房地产开发企业产权置换的会计税务处理.doc

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房地产开发企业产权置换的会计税务处理
本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。

一、拆迁安置方式
房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。
货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。也叫“拆一还一”、 “拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。

政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。
政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。
    二、产权置换的会计处理
房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这笔经济业务由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。在交易发生时,其安置的新房是房地产企业新建的某一特定房。
    1、对于货币补偿方式，房地产企业对于支付的补偿费，借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款
2、对于产权置换方式，A、签订拆迁补偿协议时根据：1拆迁补偿协议2身份证复印件3原房产证复印件4收据（本人签字）5拆迁验收单。如果对方是公司：1拆迁补偿协议2营业执照和法人身份证复印件3原房产证复印件4收据（盖单位财务专用章）5拆迁验收单。对方是单位的对方要申请代开发票，也相当于转让固定资产，先开收据，等全部付清最后一笔款的时候换成代开发票。用上边为原始凭证做会计分录。
借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
     贷：预收账款－拆迁补偿费（**）
B、房地产企业支付差价款时：借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)

贷：库存现金、银行存款
C 、收到与原房屋补偿的差价款时 借：库存现金、银行存款

贷：预收账款－（**）
D、达成协议的月末计算预交营业税税金及附加时和其他会计处理同正常房地产业务处理。
三、产权置换的税务处理
1、营业税的税务处理: “房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”(摘自国税函[2007]768号),根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实务中一般也可比照执行。
营业税确认时间，签定补偿协议的当天视作收到销售房屋的预收款，房地产公司要出具收款收据，该收款收据可认定为预收款收据。
如《黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知》（黑地税函[2002]98号）第一条第（一）项明确规定，“对甲方以新建房屋安置乙方，偿还建筑面积不足或等于拆迁面积，不结算价款的，由主管税务机关按同类房屋的工程成本价核定计税额征收营业税；结算结构差价的，应将差价款并入核定计税额征收营业税，对偿还建筑面积超过拆迁建筑面积的，增加面积价款亦应并入核定计税额征收营业税。”另外，安置房若是其购置的产权房，则根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的相关规定，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价后的余额为计税营业额。
成本价格如何确定，再看珠海市地税局的《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程(如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等)差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。核定时需有书面分析材料，并层报区(分)局集体决定。纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理发实施细则》第47条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
就是说第一种是能单独计算的，如根据拆迁补偿协议，第二种不能单独计算的由税务核定成本价来计算营业税的应税收入。第三种也可以预征，可暂按预计成本价或预售价格打折计算（具体由当地税务机关确定），实际成本出来后多退少补，可暂按预售价*（1一营业税税率-10%成本利润率）。
2、所得税的税务处理:A、作为拆迁者的内资房地产开发企业,如果以拆迁回迁的形式作为补偿,实际上也是视同销售行为,其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条规定:开发企业将开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益时确认收入(或利润)的实现，确认的方法和顺序为：按本企业近期或本年最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不低于15％，应税收入=成本价*（1+成本利润率）。在填制企业所得税申报报时,收入填写在年度申报表附表的视同销售收入中,成本反映在附表的视同销售成本里，会计分录不作调整。B、外资不视同销售，但根据新所得税法的精神也很快会和内资处理一致。
3、土地增值税的税务处理：收入按营业税核定的成本价填列，如不涉及差价，按《（国税发2006）187号关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，视同销售确定收入，则会产生增值额，也是要缴纳的。
4、发票的开具:“拆一还一”作为产权调换,也需办理新房产权证,因税收征管的需要,拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人补偿到的新房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发［2005］89号)。我们不难发现在“拆一还一”业务中,房地产企业有两个不同的应税收入,营业税以成本价确认收入,所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票开具倒底以哪个收入来确认呢?其实“拆一还一”作为一项特殊的业务,如按上述方法正确处理,发票开具的多少已无关紧要, 因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征, 即便是契税也是根据差额计算的,由于在计算“营业税金及附加”时,我们以成本价计算,因此可按营业税的收入作为发票开具金额。
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