作。
提示：在编辑模版过程中，有些信息是不可填写的，类似这些信息将在签订合同的时候由系统自动填写或是由签订人自己输入。比如：

图8-2 买卖合同模版编辑界面

图中的建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积均由系统自动填写，开发商编辑模版时不能填写，签订合同时也不可更改。
9 商品房认购合同签订
在房屋单元情况表中选择某一认购合同模版后，点击“签认购合同”按钮，即可进入到认购合同界面，

图9-1 商品房认购合同签订界面1

图中，单元信息及预售许可证号系统会自动填写，日期可进行选择输入。

图9-2 商品房认购合同签订界面2

签订合同双方在填写完相应条款后，必须输入认购合同取消时间（最多30天），同时由买受人输入密码，最后提交即可完成房屋认购和认购合同备案。注意：提交后并不提供备案证明！

图9-3 提交商品房认购合同

点击“打印认购合同”按钮打印合同，双方各执一份，签字盖章。
10 商品房买卖合同签订
买受人可以选择先签订认购合同，再签订买卖合同，也可以直接签订买卖合同。注意：如果存在土地抵押的情况，只能先签订认购合同，待开发商申请土地抵押放行后，才可以签订买卖合同。
买卖合同的填写的注意事项和认购合同大致相同，部分界面如下:

图10-1 商品房买卖销售合同签订界面1

当用户选择签订买卖合同时，会显示如上图所示的合同签订界面，用户只需要根据需要进行选择或是输入即可，其中当有多个买受人时，可单击“新增”按钮，若要删除多余的买受人可单击红色“删除”按钮。

图10-2 商品房买卖销售合同签订界面2

图中的天数及百分比均要输入阿拉伯数字，不可输入大写的中文，有些条款按规定只能输入两位数。

图10-3 商品房买卖销售合同签订界面3

附件一、附件二本平台不再提供输入，请用户自行打印，附在合同相应位置。
最后，当合同填写完毕后，有两种选择：
(1) 打印草稿文本，买受人可先打印合同草稿文本，审核无误后再提备案。
(2) 先把合同保存，但不提交(此时房屋权属状态并未改变)，以备择日提交。
(3) 直接提交登记备案，此时要求买受人输入合同管理密码，以备日后对合同进行修改或是退房等操作。见下图：

图10 -4 买受人密码

提交登记备案，返回至房屋单元信息表，此时房屋的权属状态变为已售。待数据同步之后，就可打印买卖合同并签字盖章和打印备案证明，或者是修改合同。数据未同步时，会出现 “该房屋合同尚未同步”的提示信息，请等待。
合同备案证明见下图：

图 10-4 备案证明

打印备案证明，到厦门市房地产交易权籍登记中心办事窗口确认。

11 未提交的买卖合同
点击“未提交的买卖合同” 菜单就可看到用户在签订合同时点击“保存，暂不提交”按钮保存的所有合同：

图 11-1 未提交买卖合同列表

此时可以查看、删除、提交该买卖合同，查看时可以对合同部分条款进行修改，修改后提交时要求输入买受人密码，否则不予提交。
12 土地抵押放行申请

图 12-1 抵押放行

在这里可以查看到有土地抵押的建筑的所有未放行房屋单元，勾选想要申请放行的单元，单击提交，即可完成土地抵押放行申请。